当事人信息
委托诉讼代理人：展永，陕西华岳律师事务所 律师。
委托诉讼代理人：常芬，陕西佳沃律师事务所 律师。
申请执行人：李洁，女，****年**月**日出生，汉族，住华阴市。
被执行人：李战华，男，****年**月**日出生，汉族，住址：华阴市。
审理经过 在本院执行李洁与李战华民间借贷纠纷一案中，案外人王发朝于2021年5月24日对执行李战华位于华阴市商铺x-xxx、x-xxx房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
请求情况 案外人王发朝称，（2021）陕0582执81号案件中对位于华阴市商铺x-xxx、x-xxx房屋是错误查封；贵院于2021年3月29日作出了查封华阴市商铺x-xxx、x-xxx两套房屋的裁定书，2021年5月11日张贴了查封公告，查封了华阴市商铺x-xxx一层房屋。该两套房屋事实上属于异议申请人王发朝与被执行人李战华联合开发的，系二人共同共有，并非被执行人李战华的个人财产。
答辩情况 2012年10月10日异议申请人王发朝与被执行人李战华颜某某三人签订《房地产开发合作协议》，三方共同出资成立房地产开发公司开发建设华阴市剧团地块地产项目，并约定个人经济纠纷本协议不承担任何法律连带责任，在项目未启动时颜某某死亡，异议申请人与被执行人双方出资继续执行该协议（并未更换新协议）。2014年3月21日异议申请人、被执行人与华阴市xx房地产开发有限公司签订《协议书》（挂靠协议），约定使用华阴市xx房地产开发有限公司的名称进行项目手续办理，异议申请人与被执行人共同为项目总负责人进行项目全权业务活动。后双方正式启动该项目，目前该项目已经完工且已经进行销售，仅剩华阴市商铺x-xxx、x-xxx、x-xxx、x-xxx四层房屋未销售，该四层房屋属于异议申请人与被执行人共同所有，且2019年7月3日王发朝已经在该小区张贴《告知》，明确告知“剧团项目的房产是由两个人合伙开发建设的，任何单方私自出售、出租、抵押和因单方债务原因他人以任何方式占有的行为均为无效，并承担法律责任”，可见案涉查封房屋如果进行出售需要得到双方共同的签字或认可才能出售给任何一方或第三人。而被执行人对案涉房屋的占有并未经过异议申请人的同意，更未支付该房屋相应的对价，该占有属于无效占有。且异议申请人与被执行人约定不能因个人经济纠纷让本项目承担任何法律连带责任，故，异议申请人有权作为案涉房屋的所有权人，请求贵院查清该房屋权属关系，解除查封措施。
另，该房屋正处于销售过程中，贵院的查封损害了异议申请人的销售权，进而也影响其他房屋的销售，直接侵害了异议申请人的实体利益。且，被执行人的执行标的不到300万，而本案查封的商铺x-xxx、x-xxx房屋价值500万，同时法院还查封了被执行人名下西潼路，房产证号：xxxx-xxx，二者加起来远大于案涉执行标的。
另一委托诉讼代理人给法院递交的材料认为，查封的执行行为不当，预售合同登记备案仅是行政管理行为，本次的查封财产权属并非被执行人所有，实际属于李战华和王发朝共有财产。
被告辩称 李洁、李战华未答辩。
本院查明 本院查明，申请执行人李洁于2021年3月22日申请强制执行与被执行人李战华民间借贷纠纷一案，本院受理后以（2021）陕0582执81号执行裁定书冻结了被执行人李战华个人银行账户（无存款），以（2021）陕0582执81号之一执行裁定书对位于华阴市x-x-xxxx（131.87平方米）,商铺x-xxx（728.49平方米），x-xxx（728.49平方米）x-xxx、x-xxx房屋，华阴市西潼路南汽车一套房子予以查封。以（2021）陕0582执81号之二民事裁定书查封了西安市碑林区房产一套。面积60.06平方米（有最高额抵押），及车一辆。
另查，本院于2021年6月2日同xx地产法定代表人柴某某谈话该公司挂靠属实且该公司和李战华签订了涉案房屋的买卖合同，被执行人李战华已经在华阴市房地产交易所登记备案。
本院认为 本院认为，涉案房屋已经登记在华阴市房地产交易被执行人李战华名下。案外人王发朝提出的合伙、挂靠等是实体问题，执行机构在执行阶段的审查一般不应涉及实体问题，本院同xx地产法定代表人柴某某谈话和本案在华阴市房地产交易所的查封可以证明属于李战华的财产，如果案外人王发朝和李战华的协议和挂靠存在争议，不能对抗具有管理职能的房产交易部门，应通过执行异议之诉解决。查封的房产因考虑到房屋的每平方米单价2300元、后续执行拍卖、流拍、评估费等费用及风险因素，故不存在超标的查封问题。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条（一），第二十五条（一）的规定，裁定如下：本案裁判结果驳回王发朝的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判人员 审判长 郭宏宁
审判员 张钢铁
审判员 陈 煜
裁判日期 二〇二一年六月十六日
审判辅助人员 书记员 王霖东
