当事人信息
原告潞城市店上镇宋村村民委员会，地址：潞城市店上镇宋村。
法定代表人张和忠，职务：任村委主任。
委托代理人张怀庆，男，****年**月**日出生，汉族，住潞城市店上镇宋村。任宋村支部书记。全权代理代理。
被告宋进保，男，****年**月**日出生，汉族，住潞城市店上镇宋村文明街*号，农民。
委托代理人张碧清，山西振坤律师事务所 律师，一般代理。
委托代理人高府怀，山西振坤律师事务所 律师，一般代理。
审理经过
原告潞城市店上镇宋村村民委员会诉被告宋进保房屋租赁纠纷一案，本院受理后，于2015年6月30日作出（2015）潞民初字第512号民事判决书。判后，被告宋进保不服，向长治市中级人民法院提出上诉，长治市中级人民法院于2015年10月28日作出（2015）长民终字第01278号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，并于2017年5月11日公开开庭审理了本案。原告委托代理人张怀庆、被告宋进保及其委托代理人张碧清、高府怀到庭参加了诉讼。现已审理终结。
原告诉称
原告诉称，2004年12月，被告承租原告门面房三间进行经营，房租每间每月50元。2014年12月底，因被告一直拖欠原告房租，被原告收回其所租门面房，但被告尚欠原告房租18000元拒不支付。因被告已经支付5000元，故在本次庭审中将诉讼请求变更为13000元。
被告辩称
被告辩称，原告的主张没有任何事实依据，在2004年其已经交清了十年的房租，共计5000元。2004年到2014年被告进行租赁，原被告达成协议，被告垫付10200元对房屋进行两次维修，之后村委进行赔付，原告还未把10200元给被告。被告工资、路费计5万，精神损失费1万，名誉费1万，律师费1万，维修费用10200元。被告第一次向原告交纳租金从2004年开始至今已经十多年，诉讼时效早以过期。
争议焦点
本案的争议焦点是：原被告口头协议是否有效？原告起诉是否超过诉讼时效？
原告举证
原告围绕争议焦点提供如下证据：
1、宋村村委证明一份。
2、苗顺生和宋村村委的租房协议。
3、苗延明和宋村村委的租房协议。
被告宋进保对证据1不予认可，对其真实性有异议，对证据2、3不予认可，表示和本案无关，原被告没有书面协议。
原告申请证人苗雨旺出庭陈述：被告租赁房屋一共三间，大队统一出租，五年9000元，交清钱就有合同，被告没有一次性交清，只交了5000元说要随后交，就让他先租了，因没有交清房租就没有写合同，当时所有的租户合同都一样，其他租户家都有合同，上面都有写明。
本院认为
针对原告提供的证据1，证明被告占用原告门面房三间的事实，本院予以采信，针对证据2、3，本院认为原告遵循公平原则与本村的其他承租者对于同在村委院内相同面积的房屋分别以三间为单位以相同的期限和租金（租赁期限为五年，每间每月租赁费50元）确立了各方的权利和义务，本院依法采信。针对证人苗雨旺的证人证言，因被告未能举证证明房屋租赁费另有其它支付方式及其支付数额的约定，故本院对证人苗雨旺的证言，予以采信。
被告举证如下：
1、刘文忠证人证言一份。
2、苗建红、孛玲英等证明材料一份。
3、两次房屋维修费用证明材料两份。
原告对全部证据不予认可，并要求全部证人出庭作证。本院认为证人应当出庭作证，接受当事人的质询，未出庭作证的证人证言不能作为认定案件事实的依据，故对被告提供证据不予采信。
本院查明
根据原被告诉辩意见、当庭陈述及认证结果，本院确认如下事实：2004年12月底，被告宋进保与原告潞城市店上镇宋村原任书记苗雨旺口头协商租赁原告门面房三间经营理发生意，约定每间房屋每月租金50元，被告宋进保租用三间房屋，租期十年（从2004年12月底至2014年12月底）租金共计18000元，而被告只支付了5000元租金，2014年12月底，由于被告未支付剩余13000元租金，原告将租赁房屋收回并要求被告支付剩余租金。
本院认为，公民或法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人向出租人支付租金的合同。合法的租赁关系受法律保护。本案原被告虽然没有订立书面合同，被告宋进保租赁使用原告的房屋，虽然没有订立书面合同，但是被告已交纳部分房屋租赁费用，已经形成租赁关系，被告理应按照约定向原告支付租金。被告认为自己所交的5000元租金是其租赁十年房屋全部租金的主张原告不予认可，因原告出租房屋为统一出租，原告和其他村民签订有书面租赁协议，合同详细的记载了房租租赁费、支付方式和支付数额，遵循公平原则，结合证人苗雨旺出庭的证人证言，被告应当支付原告剩余房租租赁费。对于被告所提供的苗建红、孛玲英、刘文忠等的证明材料所证明的对于村民占住公有的房屋不收任何费用、不收房租的主张，与被告却又曾向原告宋村村委交了5000元的房屋租金自相矛盾，对被告提供的证据本院难以采信。2014年12月底，因被告未履行合同约定支付租赁费，原告将房屋收回并要求被告支付剩余租金，诉讼时效应当至此算起，故被告针对诉讼时效超期的抗辩理由，本院不予采信。另，被告在庭审中提出的维修房屋的工资、路费5万，精神损失费1万，名誉费1万，律师费1万，维修费用10200元，因没有提出反诉，且没有法律依据和证据支持，本院不予采信。故依据《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第四十四条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：
本案裁判结果
被告宋进保在本判决生效之日起十日内支付原告潞城市店上镇宋村村民委员会房租租赁费13000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费250元，由被告宋进保承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。
