当事人信息
原告（反诉被告）：赵梦鸾，女，****年**月**日出生，汉族。 被告（反诉原告）：李泽鹏，男，****年**月**日出生，汉族。
审理经过
原告（反诉被告）赵梦鸾与被告（反诉原告）李泽鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵梦鸾，被告（反诉原告）李泽鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
赵梦鸾向本院提出诉讼请求：1．判决解除赵梦鸾与李泽鹏签订的《北京市房屋租赁合同》；2．判决李泽鹏返还赵梦鸾房屋租赁押金8500元、2021年2月10日至3月19日租金14 267．86元及电费500元。事实和理由：2020年12月5日，赵梦鸾、李泽鹏签订了《北京市房屋租赁合同》，约定赵梦鸾向李泽鹏承租位于北京市东城区东水井胡同11号楼2层×××号（以下简称涉诉房屋）用于民宿，合同约定自2020年12月20日至2024年6月19日为租赁期限，每月租金为8500元，押一付三。之后赵梦鸾将押金8500元及租金25 500元交予李泽鹏，另向该房源电表内输入500元电费。2020年12月18日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局、北京市互联网信息办公室、北京市文化旅游局联合发布了《关于规范管理短租住房的通知》，其中第二条为“本市短租住房按区域实行差异化管理，首都功能核心区内禁止经营短租住房。”东、西城为首都功能核心区，所以2021年2月1日所有短租平台均下架了该租赁房源。我于2021年2月9日搬出了该房源。自上述下发后我多次与李泽鹏协商，但李泽鹏拖延、推辞、不予协商。根据双方签订的《北京市房屋租赁合同》第九条第（二）款的规定：“因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。现赵梦鸾为维护自身合法权益，特具状诉诸贵院，诉如所请。
被告辩称
李泽鹏辩称，首先，涉诉房屋规划用途为非配套商业，不属于《关于规范管理短租住房的通知》第一条规定适用的“规划用途为住宅的居民小区”的范围。而不可抗力就法理解释而言，不能避免且不能克服是指当事人尽到最大努力和采取一切可以采取的措施，仍不能避免某种事件的发生并不能克服事件所造成的后果。现有政策下，原告只需要办理“特行证”“经营资质”等手续后可以继续经营，办理相关经营资质是原告的责任和义务，出租人已经在聊天中告知可以配合办理。此外，短租住房与“民宿”并不冲突，民宿不一定是短租住房、可以是长租或者其他方式经营。因此该通知并不必然导致合同目的无法实现，不能构成不可抗力。原告对其提前解约应承担违约责任。其次，对方单方面提前解除合同，构成违约已经违反了合同约定，应当承担违约责任，支付违约金8500元（可与押金相抵）。再次，对原告主张的剩余日租金的金额、剩余租约日期计算有误，单日租金应为283．33元。 在合同签订过程中，我方考虑到赵梦鸾要长租三年半，还将上一位租客月租金的1．1万的标准让步到8500元。李泽鹏为此支付了高额的中介费。赵梦鸾谎称要装修，向李泽鹏索要了15天的免租期，但事实上赵梦鸾并没有装修。赵梦鸾提前退租后，并没有按照合同或妥善协商归还房屋，而是损害房屋结构和设施设备并弄丢失附属物品。在低风险区进京政策放款后，李泽鹏立即进京，并于3月16日收房时发现房屋内玻璃破损未修复、原本的定制桌子被调换，原本房屋窗帘损坏，还有房屋的物资、孔眼等其他损坏。原告均拒绝赔偿。故提起反诉，要求1、判决赵梦鸾因提前解约支付违约金8500元；2．判决赵梦鸾因房屋其附属物品、设施设备发生损坏、丢失并拒绝赔偿未承担维修责任支付违约金8500元；3．判赵梦鸾支付李泽鹏因提前解约导致的中介费用损失7000元。4．判决赵梦鸾赔偿李泽鹏15天免租期房租4249．95元。 赵梦鸾针对反诉辩称，不同意全部反诉请求。
本院查明
