当事人信息
原告（反诉被告）:李昌红，女，生于****年**月**日，汉族，湖北省郧西县人，居民，住郧西县。
委托诉讼代理人:谌甲军，湖北正星律师事务所 律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代收法律文书，调解、和解等特别授权。
委托诉讼代理人：胡磊，湖北正星律师事务所 律师。
代理权限：一般授权。
被告（反诉原告）：柯有斌，男，生于****年**月**日，汉族，湖北省郧西县人，居民，住郧西县，
委托诉讼代理人：柯小刚（柯有斌之子），男，****年**月**日出生，汉族，湖北省郧西县人，住郧西县。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代收法律文书，调解、和解等特别授权。
委托诉讼代理人：唐荣宽，湖北思扬律师事务所 律师。
代理权限：一般代理。
审理经过
原告（反诉被告）李昌红与被告（反诉原告）柯有斌房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本诉本院于2020年5月7日立案，反诉于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序审理。后因案情较复杂、当事人之间分歧较大，案件裁定转入普通程序，对本诉和反诉并案公开开庭进行了审理。原告李昌红及其委托诉讼代理人谌甲军、胡磊，被告柯有斌及其委托诉讼代理人柯小刚、唐荣宽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告李昌红向本院提出诉讼请求：1.判令被告将其在郧西县城关镇南正街240号除因原告还建其取得所有权的1幢1-3（不动产产权证号为：鄂（2017）郧西县不动产权第0003269号）建筑面积47.40平方米房屋之外，其所超占的原告方一楼房屋面积31.25平方米（与原告该房屋连体）均交付给原告并归原告所有；2.判令被告超占原告上述31.25平方米的一楼房屋期间（从2016年4月至今），应向原告支付占用费（参照该处门面房租金标准）40000元（每年10000元）；3.判令被告支付原告实际还建房面积（47.40平方米）多出应还建房面积（38.73平方米）8.67平方米的补偿款86700元（该项诉讼请求诉讼中已申请撤回）；4.由被告承担本案一切诉讼费用。审理中李昌红将第1项诉讼请求变更为：判令被告将其在郧西县城关镇南正街240号（多户联建）其所占有的的1幢1-2（不动产产权证号为：鄂（2017）郧西县不动产权第0003258号）建筑面积47.40平方米房屋及该房屋后面与该房屋连体的原告方一楼房屋面积31.25平方米全部交付给原告。事实与理由：2013年11月10日，原告拆除被告位于郧西县城××××号砖混结构一层建筑面积为31.43平方米的房屋两间（房屋所有权证号为20072186，土地使用权证号为20071106），双方签订了《房屋拆迁补偿安置协议》及《房屋拆迁补充协议》各一份，约定原告最终补偿被告门面房面积38.73平方米（31.43平方米＋7.3平方米），协议同时约定，实际还建房多出面积或减少面积均按市场价实行互补，每平方米12000元（后降低为10000元每平方米）。上述协议还约定了其他内容（具体详见该两份协议）。上述协议签订后，原告即及时进行了对旧房拆迁的联合开发建房活动，后按照协议约定将还建房交付给了被告，并为被告办理了还建房屋的不动产产权证书（不动产产权证书号为：鄂2017郧西县不动产权第0003269号），所还建给被告的门面房建筑面积为47.4平方米，超出应当还建给其38.73平方米门面房8.67平方米，超出的8.67平方米门面房按照协议约定，被告应当按10000元每平方米向原告支付补偿款86700元。再则，被告目前实际占用的门面房面积高达78.65平方米，超占了原告31.25平方米，此超占的房屋原告已经依法取得了不动产产权证书，应当立即返还给原告，且其超占期间，应当按照该处门面房的租金标准向原告支付房屋占用费。现诉至法院，请求依法支持原告的诉请。
被告辩称
