当事人信息
原告：王志连，女，****年**月**日出生，汉族，住北京市怀柔区。 被告：曹桂芳，女，****年**月**日出生，汉族，住北京市怀柔区。
审理经过
原告王志连与被告曹桂芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王志连到庭参加诉讼，被告曹桂芳经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
王志连向本院提出诉讼请求：1.判令王志连与曹桂芳于2020年9月15日签订的房屋租赁协议无效；2.判令曹桂芳向王志连返还房租款10 000元；3.判令本案诉讼费用由曹桂芳承担。事实和理由：王志连与曹桂芳经杨文广介绍，于2020年9月15日签订租房协议，约定曹桂芳将位于怀柔区×村的自建房屋租赁给王志连，租金为每年10 000元。双方签订协议后，王志连向曹桂芳支付了10 000元租金，曹桂芳向王志连出具收条一张，并在收款人处签字确认。协议签订后，因房屋大门门垛和围墙年久失修需要维护，曹桂芳承诺修缮，但是一直拒不履行，影响王志连使用房屋，导致王志连未实际使用该房屋。另查，曹桂芳的房屋没有取得合法手续，按照规定不能进行出租。王志连为维护自身合法权益，依法诉至法院。
被告辩称
曹桂芳经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。但在本院向其送达及谈话时，其提出答辩意见称，不同意王志连的诉讼请求。曹桂芳称：2020年9月15日的时候，王志连找到我，说是要租我的房子用来养狗，于是我与王志连签订了一个协议，约定每年租金10 000元，每年交一次，合同期间房主要求提前解除合同的，要返还租户房租，租户要求提前解约的，房租不退还。协议签订后王志连将租金10 000元交给了我。此前，王志连找到我，要我修门和垒墙，但是在租房时我和她已经说好了，就是租房，不弄别的，我没有同意。过了一段时间，她又来找我说是不租房子要求退钱，但是我没有同意，因为签合同时约定了租户提前解约不退费房租，而且直到现在，王志连也没有将房屋的钥匙退还给我，故不同意王志连的诉讼请求。
本院查明
本院经审理认定事实如下：2020年9月15日，曹桂芳与王志连签订《房屋租房协议》一份，协议中载明：王志连租用曹桂芳房屋一处，包括院落和五间房用于养狗，房屋租金每年10 000元，每年交费一次，如遇房主解除约定，需按时间退还房租费，租户提前解除约定房租不与退还。如遇特殊情况需要解除约定的，双方共同协商，无特殊情况不准解约，约定自2020年9月15日起有效。当日，王志连向曹桂芳交付租金10 000元，曹桂芳向王志连出具收条一张，载明收到房租10 000元。 庭审中，王志连称曹桂芳在与其签约前曾口头答应过，将所出租房屋大门进行修理，并将出租的房屋内的杂物进行清理，但是协议签订后，曹桂芳没有履行承诺。由于大门门垛和墙有裂缝存在安全隐患，且曹桂芳一直没有腾空房屋，导致其一直没有使用该院落。另外，曹桂芳的电动三轮车和农具等也都存放在该院落中。而且根据其了解到的情况，涉案房屋没有合法的建造手续，不能对外出租。对于曹桂芳的辩称意见，王志连认为，涉案房屋有两个门，一个东门一个西门，王志连只有东门的钥匙，没有西门的钥匙，曹桂芳可以自由进出院子。对此，曹桂芳称，涉案房屋没有相关审批手续，但是建房的时候已经和村委书记说了，建房也有四邻签字，涉案房屋有两个门，西边的小门钥匙在其手中，但是，大门的钥匙给了王志连，留着小门钥匙是为了去涉案房屋的院子中种菜。房屋里留了柜子和床，但是是经王志连同意的，房屋的东西腾挪了一部分，还有一部分没有腾挪。认可大门门垛和墙有裂缝，但是认为这些情况王志连在租房的时候都是知道的，但是王志连等到了今年快春节的时候，才说让修大门和墙，不修就不租了，王志连租房之后一直没有使用该房屋，但是由于房屋钥匙一直在王志连处，我也没有办法把房屋再租给别人。 上述事实，有当事人陈述、租房协议、收条、照片等相关证据在案佐证。
本院认为
本院认为，本案租赁物系在农村集体土地之上建造的房屋，该房屋既未取得建设工程规划许可证，也未经有关主管部门批准建设，故王志连与曹桂芳签订的《房屋租赁协议》应属无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现王志连与曹桂芳所签订合同无效，王志连要求曹桂芳返还房租，本院应予支持。但是，王志连与曹桂芳签订合同后，曹桂芳将房屋钥匙交给王志连，应当视为已交付房屋，王志连应向曹桂芳支付房屋使用费。根据租赁房屋的实际占用情况，对于应返还的租金本院酌定为7000元。曹桂芳未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、曹桂芳与王志连于二〇二〇年九月十五日签订的《房屋租赁协议》无效； 二、曹桂芳于本判决生效后七日内退还王志连房屋租金7000元； 三、驳回王志连的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由曹桂芳负担（于本判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判人员
审 判 员 王启军
裁判日期
二〇二一年四月十九日
审判辅助人员
法 官 助 理 张 露 书 记 员 杜 奎
