当事人信息
原告（反诉被告）：北京瑞立直餐饮管理有限公司，住所地北京市门头沟区曹各庄路32号院5号楼1层104。
法定代表人：孙超，总经理。
被告（反诉原告）：北京援梦科技有限责任公司，住所地北京市延庆区中关村延庆园风谷四路8号院27号楼1664。
法定代表人：黄惠援，经理。
委托诉讼代理人：胡家庆（黄惠援之子），男，****年**月**日出生，北京联合大学职工，住北京市门头沟区。
第三人：北京屹泰房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区永定镇政府办公楼8层817室。
法定代表人：解勇，董事长。
委托诉讼代理人：金宇航，男，****年**月**日出生，该公司法务，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：杜建峰，北京市炜衡律师事务所 律师。
审理经过原告北京瑞立直餐饮管理有限公司（以下简称瑞立直公司）与被告北京援梦科技有限责任公司（以下简称援梦科技公司）、第三人北京屹泰房地产开发有限公司（以下简称屹泰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞立直公司的法定代表人孙超，被告援梦科技公司的法定代表人黄惠援及其委托诉讼代理人胡家庆，第三人屹泰公司的委托诉讼代理人杜建峰、金宇航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称瑞立直公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令与被告解除房屋租赁合同；2．判令被告退还原告已付租金及燃气开通费53 760元；3．判令被告赔偿原告装修费132 000元；4．判令被告赔偿原告搬家费2800元；5．判令被告赔偿原告购买设备费4792元；6．判令被告承担违约金36
000元。7．诉讼费被告承担。事实和理由：2019年10月21日，原告与被告签署了《商铺租赁合同》，被告将自己出资购买的位于北京市门头沟区永定镇冯石环路416号院3-18-4号楼101号（保利欢乐大都会商街17栋101，以下简称101号商铺）出租给原告经营餐饮行业，租期十年，租金为每年144 000元，免租期一年。
原告于2019年11月份开始装修，计划于2020年3月份正式营业。受到新冠肺炎疫情影响，原告没能按照原计划开业，直到2020年6月，门头沟区开始逐步恢复餐饮行业堂食，原告准备开业，购进了设备、耗材及部分原材料，又从其他门店搬运来一部分设备等。
被告与第三人为房屋买卖关系，被告为买方，第三人为卖方。2020年7月9日，被告代理人胡家庆微信告知原告法定代表人，其已将出租给原告的商铺退给了第三人。原告得知后，曾多次找被告及第三人商量后续事宜，直至2020年12月一直无果。
被告辩称由于第三人单方面擅自更改商铺周边环境及规划，将门前儿童乐园封闭，被告退房；第三人不认可原被告曾签署的租赁合同租期，也不肯因改变商铺周边环境而降低房租，导致商铺一直不能开业，经多次沟通协商未果，令原告十分无奈。原告认为，被告的上述行为属于严重违约，给原告造成了重大经济损失。为此，原告提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。
援梦科技公司辩称，被告与原告签订的合同真实有效。被告与原告解除合同系其自动退租或基于变更而解除，且被告退房时，第三人已经介入承接房屋租赁事宜并一直与原告进行沟通，原告也一直占用使用房屋至今，后因价格分歧，双方才没有继续合作。在此事的整个过程中，被告没有任何过错，不应承担违约或赔偿责任。被告同意退还原告燃气开通费，原告起诉要求被告赔偿装修费、搬家费、设备费、违约金、诉讼费等均没有事实依据和法律依据，被告不同意原告的诉讼请求。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
