当事人信息
原告：宁夏荣达房地产开发有限公司，住所地石嘴山市大武口区。 法定代表人：梁海胜，宁夏荣达房地产开发有限公司总经理。 委托诉讼代理人：方文辉，宁夏搏强律师事务所 律师，特别授权代理。 被告：马鑫，男，****年**月**日出生，住银川市金凤区。 委托诉讼代理人：杨涛，宁夏宁人律师事务所 律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：陈娟红，宁夏宁人律师事务所实习律师，特别授权代理。
审理经过
原告宁夏荣达房地产开发有限公司诉被告马鑫商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年6月24日立案受理后，宁夏荣达房地产开发有限公司于2021年7月6日向本院提出诉讼保全申请，请求对马鑫名下的位于石嘴山市惠农区北大街荣达老街坊X幢XXX号房屋一套予以查封，并向本院提供了财产担保。本院作出（2021）宁0205民初1839号民事裁定书，裁定：一、对马鑫名下位于石嘴山市惠农区北大街荣达老街坊X幢XXX号房屋一套予以查封；二、对担保人宁夏荣达房地产开发有限公司名下的位于石嘴山市惠农区北大街荣达·老街坊X幢X单元XXX号、石嘴山市惠农区北大街荣达·老街坊X幢X单元XXX号、石嘴山市惠农区北大街荣达·老街坊X幢X单元XXX号、石嘴山市惠农区北大街荣达·老街坊X幢X单元XXX号四套房屋予以查封。2021年7月5日，马鑫向本院申请追加吴**平为第三人，2021年7月6日，马鑫向本院申请追加罗安辉为第三人，本院作出（2021）宁0205民初1839号之一民事裁定书，裁定：驳回马鑫申请追加吴**平、罗安辉为第三人的申请。2021年8月6日本案适用简易程序公开开庭进行了审理，原告宁夏荣达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人方文辉，被告马鑫的委托诉讼代理人杨涛、陈娟红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
宁夏荣达房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告支付购房款598270元，并以598270元为基数，按照年利率4.75％承担自2016年11月12日暂计算至2021年6月11日逾期付款违约金132064元，主张至实际支付之日止；以上共计730334元。二、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：宁夏荣达房地产开发有限公司与宁夏智能房地产开发有限公司（以下简称智能公司）系多年合作伙伴，罗安辉系该公司法定代表人，2016年，罗安辉找到宁夏荣达房地产开发有限公司借款用以支付农民工工资，当时宁夏荣达房地产开发有限公司暂没有足够的流动资金，后罗安辉找到郭晶与马鑫购买原告开发的商品房，并请求宁夏荣达房地产开发有限公司先不交房款就将房产证办至个人名下，待房产证出证后，再将该房产证抵押至银行办理抵押贷款，一次性缴纳购房款，宁夏荣达房地产开发有限公司收到该购房款后，可以作为借款借给罗安辉，故宁夏荣达房地产开发有限公司同意罗安辉的请求。2016年11月11日，宁夏荣达房地产开发有限公司与马鑫签订了《商品房买卖合同》，约定由马鑫作为买受人，购买位于石嘴山市惠农区北大街荣达老街坊2幢406号商品房，房屋面积103.15平米，总价款598270元。合同签订后，宁夏荣达房地产开发有限公司按照约定在没有收到购房款的情况下先履行合同义务，为被告马鑫办理该房屋买卖手续，房产登记手续并开具了发票。一切手续办理妥当后，被告却迟迟不予缴纳购房款，原告通过罗安辉催促被告履行其支付义务，罗安辉也一直在催对方，但自2018年10月之后，原告再也联系不到罗安辉，在此之后，被告多次催促被告支付购房款，被告均推诿拖延，拒绝支付。为维护原告合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。
被告辩称
