当事人信息
异议人（案外人）：云南祥盛杨宣高速公路工程开发有限公司。住所地：云南省昆明市盘龙区龙华路白龙新区高一栋302室。 统一社会信用代码：91530100MA6MXXA013。 法定代表人：郑继文。 委托诉讼代理人方斌，云南省曲靖市中兴法律服务所法律工作者（特别授权）。 申请执行人：曲靖市烟草公司会泽分公司。住所地：曲靖市会泽县金钟镇北环路。 统一社会信用代码：915303262174116281。 负责人：刘正坤。 被执行人：曲靖市皇诚生态农业有限公司。住所地：云南省曲靖市麒麟区寥廓南路118号德润大酒店9楼。 统一社会信用代码：915303000930372589。 法定代表人：王云宏。
审理经过
本院在执行申请执行人曲靖市烟草公司会泽分公司与被执行人曲靖市皇诚生态农业有限公司房屋租赁合同纠纷一案中，案外人云南祥盛杨宣高速公路工程开发有限公司向本院提出执行异议，请求中止对（2020）云0302执998号执行公告案中限期腾房的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2020年5月14日作出（2020）云0302执异40号执行裁定书，驳回云南祥盛杨宣高速公路工程开发有限公司提出的异议请求。云南祥盛杨宣高速公路工程开发有限公司不服执行裁定，向云南省曲靖市中级人民法院申请复议，云南省曲靖市中级人民法院经复议后，于2020年9月15日作出（2020）云03执复29号执行裁定书，一、撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2020）云0302执异40号执行裁定；二、发回云南省曲靖市麒麟区人民法院重新审查。本院受理后，依法组成合议庭重新审查。
原告诉称
云南祥盛杨宣高速公路工程开发有限公司称，请求中止对（2020）云0302执998号执行公告案中限期腾房的执行。事实和理由：一、异议申请人是涉案房屋的实际使用人，于2019年3月1日与曲靖市皇诚生态农业有限公司租赁，租期为2年零10个月，自2019年3月1日至2021年12月31日止。且已经支付了2年的租赁费。且与申请执行人曲靖市烟草公司会泽分公司之间涉及7、8楼56间，作为办公用途使用。花费巨资对租赁物进行了装修，依约交付了房屋使用至今。上述合同的签订过程都由申请执行人公司的工作人员代理完成的，而且申请执行人一直来我处收取曲靖市皇诚生态农业有限公司租赁费时，都问我们租金给交付曲靖市皇诚生态农业有限公司了。据此，应视为其默认同意将涉案的房屋转租给异议人使用。异议人的租赁合同是合法有效的，应受保护。二、曲靖市麒麟区人民法院云0302执998号执行公告，要求异议人15日之内腾退该房屋是错误的，也是违法的。因为该案外异议人占有使用在先，执行公告在后。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。以及《中华人民共和国物权法》第一百一十七条：用益物权人对他人所有的不动产或者动产享有占有、使用、收益的权利。从上述三个法条可以看出，租赁权是基于租赁合同产生，并且申请执行人早就知道该转租合同的事实，至今未提出任何异议，应视为同意转租的行为。租赁的目的是承租人对租赁物占有、使用和支配，租赁权并不是简单的债权，它具有用益物权的特征，有物权化的趋势，且我国法律还确立了“买卖不破租赁”“承租人优先购买权”等规则，这都是对租赁权物权化的肯定。综述，曲靖市麒麟区人民法院（2020）云0302执998号执行公告中涉及的房产强制执行损害了异议人的合法权益，请求中止对该房产的执行。异议人针对其异议请求，向本院提交《房屋租赁合同》复印件一份、《皇城国际主题大酒店租房协议书》复印件一份、《承包经营合同书》、收据复印件等证据。
本院查明
