当事人信息
上诉人（原审原告）：海南康德力实业有限公司，住所地海南省海口市龙华区。 法定代表人：陈峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴健龙，海南天皓律师事务所 律师。 被上诉人（原审被告）：中国东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司，住所地甘肃省兰州市城关区。 负责人：李颖，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李声，甘肃金致诚律师事务所 律师。 委托诉讼代理人：董怡雯，甘肃金致诚律师事务所 律师。 原审第三人：海南中亿房地产开发有限公司，住所地海南省海口市秀英区。 法定代表人：张连僧，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李智，甘肃律华律师事务所 律师。
审理经过
上诉人海南康德力实业有限公司（以下简称康德力实业公司）因与被上诉人中国东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司（以下简称东方资产公司）、原审第三人海南中亿房地产开发有限公司（以下简称中亿房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服兰州市中级人民法院（以下简称兰州中院）（2020）甘01民初748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人康德力实业公司的委托诉讼代理人吴健龙、被上诉人东方资产公司的委托诉讼代理人李声、原审第三人中亿房地产公司的委托诉讼代理人李智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人诉称
康德力实业公司上诉请求：1．请求二审法院撤销（2020）甘01民初748号民事判决，发回重审或改判支持康德力实业公司一审全部诉讼请求；2．请求判决本案诉讼费由东方资产公司承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清，案涉房产非康德力实业公司原因导致未能办理网签备案手续。1．首先是预售许可证取得的时间问题。根据康德力实业公司和中亿房地产公司原来签订的《协议书》约定，案涉房产本应在2015年7月30日前网签备案至康德力实业公司名下，但是案涉房产所在的“海悦东方”A1A2栋楼取得《预售许可证》时间是2016年4月28日，众所周知，未取得《预售许可证》的房产无法进行销售和备案，故而案涉房产实际上最早能开始网签备案的时间是2016年4月28日之后，在此之前即便康德力实业公司和中亿房地产公司拟网签备案案涉房产也是不可能实现的，所以并非康德力实业公司原因不能办理网签备案手续。2．其次是案涉房产被连续查封的问题。中亿房地产公司因为与案外人武汉天鹏建筑工程有限公司的工程款纠纷、周玉平的借款纠纷导致案涉房产于2016年4月19日、2016年5月23日起就被先后查封，并且在以上案件还未解决、解封之前，2018年8月20日案涉房产又被东方资产公司再次查封至今，所以即便中亿房地产公司在2016年4月28日取得《预售许可证》后，案涉房产也因为司法查封的原因，导致康德力实业公司无法办理网签备案手续。综上时间线可知，一是中亿房地产公司在2016年4月28日取得《预售许可证》之日起，才符合向康德力实业公司网签备案案涉房产的条件；二是案涉房产早在2016年4月28日取得《预售许可证》之前，就因为中亿房地产公司自身债务原因导致案涉房产被连续不间断的查封至今。由此可见，原审法院认定康德力实业公司自身原因未能在2015年7月30日前办理网签备案的事实查明不清，认定错误，应当依法予以纠正。二、康德力实业公司早已与中亿房地产公司签订包括案涉房产在内的房屋买卖合同及相关协议。康德力实业公司和中亿房地产公司早在2013年8月按住建部发布的范本签订了一份《商品房买卖合同》，约定中亿房地产公司以共计85套约8000平方米房产的冲抵欠付康德力实业公司的债务，后双方于2014年8月签订一份《协议书》，将上述85套约8000平米房产变更为以3000平米房产和部分现金冲抵上述债务；2015年6月月，案涉房产所在的海悦东方项目已可以挑选具体的各单元房号，因此各方再签订一份《协议书》，确定了包括3套案涉房产在内的3000平方米共计30套房产的每一套具体房号。