马鑫辩称，双方不存在事实上的房屋买卖关系，被告不应向原告宁夏荣达房地产开发有限公司支付购房款。2014年1月22日，案外人吴**平向案外人郭军龙借款50万元，郭军龙当天指定周永利以银行转账形式向吴**平支付了该款项。吴**平向郭军龙出具了对应的《借条》。借条载明：“今借到郭军龙现金伍拾万元整，借期三个月”。上述借款期限届满后吴**平无力偿还，遂与郭军龙协商，愿以房屋抵顶形式偿还上述借款，郭军龙同意由吴**平协调房屋抵顶欠款，房屋届时过户至郭军龙指定的被告名下。2016年9月19日，案外人罗安辉与吴**平签订了《钢结构施工承包协议书》，约定由吴**平承包罗安辉发包的“宁夏中亿节能新材料有限公司5#、6#车间未完成钢结构项目”，工程价款为180万元。协议约定，罗安辉需按协议节点以房源抵顶形式支付工程款，吴**平完成施工后，为偿还郭军龙的借款，故要求罗安辉直接将抵顶工程款的房子过户至郭军龙指定的马鑫名下，过户完毕后即视为罗安辉已按工程节点支付了工程款，吴**平向郭军龙清偿了借款。因罗安辉与宁夏荣达房地产开发有限公司系多年合作伙伴，故经罗安辉协调，宁夏荣达房地产开发有限公司同意将其开发的惠农区北大街荣达老街坊X幢XXX号商品房直接抵顶给郭军龙，并经郭军龙指定将房屋办理至马鑫名下。为办理房屋过户手续，宁夏荣达房地产开发有限公司与马鑫于2016年11月15日签订了《商品房买卖合同》并向马鑫开具了发票。该合同仅是为了配合过户而签订，马鑫与宁夏荣达房地产开发有限公司之间并不存在事实上的房屋买卖关系，马鑫不负有向宁夏荣达房地产开发有限公司支付购房款的义务。
本院查明
宁夏荣达房地产开发有限公司为证实其主张向本院提交了如下证据，马鑫进行了质证，本院认证如下： 证据一、商品房买卖合同一份、宁夏增值税普通发票一张、石嘴山市不动产登记信息查询单一份，证实1、原被告之间签订了商品房买卖合同。2、原告向被告出具了购房发票，完成了自己的合同义务。3、涉案房产已经登记在被告名下，归被告所有，但至今房款未付的事实。 马鑫对该证据真实性、关联性、合法性无异议，对证明目不予认可。1、商品房买卖合同及宁夏增值税普通发票仅是为了抵顶配合房屋过户而办理的，原被告之间并未就买卖房屋达成合意，双方不存在事实上的房屋买卖关系，被告不负有向原告支付购房款的义务。2、根据原告提供的发票记账联看，原告将XXX号至XXX号商业房直接抵顶给案外人罗安辉，且又通过罗安辉将本案所涉XXX号、XXX号营业房通过顶账形式交给了被告马鑫、郭晶等人，原被告之间没有房屋买卖的合意，不形成买卖关系。 证据二、营业执照照片打印件1份、南苑康晨小区门口照片打印件1张，证实1、涉案房屋的现状；2、原告在通过罗安辉索要房款无果的情况下，已经多次寻找过郭晶、马鑫但仅找以小区均未找到人的事实。 马鑫对该证据的真实性、关联性、合法性及证明目的均不予认可，即使涉案房屋被使用，也是基于正当抵顶行为后所形成的权利，并且原告代理人在起诉状中强调其与罗安辉之间存在相关合作关系，并且原告证据中可看出其抵顶给罗安辉的11套房屋，其中包含了马鑫、郭晶的两套房屋，原告也强调是在向罗安辉索要房款无果的情况下才开始找马鑫、郭晶等人，正是因为各方存在抵顶关系，所以被告不负有向原告支付对价的义务，原告应向罗安辉主张，在主张未果的情况下又提请诉讼，其诉请依法应被驳回。 马鑫为抗辩其主张向本院提交了如下证据，宁夏荣达房地产开发有限公司进行了质证，本院认证如下： 证据一、《借条》1份、《中国建设银行转账凭条》1份，证明：2014年1月22日，吴**平向案外人郭军龙借款50万元，郭军龙于当天指定周永利通过中国建设银行向吴**平支付了该款项。同日，吴**平向郭军龙出具了借条1份，载明：“今借到郭军龙现金伍拾万元整，借期三个月”。故吴**平与案外人郭军龙之间建立了合法有效的民间借贷关系，郭军龙已向吴**平支付了借款，吴**平应当按照约定归还本息。 宁夏荣达房地产开发有限公司对该证据的真实性、关联性、合法性无异议，银行转账凭条中显示收款人为吴**平，付款方为周永利，但该借条是郭军龙与吴**平之间的借贷关系，与本案无直接关联性。 证据二、《钢结构施工承包协议书》1份，证明：2016年9月19日，案外人罗安辉与吴**平签订了《钢结构施工承包协议书》一份，约定由吴**平承包甲方罗安辉发包的“宁夏中亿节能新材料有限公司5#、6#车间未完成钢结构项目”，工程价款为180万元。罗安辉按协议节点以房源抵顶形式向吴**平支付工程款。 宁夏荣达房地产开发有限公司认为钢结构施工承包协议书是吴**平与罗安辉之间的合同关系，所涉工程与本案无关联性。被告所称的抵顶并没有相关的抵顶协议，不能证实被告的证明目的。 证据三、《商品房买卖合同》1份，证明：因吴**平到期无法向郭军龙归还50万元借款，而罗安辉基于《钢结构施工承包协议书》需向吴**平抵顶房屋，故罗安辉、吴**平协商决定，由罗安辉与原告协调，将原告所有的案涉房屋直接抵顶给郭军龙，以房屋抵顶形式清偿吴**平的欠款。郭军龙同意上述抵顶方案，并要求将房屋过户至其指定的马鑫名下。