当事人信息
上诉人（原审被告）：明发集团（漳州）房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙文区水仙大道与龙江路交叉路口边，统一社会信用代码91350600798370691B。 法定代表人：冯建明，董事长。 委托诉讼代理人：魏晶晶，女，****年**月**日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：郑敏婷，女，****年**月**日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 被上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司漳州分行，住所地福建省漳州市芗城区元光南路2号，统一社会信用代码：91350600856504783Q。 负责人：黄学松，行长。 委托诉讼代理人：章小燕，福建罡言律师事务所 律师。 委托诉讼代理人：周霖蔚，福建罡言律师事务所 律师。
审理经过
上诉人明发集团（漳州）房地产开发有限公司（以下简称“明发公司”）因与被上诉人中国银行股份有限公司漳州分行（以下简称“中国银行漳州分行”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省漳州市龙文区人民法院（2020）闽0603民初1877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人明发公司的委托诉讼代理人魏晶晶与被上诉人中国银行漳州分行的委托诉讼代理人周霖蔚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人诉称
明发公司上诉请求：撤销一审判决书的部分判决，（撤销部分逾期办证违约金33843.18元），一、二审诉讼费用均由中国银行漳州分行承担。事实及理由：根据《合同补充协议》第二十三条约定，明发公司已于2017年9月30日完成案涉商品房的初始登记，明发公司已履行完毕协助办证义务，故本案应以案涉商品房办理完成初始登记之日2017年9月30日作为逾期办证违约金的计算截止点。
被上诉人辩称
中国银行漳州分行答辩称：一、根据商品房买卖合同第十四条及补充协议第二十条的约定明发公司具有办理初始登记并向中国银行漳州分行提供办证所需材料的义务，而本案明发公司仅是办理初始登记并未提供办理产权需要的资料，其主张已完成案涉商品房协助办证义务，不能成立。二、根据补充协议第二十三条约定，明发公司如果在合同约定期限内完成初始登记或向买受人提供办证所需的资料才完成协助办理权证义务，但本案中明发公司并未在合同约定期限内完成办理初始登记的相关义务，因此明发公司主张适用第二十三条约定明显错误。三、明发公司在2017年9月30日办理初始登记于2017年11月9日才通知中国银行漳州分行可以办证，因此一审法院将逾期办证截止日计算至2017年11月12日并无不当。
一审原告诉称
中国银行漳州分行向一审法院起诉请求：1、判令明发公司向中国银行漳州分行支付逾期办证违约金暂计1198678.22元（从2013年11月30日起暂计至2018年1月31日止，另从2018年2月1日起至实际办证之日止按每日0.01%比例支付违约金）。2、判令明发公司赔偿中国银行漳州分行因本案而支出的律师费7000元。3、本案案件受理费由明发公司承担。
一审法院查明
一审法院查明，2012年12月26日，中国银行漳州分行为买受人与明发公司为出卖人签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份。《商品房买卖合同》中约定，中国银行漳州分行向明发公司购买位于漳州市龙文区××路××街××广场××幢××号商品房，建筑面积337.79平方米，每平方米23300元，总金额7870507元，买受人于2012年12月26日一次性付清总房款7870507元等。 《商品房买卖合同》中的第八条约定：“出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……。”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单……。”第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。” 《合同补充协议》中的第二十一条约定：“……若以书面方式通知，自寄出之日起加上3天视同送达买受人之日（非出卖人原因造成的退件也视为已通知到位）……。”第二十二条约定：“双方一致同意将《商品房买卖合同》第十四条产权登记的约定变更为：……②出卖人办理房屋所有权初始预登记的时限由‘商品房交付使用后60日内’变更为‘交付期限届满后180日内’，买受人取得房屋权属证书的期限由‘商品房交付使用后90日内’变更为‘交付期限届满后365日内’。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付期限届满后365日内取得房屋权属证书的，双方一致同意按《商品房买卖合同》第十四条第2项处理，即‘买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。’” 上述合同及补充协议签订后，中国银行漳州分行依约履行了全部付款义务。 2014年10月10日，中国银行漳州分行与明胜（漳州）物业经营服务有限公司签署《商铺交接确认书》，并办理房屋交接手续。 2017年9月30日，漳州市不动产登记中心发布《明发集团（漳州）房地产开发有限公司“明发商业广场1-3幢、5幢、20-22幢、24-26幢地上部分”不动产登记公告》，明发公司完成“明发商业广场1-3幢、5幢、20-22幢、24-26幢地上部分”不动产初始登记。 2017年11月9日，明发公司向中国银行漳州分行发出《不动产权证书办理通知书》，通知中国银行漳州分行于15日内至明发公司处办理申领不动产权证书所需的相关手续。 还查明，中国银行漳州分行因本案诉讼支出律师代理费7000元。