以上多份协议书以及商品房买卖合同，足己形成完整的证据链。一是证明了康德力实业公司获得房产和支付对价的全过程真实合法有效，康德力实业公司系通过对中亿房地产公司享有的应收股权转让款，冲抵应付购房款；二是证明了康德力实业公司与中亿房地产公司之间早已签订了相关房屋买卖合同；三是证明了案涉房产早己由康德力实业公司实际交付控制。以上证明，均反映出康德力实业公司符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于在查封之前签订相关书面买卖合同、支付全部价款、占用不动产等相关规定。因此，一审法院认定未签订相关房产买卖合同的事实错误，应予以纠正。三、东方资产公司与中亿房地产公司，以及与另一案的案外人海南中策信德地产顾问有限公司之间，同样存在与本案一样的情况，但原审法院却支持了该案外人的执行异议请求，本案应当按照“同案同判”的原则支持康德力实业公司的诉求。在另一个案外人执行异议案件（2019）甘01执异397号中，因第三人中亿房地产公司欠付案外人海南中策信德地产顾问有限公司房屋销售佣金，故在2017年的时候，中亿房地产公司通过房屋抵付佣金的方式冲抵该笔债务，在抵债的房屋被本案东方资产公司查封后，海南中策信德地产顾问有限公司提出执行异议并得到了原审法院支持。与前述案件对比，本案的案情基本一致，康德力实业公司与海南中策信德地产顾问有限公司一样，都是对中亿房地产公司享有债权，也是通过房屋抵付债务的方式取得房屋所有权，更何况，康德力实业公司与中亿房地产公司之间就房屋抵债确定的时间比海南中策信德地产顾问有限公司的案件更早，所以在两个案件的性质和事实都基本一致的情况下，原审法院应保持同案同判的标准支持康德力实业公司的诉求。再有，中亿房地产公司与海南中策信德地产顾问有限公司的案件中，在海南中策信德地产顾问有限公司明显存在自身过错、未及时开具佣金发票给中亿房地产公司，导致中亿房地产公司相应延迟办理房屋备案而被东方资产公司查封的情况下，原审法院仍然支持其诉求，反而康德力实业公司在没有自身过错的情况下被原审法院驳回，原审法院明显判决不公不当，应当予以纠正。综上，康德力实业公司就案涉房产的取得占有均符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，再考虑到案涉房产已经有员工购买、居住、使用的前提下，恳请二审法院查明相关事实，依法改判。
被上诉人辩称
东方资产公司辩称，一、关于是否签订书面买卖合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，康德力实业公司与中亿房地产公司双方没有签订书面房屋买卖合同，未在房管部门登记备案。康德力实业公司未去办理网签备案登记系其自身原因，在未办理房屋产权登记的情况下，其身份地位和权利与一般债权人并无区别，且对案涉房屋并没有实现占有。以股权转让合同的债务履行方为自然人个人，以股权转让协议书就相当于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的主张显然不能成立，且涉及的房产数量明显不是用于居住，其排除执行的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》所规定之情形。二、关于以物抵债协议的性质。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条并不矛盾，后者是对前者规定的进一步完善，两者所体现的立法精神和处理原则是一致的，均是对买卖关系中的买受人在一定条件下的特别保护。本案中，即便康德力实业公司与中亿房地产公司之间存在真实的以物抵债关系，当事人之间通过以物抵债的方式抵偿的也仅为康德力实业公司对中亿房地产公司所享有债权，并不仅因抵债协议的形成而改变该债权的普通债权性质，在作为抵债的案涉房屋未实际占有，没有办理网签备案登记，权属转移登记的情况下，抵债行为并未完成，故康德力实业公司仍为中亿房地产公司的普通金钱债权人，其并不享有就案涉房屋排除强制执行并优先受偿的民事权益。