当事人信息
案外人：乐山市华森林业发展有限责任公司，住所地：四川省乐山市市中区柏杨中路528号国昇大厦6楼2号。统一社会信用代码：9151110020695597XW。 法定代表人：陈全会，董事长。 委托诉讼代理人：杨威，四川佛都律师事务所 律师。 申请保全人：乐山市商业银行股份有限公司营业部，住所地：四川省乐山市市中区春华路南段433号、435号。统一社会信用代码：91511100699181107C。 负责人：黄勤，总经理。 委托诉讼代理人：陶俊宏，四川高贸律师事务所 律师。 被申请人：乐山城市房地产开发有限公司，住所地：四川省乐山市市中区嘉州大道258号。统一社会信用代码：91511100786661117H。 法定代表人：宋刚，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王媛，女，公司员工。 被申请人：乐山中圆建筑工程有限公司，住所地：四川省乐山市市中区海棠路1188号。统一社会信用代码：9151110007614385X2。 被申请人：马靖善，男，****年**月**日出生，彝族，居民，住四川省峨边彝族自治县。 被申请人：万靖，女，****年**月**日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。
审理经过
在本院执行乐山市商业银行股份有限公司营业部与乐山城市房地产开发有限公司、乐山中圆建筑工程有限公司、马靖善、万靖买卖金融借款合同纠纷一案中，案外人乐山市华森林业发展有限责任公司对本院作出的（2018）川11执保55号协助执行通知书提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2021年7月14举行了听证，乐山市华森林业发展有限责任公司的委托诉讼代理人杨威、乐山市商业银行股份有限公司营业部的委托诉讼代理人陶俊宏，乐山城市房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王媛参加了听证，现已审查终结。
原告诉称
案外人乐山市华森林业发展有限责任公司称，请求立即中止对乐山市市中区产的执行，解除对该房产的查封。事实和理由，2018年9月19日误将属于案外人乐山市华森林业发展有限责任公司的财产，当作被执行人的财产予以查封。2020年1月，案涉房屋已经依法登记在我公司名下，不动产权证号川2020乐山市不动产权第0××2号。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。”2010年12月我公司与乐山城市房地产开发有限公司签订《拆迁还房协议》，2013年至今一直占有并使用该房产，2014年已付清该房屋的面积补差款，且目前案涉房屋已经办理不动产产权登记在我公司名下，案涉房屋属我公司所有。将案涉房屋作为乐山城市房地产开发有限公司的财产予以执行并查封，不符合法律规定。根据《最高人民复议关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，请立即中止对乐山市市中区房产的执行，解除对该房产的查封。 乐山市商业银行股份有限公司营业部称，2014年涉案房产初始登记在被执行人乐山城市房地产开发有限公司（原名乐山国升房地产开发有限公司）名下，2018年法院查封的时候，房产也是登记在被执行人乐山城市房地产开发有限公司（原名乐山国升房地产开发有限公司）的名下，异议人未办理房房产转移的责任是自己的原因不能够排除执行。乐山市不动产登记中心应当自行纠错，注销新办给异议人的不动产权证，让房产登记回到法院查封的原状态注销该房产的抵押登记。乐山市华森林业发展有限责任公司提出的异议请求不能成立。 乐山城市房地产开发有限公司称，异议人陈述的基本属实。房屋是拆迁还房，是原拆原建。2013年，乐山国升房地产开发有限公司将拆迁重建后的房屋交付与乐山市华森林业发展有限责任公司占有、使用。因当时拆迁时未办理拆迁许可证，拆迁许可证不容许补办，因此，拆迁换房未办理过户登记。2019年以后通过各方协调后才处理至现在的状态。
本院查明
本院查明，2010年12月20日，乐山市华森林业发展有限责任公司与乐山城市房地产开发有限公司（乐山国升房地产开发有限公司签订《拆迁还房协议》载明，甲方：乐山国升地产开发有限公司，乙方：乐山华森林业发展有限责任公司。由于“5.12”汶川地震导致位于乐山市市中区柏杨路口的原“林业大楼”，建筑面积合计约6,040平方米，乙方拥有其中约825.58平方米的所有权并作为办公用。“林业大楼”拆迁重建后甲方按照同等面积原则对乙方进行产权归还。若换房办公面积不足825.58平方米，由甲方以同等面积的停车位替代。协议中明确甲方负责办理重建项目建设相关手续并承担全部投资建设费用，甲方承诺在还房后及时为乙方办理房屋（或停车位）所有权证和国有土地使用证。房屋建成后，乐山市华森林业发展有限责任公司于2013年取得案涉房屋，并于同年7月18日与乐山市兴业投资公司签订房屋租赁合同，租赁期为三年，自2013年8月1日至2016年7月31日。2014年，乐山华森林业发展有限责任公司已付清该房屋的面积补差款。2016年9月9日，双方续签租赁合同，自2016年8月1日至2019年7月31日止。 另查明，本院查封的房产，初始登记时间为：2014年1月15日，房屋所有权人为乐山国升房地产开发有限公司，建筑面积为2950.36平方米，规划用途为办公。2017年10月31日，乐山国升房地产开发有限公司更名为乐山城市房地产开发有限公司。 2018年9月，本院依据（2018）川11民初128号生效民事裁定书，查封了乐山国升房地产开发有限公司位于乐山市中区（权证号：乐房权证乐山市字第2××8号）的房产。房产查封期限三年，即2018年9月19日起至2021年9月19日止。 再查明，乐山市自然资源局不动产登记中心于2020年1月21日就位于乐山市市中区房产向乐山市华森林业发展有限责任公司颁发《不动产权利证》，载明：权利人为乐山市华森林业发展有限责任公司，权利类型为国有建设用地使用权、房屋（构筑物）所有权，权利性质为出让动迁房，用途为商务金融用地、办公，房屋建筑面积735.3平方米。
本院认为
本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，引起本案纠纷的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，应适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律和司法解释。 本案的争议焦点为：乐山市华森林业发展有限责任公司的异议请求是否能成立。从本案证据来看，涉案房屋的系2008年地震后原拆原建房屋，案外人已提供了原房屋产权证证明其系原拆除前房屋的所有权人。后因08年地震该房屋成为危房，经相关部门批准重建。案外人与本案被执行人乐山城市房地产开发有限公司在2010年12月20日就签订有《拆迁还房协议》，约定由被执行人负责办理重建项目建设相关手续并承担全部投资建设费用。乐山城市房地产开发有限公司承诺在还房及时为案外人办理房屋（或停车位）所有权证和国有土地使用证。且在2014年，案外人已付清该房屋的面积补差款并一直占有使用。因此，本案房屋系原拆原建拆迁还房。根据当时有效的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第五项的规定，案外人系原房屋的所有权人，现涉案房屋的被拆迁人，其权利合法真实，足以排除本案的执行。同时，不动产登记中心已经为案外人办理了不动产权证，在该证未被依法撤销之前，应当视为有效，也足以排除执行。综上，乐山市华森林业发展有限责任公司的异议请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七第二项、第二十四条、第二十五条第一款第一项、第五项之规定，裁定如下：
本案裁判结果
中止对位于乐山市市中区房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判人员
审判长 雷璐娜 审判员 张 春 审判员 王永红
裁判日期
二〇二一年八月二日
审判辅助人员
书记员 汪梦婷