本院经审理认定事实如下：2020年12月5日，赵梦鸾（乙方、承租人）、李泽鹏（甲方、出租人）及案外人北京京世伟业房地产经纪有限公司（丙方、居间人）签订了《北京市房屋租赁合同》，约定赵梦鸾向李泽鹏承租涉诉房屋用于民宿，合同约定自2020年12月20日至2024年6月19日为租赁期限，每月租金为8500元，押金8500元，支付方式为押一付三。甲方应于2020年12月5日前将房屋按约定条件交付给乙方。房屋交割清单经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及相关物品后视为交付。合同签署后，甲方向丙方支付7000元作为佣金。如租赁双方解除、中止或变更租赁关系的，仍应支付所约定的佣金。应乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担未赔偿责任。乙方保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，应按月租金的100%支付违约金，甲方有权单方解除合同，收回房屋并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，还应退还相应的租金。2020年12月5日的房屋交割清单显示李泽鹏交付的设施设备包括办公桌等，电费余82度。 合同签订后，赵梦鸾向李泽鹏支付了押金8500元及租金25 500。李泽鹏向赵梦鸾交付了涉诉房屋。2020年12月9日，赵梦鸾支付了电费499．94元。 1月21日，赵梦鸾向李泽鹏发送了北京市和住房城乡建设委员会、北京市公安局、北京市互联网信息办公室、北京市文化旅游局于2020年12月18日联合发布的《关于规范管理短租住房的通知》，内容包括该通知所称的短租住房是指用本市国有土地上的规划用途为住宅的居住小区内房屋，按日或者小时收费，提供住宿休息服务的经营场所。本市短租住房按区域实行差异化管理，首都功能核心区内禁止经营短租住房。该通知自2021年2月1日起施行。李泽鹏回复涉诉房屋不适用该文件，并要进一步确认相关情况。1月26日，赵梦鸾要求在2月1日前退房并退还房租和押金，其经营20多间民宿，压力很大，过了这阵子再租此房，要求李泽鹏另行招租看房。此后，双方进行协商，赵梦鸾认为该情况已构成不可抗力，李泽鹏根据其自己向相关部门核实的情况，认为涉诉房屋不适用前述规定，双方未协商一致。2月9日，赵梦鸾告知李泽鹏其已搬出涉诉房屋及房屋密码，询问对方是否可以于次日收房，并称收房可以通过中介或视频，不能抹杀其已将房屋交付李泽鹏。李泽鹏予以拒绝，认为根据其向住建委电话咨询，涉诉房屋不适用前述文件；赵梦鸾应当自行办理经营所需的资质，李泽鹏可以配合；李泽鹏现在老家，当时是腊月，不能来京。次日，赵梦鸾告知李泽鹏一块玻璃破损，物业已经办理保险赔付，等待厂家更换，并告知房屋的新密码。 3月16日，李泽鹏从外地进京，并于当日与中介人员共同进入涉诉房屋。 关于水电费一项，双方均提供了北京inn能源计量表号/读数及卡项交接记录单。其中3月9日的电费为515。3月22日，涉诉房屋电量为507度。经询，双方均认可每度电价格为1．1085元。 关于设施设备损坏一节，双方持如下意见： 1．李泽鹏认为玻璃破损未修复，即使物业以保险理赔形式维修，物业费由李泽鹏支付至2021年6月尚未修复，不能视为赵梦鸾履行了维修义务或不存在损失。赵梦鸾认为其已联系物业通过保险理赔形式维修，不应视为违约； 2．李泽鹏认为定制桌子被调换。赵梦鸾认为该桌子小且不平稳，故更换为一个新的大桌子，不应视为违约。 3．李泽鹏主张定做的一扇窗帘被损坏，赵梦鸾更换的窗帘小不足以覆盖窗户，为此李泽鹏支付500元进行维修。为此李泽鹏提交2016年的窗帘订货单，其中一扇的尺寸为1．41米*2．85米，单价为2250元，四扇尺寸不同的窗帘共计4000元；2021年3月款1．75米*3米价格为500元的安装费收据。赵梦鸾认为李泽鹏提供的窗帘本身就是损坏的，赵梦鸾重新定制的窗帘留在涉诉房屋内，不构成违约。为此，赵梦鸾提交拍摄于2021年2月9日的照片其制作的宽1．4米长2．8米的窗帘处于收紧状态挂在窗前；提交其订制窗帘的微信记录，内容包括赵梦鸾提供两个窗户的尺寸，共支付250元，其中包括扩一个1．4米乘2．8米的，轨道长度为1．3米，对方答复高度只能达到2．