不动产物权变动以登记为要件，案涉建筑物及附着物未发生物权变动效力，未办理网签登记。康德力实业公司与中亿房地产公司的抵债协议目的是消灭金钱债权债务，其权利基础仍为债权，不能对抗对标的物的执行，应当依据查封先后确定受偿顺序，因此，应当驳回康德力实业公司异议请求。三、康德力实业公司的执行异议不符合法律规定的构成要件。综合以上，康德力实业公司与自然人邓光林等人签署股权转让协议，付款义务方为自然人个人并不是案件被执行人中亿房地产公司，并且在其与中亿房地产公司签订的协议书中，明确约定康德力实业公司获得3000平米房屋不再向中亿房地产公司支付任何费用。因此，康德力实业公司作为对自然人享有的债权以中亿房地产公司名下房产进行抵顶，其债权不具有相对性，更加没有优先性。并且双方未签订网签备案的房屋买卖合同，未支付购房价款，康德力实业公司没有实际占有上述房屋，亦不是用于居住使用，均不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中排除执行的条件，本案一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回其上诉维持原判。
原审第三人述称
中亿房地产公司述称，同意康德力实业公司的上诉请求和理由。 康德力实业公司向一审法院起诉请求：1．撤销（2020）甘01执异37号执行裁定书；2．确认康德力实业公司对海口市秀英区东方洋路海悦东方小区A1A2-608、708、906号房屋享有所有权；3．立即停止对康德力实业公司所有的上述房产的强制执行，并解除对上述房屋的查封；4．本案诉讼费用由东方资产公司承担。
一审法院查明
一审法院认定事实：兰州银行股份有限公司永昌路支行与甘肃嘉合冶金物资贸易有限公司、兰州东昊物资贸易有限公司、甘肃嘉合食品冷冻有限公司、中亿房地产公司、绵阳蓝湾生态园林有限公司、甘肃西宏物资有限责任公司、张连僧、张宏国、杨小琴、邹积雁、王立新、杨俊峰、王新民借款合同纠纷一案，兰州银行股份有限公司永昌路支行申请诉前财产保全，兰州中院于2018年8月20日作出（2018）甘01财保134号民事裁定书，查封冻结甘肃嘉合冶金物资贸易有限公司、兰州东昊物资贸易有限公司、甘肃嘉合食品冷冻有限公司、中亿房地产公司、绵阳蓝湾生态园林有限公司、甘肃西宏物资有限责任公司、张连僧、张宏国、杨小琴、邹积雁、王立新、杨俊峰、王新民的银行账户存款21118300.81元，若存款不足，查封、扣押、冻结与差额等值的其他财产。2018年9月7日，兰州中院作出（2018）甘01执保549号协助执行通知书，依法查封中亿房地产公司名下位于海口市秀英区东方洋东侧海悦东方项目A1A2楼层包含本案诉争房屋在内的28套房产。当日，兰州中院将（2018）甘01财保134号民事裁定书、（2018）甘01执保549号协助执行通知书向海口市住建局及海口市不动产登记中心送达。康德力实业公司对兰州中院查封中亿房地产公司名下位于海口市秀英区东方洋东侧海悦东方项目A1A2-608、708、906室提出异议，兰州中院于2020年2月26日作出（2020）甘01执异37号执行裁定书，驳回康德力实业公司的异议请求。康德力实业公司于2020年3月30日以兰州银行股份有限公司永昌路支行为被告、中亿房地产公司为第三人提起案外人执行异议之诉。兰州中院于2020年4月20日作出（2020）甘01民初288号民事裁定书，驳回了康德力实业公司的起诉。康德力实业公司不服该民事裁定，上诉于甘肃省高级人民法院。甘肃省高级人民法院于2020年7月28日作出（2020）甘民终432号民事裁定书，撤销（2020）甘01民初288号民事裁定，指令兰州中院审理本案。 2014年8月8日，康德力实业公司与中亿房地产公司签订协议书，该协议约定中亿房地产公司于协议签订后3日内在海悦东方项目中选择3000平方米建筑面积的房屋归康德力实业公司或其公司指定者所有。在确定房屋后的10个工作日内与康德力实业公司或其公司指定者签订商品房买卖合同。该协议还约定了其他事项。2015年6月，康德力实业公司与中亿房地产公司、海南省粮油食品进出口公司、张振炜、张连僧、王立新签订协议书，该协议书约定，2014年8月8日康德力实业公司与中亿房地产公司签订的协议书约定中亿房地产公司向康德力实业公司交付海悦东方项目3000平方米房屋，含B栋12套共计面积1209.15平方米，A2栋18套共计面积1793.18平方米。