当事人信息
上诉人（原审被告）：梁世锋，男，汉族，****年**月**日出生，广东省廉江市人，住廉江市。
委托诉讼代理人：陈卫华，广东民怡律师事务所 律师。
被上诉人（原审原告）：郭李润，男，汉族，****年**月**日出生，广东省廉江市人，住廉江市。
委托诉讼代理人：郑风，男，汉族，****年**月**日出生，广东省廉江市人，住廉江市。
原审第三人：廉江市国有资产经营公司。
法定代表人：梁树耀，公司董事长。
审理经过
上诉人梁世锋因与被上诉人郭李润，原审第三人廉江市国有资产经营公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省廉江市麻章区人民法院（2017）粤0881民初1394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人梁世锋的委托诉讼代理人陈卫华,被上诉人郭李润的委托诉讼代理人郑风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人诉称
梁世锋上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决,驳回郭李润的诉讼请求；2.由郭李润承担本案的全部诉讼费用。
一审法院查明
事实与理由：一、原审判决认定事实错误，适用法律不当。1.原审认定郭李润与廉江市国有资产经营公司的租赁协议继续有效且租赁期为不定期，是错误的。郭李润与廉江市国有资产经营公司的租赁协议期限至2016年1月1日止。期限届满后，廉江市国有资产经营公司根据上级文件的要求，收回租赁物、拍卖招租，先后于2016年3月和8月两次发布租赁权竞价拍卖公告，最终于2016年9月拍卖招租。从2016年1月1日至2016年9月止，一直都是梁世锋在使用原租赁物，一审判决认为郭李润与廉江市国有资产经营公司的租赁协议期满，廉江市国有资产经营公司没有收回租赁物，仍由郭李润管理使用的事实认定错误。2.郭李润要求梁世锋支付上述租金的依据是双方当事人分别于2010年7月20日及2011年6月21日签订的两份《租赁协议书》，郭李润将其从廉江市国有资产经营公司租赁来的房产部分转租给梁世锋，但这两份《租赁协议书》已于2015年12月31日期满。从2016年1月份至今，双方没有再签订任何的租赁合同，双方不存在任何租赁合同关系，因此一审判决梁世锋支付租金56261元给郭李润也是错误的。3.梁世锋从2016年1月至9月使用的都是廉江市国有资产经营公司的资产，虽然梁世锋没有与廉江市国有资产经营公司签订租赁协议，但是在郭李润与廉江市国有资产经营公司的租赁期满没有重新签订协议，且郭李润没有继续使用租赁物、而是由梁世锋实际使用的情况下，梁世锋至多应支付使用费或租金给廉江市国有资产经营公司，而不是支付租金给郭李润。廉江市国有资产经营公司2016年9月6日向郭李润发出《通知》的追认行为，显然会造成国有资产的流失，严重侵害了梁世锋的权益。二、一审判决梁世锋支付违约金16878.30元是错误的。如上所述，梁世锋与郭李润从2016年1月起至9月，双方已不存在任何租赁合同关系，因此无需支付违约金，请求二审撤销一审判决。
被上诉人辩称
郭李润答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，梁世锋的上诉理由不成立。1.2015年12月30日，郭李润与梁世锋原已签订的租赁协议期满，双方没有重新签订租赁协议，梁世锋没有将转租物交回郭李润，郭李润也没有收回转租物。从2015年12月31日至2016年9月，梁世锋仍然使用转租物，且拒绝缴交租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，一审法院认定梁世锋拖欠的租金的事实清楚。2.郭李润已向一审法院提供了《通知》和《收据》，可说明廉江市国有资产经营公司将涉案的楼房等转租物租赁给郭李润使用的期限是至2016年9月30日止。二、一审判决梁世锋应支付违约金16878.30元是正确的，梁世锋的上诉理由不成立。由于梁世锋继续使用原来的转租物，且拒绝缴交租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，梁世锋应按原约定缴交租金，并按双方于2010年7月20日签订《租赁协议书》第十二条第一项的约定同时承担违约责任。
一审原告诉称
郭李润向一审法院起诉请求：判令梁世锋支付拖欠的租金59805元、违约金89025元共148830元给郭李润，并从2017年6月1日起至梁世锋还清租金之日止，每日以拖欠租金35000元的5‰计付违约金给郭李润；由梁世锋承担本案的一切诉讼费用。
一审法院认定事实：2009年11月30日，郭李润与廉江市国有资产经营公司签订一份《租赁协议书》，双方约定，由郭李润租赁廉江市国有资产经营公司座落于廉汇市石岭镇广胜路原廉江烟丝厂厂房、厂区土地和原湛江卷烟厂廉江分厂部分厂房、厂区土地和必要的附属物；租赁期限从2010年1月1日至2016年1月1日止；每月租金5800元；郭李润不按时缴交租金时，则按欠款总额，每日处罚违约金5‰等。
郭李润租赁到廉江市国有资产经营公司的场所后，与梁世锋分别于2010年7月20日、2011年6月21日签订两份《租赁协议书》。2010年7月20日签订的《租赁协议书》约定，郭李润将租赁廉江市国有资产经营公司的座落于廉汇市石岭镇广胜路原廉江烟丝厂内、位于东南面的两幢**楼房转租给梁世锋；转租期从2010年7月20日至2015年12月30日；每月租金5000元，按月缴交，先交租金后使用；不按时缴交租金，按欠款总额每日处罚违约金5‰，直到付清为止；抵押金10000元（注：没有交）等。2011年6月21日签订的《租赁协议书》约定，郭李润将租赁廉江市国有资产经营公司的座落于廉汇市石岭镇广胜路原廉江烟丝厂内会议场全部转租给梁世锋；转租期从2011年4月1日至2015年12月30日；每月租金1645元，按季度缴交，先交租金后使用等。梁世锋租赁到郭李润的转租赁物后，至2015年12月30日合同期满的租金已交清给郭李润。
2016年1月1日，郭李润与廉江市国有资产经营公司的租赁协议期满，廉江市国有资产经营公司没有收回租赁物。2015年12月30日，郭李润与梁世锋的租赁协议期满，郭李润没有收回转租物。从2016年1月1日至2016年9月，梁世锋仍然使用转租物，郭李润、梁世锋双方没有重新签订租赁协议，梁世锋没有交付租金给郭李润，也没有交付租金给廉江市国有资产经营公司。郭李润已交付了2016年1月1日至2016年9月的租金61200元给廉江市国有资产经营公司。2016年9月14日，梁世锋与廉江市国有资产经营公司签订《租赁经营合同书》，租赁了原转租物等。