一审法院认为
一审法院认为，中国银行漳州分行与明发公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行。 关于中国银行漳州分行主张逾期办证违约金的问题。首先，因中国银行漳州分行于2014年10月10日签署《商铺交接确认书》，确认接收房屋，根据《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交房手续。双方进行验收交接时，……并签署房屋交接单。”故2014年10月10日为案涉商品房的交付时间，案涉商品房自2014年10月11日起算出卖人向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记的期限。其次，因明发公司于2017年9月30日完成案涉商品房的不动产初始登记，并于2017年11月9日通知中国银行漳州分行办理申领不动产权证书所需的相关手续，根据《合同补充协议》第二十一条的约定，书面通知的，自寄出之日起加上3天视同送达买受人之日，故可以认定明发公司于2017年11月12日完成履行协助办理涉讼房屋权属证书之义务。再次，根据《商品房买卖合同》第十四条及《合同补充协议》第二十二条约定，如因明发公司原因，中国银行漳州分行不能在商品房交付期限届满后365日内取得房屋权属证书的，双方一致同意按《商品房买卖合同》第十四条第2项处理，即“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”综上所述，明发公司逾期办证的天数应认定为自2015年10月11日起算，计算至2017年11月12日，共计762日。中国银行漳州分行可依法要求明发公司支付逾期办证违约金为599732.63元（762日×0.01%／日×7870507元）。 关于《合同补充协议》第二十二条是否有效的问题。尽管该《合同补充协议》是格式条款，但考察其全部内容，双方约定的权利义务基本对等，《合同补充协议》第二十二条是对《商品房买卖合同》第十四条逾期办证的违约金计算标准的变更，是双方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，且未免除出卖人逾期办证的违约责任，也未加重买受人的责任，更未排除买受人的主要权利，因此，《合同补充协议》第二十二条不符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定的情形。故中国银行漳州分行主张该条款的约定应认定为无效，缺乏事实及法律依据，不予支持。 关于中国银行漳州分行要求明发公司赔偿其因本案而支出的律师代理费7000元的问题。因中国银行漳州分行未能举证双方约定该律师代理费由明发公司负担，应承担举证不能的法律后果，故该主张缺乏事实和法律依据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、明发公司应于判决生效之日起十五日内支付中国银行漳州分行逾期办证违约金599732.63元；二、驳回中国银行漳州分行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15651元，由中国银行漳州分行负担5854元，明发公司负担9797元。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院查明
案经本院二审审理，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本案当事人争议的焦点是：讼争房屋逾期办证违约金计算截止日应如何认定的问题。
本院认为
本院认为，根据明发公司与中国银行漳州分行签订的《合同补充协议》第二十二条约定：“双方一致同意将《商品房买卖合同》第十四条产权登记的约定变更为：……②出卖人办理房屋所有权初始预登记的时限由‘商品房交付使用后60日内’变更为‘交付期限届满后180日内’，买受人取得房屋权属证书的期限由‘商品房交付使用后90日内’变更为‘交付期限届满后365日内’。本案的商品房于2014年10月10日交付，明发公司在2017年9月30日才完成登记备案，已经超过《合同补充协议》约定的出卖人在商品房交付期限届满后180日内办理房屋所有权初始预登记的期限。《合同补充协议》第二十三条约定，双方一致同意如出卖人在约定的时间内向房屋权属登记机关或买受人提供了办理权属登记需由出卖人提供的资料，则视为出卖人已依约履行了办理房屋权证之义务。明发公司也未能提供证据证明在约定的时间内向登记机关或中国银行漳州分行提供办理权属登记需要的资料，故其主张以2017年9月30日完成初始登记的时间作为计算逾期办证的截止日期，与合同约定不符，不予采纳。明发公司于2017年11月9日发出书面通知，通知中国银行漳州分行办理申领不动产权证书所需的相关手续，根据《合同补充协议》第二十一条的约定，书面通知的，自寄出之日起加上3天视同送达买受人之日，故一审法院认定明发公司于2017年11月12日完成履行协助办理涉讼房屋权属证书的义务，并以2017年11月12日作为逾期办证违约金的截止日期，符合合同的约定。 综上所述，明发公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，可以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费646.08元，由明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。
审判人员
审 判 长 廖书茵 审 判 员 陈春生 审 判 员 陈天明
裁判日期
二〇二一年一月二十日
审判辅助人员
法官助理 徐明水 书 记 员 邹晓倩
