当事人信息
原告：舒燕，女，汉族，****年**月**日出生，住贵州省遵义市汇川区。 委托诉讼代理人：周琴，贵州名城律师事务所 律师。 委托诉讼代理人：黄江勇，贵州名城律师事务所实习律师。 原告：曹健，男，汉族，****年**月**日出生，住贵州省绥阳县。 委托诉讼代理人：周琴，贵州名城律师事务所 律师。 委托诉讼代理人：黄江勇，贵州名城律师事务所实习律师。 被告：张国胜，男，汉族，****年**月**日出生，住贵州省遵义市汇川区。 第三人：贵州中泰富房地产开发有限公司，住所贵州省遵义市汇川区西安路（原高桥水泥厂）经济适用住房D8栋一单元，统一社会信用代码：91520301662991341L。 法定代表人：钟世泽，职务：总经理。 委托诉讼代理人：赵一球，男，汉族，****年**月**日出生，住贵州省播州区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：马云，男，回族，****年**月**日出生，住贵州省遵义市红花岗区，系该公司员工。
审理经过
原告舒燕、曹健与被告张国胜、第三人贵州中泰富房地产开发有限公司（以下简称中泰富公司）租赁合同纠纷一案,本院于2021年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹健及原告舒燕、曹健的共同委托诉讼代理人周琴，被告张国胜，第三人中泰富公司的委托诉讼代理人赵一球、马云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称
原告舒燕、曹健向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告立即退还原告门面租赁押金人民币20000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年12月23日签订“房屋租赁合同”，被告将其与第三人承租的位于遵义市汇川区门面，转租给原告经营母婴用品。租赁期限为36个月（从2016年1月1日至2018年12月30日）。按照租赁合同约定，原告向被告支付了门面押金20000元。后原告得知，被告与第三人签订的“租赁合同”（即第三人将位于遵义市汇川区门面出租给被告）期限自2015年12月25日至2018年12月24日，为期36个月。被告与第三人的租赁期限满后，被告迟迟未能与第三人续签“租赁合同”，导致原告也不能和被告续签“租赁合同”。后原告多次要求被告退还20000元押金，但被告以各种理由拒不退还。原告认为，被告不按约定退还押金的行为不仅违反了合同的约定，同时也侵犯了原告的合法权益，为此，原告特向贵院提起诉讼望贵院依法支持原告的诉讼请求。
被告辩称
被告张国胜辩称，原告于2016年和我签订的房屋租赁合同，到期时间是2019年12月30日，2016年1月1日到2019年12月30日按合同执行无异议。我和公司是2015年就签订了合同，前面是因为他施工队占地，我和对方签订租赁合同，又要求我来承担，如果是因为我的原因对方少租一个月，我少租一年。2019年5月底，我去问他们付房租，他们让我和房开公司协商，我说公司要涨一点价格，如果他们承受不了就归还门面。我还在和公司协商的过程中，他们就悄悄和公司把合同签了。曹健10月份给我说他们把合同签了，公司给我出具了一张通知书。因为是在我这里承租的，如果到期了房子不交给我我就解除合同收回门面，所以我在12月份找他们。现在他们瞒着我和公司对接，我找公司他就拖，还报警了，高桥派出所也出警了。没过一个月之后，他说房子已经交了，我都想到疫情不涨租金去找公司，现在公司年前给我打电话说过两天来解决，又让我放弃。我们就按照合同办事。我和原告的合同是2019年12月30日到期，扣除押金，原告还要补我40000元左右的房租。 第三人中泰富公司辩称，这20000元我们不清楚。
原告举证