因A2栋房产尚未取得预售许可证，在签订本协议时中亿房地产公司应与康德力实业公司或其公司指定者签订A2栋18套房屋的商品房买卖合同，在取得预售许可证后5日内办理商品房买卖合同的网签备案手续。以上全部工作最迟应在2015年7月30日前全部完成。该协议还约定了其他事项。该协议书附件房源明细单中包含A2-608、A2-708、A2-906。 另查明，2019年6月20日，兰州银行股份公司与东方资产公司签订资产转让合同，将兰州银行股份有限公司永昌路支行与甘肃嘉合冶金物资贸易有限公司等的债权转让与东方资产公司。2019年7月5日，兰州银行股份公司与东方资产公司在甘肃经济日报上发出兰州银行股份有限公司与东方资产公司甘肃省分公司债权转让暨债务催收联合公告。本案立案后，康德力实业公司于2020年10月10日申请变更本案被告为东方资产公司。
一审法院认为
一审法院认为，因兰州银行股份有限公司将兰州银行股份有限公司永昌路支行与甘肃嘉合冶金物资贸易有限公司等借款合同纠纷所涉债权转让与东方资产公司，东方资产公司已成为该执行案件申请执行人。故东方资产公司作为本案执行异议之诉的被告主体适格。本案的争议焦点为康德力实业公司是否具备足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据康德力实业公司与中亿房地产公司、海南省粮油食品进出口公司、张振炜、张连僧、王立新签订协议书，康德力实业公司或其公司指定个人应于2015年7月30日前签订商品房买卖合同并在房地产主管部门办理网签备案手续。但在本案审理中康德力实业公司未能提交其公司或其公司指定的个人与中亿房地产公司签订的商品房买卖合同，亦无证据证明或合理说明在2015年7月30日前没有签订商品房买卖合同及办理网签手续的原因。在一审法院2018年9月7日查封案涉房屋时，案涉房屋均登记在中亿房地产公司名下，康德力实业公司提交的证据不符合执行异议与复议规定二十八条具体规定的条件，不能证明其公司对案涉房屋享有足以阻却执行的实体权利，康德力实业公司的诉讼主张不能成立，对其诉讼请求一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回康德力实业公司的诉讼请求。案件受理费12360元，由康德力实业公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。康德力实业公司提交了四组证据。第一组证据：2016年4月28日《预售许可证》。拟证明：A1A2栋在2016年4月28日才取得预售许可，而早在此日期之前，案涉房产已经被其他案件的案外人申请查封保全，导致即便取得了预售许可证也无法网签备案给康德力实业公司，而非康德力实业公司原因未积极办理网签备案手续。第二组证据：（2016）琼01民初123号民事裁定书、（2016）琼0105民初582号之一民事裁定书、不动产查封信息查询情况说明。拟证明：案涉房产自从2016年4月18日和2016年5月23日起，就因为中亿房地产公司的对外债务原因，分别被两个债权人申请查封保全，导致康德力实业公司一直无法网签备案房屋，后来本案东方资产公司轮候查封生效一直至今，故无法网签备案的原因不在于康德力实业公司。第三组证据：2013年8月16日《海口市商品房买卖合同》以及附件《康德力公司购房明细表》、2016年4月24日《补充协议》。拟证明：康德力实业公司和中亿房地产公司在案涉房产查封之前，就已经签订了有效的书面的《买卖合同》，不能以合同的名称未带有“房屋买卖”或“商品房买卖”等字样就否定未签订买卖合同的事实，法院应当结合协议的内容对是否属于“房屋买卖”进行审查。第四组证据：嘉利宏物业公司出具的《证明》。拟证明：A2-608房屋早在2016年5月9日由康德力实业公司收房，后来康德力实业公司员工田勤于2017年2月与康德力实业公司办完手续后开始装修该房，装修完毕后入住至今一直正常缴纳物业费和水电费等费用。 东方资产公司质证认为，对第一组证据的真实性无异议，证明目的有异议。自2016年4月28日预售许可证取得到本案兰州中院2018年9月7日查封长达2年半的时间，康德力实业公司在具备办理登记的条件下并没有积极办理房产登记，因其自身原因未办理房产过户登记，不符合执行异议的条件。