当事人信息
上诉人（原审被告）：吴川市森茂房产开发有限公司。住所地：广东省吴川市海港大道海岸·万和城营销中心首层。 法定代表人：骆泉霖，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陆华平，广东佳业律师事务所 律师。 被上诉人（原审原告）：庞昆明，男，汉族，****年**月**日出生,住广东省吴川市。 被上诉人（原审原告）：龙清女，女，汉族，****年**月**日出生，住广东省吴川市。 上列被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈海峰，吴川市梅录法律服务所工作者。
审理经过
上诉人吴川市森茂房产开发有限公司（下称森茂公司）因与被上诉人庞昆明、龙清女有商品房预售合同纠纷一案，不服广东省吴川市人民法院（2016）粤0883民初1793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人森茂公司的委托诉讼代理人陆华平，被上诉人庞昆明、龙清女的共同委托诉讼代理人陈海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人诉称
森茂公司上诉请求：撤销原判，改判驳回庞昆明、龙清女的诉讼请求或依法减少森茂公司应支付给庞昆明、龙清女的违约金数额；一、二审诉讼费由庞昆明、龙清女承担。
一审原告诉称
事实与理由：1.《广东省商品房买卖合同》第八条虽约定交房日期在2014年5月31日前，但合同第十四条第二款约定：“如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：⒈如遇特殊原因出卖人可据实予以延期；⒉延误期以正常交付期二个月后开始计算”，《补充协议》第六条第2项约定：“买卖合同第八条所指的‘特殊原因’除第一项的‘遭遇不可抗力’外，出卖人与买受人约定因遭遇以下非出卖人所能控制的客观原因导致延期交楼的，出卖人不承担延期交楼的违约责任，特殊原因包括但不限于：（1）因政府行为导致竣工验收延误等社会异常事件；（2）施工中遇到异常困难或重大技术问题而不能及时解决，或遇有强风，大雨以上天气导致工期延误；（3）受国家、广东省及吴川市政府新颁布的法律法规政策影响而导致延误，市政府配套设施的批准与安装的延误；（4）施工期间发生停水、停电；（5）施工期间大规模流行病爆发或广东地区受到其他地区爆发流行病的影响；（6）非出卖人原因导致的规划设计变更调整；（7）高考、中考前期和期间停止施工”。上述免责事由是森茂公司与庞昆明、龙清女的真实意思表示，内容也没有违反法律的强制性规定，对森茂公司及庞昆明、龙清女均应具有约束力。森茂公司在一审时已提交相应证据，证实造成延期交楼是因合同约定延期事项出现而造成的，其中尤为主要的是市政排污管网接驳问题造成的。森茂公司在2013年3月14日已缴清城市基础设施配套费给吴川市政府，但吴川市政府在2015年5月12日才完成市政排污工程。吴川市政府延误建设市政配套设施的行为是森茂公司无法预见也无法控制的，依照合同约定森茂公司是可以免除延期交楼的违约责任的。因吴川市政府在2015年5月12日才完成市政排污工程竣工验收并允许森茂公司接驳使用，森茂公司根据合同约定可延期至2017年7月12日交付涉案商品房给庞昆明、龙清女。一审法院认定森茂公司逾期交房并判令森茂公司向庞昆明、龙清女承担违约责任是错误的。2.假设森茂公司确实违约，造成的损失也就是房屋租金损失。湛江市房产管理局、物价局在2015年曾公布《湛江市市区2015年房屋租赁市场指导性租金》，当时在湛江市中心的一等一级地段指导性租金为每月25元/平方米，一等二级地段指导性租金为每月21-24元/平方米。吴川房产局没有公布指导性租金，但按照万和城房屋经精装修、且带家具家电的市场租金在10-27元/平方米，且涉案房屋为毛坯房，其租金自然也就更低。即使按上述市场平均租金价计算，违约金约定与的损失相比较，明显畸高！根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条第2款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条、第17条的规定，理应予以调整。《湛江市市区2015年房屋租赁市场指导性租金》是相关政府单位公布的文件，是众所周知的事实，森茂公司无需举证证明。一审法院认为森茂公司与庞昆明、龙清女就违约金的约定合理，森茂公司没有举证证明双方约定的违约金过分高于庞昆明、龙清女造成的损失的观点是错误的，请二审法院予以纠正。
被上诉人辩称