本院查明，申请执行人曲靖市烟草公司会泽分公司与被执行人曲靖市皇诚生态农业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，经本院调解结案，并制作（2019）云0302民初4977号民事调解书。调解书确定：解除曲靖市烟草公司会泽分公司与曲靖市皇诚生态农业有限公司于2016年12月29日签订的《房屋租赁合同》，由曲靖市皇诚生态农业有限公司于2020年2月20日前向曲靖市烟草公司会泽分公司返还位于曲靖市。上述法律文书发生法律效力后，曲靖市皇诚生态农业有限公司未履行调解书确定的义务，本院于2020年3月12日受理了曲靖市烟草公司会泽分公司的执行申请，并于2020年3月13日向被执行人送达限期返还房屋的执行通知书，被执行人逾期未履行。本院于2020年4月23日发出（2020）云0302执998号限期腾房执行公告。据此，案外人云南祥盛杨宣高速公路工程开发有限公司向本院提出前述执行异议。 另查明，曲靖市皇诚生态农业有限公司成立日期2014年3月12日，公司住所地曲靖开发区，法定代表人王云宏，公司经营范围：中草药种植；畜牧养殖；酒店管理。曲靖开发区皇诚主题大酒店有限公司成立日期2006年3月10日，在册股东一名，股东王云宏投资比例100.00％，公司住所地曲靖开发区，法定代表人王云宏，经营范围：住宿，ＫＴＶ，桑拿，美容护肤，副食、卷烟、酒类零售。2016年12月29日，曲靖市烟草公司会泽分公司与曲靖市皇诚生态农业有限公司签订《房屋租赁合同》，由曲靖市皇诚生态农业有限公司承租曲靖市烟草公司会泽分公司所有的曲靖市寥廓南路118号房屋一栋（九层），租期自2017年1月1日至2021年12月31日止。2017年12月1日，曲靖开发区皇诚主题大酒店有限公司将曲靖市皇诚生态农业有限公司租赁的曲靖市寥廓南路118号房屋7、8楼客房部（自用房817房间除外）及大堂吧资产的使用权、经营权承包给代柏凤、吕俊，承包经营期限自2017年12月1日至2021年12月31日止，双方签订了《承包经营合同书》。2019年3月1日，代柏凤将承包的曲靖市寥廓南路118号房屋7、8楼56间转租给云南祥盛杨宣高速公路工程开发有限公司作为办公用途，双方签订了《皇诚国际主题大酒店租房协议书》。 被执行人曲靖市皇诚生态农业有限公司法定代表人王云宏因刑事犯罪，现在曲靖监狱服刑，公司亦未正常营业。
本院认为
本院认为，依据查明的事实可以确认，云南祥盛杨宣高速公路工程开发有限公司是曲靖市寥廓南路118号房屋7、8楼56间房的次承租人。关于次承租人可否对涉案房屋主张租赁权异议？根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，承租人在一定条件下可以主张不动产租赁权异议。承租人主张不动产租赁权异议的法理渊源是“买卖不破租赁”，法律依据是《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”而“买卖不破租赁”又有很多的限制，买卖不破租赁的限制说明对承租人的保护是有严格限制的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定针对的是“承租人”，既然“买卖不破租赁”有严格限制，上述规定中的“承租人”也就不宜扩大解释包括“次承租人”。此外，“买卖不破租赁”是债权物权化的体现，而租赁权这一债权能够受到类似于物权的保护，其中一个原因是基于承租人对出租人享有物权的信赖，承租人有理由相信不动产所有权人在租赁期间内能够保障其持续稳定不受打扰地使用租赁物。但是转租人对租赁物不享有物权，次承租人和转租人之间的合同只是单纯的债权合同，次承租人和转租人之间的债权不能有物权的效力。综上，本案中，根据现有证据，本案的“承租人”是代柏凤、吕俊，能够提起案外人执行异议的是承租人，而非云南祥盛杨宣高速公路工程开发有限公司，云南祥盛杨宣高速公路工程开发有限公司不是本案执行异议案件的适格主体，其不能对涉案房屋主张租赁权异议。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款规定，裁定如下：
本案裁判结果
驳回云南祥盛杨宣高速公路工程开发有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判人员
审 判 长 王艳红 审 判 员 许宝仓 人民陪审员 武昔花
裁判日期
二〇二〇年十一月四日
审判辅助人员
书 记 员 张志文