本案中，原告向本院出示如下证据：第一组证据：原告身份证及结婚证复印件，原告的诉讼主体资格及基本身份信息。第二组证据：房屋租赁合同（原告与被告签订）、收条（被告出具），证明双方于2015年12月23日签订《房屋租赁合同》，被告将在第三人处承租的位于遵义市汇川区平方米门面转租给原告使用，租金为50元／平方米，租赁期限为36个月，从2016年1月1日至2018年12月30日。合同签订当天，原告向被告支付一年的租金90000元及保证金20000元。根据租赁合同约定，租赁合同到期后，被告应无条件退还押金，但被告至今未向原告退还押金。第三组证据：房屋租赁合同（被告与第三人签订），证明被告与第三人于2015年12月25日签订《房屋租赁合同》，第三人将其所有的位于遵义市汇川区平方米门面出租给被告，租金为35元／平方米，租赁期限为36个月，从2015年12月25日至2018年12月24日。被告与第三人签订的《房屋租赁合同》期限短于被告与原告签订的《房屋租赁合同》期限，被告在与原告签订《房屋租赁合同》时存在过错。第四组证据：通知两份（2019年6月、2019年12月），证明2018年12月24日到期后，被告对该门面丧失权利，后也未能与第三人续签新的租赁合同，第三人于2019年7月1日通知原告收回资产另行处置，导致原告不能与被告续签新的租赁合同。同时，在第三人给被告的通知里面明确载明被告尚欠第三人的租金等违约行为，第三人也不再和被告续签租赁合同。第五组证据：收条、转账记录复印件，证明原告按照合同约定如期支付租金，没有违约行为。因被告对涉案的门面丧失权利，不能与原告续签合同，被告理应退还原告押金20000元。被告的质证意见：对第一组证据认可；对第二组证据房屋租赁合同没有意见，但合同截止时间是2019年12月30日。我和舒燕签的租赁合同也载明在合同的基础上增加36个月，总共双方签订的租期是六年，收条是我打的；对第三组证据房屋租赁合同的内容没有问题，我和房开公司是2015年就签了合同，因为公司没有付钱给工程队，工程队就把门面占了，中途张庆又和我签了合同，实际上门面交付时间我记不清楚了；第四组证据的两份通知是公司后面补的，前面只有一份，对通知有意见。2019年12月31日的通知是第三人提供给原告的，当时是通过派出所协调，我一说他们才补发的通知；对第五证据证据中的收条、转账记录没有意见，原告租金付到2019年6月30日没有问题。第三人的质证意见：对第一组、第二组、第三组证据没有意见；第四组证据中2019年12月31日的通知是给张国胜的，另一份是给曹健的，确实是我公司下发的，没有意见；对第五组证据我们不清楚。
被告质证
本案中，被告向本院出示如下证据：2016年10月10日的承诺书一份、2019年6月12日中泰富公司发给蒋合良通知一份、2019年7月16日中泰富公司发出的通知一份，证明还有三年的优先续租承诺。通知是他们同时发的，但我后面找到他们，他们只给我12月那份。原告的质证意见：对承诺书的关联性有异议，和本案无关，是他与第三人之间的关系，同时在书面合同到期后也未能续签新的书面合同。对蒋合良的通知，恰好证明了涉案面积415平米，划了216给原告，另外的198平米出租给蒋合良，同时证明了被告与第三人针对涉案门面的租赁期限已经到期，之后未能与第三人续签新的租赁合同。2019年7月16日的通知与本案无关，不属于涉案的门面范围之内。第三人的质证意见：对承诺书已经在刚才提供2019年12月30日通知里第三条作出解释，内容我们承认，里面写的是对西安路的改造，以前是水泥路，现在是沥青路和人行道。对两份通知没有意见，是我们发的。 本案中，第三人向本院出示如下证据：2015年12月25日公司和张国胜签订的租赁合同一份、2019年12月30日向张国胜发出的通知，证明我司是依照合同和被告签订的最终合同。原告的质证意见：对这两份证据无异议，同时证明了被告与第三人对涉案门面的权利期限仅到2018年12月24日止。之后未能与第三人续签新的租赁合同，导致原告不能与被告续签新的租赁合同。被告的质证意见：对合同没有意见。对通知有意见，因为6月份是415平方米，是到2019年6月30日的，544平方米也是交到6月30日。我5月份就一直在和公司协商，一直拖到10月份才知道公司说的欠钱是544个平方的，当时我是隔成两块，一块340个平方，一块174个平方，174个平方那个我也签了，让我交钱交340个平方我肯定不干。我总共租的一个是544平方和另一个是415平方。544平方分成两间，415平方分成两间，544平方到9月份才续签合同，174平方是房开公司和其他租赁户另行直接签了租赁合同，所以这部分的租金我没有交。现在我和公司没有正式解除合同。
本院查明