原告知晓且同意上述抵顶方案，2016年11月11日，为配合房屋过户，原被告双方签订了《商品房买卖合同》，该合同实际并未履行，原被告之间并未达成任何购买房屋的合意，双方不存在事实上的房屋买卖关系，被告不负有向原告支付购房款的义务。 宁夏荣达房地产开发有限公司对该证据的真实性无异议，是与原告签订的合同，原告与罗安辉之间的确是有合作关系，但双方之间是关于银川市金凤区一处房地产的合作，大致内容是原告出地，罗安辉出钱开发，开发完之后以房屋抵顶原告的土地出让金，在此合作模式下，只能是罗安辉下欠原告的钱，不可能是原告欠罗安辉的钱。故罗安辉是在开发过程中由于支付农民工工资过程中由于资金紧张，才向原告借款，原告告诉罗安辉现有惠农区的房产，只要罗安辉能卖掉，就能将购房款借给罗安辉。
本院认为
对宁夏荣达房地产开发有限公司提交的证据一、证据二，以上证据来源真实，本院予以采信。对马鑫提交的证据一、证据二、证据三的真实性本院予以采信，关联性在本院认为中评述。2021年7月6日本院为了核实相关事实，对吴**平制作通话录音一份，宁夏荣达房地产开发有限公司与马鑫对该证据的真实性无异议，本院对真实性予以采信，对证明目的在本院认为中评述。 经过原、被告的当庭陈述、举证、质证，本院对原告起诉的签订《商品房买卖合同》的事实予以确认。另查明，2014年1月22日周永利向吴**平转账50万元，同日吴**平向郭军龙出具借条一张。2016年9月19日罗安辉与吴**平签订《钢结构施工承包协议书》，约定吴**平承包宁夏中亿节能新材料有限公司5#、6#车间剩余部分钢结构工程项目的施工，工期为30日，开工日期为2016年9月18日，完工日期为2016年10月17日，工程造价180万元，工程进度款按节点支付以房源抵顶。 本院认为：本案中原被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。原告宁夏荣达房地产开发有限公司的意思表示为出售房屋，马鑫虽然抗辩涉案房屋系吴**平为偿还郭军龙的借款，要求罗安辉直接将抵顶工程款的房子过户至郭军龙指定的马鑫名下，但该种行为亦是通过转让房屋所有权而消灭债权，依然是房屋买卖的意思表示，因此本案仍然是商品房销售合同纠纷。宁夏荣达房地产开发有限公司自认将房产办到购房人名下后再抵押贷款，贷出款后将房款转入宁夏荣达房地产开发有限公司，宁夏荣达房地产开发有限公司再借给罗安辉。因此可以确认宁夏荣达房地产开发有限公司对于马鑫系房屋买卖合同的相对人的事实是明知的，在未支付购房款的情形下，原告宁夏荣达房地产开发公司交付房屋并办理了产权手续，宁夏荣达房地产开发公司认可与罗安辉后期不存在借款的事实，那么宁夏荣达房地产开发公司依据合同相对性原理，应当直接向马鑫主张购房款，但事实是宁夏荣达房地产开发有限公司自认向罗安辉联系协调主张购房款，马鑫占有使用达5年，明显不符合商品房买卖合同的交易习惯。虽未有证据证明宁夏荣达房地产开发公司将涉案房屋抵顶给罗安辉，但是宁夏荣达房地产开发公司自认委托罗安辉出售，即使罗安辉将涉案房屋用于抵顶个人债务，处分行为超越了代理权，但是马鑫作为买卖合同相对人，在罗安辉的协调下宁夏荣达房地产开发公司与马鑫签订了合同，马鑫有理由相信罗安辉有处置房屋的权利，对罗安辉超越代理权限的行为该法律后果应当宁夏荣达房地产开发公司承受，因此对于涉案房屋马鑫已经通过债务抵顶的形式支付了对价，对马鑫的辩解意见本院予以采信，对原告宁夏荣达房地产开发有限公司要求被告马鑫支付购房款的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零九条之规定，判决如下： 驳回原告宁夏荣达房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费5552元（已减半收取），保全费3511.35元，合计9063.35元，由原告宁夏荣达房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（并在接到上诉缴费通知书之日起，七日内预交上诉费，逾期不交按自动放弃上诉处理），并按对方当事人的人数提出副本一式七份，上诉于石嘴山市中级人民法院。 如本判决生效后，被告拒不履行，原告可在履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。
审判人员
审判员 黎倩
裁判日期
二○二一年八月三十一日
审判辅助人员
书记员 罗彬 1、《中华人民共和国合同法》