被告柯有斌辩称，1.按照双方签订的房屋拆迁安置补偿协议及补充协议，李昌红严重违约，不履行该协议约定的合同义务。在本案中我们就此提起反诉（详见反诉状）；2.李昌红违约的具体表现在以下几个方面：其一柯有斌被拆迁的房屋本来就是两间门面，按协议第二条，还建给柯有斌的房屋户型是门面房，面积是37.7平米，按原址选房；补充协议第二条进一步明确还两间门面房，进深不得超出10米，若超出每增加一米，多增补1平方米的房屋面积，同时要求开后门，但现在李昌红并未按此协议履行；3.按协议第五条第2项约定，拆迁过渡房屋租赁费是每年5000元，补充协议第三条约定每年增加1000元，截止到现在，李昌红也未按此约定履行；4.房屋拆迁安置补偿协议主要是李昌红履行安置补偿的义务之后，若超出约定的面积，柯有斌才按约定支付差额房屋价款，现李昌红不履行合同义务，反而要求享有权利，很显然没有法律依据。5.李昌红诉状中诉称已经将房屋办理到了柯有斌名下，柯有斌对此不清楚，第一该房屋没有实际交付柯有斌，第二柯有斌至今没有见到该房屋房产证书，该房产登记证书也没有交付给柯有斌。综上所述，李昌红的诉讼请求依法不能成立，应驳回其诉讼请求，并应按约定全面履行协议约定的义务。
反诉原告柯有斌向本院提出反诉请求：1.请求依法判令反诉被告全面履行2013年11月10日双方签订的房屋拆迁补偿安置协议及房屋拆迁补充协议约定的合同义务，即反诉被告应当在反诉原告被拆迁房屋原址返还两间门面房，面积为31.43×1.2＋7.3＝45.02平方米，若房屋进深超过10米，每多1米，返还面积多加1米，并且后面开门，实际该房屋进深20米，超过10米，应增补面积10平方米，据此核算，实际应返还面积为55.02平方米，对超出的面积反诉原告按5000元每平方米支付差额房款；2.判令反诉被告按拆迁补偿安置协议第五条第2项及补充协议第三条的约定，从2013年11月10日至交付新房期间的过渡房屋租赁费36000元（标准为每年6000元，共7年42000元，扣减已支付的6000元）；3.诉讼费用由反诉被告承担。审理中，反诉原告将第1项诉讼请求变更为：请求法院解除原告与被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》及《补充协议》；由反诉被告支付反诉原告应返还房屋损失56.7平米×12000/平米=680400元；并承担延期交房导致反诉原告的房屋租金损失100000元（按照每间门面房一年10000元租金标准计算，两间门面房截止诉讼之日按照5年计算共计10万元）。事实与理由：2013年11月10日，反诉被告李昌红与反诉原告柯有斌签订了《房屋拆迁补偿安置协议》及《房屋拆迁补充协议》，约定反诉被告拆除反诉原告房屋所有权证号为20072186，面积为31.43平方米的两间门面房。被拆房屋实行原地还建产权调换，调换的比例为实际建筑面积1:1.2，补充协议约定再增加7.3平方米，据此核算，反诉被告应该还建的房屋面积为45.02平方米，同时约定房屋进深不得超过10米，进深超过10米，每增加1米，返还面积增加1米，并且后面开门。实际该房屋进深20米，进深超过约定10米，应增补面积10平方米，据此核算，实际应返还面积为55平方米。双方协议约定，返还的房屋为第一层门面房，位置按原址选房。可是，到现在反诉被告没有按协议约定履行义务，并且已将原址新建的门面房两间处理给了别人，已无法继续履行原房屋拆迁补偿协议约定原址返还房屋的义务。鉴于上述情况，特向人民法院提起反诉，请求依法支持反诉原告的诉讼请求。
反诉被告李昌红辩称，反诉原告的反诉理由均不能成立，请依法驳回其全部反诉请求。1.双方之间签订的《房屋拆迁安置补偿协议》及《补充协议》具备继续履行的条件，不存在反诉原告所称的反诉被告已将原址新建的门面房两间产权处理给别人的问题。反诉被告完全能够按照双方之间的合同约定交付还建面积为38.73平方米的门面房给反诉原告。此种情况下，反诉原告诉请解除双方之间的《房屋拆迁安置补偿协议》及《补充协议》的理由不能成立。2.反诉原告诉请反诉被告返还其房屋损失680400元毫无根据。（1）反诉原告诉请解除双方之间的《房屋拆迁安置补偿协议》及《补充协议》的理由既然已经不能成立，则反诉被告根本就不存在赔偿反诉原告所谓的房屋损失问题，而是应当将合同约定的还建房屋交付给反诉原告即可；（2）双方之间的《房屋拆迁安置补偿协议》及《补充协议》约定，反诉被告还建给反诉原告的门面房面积仅为38.73平方米，绝对不是反诉原告所称的56.7平方米；（3）每平方米12000元，是针对《房屋拆迁安置补偿协议》第二条第2项中的双方实际还建过程中，少量多出或减少的面积按市场价互补的价格，并非是本案中反诉原告所主张的解除双方合同时的房屋损失计算依据。