综上，结合各方的举证、质证，经本院核查，对原告提供的前述证据予以确认并采信；对被告提供的承诺书、2019年6月12日的通知予以确认并采信；被告提供的2019年7月16日的通知因与本案无关，故本院不予采信；对第三人提供的租赁合同予以确认并采信，对于第三人提供的2019年12月30日的通知，该证据系第三人单方制作，当时未送达被告且被告不认可内容，故本院不予确认。 本院经审理认定事实如下：2015年12月25日，张庆代表中泰富公司（出租方、甲方）与张国胜（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的坐落于本市西安路G1一楼415㎡门面出租给乙方使用。该房屋租赁期共计36个月，起租时间自2015年12月25日-2018年12月24日止。期满3年后，起租单价双方另行协商决定，同等条件下优先乙方承租，协商不成甲方可收回房屋租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方如需要续租，则必须在租赁期满前三月向甲方提出书面要求，经甲方同意后，重新签订租赁合同。乙方在同等条件下有优先权，如甲方将该房屋出售或转让，乙方同样有权按原合同条款继续经营到期满。合同签订当日，乙方须向甲方交付3万元作为押金，若合同期满，乙方没有发生欠款或其他违约事项，甲方应无条件将押金如数退还给乙方。该合同还约定有其他的内容。 在实际中，张国胜将前述租赁房屋分成两部分并将其中一部分出租给舒燕。舒燕、曹健系夫妻关系。2015年12月23日，张国胜（出租方、甲方）与舒燕（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于遵义市门面（216㎡）；该房租赁期共计36个月，起租时间以甲方交房给乙方之日算起（从2016年1月1日至2019年12月30日），租赁期第一年中有2个月免收租金，便于乙方装修。该房屋第一年起租不含税单价为每月50元／㎡。以一年为单位向甲方预付租金，每次交付租金应提前十天，逾期不交付的，每逾期一天，则乙方需按租金的3%支付滞纳金。乙方逾期不交付的，甲方将直接从乙方所交风险抵押金中扣除房屋及滞纳金，并视乙方违约，甲方可单方终止合同。合同签订当日，乙方须向甲方交付2万元作为押金，若合同期满，乙方没有发生欠款或其他违约事项，甲方应无条件将押金如数退还给乙方。乙方在租赁期限内，使用水、电、煤气、物管、卫生等费用，均由乙方自理。该合同尾部载明有手写的“年限根居（据）主合同”、“经双方协议，合同租期在原告基础时间上增加36个月，原租金不变，（如遇道路改造，续签时间内根据市场价格而改动）”。该合同还约定有其他的内容。合同签订后，舒燕已实际接收并租赁使用前述租赁房屋。 后，张国胜出具《收条》一份，载明今收到舒燕保证金2万元，租金9万元，共计11万元，租金自2016年1月1日至2016年11月30日。在实际中，舒燕已向张国胜付清截止2019年6月30日的租金。 2016年10月10日，中泰富公司出具《承诺书》一份，载明就张庆与张国胜签订的门面租赁合同，如三年到期后，西安路尚未改造，公司负责与张庆协调按同样单价再续租三年。续租三年中如遇西安路改造，双方按市场价另行协商单价，同等条件下优先租赁给张国胜。协商不成，张庆可对外另行租赁。 2019年6月12日，中泰富公司向曹健出具《通知》，载明你所租用的G1栋216㎡门面属我司开发建设的合法资产，前期由张国胜在我司租用，合同已于2018年12月24日到期。经我司研究，我司决定于2019年7月1日收回资产另行处置。若你想续租或购买，请尽快与我司联系，并办理相关手续。2019年7月1日，中泰富公司（出租方、甲方）与舒燕、曹健（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的坐落于本市西安路G1一楼415㎡门面出租给乙方使用。该房屋租赁期共计60个月，起租时间自2019年7月1日-2024年6月30日止。该房屋两年内起租不含税单价为每月50元/㎡，两年后每年不含税租金按5%递增。合同签订当日，乙方须向甲方交付2万元作为押金，若合同期满，乙方没有发生欠款或其他违约事项，甲方应无条件将押金如数退还给乙方。该合同还约定有其他的内容。签订合同后，舒燕、曹健继续租赁使用前述房屋，并向中泰富公司支付相应的租金。 2019年12月31日，中泰富公司向张国胜出具《通知》，载明你于2015年12月25日、2016年10月1日与我司授权代表签订两份《房屋租赁合同》。两份合同中约定的租赁期限届满后，你未按照合同第三条第2项约定要求续租及协商续租条件，因此，我司将所涉房产另租他人，而你未提出异议。经我司核算，你欠付我司租金共计97528元，扣除你缴纳的押金6万元，尚欠37528元，请接到本通知的3日内缴清等内容。
