当事人信息
案外人：梁旭，男，****年**月**日出生，汉族，住辽宁省鞍山市。 申请人：鞍山银行股份有限公司。 法定代表人：项晓云，董事长。 委托诉讼代理人：白宏贵，鞍山银行股份有限公司实业支行职工。 委托诉讼代理人：刘成刚。鞍山银行股份有限公司实业支行职工。 被保全人：鞍山凯瑞房地产开发有限公司，住所地辽宁省鞍山市千山区千山西路590号（达道湾经济技术开发区） 法定代表人：迟诚，该公司总经理。 委托代理人：李先柱，男，****年**月**日出生，汉族，该公司员工。住辽宁省鞍山市铁东区。 被保全人：鞍山凯兴发展有限公司，住所地辽宁省鞍山市达道湾工业园区千山西路588号。 法定代表人：赵世锋，该公司总经理。 委托代理人：李先柱，男，****年**月**日出生，汉族，该公司员工。住辽宁省鞍山市铁东区。 被执行人：叶者云。
审理经过
本院在保全申请人鞍山银行股份有限公司与被执行人鞍山凯瑞房地产开发有限公司、鞍山凯兴发展有限公司、叶者云借款合同纠纷一案中，案外人梁旭对本院查封其房屋的行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
请求情况
案外人梁旭称,要求对鞍山市凯鑫富力城小区产籍号为44-40-3-4141号房屋解封。事实理由：案外人已于2015年7月31日与鞍山凯瑞房地产开发有限公司签订购房合同，双方约定鞍山凯瑞房地产开发有限公司将鞍山市凯兴富丽城小区产籍号为44-40-3-4141号的房屋出售给案外人，案外人于2015年7月31日一次性交付给鞍山凯瑞房地产开发有限公司373376元，之后领取了该房屋的钥匙，这说明鞍山凯瑞房地产开发有限公司已把该房屋交于异议人，房屋所有人为案外人，案外人对房屋的拥有具有合法性。案外人之后投入10多万元对房屋进行了装修，对该房屋已实际占有，且不欠水电、供暖等费用。综上所述，贵院将案外人的财产予以执行明显错误，特此提出异议，请贵院立即中止对上述财产的执行，切实维护案外人的合法权益。
被告辩称
鞍山凯瑞房地产开发有限公司辩称：1、案外人梁旭所购买的鞍山凯瑞房地产开发有限公司开发的凯兴富丽城小区房屋确实为鞍山凯瑞房地产开发有限公司已售的房屋；2、关于案外人所购买房屋查封抵押问题，鞍山凯瑞房地产开发有限公司现在同本案另一被申请人鞍山银行股份有限公司协商解决该问题，预计今年7月份可以解决该房屋抵押和查封问题。 鞍山银行股份有限公司辩称：1、案外人的房产未出示正规购房发票，仅凭预定购房协议，且交款收据与协议金额不符，不能证明存在真正的买卖关系；2、案外人的房产未能提供划款凭证、银行流水等能够证明其向此案被告一购买房屋的转账或现金支付凭证，不能证明真正房屋买卖行为；3、案外人于此案被告一的预订房子购房协议签订日期在答辩人办理抵押登记之后，故答辩人对案外人占有的房产享有优先受偿权是答辩人要求案外人提供网签合同、购房发票、购房款银行转账或现金支付、划款路径明细等，能够证明其真实购买房屋的凭证，否则答辩人有充分理由怀疑案外人与此案被告一的交易真实性。
本院查明
本院查明，2017年9月7日，黄显峰与梁旭签订房屋买卖合同，内容为：兹有黄显峰（甲方）将位于鞍山市千山区××大道××.××城××单元××（××）建筑面积116.68平方米住宅卖给梁旭（乙方）,房价贰拾叁万伍仟（235,000.00）元整（含此前相关费用）,于立合同之日一次性付清，中间经办人为魏士涛、黄宝俊。此合同一式四份，甲、乙双方及中间人各执一份。甲、乙双方及见证人均签字，甲方及见证人并按手印。梁旭于2017年9月7日通过中国农业银行股份有限公司鞍山达道湾支行向曲洪雨卡号为：62×××79账号存入215000元。 另查，2015年7月31日，甲方鞍山凯瑞房地产开发有限公司与赵庆松等三人签订一份凯兴.富丽城住宅预定协议,内容为，住宅位置：乙方向甲方预订了住宅为与鞍山市千山区市达大道65号凯兴富丽城第1栋，第4单元，第14层，第1号，住宅建筑面积116.68平方米，销售单价（按建筑平方米计算）:3200元/平方米，销售总价为373376元。该协议上方用手书写:此房不退、不换、不更名（货币）。 再查，鞍山市凯鑫富力城小区产籍号为44-40-3-4141号房屋已于2012年2月10日抵押给申请人。 还查，案外人梁旭于2017年8、9月份向鞍山凯瑞房地产开发有限公司交纳1万元更名费,该公司为其盖上该公司合同专用章并用手书写更为梁旭。在该预定协议右上方注明：此房不退、不换、不更名。
本院认为
本院认为，案外人梁旭在本院复查期间，仅向本院提供其与黄显峰签订的房屋买卖合同、向曲洪雨账号存入215000元的证据及鞍山凯瑞房地产开发有限公司与赵庆松等三人签订一份凯兴.富丽城住宅预定协议，并未提供黄显锋与鞍山凯瑞房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同及付款凭证。 梁旭在明知不退、不换、不更名的情况下，仍然坚持购买鞍山市凯鑫富力城小区产籍号为44-40-3-4141号房屋，在其签订购房合同时，该房屋已于2012年2月10日抵押给申请人。梁旭购买此房屋后应当承受相应的风险，应当预见到可能出现无法办理过户登记的情况，案外人对无法办理过户登记存在主观过错，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，案外人对所买受房屋的民事权益并不能够排除申请人基于在先成立的抵押权的强制执行。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、二十八条、二十九条之规定，裁定如下：
本案裁判结果
驳回案外人梁旭的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判人员
审判长 周智禹 审判员 王 鑫 审判员 李红兵
裁判日期
二〇二一年六月三十日
审判辅助人员
书记员 王 宇