庞昆明、龙清女辩称，1.合同约定的交房条件低于法定交房条件，应当以法定交房条件为本案的交房条件，即涉案商品房获得工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位的证明文件，同时取得《竣工验收备案表》，并且要取得永久用水、用电、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施等满足居住条件的证明文件。2.合同约定的“延误期以正常交付期2个月后开始计算”，不能成为森茂公司的免责事由，该约定属于格式条款中免除自己按期交楼主要义务，排除他人权利的做法，且该约定可能变相降低法定交楼条件。逾期交房违约金应自约定交房时间开始计算。3.补充协议第六条第2项所述的特殊原因不能成为森茂公司逾期交房的免责事由，森茂公司以补充协议的形式规避示范合同文本的本意，将示范合同文本的“特殊原因”人为任意解释为“重大技术问题、大雨、高考中考期间的停工等”等根本不属于不可抗力的情形，歪曲了示范文本第八条的本意，不应以此免除森茂公司逾期交房的违约责任。4.合同第八条及补充协议第六条第2项约定的“特殊原因”出现后，导致工期延误的，森茂公司应当履行告知业主的义务，但森茂公司对此没有举证证明。5.合同约定的违约金计付标准符合法律规定，没有超过法定标准。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现于惩罚性。虽然森茂公司逾期交房导致业主存在房屋使用和收益上的损失，但违约金还应针对森茂公司违约行为具有惩罚性。因此，森茂公司主张参考涉案房屋地段租金予以调低，不符合违约金的惩罚性宗旨。 庞昆明、龙清女向一审法院起诉请求：判令森茂公司向其支付逾期交房违约金99969.3元，并承担本案的全部诉讼费用。
一审法院查明
一审法院认定事实：庞昆明、龙清女与森茂公司于2013年1月14日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：吴森2013[0126]）及补充协议，约定森茂公司将吴川市海滨街道创业路与海港大道交界处东北面海岸·万和城第9号楼2单元1101号房以人民币519321元预售给庞昆明、龙清女。森茂公司应当在2014年5月31日前将房屋交付给庞昆明、龙清女使用。森茂公司如未能按合同规定的期限交房，如逾期超过60日，庞昆明、龙清女要求继续履行合同的，合同继续履行，森茂公司应自2014年6月1日起至实际交付之日止，按日向庞昆明、龙清女支付已交付房价款万分之五的违约金。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，森茂公司可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且森茂公司在发生之日起30日内告知庞昆明、龙清女的；2.补充协议第六条所约定的情形。补充协议第六条约定特殊原因除遭遇不可抗力外，遭遇以下非森茂公司所能控制的客观原因导致延期交楼的，森茂公司不承担延期交楼的违约责任，特殊原因包括但不限于：1.因政府行为导致竣工验收延误等及社会异常事件；2.施工中遇到异常困难或重大技术问题而不能及时解决，或遇有强风，大雨以上天气导致工期延误；3.受国家、广东省及吴川市政府新颁布的法律法规政府影响而导致延误，市政配套设施的批准与安装的延误；4.施工期间发生停水、停电；5.施工期间大规模流行病爆发或者广东地区受到其他地区爆发流行病的影响；6.非森茂公司原因导致的规划设计变更调整；7.高考、中考前期和期间停止施工。合同签订后，庞昆明、龙清女于2013年4月11日支付了首期款159321元、2013年5月3日交纳银行按揭款360000元给森茂公司，至此庞昆明、龙清女交清全部房款给森茂公司，但森茂公司于2015年6月20日才交房给庞昆明、龙清女。
一审法院认为
一审法院认为，本案属商品房预售合同纠纷。庞昆明、龙清女与森茂公司签订的买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照合同履行自己的义务。 本案的争议焦点为：森茂公司应否承担逾期交楼违约责任。围绕此争议焦点，涉及三个问题：1.森茂公司森茂公司提出逾期交房的免责事由是否成立；2.若森茂公司应承担逾期交楼违约责任，违约金从何时起算，截至何时；3.约定的违约金是否过高。 关于森茂公司森茂公司提出的免责事由是否成立的问题。庞昆明、龙清女已经依约给付了全部房款给森茂公司，森茂公司应当依约按时交房给庞昆明、龙清女。按时交房是森茂公司主要的合同义务，也是庞昆明、龙清女给付房款后依法依约享有的主要权利。虽然双方签订的合同及补充协议约定了免责事由包括不可抗力在内的几种特殊原因，但是，免责事由的约定既要合法也要合理，森茂公司森茂公司主张的免责事由不能成立。