援梦科技公司向本院提出反诉请求：1．判令反诉被告支付反诉原告2020年4月5日至7月4日租金18 285元、2020年6月30日的物业费9752元；2．判令反诉被告支付反诉原告2020年4月5日至7月4日未支付租金的滞纳金27 427元；3．确认反诉被告于2020年7月6日自动退租，判令反诉被告支付违约金18 285元；4．如果第三项不能支持，请求法院判决反诉原告与反诉被告签订的租赁合同于2020年7月5日解除；5．如果第三、四项不能支持，请求法院判决第三人自2020年7月6日起代替反诉原告的地位，继续履行反诉原告与反诉被告签订的租赁合同；6．如果第三项不能支持，请求法院判决反诉被告自2020年7月6日起继续与第三人履行此前与反诉原告签订的租赁合同；7．判决反诉被告承担全部诉讼费用。事实和理由：在2020年7月第三人在商铺门口建立围墙之前，反诉原告和反诉被告的租赁合同正常履行，理应按照合同相关条款执行。合同4．4条款规定：“租赁期内具体交付租金日期为：第二次：2020年4月5日（支付6个月租金、一年的物业费）”；合同第7．2、5条款规定：“乙方未按本合同约定支付租金，逾期按日加付月租金的5%作为滞纳金；逾期十五日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋，并追究乙方的违约责任。”故提出前三项反诉请求。
由于第三人在商铺门口建立围墙，导致商铺无法进行正常的进货、搬运作业，同时造成行人及顾客通行不便，不具备经商盈利的可能性，使得反诉原告投资购买及出租商铺的根本目的无法实现。围墙的修建是政府和第三人的共同行为，违反原有已生效且使他人产生信赖利益的土地建设规范方案，完全是反诉原告与第三人在签订房屋买卖合同时以及此后反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同时不能预见、无法避免且不能克服的客观情况。房屋买卖及房屋租赁合同成立后的2020年7月5日（开始建围墙时）起，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，使得投资购买或租赁该临街商铺的直接、根本目的无法实现，故即便法院不能认定租赁合同自动终止，亦应确认租赁合同因情势变更或不可抗力于2020年7月5日解除。综上，反诉原告提起反诉，请求法院支持。
瑞立直公司针对援梦科技公司的反诉辩称，2020年4月20日，反诉被告的法定代表人孙超与反诉原告的代理人胡家庆就房租问题沟通过，孙超提出因疫情的不可抗力迟交房租，胡家庆表示理解并同意迟交房租。而且，反诉原告在反诉被告提起诉讼之前，从未向反诉被告主张终止合同及要求反诉被告交纳房租、物业费、承担违约责任等，亦可佐证双方已就房租交纳问题达成协议。故，反诉被告不认可自动退租，不同意支付违约金，按照合同约定的物业费和房租，反诉被告同意支付。
第三人述称第三人屹泰公司述称，1、第三人不是租赁合同的当事人，虽与被告有过买卖合同关系，但买卖合同已由被告单方解除，第三人不应成为本案的当事方；2．第三人与被告解除合同只是解决了债权债务关系，本案涉案房屋的所有权一直没有发生过转移，本案不适用“买卖不破租赁”原则，被告在与第三人解除合同时应考虑到其与原告的租赁关系，不应把责任推给第三人；3．被告反诉请求中针对第三人的部分不符合反诉要求，反诉应基于本诉相同法律关系和对象，第三人在本诉中不是争议当事人，应予以驳回；4．鉴于原被告之间的租赁合同已不具备继续履行的基础，建议法院确认解除原被告之间的租赁合同。
本院查明当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院认定如下：
2018年6月22日，援梦科技公司与屹泰公司签订合同，援梦科技公司向屹泰公司购买101号商铺。
2019年10月21日，援梦科技公司（出租方、甲方）与瑞立直公司（承租方、乙方）签订了《北京市商业租赁合同》，约定：1．甲方同意将101号商铺出租给乙方使用；2．出租面积为81．27平方米（最终以开发商实际交房面积或产权登记面积为准），承租区域作为餐饮用途；3．租赁期限自2019年10月21日起租至2021年10月20日止，租期2年；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应在租赁期限届满时或合同终止时，保持房屋设备及交房时附属设备完好状态，交还甲方；4．承租房屋租金以建筑面积每天每平方米2．5元/（人民币）计算，该房屋面积为81．27平方米，计每月租金为6095元人民币。租金标准在租赁期内无递增，第一年租金每6个月支付一次，第二年的租金于2020年10月5日一次性付清（即支付12个月租金），租赁日期内具体交付租金日期为：第一次2019年10月21日（支付6个月租金），第二次2020年4月5日（支付6个月租金、一年的物业费），第三次2020年10月5日（支付12个月租金、一年的供暖费），押金相当于2个月的租金即12 190元人民币，租赁期限届满或合同终止后，押金扣除应由乙方承担的租金、费用以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方，如乙方违反本合同约定，甲方可按双方约定扣留全部或部分押金，如押金不足以弥补甲方损失，乙方应按约定另行赔付，租赁期限内的物业费50%、供暖费50%由乙方承担；………7．