一审法院认为
一审法院认为，本案是租赁合同纠纷，争议的焦点是郭李润与梁世锋的转租合同期满后，是否应支付租金和违约金给郭李润。
郭李润与廉江市国有资产经营公司签订的《租赁协议书》合法有效，受法律保护。2016年1月1日，郭李润与廉江市国有资产经营公司的租赁协议期满，廉江市国有资产经营公司没有收回租赁物，仍由郭李润管理使用，没有重新签订合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，应认定郭李润与廉江市国有资产经营公司的租赁协议继续有效，但租赁期为不定期。
郭李润与梁世锋签订的两份《租赁协议书》，廉江市国有资产经营公司虽然没有书面同意，但是廉江市国有资产经营公司应属于明知和应当知道下签订的，且一直没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给廉江市国有资产经营公司。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，廉江市国有资产经营公司对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”的规定，应认定两份《租赁协议书》有效，受法律保护。郭李润、梁世锋的转租合同期满后，郭李润没有收回租赁物，仍由梁世锋对租赁物进行了占有、管理、使用、收益，没有重新签订合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，应认定郭李润与梁世锋的转租协议继续有效，但租赁期为不定期。梁世锋不按原两份《租赁协议书》约定履行支付租金义务，构成违约。2016年1月1日至2016年9月14日【注：梁世锋与廉江市国有资产经营公司签订《租赁经营合同书》时止】,梁世锋共拖欠租金是56261元【按5000元/月×8个月＋5000元/月÷30天×14天=42333.33元；1645元/月×8个月＋1645元/月÷30天×14天=13927.67元。共56261元】。郭李润请求梁世锋支付租金59805元，依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定履行自己义务”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”的规定，予以支持56261元，多请求的部分不予支持。
郭李润提出违约金89025元的诉讼请求问题。梁世锋拖欠郭李润的租金损失只是56261元，郭李润请求违约金的请求明显超过租金的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”的规定和依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”及第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四第第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，郭李润未能提供证据证明因梁世锋拖欠租金造成损失数额，因此，综合本案情况，以梁世锋拖欠的租金56261元作为损失基数，调整梁世锋应当支付的违约金数额为16878.30元（按56261元×30%=16878.30元）为宜。郭李润多请求的部分不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、第二百二十四条、第六十条、第二百二十六条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，作如下判决：一、限梁世锋在判决发生法律效力之日起十日内支付租金56261元给郭李润；二、限梁世锋在判决发生法律效力之日起十日内支付违约金16878.30元给郭李润；三、驳回郭李润其他诉讼请求。如果梁世锋不按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1417元，由郭李润负担714元，梁世锋负担700元。
本院查明
本院二审期间，当事人没有提交新的证据。
本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。根据梁世锋的上诉理由及郭李润的答辩意见，本案当事人二审争议的问题是：梁世锋是否应向郭李润交纳合同期满后继续使用租赁物的租金及违约金。
郭李润起诉请求梁世锋交纳合同期满后继续使用租赁物的租金及违约金，而梁世锋二审庭审时则辩称：不是梁世锋不交纳租金，而是因为涉案租赁物是郭李润从廉江市国有资产经营公司租赁得来、进而再转租给梁世锋的，廉江市国有资产经营公司已发出通知要求收回租赁物，故梁世锋不知道租金是应交给郭李润还是交给公司，梁世锋未交纳租金并不构成违约。据查，2016年9月6日，廉江市国有资产经营公司向郭李润发出的《通知》载明：“你承租的原湛江卷烟厂廉江分厂部分厂房的合同于2016年1月1日到期。此后，我公司拟按照上级部门的有关规定以评估、公告、竟价的方式进行招租，新的租赁合同从2016年10月起生效。2016年1月至2016年9月你继续使用原来租赁的资产，你所租赁的厂房租金仍按原合同的租金标准收取。在履行新的租赁合同时，相应的期满合同也将同时终止。”该《通知》的内容显示，郭李润与廉江市国有资产经营公司的合同虽已到期，但该公司同意郭李润可以继续使用涉案租赁物至2016年9月，故梁世锋主张其不应向郭李润支付租金的理由不能成立。梁世锋向郭李润租用涉案租赁物,在合同期满后未及时交还，其在继续使用租赁物的情况之下理应向郭李润交纳2016年1月至9月的租金，其未及时交纳租金的行为明显构成违约，应承担违约责任。故梁世锋关于自己没有违约，不应交纳租金及违约金的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，梁世锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2834元由梁世锋负担。
本判决为终审判决。