（4）反诉原告诉请要求反诉被告支付其所谓的延期交房租金损失100000元更是毫无根据的。3.《房屋拆迁安置补偿协议》第五条第2项明确约定反诉被告在向反诉原告交付新建房屋之前，应支付过渡房屋租赁费标准为5000元每年，并非反诉原告诉状中所称的“每间门面每年10000元的租金标准”，且反诉被告每年应当支付给反诉原告的5000元过渡房租费均已支付清结；自2016年4月至今，反诉原告已经强行占用了反诉被告面积为78.65平方米的门面房经营使用至今，在此情况下，不仅反诉被告不应当向反诉原告支付所谓的延期交房租金损失，反而是反诉原告应当向反诉被告支付占用费。4.双方之间的《房屋拆迁安置补偿协议》及《补充协议》的效力，请法院依法认定。本案中，涉及的是房屋拆迁安置补偿协议等，而相关合同主体是否具备房屋拆迁资格、房地产开发经营资格等，将是本案审查上述合同是否有效应当考量的问题，如果本案合同被认定无效，则反诉原告依据合同有效而主张的一切诉讼请求也是应当被依法全部予以驳回的。
本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2013年11月10日，李昌红（甲方）与柯有斌（乙方）签订《房屋拆迁补偿安置协议》约定，甲方拆除乙方所有的位于郧西县××楼两间建筑面积为31.43平方米的砖混结构房屋（房屋所有权证号20072186、土地使用权证号20071106）。被拆房屋实行原地还建产权调换，调换的比例为实际建筑面积1:1.2。双方商定，甲方还建乙方门面房面积为37.7平方米，实际还建房多出面积或减少面积均按市场价实行互补，每平方米12000元，楼层和户型由乙方选择。乙方选择的楼层为第一层，户型为门面房，面积为约37.70㎡，原则按原住址选房，先签合同优先选房。双方还对新建房屋的规模、还建房屋的交付期限及房屋标准作了约定。约定项目建设期自动工开挖基础建设之日起2年内完工，项目竣工经有关部门验收后办理还建房交付。协议还约定了双方的权利义务，其中在甲方的权利义务中约定：“按约定的期限支付拆迁过渡房租费每年5000元至交付新建房屋为止，甲方负责为乙方代办房屋产权证和土地使用证，在原房产证、土地使用证登记面积基础上超出面积的税费由乙方承担，契税由乙方承担”。还约定，项目竣工后，除还建房交给乙方外，其他房屋产权全部归甲方所有，甲方出售、出租或处理，乙方不得以任何理由进行干涉。双方还约定“未尽事宜，双方可以根据本协议的原则另行协商并签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力”。同日，双方又签订了一份《房屋拆迁补充协议》，该补充协议约定：1.乙方门面房拆迁面积为31.43㎡，甲方还建给乙方门面房的面积增加为7.3㎡；2.甲方还建乙方的门面房二间进深原则上不超过10米，若门面房进深每增加1米，给乙方增补1㎡，另外门面后面需开后门一个；3.若甲方还建乙方门面房面积多于协议约定的面积和本补充协议约定的面积，乙方在支付甲方差价款时，甲方在原协议的基础上给予乙方2000元／㎡的优惠。过渡房租赁费增加壹仟元；4.本补充协议与原“房屋拆迁补偿安置协议”具有同等的法律效力。双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》和《房屋拆迁补充协议》均约定，协议自双方签字之日起生效。协议当日，甲、乙双方均在两份协议上签名。