因甲方的原因造成本合同的无法继续履行，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付的但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方相当于3个月房租的违约金。乙方未按本合同约定支付租金，逾期按日加付其月租金的5%作为滞纳金，逾期十五日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回房屋，并追究乙方的违约责任。本合同自签订之日起，甲、乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方3个月房租作为违约金；8．不可抗力事件指不能预见、无法避免且不能克服的客观情况，如自然灾害、政府行为，或社会异常现象；若一方因不可抗力事件而不能履行本合同所规定的义务，该方应在不可抗力事件发生后十五天内书面通知另一方，双方应尽其最大可能地减少损失，若发生不可抗力事件，一方无需对因不能履行或损失承担责任，并且此种履行失败、迟延，不得视作对本合同的违约，声称因不可抗力事件丧失履行能力的一方应采取适当措施最大限度减少或消除不可抗力事件的影响，并在尽可能短的时间内尝试恢复履行受不可抗力事件影响的义务。
2019年10月22日，援梦科技公司将101号商铺交付给瑞立直公司。瑞立直公司已支付押金12 190元及2019年10月1日至2020年4月4日的租金36 570元，共计48
760元，另支付燃气开通费5000元。援梦科技公司交纳2019年7月1日至2020年6月30日的物业费9752．4元。
2019年12月4日，瑞立直公司与北京隆瑞盛世科技有限责任公司签订《装修合同》，约定，工程地址：101号商铺，施工面积81．27平方米，开工日期2019年12月15日，竣工日期2020年5月15日。工程价款经双方协商按照包干价132
000元进行结算。瑞立直公司已支付装修费58 000元。
2020年5月25日，援梦科技公司向屹泰公司提交《门头沟欢乐大都汇商业17栋-101业主申请退房申请说明》（以下简称《退房申请》），该《退房申请》载明：“我是保利欢乐大都汇商业17栋-101业主黄惠援，因商铺现实情况和家庭困境，申请退房，理由如下：1．得知开发商近期欲在101房门前新建围栏，导致商铺无法正常经营，新建围栏与规划、消防要求均不符。2．当初举全家之力借高息贷款购置此商铺，本以为可以安心做点生意，贴补家用，现遇到此情况反而是雪上加霜，已身心俱疲。3．家中老伴身患胃癌晚期，长期服用靶向药物维持生命，每年医药费花费在40万元以上，马上又需要做第二次手术，花费巨大，得知此事后想放弃治疗，为家里省点钱。4．我本人也身患糖尿病、帕金森、白癜风等慢性病，得知此事后，因情绪波动，又患上了高血压。5．本人及老伴都已年逾七旬，因此事最近一直无法安心入睡，辗转反侧，身心已经是在崩溃边缘。望保利高层领导理解我的困境，安排退房事宜，本人及我的家人不胜感激。”
2020年5月26日，援梦科技公司填写《欢乐大都汇退房申请单》（以下简称《退房申请单》），该《退房申请单》载明，退房申请人援梦科技公司，申请日期2020年5月26日；签约日期2018年6月22日，已付金额4 201 475元，交纳方式汇款，应退金额4 201 475元；情况说明：因新建围栏事宜和本公司实际困难，经与贵公司协商一致，申请退房。
后，援梦科技公司与屹泰公司签订《解约协议书》和《商品房预售合同备案解除申请表》，《解约协议书》载明：甲方屹泰公司，乙方援梦科技公司，甲乙双方经过友好协商，达成如下协议：一、甲乙双方终止于2018年6月22日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y2097037）的履行，双方基于上述合同所发生的一切法律关系即行终止且再无争执；乙方放弃购买由甲方开发的位于门头沟区永定镇MC00—0018-000417#商业楼1层101；二、本协议签署之后，甲乙双方共同前往北京市门头沟区建委办理上述合同之注销登记手续；三、本协议一式三份，自双方签字盖章之日起生效。《解约协议书》《商品房预售合同备案解除申请表》均为填写日期。
2020年7月9日，援梦科技公司告知瑞立直公司，其已与屹泰公司协商解除买卖合同。
2020年12月12日，瑞立直公司向屹泰公司提交《商铺租赁意向书》，内容为，承租方：孙超，租赁用途为餐厅，租期10年，免租期6个月，租金2．5元/天/平方米。屹泰公司认为瑞立直公司提出的租期过长，租金数额低，未予同意，双方未达成一致意见。