主要理由如下：（一）《商品房买卖合同》第十四条第二款“如遇特殊原因出卖人可据实予以延期，延误期以正常交付期二个月后开始计算”的约定是森茂公司为重复使用而自行制作、未与庞昆明、龙清女充分协商而事前打印好的，属于格式条款，该约定免除了森茂公司按时交房的主要义务，排除了庞昆明、龙清女按时收房的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，依法应属无效；（二）强风、大雨等应由森茂公司合理预见并计入正常工期，森茂公司以遇到确实影响施工的恶劣天气主张延期，必须同时满足两个条件：一是出现足以导致无法施工的因素，二是该因素导致实际停工。《吴川市气象局气象观测站部分时段气象资料》和吴川市气象局《2011年7月-2014年3月对我市有显著影响的台风资料》可以证明森茂公司施工期间出现过强风、大雨等恶劣天气，但不能证明这些天气因素已导致无法施工，从而导致实际停工，故森茂公司不能据此免责；（三）高考、中考每年均定时出现，森茂公司应当预见并计入正常工期，《关于加强中考期间环境噪音监督管理的通告》《关于加强高考期间环境噪声监督管理的通告》可以证明高考、中考期间吴川一中、二中、三中等考场周边300米范围内的建筑施工场所一律停止施工，但万和城不属于高考、中考要求停工的范围，不能证明高考、中考导致万和城工程实际停工，故森茂公司不能据此免责；（四）吴川市政府有关部门和民间机构借用万和城场地使用的部分公函可以证明政府有关部门和民间机构曾借用万和城广场举办文艺晚会等群众性活动，但这不是强制性的，如果因出借万和城场地会导致停止施工，进而导致逾期交房，森茂公司完全可以拒绝，故森茂公司不能据此免责；（五）施工中遇到异常困难或重大技术问题属于森茂公司应当预见的商业风险，《工作联系函》显示万和城的桩基础工程在2012年5月25日已经完工，森茂公司提出的所谓施工中遇到的异常困难或重大技术问题在《商品房买卖合同》签订之前就已存在，森茂公司应当预见到这些问题的存在将对交房期限产生影响，在签订《商品房买卖合同》时应当根据实际情况对交房时间作出适当调整，故森茂公司不能据此免责；（六）市政配套设施的审批流程属于森茂公司在签订《商品房买卖合同》时应考量的范围，《关于海岸·万和城项目申请接驳市政排污、水管网的报告》以及《吴川市公用事业局〈关于将中央商务区海岸·万和城项目生活污水排放到市政管网的请示〉的复函》《吴川市人民政府办公室〈关于海岸·万和城项目路段的排污管道工程建设问题的复函〉》不能证明政府有关部门在对森茂公司提出的万和城项目排污、排水管网接驳市政排污、排水管网有关事项进行审批时存在拖延，故森茂公司不能据此免责；（七）《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”《商品房买卖合同》第八条第二款第1项约定：“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实延期。”按照以上法律规定和合同约定，森茂公司因不可抗力不能履行合同的，森茂公司应当在不可抗力发生之日起30日内告知庞昆明、龙清女，才能据实延期交房。同样道理，出现《补充协议》第六条第2项的特殊原因时，森茂公司也应及时告知庞昆明、龙清女，才能据实延期交房。但是，森茂公司没有提供任何证据证明其因遭遇不可抗力或出现《补充协议》第六条第2项的特殊原因导致不能按时交房时，已经履行了告知义务，故森茂公司也不能据此免责。因此，森茂公司关于涉案商品房无法按时交付的原因是由于受到《补充协议》第六条第2项的约定的特殊原因的影响，故森茂公司不应承担逾期交房的违约责任的抗辩理由不成立，不予采纳，森茂公司森茂公司应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。 关于违约金从何时起算截至何时的问题。由于森茂公司森茂公司所主张的免责事由不能成立，故森茂公司应依照合同约定从交房日期届满后次日（即2014年6月1日）起至实际交付前一天（即2015年6月19日）止支付逾期交房违约金给庞昆明、龙清女。 关于约定的违约金是否过高的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”根据以上法律及司法解释的规定，人民法院对于当事人在合同中约定的违约金的标准，只有在违约金确实超过造成的损失30％时，才能进行调整。具体到本案中，《商品房买卖合同》第九条约定，森茂公司逾期交房超过60天而庞昆明、龙清女又要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，森茂公司按日向庞昆明、龙清女支付已交付房价款万分之五的违约金。因此，确定《商品房买卖合同》第九条约定的违约金是否过高，应该以每日按已付房价款万分之五计付的违约金是否超过造成庞昆明、龙清女的损失30%为标准。鉴于森茂公司逾期交付商品房已经给庞昆明、龙清女带来不能及时入住或出租的利益损失，加之森茂公司又没有提供证据证明每日万分之五的违约金已经超过造成庞昆明、龙清女损失的30%，故《商品房买卖合同》第九条约定的森茂公司按日向庞昆明、龙清女支付已交付房价款万分之五的违约金不属于过高。