对第二组证据的真实性无异议，证明目的有异议。康德力实业公司仅提交了查封裁定，但是本案提出执行异议是基于兰州中院首轮查封所提出，因此本案在兰州中院2018年9月7日首轮查封案涉房屋时，案涉房屋均处于无任何查封限制的状态，并非康德力实业公司上诉状所称查封状态一直持续导致其无法办理过户。综合一二项，东方资产公司认为康德力实业公司在案涉房屋具备预售许可，且不存在查封限制的情况下消极不办理房屋变更登记，过错在其自身，应当承担相应的责任，其主张不能阻碍本案的正常执行。对第三组证据的真实性及证明目的均有异议。首先，该购房合同签署于2013年8月16日，本案案涉房产尚未取得预售许可，因此不可能签订备案登记的房屋销售合同。其次，该合同约定的购买B3栋中的85套，建筑面积8161.76平米房产并非案涉的A1A2栋房产。最后，其后所附清单涉及房号为1、2、3、4号房屋，本案涉诉房屋为6、8、9号房屋，且记载面积与清单亦不相符。因此综合证明，康德力实业公司与中亿房地产公司至今并非房屋买卖关系，康德力实业公司仅与股权出让方的自然人之间存在债权债务关系，其主张排除案涉房产执行没有事实依据。对第四组证据由于嘉利宏物业公司出具的《证明》没有原件，对证据的真实性无法确认，并不能证明康德力实业公司员工田勤入住，即使真实，审批单备注合同未签，不符合排除执行的条件。一审中康德力实业公司在举证608号房是陈成丽占有使用，二审新证据是田勤，存在不一致。 中亿房地产公司质证认为，由于形成的证据与中亿房地产公司有关，因此对证据的真实性、证明目的无异议。 东方资产公司提交了一组证据：海口市中级人民法院（2016）琼01民初123号之一民事裁定书、秀英区人民法院（2018）琼0105执426号之一执行裁定书、协助执行通知书及送达回证。拟证明：康德力实业公司提交的武汉天鹏建筑工程有限公司工程款纠纷、周玉平借款纠纷案件，虽然对案涉房产进行了查封，但是在本案兰州中院2018年9月7日查封前均已经解除查封，因此兰州中院的查封回执中明确载明为首封。因此，正是因为康德力实业公司自身原因不办理网签备案，其提出执行异议不符合法律规定的排除执行条件，不能排除兰州中院的正常执行。 康德力实业公司质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明内容不予认可。康德力实业公司认为不应混淆概念，东方资产公司即便证明其首封房屋，不能等同于证明康德力实业公司知道房屋被解封后系自身原因未及时办理过户登记（合同网签备案），也无法否定康德力实业公司在查封之前就已经和中亿房地产公司签订了书面买卖合同的事实。第一，众所周知，因法院制作查封解封文书、以及实地协助执行、政府部门配合查封解封、法院通知当事人等各种程序之间会存在一定的时间差，故康德力实业公司和中亿房地产公司知道房屋的查封和解封的时间不能单凭相关法律文书载明的日期判断，更不能以此判断系康德力实业公司自身原因未及时办理过户登记手续，而是应当给予一定的合理期限，该合理期限应当包括上述各种程序的时间以及当事人在知道被解封之后办理过户登记手续的时间。然而事实上，康德力实业公司和中亿房地产公司在还未得到有关案涉房屋与武汉天鹏建筑工程有限公司、周玉平的案件被解封的通知之前，案涉房屋就又被东方资产公司继续查封，所以，在中亿房地产公司作为案件直接当事人都不一定及时掌握房屋查封、解封信息的情况下，康德力实业公司作为非中亿房地产公司所案涉件的当事人，必然更加无法第一时间在得知解封后办理网签备案手续；所以，东方资产公司能够首封房屋，不代表是康德力实业公司和中亿房地产公司未及时办理过户登记手续的结果，反而应当先考虑是否给予了康德力实业公司和中亿房地产公司合理期限，再考虑康德力实业公司和中亿房地产公司是否未在合理期限内及时办理。第二，退一步来看，即便在其他案件解封案涉房屋后，东方资产公司还未查封案涉房产之前有一段“真空期”，但也恳请法院应当考虑该“真空期”是否达到上述“合理期限”的条件，具体而言，据康德力实业公司了解，案涉房屋于2018年7月26日被解封【（2018）琼0105执426号】，但又在2018年9月6日被东方资产公司查封，所以，东方资产公司虽然对案涉房屋完成了首封，但只能证明该“真空期”恰好与当时法院查封的时间有重合，但不能证明该“真空期”是合理期间，而且如此短的时间内要求康德力实业公司和中亿房地产公司知道解封并完成房屋网签备案手续不符合实际情况，应当要考虑之前已经阐述的解封、通知、政府因素等合理期限。综上，东方资产公司的证据不足以证明系康德力实业公司和中亿房地产公司原因导致未能及时办理过户登记手续，相反，证明了房屋实际上一直处于被连续保全的状态，康德力实业公司和中亿房地产公司并无合理的空间和时间办理案涉房屋的过户登记手续。 中亿房地产公司质证认为，对该证据的真实性、证明目的无异议。