76左右。 4．李泽鹏主张墙体一个尖角外层脱落。赵梦鸾认为墙体上的破损是原本就存在的陈旧伤，吊顶石膏板尖角被碰坏，不属于房屋结构破坏，只是变大了。 5．李泽鹏主张沙发存在脏污，并提交交房时和收房后的照片及2014年送货地址为他处的沙发购买单据，其价格为14 092元，主张该沙发系从他处运来。赵梦鸾认为该沙发已使用七年，李泽鹏交付房屋时扶手上盖着布，而赵梦鸾使用时盖了白色的搭毯，可见底部扶手的损伤不是赵梦鸾所致，并提交视频。 此外，李泽鹏提交其向案外人转账7000元的微信记录，以证明其支付了居间费。赵梦鸾认为其对房屋进行了修缮，并提交了修理马桶盖、厕所柜等支付3000元的收据复印件。 另，关于涉诉房屋是否能够用于经营民宿，赵梦鸾提交：1．爱彼迎平台及途家平台房屋下架通知；2．微信记录，称为派出所警官通知其2月1日关停民宿的通知；3．微信群记录，称内容为东城其他派出所召开日租房、短租房的动员会，以证明无法经营。李泽鹏提交1．录音两段，称其内容为与住建委、东城区人口大队的电话录音，涉诉房屋不属于住宅；2．《旅游民宿基本要求与评价》，其中旅游民宿的定义为利用当地居民等相关闲置资源，经营用客房不超过4层，建筑面积不超过800㎡，主人参与接待，为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施。认为其中未提起长租还是短租。3．飞猪平台信息，内容为2021年5月31日涉诉房屋所在楼宇内的其他民宿发布的信息。 审理中本院通过电话询问住建部门、属地公安部门，均答复本区辖区内禁止经营民宿这种短租住房。
本院认为
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据查明的情况，涉诉房屋不能经营民宿，系因不可归责于双方责任的原因，导致合同目的不能实现，赵梦鸾有权要求解除合同。故李泽鹏要求赵梦鸾支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，李泽鹏应当退还押金及赵梦鸾已支付未使用的电费。关于退还电费金额一项，本院依据交付时电表余量，房屋控制情况进行确定。赵梦鸾要求退还2月10日至3月19日期间的租金，考虑赵梦鸾证据中关于其腾退房屋的情况、通知解除时间为春节前夕、进京疫情防控措施等因素，本院确定双方应分担此间的租金使用费的数额。 关于物品损失违约金一节，根据查明的情况，赵梦鸾未经李泽鹏允许更换了房屋内的部分物品，物品大小等规格与原物不一致，且其证据不能证明李泽鹏交付上述的上述物品已损坏，故构成违约。但合同约定的违约金明显高于损失，故本院予以调整。合同约定的交房日与租期起始日之间的期限实质为免租期。而中介费及免租期，均系李泽鹏为促成合同的订立和履行付出的成本，租赁合同系因不可归责于双方的原因解除，上述费用均由李泽鹏负担，对其明显不公，故本院根据公平原则确定赵梦鸾应承担的部分。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、确认赵梦鸾与李泽鹏签订的《北京市房屋租赁合同》于2021年2月9日解除； 二、李泽鹏于本判决生效后七日内退还赵梦鸾房屋租赁押金8500元、租金5729元及电费480元，共计14709元 （其中相应部分以本判决主文确定的赵梦鸾的给付义务予以折抵）； 三、赵梦鸾支付李泽鹏违约金1500元； 四、赵梦鸾支付中介费损失3500元； 五、赵梦鸾支付李泽鹏免租期房租2125元； 六、驳回赵梦鸾的其他诉讼请求； 七、驳回李泽鹏的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费191元，由赵梦鸾负担71元（已交纳），由李泽鹏负担120元（于本判决生效后七日内交纳）。案件反诉受理费251元，由赵梦鸾负担63元（于本判决生效后七日内交纳），由李泽鹏负担188元（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判人员
审 判 员 崔 赟
裁判日期
二〇二一年六月二十九日
审判辅助人员
法 官 助 理 黄碧珍 书 记 员 郑梦彤
