当事人信息
案外人：张海龙，男，****年**月**日出生，汉族，农民，住黑龙江省绥滨县。 被申请人（申请执行人）：谷昆，男，****年**月**日出生，汉族，住黑龙江省富锦市。 被申请人（被申请执行人）：黑龙江省二九0农场，住所地黑龙江省绥滨县290农场部五区机关院内。 法定代表人：吴万弘。 被申请人（被申请执行人）：黑龙江省宝泉岭垦区金城房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鹤岗市萝北县宝泉岭局直二十四委九栋二楼一号。 法定代表人：田小松。 被申请人（申请执行人）：袁清富，男，****年**月**日出生，满族，住黑龙江省饶河县。
审理经过
本院在执行申请人谷昆与被申请人黑龙江省二九0农场、黑龙江省宝泉岭垦区金城房地产开发有限公司、袁富清民间借贷纠纷一案中，案外人张海龙于2021年7月1日提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查。现已审查终结。
请求情况
案外人张海龙称，谷昆与被申请人黑龙江省二九0农场、黑龙江省宝泉岭垦区金城房地产开发有限公司、袁富清民间借贷纠纷一案，富锦市人民法院（2018）黑0882执1493号执行裁定对张海龙名下位于绥滨县进行查封。现异议人要求解除对该房屋的查封，理由是：2014年10月17日，张金路向袁清富供应红砖，因无钱支付砖款，将涉案房屋抵顶所欠张金路砖款140000元，双方签订了商品买卖合同。2017年3月18日，张金路将涉案房屋以100000元卖给黄凤云，2020年12月1日，黄云凤将房屋以90000元变卖给申请人张海龙，申请人并已居住至今。由于开发商原因，该小区所有房屋全部没有办理所有权证，所以没有过户的原因并非买受人的过错，是开发商所致，且买受时间发生在贵院查封之前。被申请人的行为损害了申请人的利益。
本院查明
本院审查查明，本院执行申请人谷昆与被申请人黑龙江省二九0农场、黑龙江省宝泉岭垦区金城房地产开发有限公司、袁富清民间借贷纠纷一案中，于2018年5月10日作出（2018）黑0882执1493号执行裁定书，对被申请人黑龙江省二九0农场、黑龙江省宝泉岭垦区金城房地产开发有限公司、袁富清共同开发的坐落在绥滨县290农场福地铭苑小区1号楼36套房屋查封，其中包括6单元502室予以查封。案外人张海龙于2021年7月1日提出异议申请，并提供商品房买卖合同复印件一份和房屋买卖合同二份。
本院认为
本院认为，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需同时满足四个条件才会获得支持，一是订立于查封之前合法有效的书面买卖合同；二是查封前合法占有使用不动产的事实；三是支付全部价款或合同约定价款的事实；四是非因买受人的原因未办理过户登记。本案中，案外人提供的房屋买卖合同无法证明异议人与黑龙江省二九0农场签订合法有效的书面买卖合同，且异议人于2020年12月1日与出卖人黄凤云签订买卖合同时，该房屋已于2018年5月10日被本院查封，其不享有足以排除强制执行的民事权益。异议人张海龙的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的四个条件，故其异议不能成立。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
本案裁判结果
驳回案外人张海龙的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判人员
审 判 长 张富军 人民陪审员 关海青 人民陪审员 房志臣
裁判日期
二〇二一年七月八日
审判辅助人员
书 记 员 周雪祺