协议签订后，柯有斌将其原有的两间门面房交由李昌红开发，李昌红一同开发的有柯有斌、柯友瑞、程良舟等12户房屋，其中原有门面房的有柯有斌、柯友瑞、程良舟三家。柯有斌原两间门面房位于李昌红所开发房屋的最南端。2016年3月该房屋竣工，且已通过竣工验收。房屋建成后，因双方对还建房屋的位置及约定面积产生分歧，李昌红应还建给柯有斌的门面房就一直没有落实。2017年3月10日，柯有斌便以借用的方式，将李昌红开发后的自南向北的第二间门面房（该门面房前后连通共77.774㎡，其中前面47.4㎡登记在柯友瑞名下，后面剩余部分面积登记在李昌红名下）经营使用至今。李昌红开发后的房屋一楼大小共有六间门面房，2017年11月21日李昌红为该六间门面房分别办理了《不动产权证书》，自南向北，第一间、第二间登记在柯友瑞名下，第三间登记在柯有斌名下，第四间和第六间登记在李昌红名下，第五间登记在程良舟名下。柯有斌认为其原门面房在李昌红开发房屋的最南端，且是两间，双方协议约定的是按原址还建两间，李昌红就应该按协议约定将最南边两间门面房还建给柯有斌，而现在李昌红未经其许可将位于中间的第三间登记至柯有斌名下，柯有斌拒绝接受第三间门面房。柯有斌交给李昌红开发建设的房屋，系柯有斌2004年出资三万余元购买郧西县食品企业总公司的改制房，2007年柯有斌已取得该房屋的房产证及国有土地使用权证书。
另查明，李昌红向柯有斌支付了2013年11月10日至2014年11月10日期间一年的房屋过渡费6000元。
本院认为
本院认为，李昌红作为自然人，其并无进行拆迁安置及房地产开发的资质，其与柯有斌等住户签订的《房屋拆迁补偿安置协议》及《房屋拆迁补充协议》本质上属于由柯有斌等住户提供用于自住的房屋及建设用地、由李昌红出资建设开发销售的违法合作开发房地产的性质，故该《房屋拆迁补偿安置协议》及《房屋拆迁补充协议》系无效合同。无效合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的各自承担相应的损失。
本案李昌红已将柯有斌的房屋拆除并新建，实际已无法向柯有斌返还原房屋，现柯有斌反诉主张要求李昌红赔偿不能返还房屋的实际损失的诉讼请求，本院应予以支持。由于柯有斌的原房屋已经拆除，无法再行评估确定损失价值，可参照双方在《房屋拆迁补偿安置协议》及《房屋拆迁补充协议》中，约定的置换房屋的面积及增减面积补差价的标准来计算损失。
关于置换房屋面积。双方在《房屋拆迁补偿安置协议》中，约定“被拆房屋实行原地还建产权调换，调换的比例为实际建筑面积1:1.2，甲方还建乙方门面房面积为37.7平方米，实际还建房多出面积或减少面积均按市场价实行互补，每平方米12000元”。当日在《房屋拆迁补充协议》中，又约定“乙方门面房拆迁面积为31.43㎡，甲方还建给乙方门面房的面积增加为7.3㎡”。李昌红认为根据协议约定，其还建柯有斌门面房的面积应该是38.73㎡（31.43㎡＋7.3㎡）。李昌红的理由是：双方虽然签订了两份协议，但只有一份协议是生效的，应按生效的协议执行，拆迁协议中确定的还建比例为1:1.2，应还建柯有斌的门面房面积为37.7㎡，补充协议柯有斌要求面积增加点，后才同意增加1㎡，这样还建给柯有斌房屋的面积就应该38.73平方米。李昌红为了证明其观点，还向法庭提交了证人白某的证词。柯有斌认为协议约定的还建房面积应该为45㎡（37.7㎡＋7.3㎡）。柯有斌的理由是：其是第一个与李昌红签订拆迁协议的，李昌红提出按1：1.2的比例置换其不同意，李昌红表示拆迁协议中置换面积按1：1.2写，以便于她日后与其他拆迁户商谈拆迁事宜，所以双方签订的拆迁协议中，将还建房屋面积写为37.7㎡，当日双方又签订了补充协议，在补充协议中明确还建面积增加7.3㎡，这样与拆迁协议中的37.7㎡加起来，李昌红应还建房屋的面积正好是整数45㎡。综上所述，结合双方签订的拆迁协议和补充协议，本院认为，将双方约定的还建房屋面积确定为45㎡更符合双方协议时的原意。理由是：第一、李昌红的陈述有相互矛盾之处。一是双方签订的拆迁协议及补充协议发生在同一天，在两份协议中均明确，两份协议具有同等法律效力，且自双方签字之日起生效，从协议内容看，两份协议之间存在互补关系，而非否定关系；二是李昌红称，按1:1.2的比例应还建柯有斌的门面房面积为37.7㎡，补充协议时柯有斌要求面积增加点，其才同意增加1㎡，这样还建房屋面积才达到38.73㎡，而38.73㎡与37.7㎡相差是1.03㎡，并非李昌红陈述的1㎡。三是证人白某与李昌红的陈述虽然一致，但白某陈述双方签订协议时他并不在场，且白某的证词是孤立的，无其它证据佐证。第二、柯有斌陈述在补充协议中明确还建面积增加7.3㎡，与拆迁协议中的37.7㎡加起来，李昌红还建房屋的面积正好是整数45㎡，比李昌红陈述的在拆迁协议37.7㎡的基础上再增加1.03㎡，总还建面积为38.73㎡的说法，更接近实际，更符合生活经验法则。