本院认为
本院经审查认为，2014年8月8日《协议书》载明：康德力实业公司与中亿房地产公司于2013年8月16日就乙方向甲方出售乙方开发建设的位于海口市秀英区东方洋路5号的“海悦东方”小区85套，共计8161.76平方米房屋一事，签订一份《商品房买卖合同》……根据该协议表述，该协议系《商品房买卖合同》无法全面履行的情况下作出的变更，故对康德力实业公司提交的第三组证据中《海口市商品房买卖合同》以及附件《康德力公司购房明细表》的真实性本院予以认可，对于证明目的，本院将结合案件事实综合判定；第三组证据中的《补充协议》因与本案无关，本院不予认定；第四组证据为复印件，对真实性本院不予认定。对于其他证据，因各方当事人对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证，对其证明目的，本院将结合案件事实综合判定。 本院二审对一审法院查明的事实予以确认。 另查明，2015年6月15日，海南第一控股集团有限公司出具《承诺函》，载明：“鉴于田勤已确认购买集团公司所属海口滨海大道125号海悦东方项目A2-608房产，面积62㎡，折后优惠单价为6065元／㎡，合同金额376030.00元，用于南洋国际项目解筹，以上款项自2015年6月30日停止计息。公司承诺：在2015年12月31日前办妥以上房产预售备案登记，期间可更名一次，若因所购房源落空，上述认购本金按原认筹方案执行。”2017年2月9日中亿房地产公司签发的《海悦东方交房审批单》载明：“海悦东方A2幢608号房主田勤先生／女士本人于2017年2月9日向贵司办理交房手续……”申请人／业主签字处为：田勤；审批栏财务部负责人处载明：康德力房源，备注中载明：本房合同未签，业主自收房之日交纳物业管理费，装修时再补缴其他费用。根据相关发票显示，A2-608室物业费、水电费由田勤交纳。 2015年6月15日，海南第一控股集团有限公司出具《承诺函》，载明：“鉴于张瑞君已确认购买集团公司所属海口滨海大道125号海悦东方项目A2-906房产，面积107.68㎡，折后优惠单价为6105.70元／㎡，合同金额657461.78元，用于南洋国际项目解筹，以上款项自2015年6月30日停止计息。公司承诺：在2015年12月31日前办妥以上房产预售备案登记，期间可更名一次，若因所购房源落空，上述认购本金按原认筹方案执行。” 2016年4月28日，中亿房地产公司取得海悦东方A1A2栋房产商品房预售许可证。 2016年4月18日，海口市中级人民法院作出（2016）琼01民初123号民事裁定书，裁定查封A1／A2栋906房。2017年1月23日，该院作出（2016）琼01民初123号之一民事裁定书，解除对A1／A2栋906房的查封。 2016年5月23日，海口市秀英区人民法院作出（2016）琼0105民初582号之一民事裁定书，裁定查封A1、A2栋608、708房。2018年7月19日，该院作出（2018）琼0105执426号之一执行裁定书，裁定解除对A1、A2栋608、708房的查封。 2018年9月7日，一审法院作出（2018）甘01执保549号协助执行通知书，查封包括案涉房产在内的28套房产，送达回证备注栏载明：28套房产首封，有抵押，抵押权人甘肃银行。 本院认为，根据各方当事人的诉辩主张并结合庭审调查，本案争议的焦点为：康德力实业公司是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，康德力实业公司应就其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益承担举证责任，且需证明同时符合上述四个具体要件。 