双方争议的事实和证据：
一、瑞立直公司与援梦科技公司是否因不可抗力或情势变更不能继续履行《北京市商业租赁合同》。
援梦科技公司主张，由于第三人在商铺门口建立围墙，导致商铺无法进行正常的进货、搬运作业，同时造成行人及顾客通行不便，不具备经商盈利的可能性，使得其投资购买及出租商铺的根本目的无法实现，出现了援梦科技公司与瑞立直公司签订房屋租赁合同时不能预见、无法避免且不能克服的客观情况。为此提供了：1．《门头沟区永定镇冯石环路414号院业主关于小区围墙外扩调整的方案诉求》，内容为，根据2020年5月8日晚，永定镇政府牵头组织的由业主及地产、物业单位参与的协调会会议精神，本着解决问题的态度，在合理合规合法的情况下，冯石环路414号院业主针对住宅区围栏外扩事宜，特提出调整针对性方案诉求，将小区东侧地下自行车库出入口、现状儿童乐园及现地下车库出口南侧部分道路圈入小区，重新调整、扩建的围墙需与现有围墙外观、质量等方面保持一致等；2．《致北京市蔡奇书记的一封公开信》，内容为反映小区内绿化严重缩水、围栏严重内缩等问题；3．小区规划照片以及关于《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》印发的新闻稿件，证明小区围墙的修建是政府和第三人的共同行为，违反原有已生效且使他人产生信赖利益的土地建设规范方案。
经质证，瑞立直公司对上述证据真实性均无异议。屹泰公司对证据1的真实性认可，认为该证据客观反映了涉案商铺变化缘起；对证据2、证据3的真实性认可，不认可关联性。
屹泰公司提供了：1．市民热线派件单；2．现场讨论和开会照2张；3．《门头沟区永定镇冯石环路414号院业主关于小区围墙外扩调整的方案诉求》，用以证明瑞立直公司陈述的商铺周边环境改变的起因，援梦科技公司向申请退房时，应当考虑到对瑞立直公司的影响；4．商铺现状照片2张，反映101号商铺有通行门，不影响小区居民进出商业区。
经质证，瑞立直公司、援梦科技公司对证据真实性没有异议。
二、瑞立直公司未交纳101号商铺2020年4月5日之后的租金是否得到了援梦科技公司的同意。
援梦科技公司提出，瑞立直公司未按照合同约定交纳2020年4月5日至7月4日租金18 285元、一年的物业费9752元，构成违约。
瑞立直公司认可未交纳上述费用，但提出其已经与援梦科技公司就租金的缓交问题进行协商并得到了瑞立直公司的同意，为此提供了协商缓交租金的微信聊天记录。
经质证，援梦科技公司对证据的真实性没有异议，认可双方商量过，援梦科技公司同意缓交，但是没有明确具体哪天交，时间记不清了，但是不可能晚到十月。
三、瑞立直公司损失的问题。
瑞立直公司提出装修费132 000元、搬家费2800元、购买设备费4792元，为此提供装修合同、电商交易成功界面截图、微信转账截屏等。
经质证，援梦科技公司提出，上述系瑞立直公司单方提供的证据，原告投入的装修和营业资金不是其的原因，原告也可以继续经营，找其索赔是不合理的，不认可证明目的；屹泰公司提出，瑞立直公司未向屹泰公司主张赔偿，不发表质证意见。
本院认为本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，瑞立直公司与援梦科技公司签订的《北京市商业租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。双方均应依约享受权利、承担义务。
本案的争议焦点在于：1．双方签订的《北京市商业租赁合同》解除原因及时间；2．原被告双方的责任应如何划分及承担；3．瑞立直公司及援梦科技公司主张的各项请求是否合理。
关于合同解除的原因及时间。根据查明的事实，援梦科技公司将101号商铺出租给瑞立直公司后，在租赁期间内，且未提前通知瑞立直公司的情况下，与屹泰公司协商终止履行《北京市商品房预售合同》，将101号商铺退还给屹泰公司，导致瑞立直公司不能实现其签订租赁合同的目的。本案中，援梦科技公司与屹泰公司签订的《解约协议书》《商品房预售合同备案解除申请表》均未载明时间，但双方至迟于2020年7月9日解除《北京市商品房预售合同》，且援梦科技公司于2020年7月9日通知瑞立直公司其退房，后双方即协商共同找屹泰公司商量租赁合同的事宜，表明双方已就解除双方租赁关系达成合意，故本院确认双方签订的《北京市商业租赁合同》于2020年7月9日解除。援梦科技公司反诉要求确认瑞立直公司于2020年7月6日自动退租或确认租赁合同于2020年7月5日解除的请求，缺乏合法依据，本院不予支持。
