当事人信息
原告：武汉万家豪业物业管理有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区金地国际花园HR6栋1层1号。 法定代表人:刘雪松，该公司总经理。 委托诉讼代理人:李宁，湖南怀治律师事务所 律师。 委托诉讼代理人：吴梦玲，湖南怀治律师事务所 律师。 被告：张莉平，女，****年**月**日出生，汉族，住武汉市洪山区。
审理经过
原告武汉万家豪业物业管理有限公司与被告张莉平物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月30日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告武汉万家豪业物业管理有限公司的委托诉讼代理人李宁，被告张莉平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告武汉万家豪业物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付在洪山区南李路27号圣爱米伦科研部分B、C栋B单元4层10号房2015年10月1日至2020年05月31日物业管理费13456.38元，违约金203.71元，合计人民币13660.09元；2、依法判令由被告承担本案所有诉讼费用，包括但不限于案件受理费、司法文书邮寄费、公告费等。事实和理由：被告为洪山区南李路27号圣爱米伦科研部分B、C栋B单元4层10号房的业主，房屋面积为69.29平方米。原告与武汉光谷农业开发有限责任公司于2012年8月28日签订《前期物业服务合同》。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，自2015年10月1日开始，被告停止缴纳物业管理服务费，依据物业服务合同的相关约定，截止至2020年05月31日，被告共计欠缴物管费13456.38元，违约金203.71元，合计人民币13660.09元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。原告为维护自身合法权益，特诉至本院，请求依法判决。
被告辩称
被告张莉平当庭辩称，不缴纳物业服务费是因为原告服务不到位：1、门口电梯是环形走廊，对面走廊全部被对面业主占用，有安全隐患。门口左前方有通风口7-8平方，也被隔壁业主占用，无法通风；2、我家在四楼，2019年左右3楼避难层被物业出租做了酒吧、ktv、棋牌室，严重扰民，特别是周末无法入睡。且三楼楼梯是封闭，如果发生安全隐患无法下楼；3、卫生方面服务不到位。综上。如果物业能帮我解决问题，我才交物业费。
本院查明
经审理查明：被告张莉平系武汉市圣爱米伦科研部分B、C栋B单元4层10号房的业主，房屋建筑面积为69.29㎡。2012年8月28日，武汉光谷农业开发有限责任公司（甲方）与武汉万家豪业物业管理有限公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，合同约定：物业名称圣爱米伦科研部分；物业类型商业；在物业管理区域内，乙方提供前期物业管理服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，科研综合楼住宅3.5元/平方米·月，自交付之日起（开发商与业主约定的交付时间）第一年按照3.0元/平方米·月、第二年按3.3元/平方米·月、第三年按3.5元/平方米·月标准收取；业主应于开发商和业主约定的交付之日起交纳物业服务费用；物业服务费按半年交纳；甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按逾期未交纳物业服务费用的万分之五/天的标准向乙方支付违约金。合同期限自2012年8月15日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同期满后，原告依照原合同约定继续为上述小区提供物业管理服务至今。 另查明，被告于2014年7月1日收房，已交2014年7月1日至2015年6月30日（第一年单价3.0元/平方米·月）及2015年7月1日至2015年9月30日（第二年单价3.3元/平方米·月）的物业费。经原告多次催缴，被告仍欠交自2015年10月1日起至2020年5月31日期间的物业服务费。
本院认为
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，据此，武汉光谷农业开发有限责任公司与原告武汉万家豪业物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》对被告张莉平产生法律约束力。原告向被告提供物业服务后，被告没有按时向原告支付物业服务费，其行为已构成违约，故对原告请求被告支付拖欠的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。被告自2015年10月1日起至2016年6月30日止（收房第二年）的物业服务费为2057.91元（69.29平方米×3.3元/月·平方米×9个月=2057.91元）；自2016年7月1日起至2020年5月31日止（收房第三年及以后）的物业服务费为11398.21元（69.29平方米×3.5元/月·平方米×47个月=11398.21元），以上共计13456.12元。关于被告辩称其他业主侵占公共空间，原告管理不到位的意见，经查，被告的邻居侵占公共空间给被告带来安全隐患，属于相邻业主的侵权行为导致，原告已向相关业主出具了违法违规行为劝阻通知书并已向相关部门上报，已尽到其沟通协调义务，被告不能以此为由拒缴物业费，可向相邻业主另案主张权利。关于被告辩称的其他意见，因其提交的证据不足以达到其证明目的，本院亦不予支持。考虑到被告系因与原告就物业服务质量存在争议而拒绝交纳物业服务费，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
本案裁判结果
一、被告张莉平于本判决生效之日起十日内向原告武汉万家豪业物业管理有限公司支付自2015年10月1日起至2020年5月31日期间的物业服务费13456.12元。 二、驳回原告武汉万家豪业物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计71元，由被告张莉平负担。 本判决为终审判决。
审判人员
审判员 徐文娟
裁判日期
二〇二一年四月二十八日
审判辅助人员
书记员 周玲玉