关于康德力实业公司与中亿房地产公司是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。2015年6月《协议书》约定：“中亿房地产公司应在本协议签订之同时与康德力实业公司或其公司指定者签订A2栋18套房屋的商品房买卖合同”。首先，康德力实业公司在一审中陈述就案涉房屋签订了书面买卖合同，但未持有合同原件故未提交，该陈述与其提交的《海悦东方交房审批单》中载明的“本房合同未签”不符。其次，康德力实业公司一审中陈述其余13套房屋都登记在其名下，而案涉三套房屋未签订房屋买卖合同，对此康德力公司未作出合理解释。再次，康德力实业公司主张对案涉房屋享有实体权利的基础系《股权转让协议》、2013年8月《商品房买卖合同》及相关协议书等，而《股权转让协议》约定由股权受让方将目标公司即中亿房地产公司的财产作为股权转让的部分价款交付康德力实业公司，由于康德力实业公司未提交受让股东处分公司财产的合法性证据，故其在案涉房产取得的来源上不具备正当性，其主张通过以物抵债的形式取得案涉房产的理由不能成立。综上，一审法院认定康德力实业公司未签订合法有效的书面买卖合同，并无不当。 关于康德力实业公司是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋的问题。首先，康德力实业公司未提交证据证明其在人民法院查封之前已合法占有A1A2-708号房屋；其次，依据海南第一控股集团有限公司出具的《承诺函》，案涉A1A2-608、906号房已由案外人田勤、张瑞君购买，康德力实业公司在庭审中也认可已通过以物抵债的方式抵顶给田勤、张瑞君，因此，现有证据不足以证明康德力实业公司在法院查封前合法占有案涉房屋。 关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。2015年6月《协议书》约定：“在取得预售许可证后5日内办理商品房买卖合同的网签备案手续”，海悦东方A1A2栋房产于2016年4月28日取得商品房预售许可证，康德力实业公司未及时与中亿房地产公司签订商品房买卖合同并办理网签备案手续以致2016年5月23日案涉A1A2-608、708号房屋被查封，2018年7月19日上房屋被解封后康德力实业公司依旧未及时办理过户登记，2018年9月7日该房屋被再度查封；2017年1月23日A1A2-906号房屋解封后至一审法院查封前，康德力实业公司亦未及时办理过户登记。本案中康德力实业公司作为之前拥有中亿房地产公司100％股权的股东，就案涉房与中亿房地产公司经过多次磋商确认，康德力实业公司基于其身份的特殊性，其应较一般购房人更及时得知房屋何时取得预售许可、何时可办理网签、过户等，在中亿房地产公司涉及大量诉讼的情况下，应知晓及时办理网签、过户手续的重要性，亦应较一般购房人更加尽到合理注意义务，康德力实业公司未提供证据证明其与中亿房地产公司已共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请或其他客观理由未办理过户登记，因其怠于行使权利致使案涉房屋被查封从而导致权属变更不能，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。 关于康德力实业公司主张的应当“同案同判”问题。（2019）甘01执异397号案件中查明：2017年8月18日中亿房地产公司与海南中策信德地产顾问有限公司签订《海口市商品房买卖合同》，购买海悦东方A1A2-601室房屋，而本案中康德力实业公司就案涉房产未签订书面房屋买卖合同，因此，本案与（2019）甘01执异397号案在提交的证据及案件事实方面均存在不同，不具有“同案同判”原则的适用前提，且该案件系执行异议案件，与本案属不同的法律程序，故康德力实业公司此项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，康德力实业公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回上诉，维持原判。 海南康德力实业有限公司预交的二审案件受理费12360元，由其自行负担。 本判决为终审判决。
审判人员
审判长 崔军 审判员 景琛辉 审判员 牛婧
裁判日期
二O二一年七月二十一日
审判辅助人员
书记员 孙枫卓