关于原被告双方的责任应如何划分及承担问题。援梦科技公司在其与瑞立直公司租赁合同履行期间，将租赁物涉及的买卖合同解除，又未妥善处置买卖合同解除后瑞立直公司是否能够继续使用租赁物的法律后果，构成违约，应承担违约责任。援梦科技公司所提因瑞立直公司未按合同约定及时交纳租金，导致合同终止的抗辩意见，根据查明的事实，瑞立直公司因疫情原因申请缓交租金已得到了援梦科技公司的同意，无违约行为，不应承担违约责任。援梦科技公司与屹泰公司之间的买卖合同关系如何处理，与瑞立直公司无直接关联，故援梦科技公司所提因屹泰公司的原因导致合同无法履行的抗辩意见，本院不予采纳。
关于瑞立直公司的诉讼请求问题。援梦科技公司违反合同约定导致合同解除，应承担违约责任，瑞立直公司要求援梦科技公司支付违约金的请求本院予以支持，但其主张数额过高，本院参照双方的合同约定予以确定；关于装修损失，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。援梦科技公司对瑞立直公司提供的《装修合同》予以认可，工程价款132 000元，瑞立直公司已支付装修费58 000元，考虑到瑞立直公司装修101号商铺后并未使用即因援梦科技公司违约，双方的租赁合同解除，且装修时间较短，故对于瑞立直公司要求援梦科技公司支付赔偿装修损失的诉讼请求，本院予以支持；关于购买设备费、搬家费，不属于因合同解除造成的直接损失，故对该项请求，本院不予支持；关于瑞立直公司要求返还租金的诉讼请求，因其在合同解除前已实际占有使用租赁物，应支付相应的租金，故本院对其该项请求不予支持；瑞立直公司交纳的押金因合同解除，应由援梦科技公司返还给瑞立直公司；援梦科技公司同意返还瑞立直公司燃气开通费，本院不持异议。
关于援梦科技公司反诉请求的问题。援梦科技公司要求瑞立直公司给付2020年4月5日至7月4日租金18 285元，瑞立直公司认可在援梦科技公司于2020年7月9日通知其已与屹泰公司解除了买卖合同后仍然持续占用101号商铺，也同意按照合同约定支付相应的租金，故本院对援梦科技公司该项请求予以支持；关于物业费9752元，因双方在合同中明确约定，物业费由双方各负担50%，故援梦科技公司要求瑞立直公司给付物业费的反诉请求，有事实依据，本院予以支持，但其主张的数额过高，本院参照双方合同约定予以确定；瑞立直公司未交纳后期租金已征得援梦科技公司的同意，不构成违约，故援梦科技公司反诉要求瑞立直公司支付违约金、滞纳金的请求，本院不予支持；援梦科技公司要求法院判决屹泰公司代替其地位继续和瑞立直公司履行租赁合同的请求，没有法律和事实依据，本院不予支持。
现援梦科技公司与屹泰公司的买卖合同已经解除，101号商铺现由瑞立直公司占用，屹泰公司表示保留其向瑞立直公司主张腾退101号商铺的权利，本案中暂不要求，若有争议另行解决，本院不持异议。
综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
本案裁判结果一、确认北京瑞立直餐饮管理有限公司与北京援梦科技有限责任公司于二〇一九年十月二十一日签订的《北京市商业租赁合同》于二〇二〇年七月九日解除；
二、北京援梦科技有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付北京瑞立直餐饮管理有限公司押金12 190元、违约金18 285元、燃气开通费5000元；
三、北京援梦科技有限责任公司于本判决生效之日起七日内赔偿北京瑞立直餐饮管理有限公司装修损失132 000元；
四、北京瑞立直餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京援梦科技有限责任公司二〇二〇年四月五日至二〇二〇年七月四日的租金18 285元、物业费4876．2元；
五、驳回北京瑞立直餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回北京援梦科技有限责任公司的其他反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二千四百零六元，由北京瑞立直餐饮管理有限公司负担六百四十九元，已交纳；由北京援梦科技有限责任公司负担一千七百五十七元，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉案件受理费八百二十二元，由北京援梦科技有限责任公司负担五百六十四元，已交纳；由北京瑞立直餐饮管理有限公司负担二百五十八元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判人员审 判 员 梁朝宝
裁判日期二〇二一年六月九日
审判辅助人员书 记 员 吕春燕