本院认为
本院认为，本案中，原告的诉讼请求系基于民法典施行前法律事实而提出，故依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案应适用当时的法律、司法解释。 原、被告签订的《房屋租赁合同》的主要内容系当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应恪守。关于房屋的租期。本案中，《房屋租赁合同》第三条第一款明确载明房屋租赁期共计36个月，但标明的起止时间却为2016年1月1日-2019年12月30日。对此，租期的起止时间原本系对租期的具体补充、明确，如果二者产生冲突，在没有特别约定的情形下应采用租期。况且，本案中，该条款列明的租期36个月在先，租期起止时间在后，更能印证房屋的实际租赁时间。因此，基于前述论理并考虑生活经验，本院认为该条款表达的房屋租赁期应为36个月。另外，该合同尾部虽载明有租赁时间增加36个月的内容，但同时也载明有年限根据主合同的内容。该合同尾部关于租期改变的约定存在矛盾，且双方未能协商一致。因此，本院对该两种内容均不采信。综上，原、被告之间的租期约定为36个月。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时转租期限不得超过承租人剩余租赁期限；如此，在承租人未经出租人同意的情形下将租赁房屋转租给第三人时转租期限更不得超过承租人剩余租赁期限。鉴于此，无论被告转租房屋给原告是否经过第三人的同意，考虑被告与第三人签订的《房屋租赁合同》约定的租期，原、被告之间的《房屋租赁合同》约定的有效租期均不得超过2018年12月24日。在原、被告的前述合同到期后，原告继续使用租赁物并支付租金，而被告并未提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，原、被告之间的租赁合同继续有效，但租期为不定期，双方随时可主张解除合同。后第三人于2019年6月12日向原告发出通知并表示于2019年7月1日收回租赁房屋。该通知导致原、被告之间的不定期租赁合同无法继续履行，而原告与第三人于2019年7月1日就前述合同约定的租赁物签订新的《房屋租赁合同》视为第三人收回租赁物及重新交付原告租赁物。原告因此才获得许可租赁使用前述租赁房屋，并向第三人交付租金。至此，客观上原、被告之间的合同已期满终止。本案中，被告抗辩表示要求原告补4万左右的房租。对此，鉴于原告已按约向被告支付截止2019年6月30日的租金，且之后原告与被告不存在房屋租赁合同关系，故本院对其该抗辩理由不予采信。因双方之间的合同已终止，且原告并无违约行为，故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告依法应向原告退还押金20000元。本案中，即便在原、被告签订《房屋租赁合同》后第三人向被告出具有《承诺书》，但第三人并不认可与被告之间再续租期3年，且第三人通过实际行为取回出租房屋并与原告另外签订《房屋租赁合同》。因此，如果被告认为第三人的行为损害其权益可依法另案主张解决。 综上所述，本院对于原告的诉讼请求予以支持，对于被告的抗辩理由不予采信。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
本案裁判结果
被告张国胜于本判决生效后十日内退还原告舒燕、曹健押金20000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元（已减半收取），由被告张国胜负担。 本判决为终审判决。
审判人员
审 判 员 王 梦
裁判日期
二〇二一年七月二十八日
审判辅助人员
法官助理 易晓彤 书 记 员 童 曦