据此，森茂公司森茂公司应支付的逾期交房违约金为99709.63元（519321元×0.0005×384天）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第三十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，作如下判决：限吴川市森茂房产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向庞昆明、龙清女庞昆明、龙清女支付逾期交房违约金99709.63元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费2299元，由吴川市森茂房产开发有限公司负担2292元，庞昆明、龙清女庞昆明、龙清女负担7元。
本院查明
本院二审期间，森茂公司向本院提交《湛江市市区2015年房屋租赁市场指导性租金》、《房屋家电出租合同》（2份）、《万和城房屋招租信息》，拟证明2015年湛江市中心城区房屋租赁市场指导性租金最高为每平方米25元/月，2017年吴川市万和城的商品房租金为每平方米10-27元/月。 经质证，庞昆明、龙清女认为上述证据不属于新证据，且森茂公司没有提交原件核对，故对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。 对森茂公司在二审期间提交的证据，本院认证认为：《湛江市市区2015年房屋租赁市场指导性租金》、《房屋家电出租合同》（2份）、《万和城房屋招租信息》均不是新证据，且对本案基本事实的认定没有影响，本院不予采纳。 二审期间，庞昆明、龙清女没有提交新证据。 本院经审理查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。根据森茂公司的上诉理由及庞昆明、龙清女的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题： 一、关于森茂公司应否承担逾期交房违约责任的问题。首先，森茂公司作为专业的房地产开发经营者在预售合同中约定交房时间，应当充分考虑并预测到工程建设等可能存在影响交付的因素。虽然补充协议中有因市政配套设施的批准与安装的延误等可以免责的约定，但森茂公司没有提供充分证据证明政府有关部门在审批万和城项目申请接驳市政排污、水管网的报告时存在拖延；其次，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，提供格式条款的一方应采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。森茂公司作为提供格式合同的一方，没有提供证据证明其已尽提示说明义务。综上，森茂公司关于因吴川市政府在2015年5月12日才完成市政排污工程竣工验收，根据合同约定可延期至2017年7月12日交付涉案商品房的上诉理由不能成立，本院不予采纳。森茂公司没有按照合同约定在2014年5月31日前将涉案商品房交付庞昆明、龙清女使用，已构成违约，应承担逾期交房违约责任。 二、关于森茂公司与庞昆明、龙清女约定的违约金是否过高，应否调整的问题。逾期交房违约金的计算，应充分尊重当事人的意思自治，合同对于违约金有明确约定的，原则上应按约定处理。违约金具有惩罚和补偿双重性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，只有在违约金过分高于造成的损失的情况下方能适当减少违约金，如果仅是一般高于造成的损失的情形，并无调整的必要。判断按合同约定计算的违约金是否过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，结合公平原则和诚实信用原则予以衡量，并非仅以租金损失作为计算基准。虽然根据本案的证据未能确定庞昆明、龙清女具体的损失数额，但根据涉案房屋的总房价、违约金的计算标准、违约时长等事实，按照合同约定，逾期交房违约金每日按已付房款万分之五计算，违约金总额为99709.63元。相较于庞昆明、龙清女已付购房款519321元及其实际损失和逾期利益，按合同约定计算的违约金并未过分高于造成的损失。故森茂公司上诉主张调低交房违约金缺乏充足依据，本院不予支持。 综上所述，森茂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2292.74元，由上诉人吴川市森茂房产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。
审判人员
审判长 王励 审判员 陈红 审判员 邓浓
裁判日期
二〇一七年十二月二十八日
审判辅助人员
法官助理陈菁菁 书记员李欣