第三、李昌红此次拆迁的共有12户，其中与有的拆迁户达成的还建房屋面积达到1:1.5，其还建柯有斌房屋的面积为45㎡，还建比例尚未达到1:1.5，所以将李昌红应还建柯有斌房屋的面积确定为45㎡，更显公平合理。因此，对李昌红主张还建房屋面积按38.73㎡的意见，本院不予采纳。柯有斌在反诉请求中，将还建房屋面积计算为56.7㎡，其计算方法显然是对双方签订补充协议第二条的曲解，补充协议第二条是对还建房屋的条件进行的约定，现在双方协议无效，柯有斌不能主张还建房屋，所以该条便不再适用，也不能据此计算李昌红应还建柯有斌房屋面积。综上，原、被告约定的置换房屋的面积应确定为45㎡，价款为每平方米12000元，据此计算，柯有斌的房屋损失应确定为540000元（45㎡×12000元）。
李昌红主张要求柯有斌将其所占用的位于郧西县城关镇南正街240号1幢1-2不动产产权证号为鄂［2017］郧西县不动产权第0003258号，建筑面积47.40平方米房屋及该房屋后面与该房屋连体的原告方一楼房屋面积31.25平方米全部交付给李昌红的诉讼请求，本院也应予以支持。理由是：1.因双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》及《房屋拆迁补充协议》被认定为无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，柯有斌依据该协议占用李昌红开发建设的房屋现已失去法律依据；2.李昌红拆除柯有斌的房屋，柯有斌已另行主张了赔偿；3.柯有斌占用的房屋李昌红已经办理了不动产产权证书，虽然其中有47.40平方米的产权登记在案外人柯友瑞名下，但该房屋是李昌红开发建设的，李昌红并未实际向柯友瑞交付，因此，李昌红仍有权主张现实际占用人柯有斌向其返还该房屋。
李昌红起诉主张柯有斌超占面积31.25平方米，应向其支付40000元房屋占用费及柯有斌反诉主张李昌红支付尚欠过渡安置费36000元的诉讼请求。本院认为，双方的上述诉讼请求可以相互抵消。理由是：1.双方在协议中约定过渡安置费每年6000元，李昌红已实际支付了一年，尚欠过渡安置费，柯有斌要求支付，有事实和法律依据；2.李昌红虽未按协议约定向柯有斌还建房屋，但柯有斌于2017年3月已实际占用了李昌红开发建设的房屋77余平方米，占用房屋面积已超过双方约定的应还建房屋的面积，在双方的协议被认定无效后，李昌红主张柯有斌支付多占房屋面积的占用费，有事实和法律依据；3.李昌红应付过渡安置费与柯有斌应支付房屋占用费的时间和数额基本相当，李昌红就其主张的占用费40000元，并未向法庭提交认定该数额的充足依据，即便李昌红主张的占用费数额要高于柯有斌主张过渡安置费，但考虑到本案协议被认定为无效，双方都有一定责任，且李昌红应负主要责任。
柯有斌主张李昌红承担延期交房导致其房屋租金损失100000元的诉讼请求。本院认为，无效合同自始没有法律约束力。本案双方签订的拆迁协议及补充协议被认定为无效，李昌红不具有向柯有斌交付新建房屋的义务，而且柯有斌于2017年3月已实际占用了李昌红开发建设的房屋77余平方米，故柯有斌主张李昌红承担延期交房导致其房屋租金损失100000元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，经合议庭评议，判决如下：
本案裁判结果
一、柯有斌将其所占用的位于郧西县城关镇南正街240号1幢1-2（不动产产权证号为鄂［2017］郧西县不动产权第0003258号，建筑面积47.40平方米）房屋及该房屋后面与该房屋连体的一楼房屋（面积31.25平方米）全部返还给李昌红；
二、李昌红向柯有斌赔偿经济损失540000元；
三、驳回李昌红及柯有斌的其他诉讼请求。
上述执行事项，限期于本判决生效后20日内履行清结。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2914元，由李昌红负担2000元，柯有斌负担914元；反诉费12464元，由柯有斌负担3264元，李昌红负担9200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间最后一日起计算。
