当事人信息
上诉人（原审被告）：邓爱华，女，****年**月**日出生，汉族，住所地江**省**昌市**湖区，
被上诉人（原审原告）：佳兆业物业管理（深圳）有，住所地深圳市龙岗区坂田街道办象角塘宝吉行政办公楼**室07室，统一社会信用代码914403007152400407。
法定代表人：廖传强，董事长。
委托诉讼代理人：林君君，女，系该公司员工。
审理经过
上诉人邓爱华与被上诉人佳兆业物业管理（深圳）有限公司（以下简称佳兆业物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初18590号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邓爱华与被上诉人佳兆业物业公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人诉称
上诉人邓爱华上诉请求：1、撤销原审判决；2、恢复香瑞园会所原有功能，给广大业主应有娱乐场所；3、管理处公布所有公摊面积所处位置；4、公摊面积所产生的经济效益返还业主；5、停水造成的经济损失，租房费人民币6000＊4=24000元（以下货币均为人民币），精神赔偿费1元；6、限时拆除违建。事实和理由：1、邓爱华没有与管理处签订香瑞园物业管理服务合同，业主委员会也无权力替我签订物业管理服务合同。以及管理处未提供物价部门各项审批文件原件。2、就邓爱华所取得的香瑞园10A905产权证写明套内建筑面积47.12平方米，所购建筑面积59.66平方米，故：50.66-47.12=12.54平方米，公摊面积占套内面积21%。以总建筑面积11万平方米计算，公摊面积23100平方米，除去大堂，走道，楼梯，电梯等物业，剩余估算近万平方米不知所踪，2014年2月19日以香瑞园物业服务中心通告业主。3、佳兆业物业公司，前期物业服务协议第三条之第二项：会所，室外游泳池，网球场，室内篮球场，羽毛球场，棋牌室等休闲娱乐活动项目，均为有偿收费服务等。日前，香瑞园会所是由一家健身会所占用，造成小区业主无娱乐休闲场所，老人在大门口跳广场舞，使进出人员要躲避老人跳舞队，噪音严重扰民，经常发生居住在附近的业主与老人吵架，管理处无人员制止。目前小孩老人无处娱乐，怨声载道，无处申诉。2014年3月3日全休业主发起了保卫会所的行动，南方都市报、第一现场都有报道。我的车这天也被砸，停车费6000元，修理费3900元，为了不影响工作又另购小车一辆46000元。4、2015年中旬，l0栋03房与05房之间有一处厕所厨房排气用的通天窗违章搭建，多次投诉管理处无果，造成我家日前废气倒灌，后加装排气扇均无法解决。5、修建地铁7号线，造成部分房屋损坏，按理市地铁建设者来维修，但不知赔了没有，而公布的本体维修基金就l0栋A单元的维修费多达60余万。6、自2017年8月23日开始，将我家的水停了，严重违反了物业法。7、无障碍通道停满自行车无人管理，而80多岁的老人打麻将的麻将台放在架空层处，既不影响美观，也不影响通行，收走至今未还，不是人性化管理，而是欺善怕恶。8、据我了解，超半数业主未拿回装修押金2000元，侵吞业主财产。9、管理处所聘请的保安，清洁人员都没有劳动合同，更没有五险一金。导致人员95%工作不满几天就离开，居住在此无安全感。从装修开始、保安就不让装修队进场，装修过程中还有人拿着钥匙开我家的门，并把装修铝条堵塞厕所造成厕所重新返工，买了空调不让供货商进大门安装等等。鉴于此房无法居住，要出租，保安不让租房人进小区。
被上诉人辩称
被上诉人佳兆业物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉人的上诉请求。
一审原告诉称
佳兆业物业公司向一审法院起诉请求：1、邓爱华支付拖欠佳兆业物业公司香瑞园小区10A栋905房2013年9月至2017年8月期间的管理费10254.4元、本体维修资金715.2元、水费760.8元、电费2422.3元、排水费267.5元、垃圾处理费634.5元、太阳能水费66.7元、太阳能污水费23.2元，共计15144.6元；2、本案诉讼费用由邓爱华承担。
一审法院查明
一审法院认定事实：位于深圳市××龙××大道北香××楼××房（涉案房产）核准登记在邓爱华名下，建筑面积59.66平方米。
佳兆业物业公司成立于1999年10月20日，其物业管理资质等级为一级。
2013年11月27日，佳兆业物业公司（乙方）与深圳市南山区香瑞园业主委员会（以下简称香瑞园业委会，甲方）签订《香瑞园物业服务合同》，约定：物业服务收费方式为包干制，物业服务费用标准为小高层每月每平方米3.6元；乙方在每月11日、23日通过银行划款扣取管理费；物业服务期限为5年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止；及其他内容。邓爱华表示香瑞园业委会已经不见了，该合同已无效。
佳兆业物业公司提交一份邓爱华与香瑞园物业服务中心于2012年11月19日签订的《前期物业服务协议》复印件，该协议约定：前期物业管理指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；乙方交纳物业管理费的时间为每月12日及24日前交纳当月费用；小高层按每月每平方米3.6元计算；维修基金多层和高层住宅按每月每平方米0.25元收取；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、室内停车场使用费等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定；及其他内容。邓爱华对该合同不予认可，表示该合同为伪造的。
佳兆业物业公司提交欠费明细、收费通知单以证明邓爱华欠缴各项费用的金额；并于庭后提交税费、电费读数明细，以证明涉案房产的用水、用电量。邓爱华表示其于2012年11月入伙时交了2800元，后因发现电费清单有问题，就没有再交过水电费；邓爱华对水费、排水费、垃圾处理费认可，对电费金额以及太阳能水费、污水费的收费标准不予认可。
佳兆业物业公司提交律师函的快递详情单及查询记录，以证明其于2017年8月13日向邓爱华邮寄律师函，催收相关费用。邓爱华确认其收到该律师函。
邓爱华向本院提交会所的产权证复印件、通告、签证及计票预定信息，以证明涉案小区会所本应归全体业主所有，但会所被卖了，佳兆业物业公司的管理不到位；开业主大会与邓爱华没有关系，邓爱华本来第二天要去新加坡，但邓爱华的车被砸了，邓爱华无法出去。佳兆业物业公司对邓爱华提交的上述证据不予认可。
一审法院认为
一审法院认为，佳兆业物业公司提交的《物业管理委托合同》系复印件，且邓爱华不予认可，本院不予采信。佳兆业物业公司与香瑞园业委会签订的《香瑞园物业服务合同》，均系各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效协议。佳兆业物业公司一直为涉案小区提供物业管理服务，故佳兆业物业公司、邓爱华之间存在物业服务合同关系，邓爱华应向佳兆业物业公司支付物业管理费等相关费用。
对于邓爱华以佳兆业物业公司未尽物业管理职责为由拒交物业服务费的抗辩理由，原审法院认为，邓爱华提交的证据不足以证明佳兆业物业公司在物业服务过程中存在违约行为，且即使佳兆业物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵，邓爱华也不应因此拒绝交纳全部的物业管理费用；因物业服务企业是对小区进行管理并提供服务，其收取的物业管理费是用于整个小区设施的维修、养护、管理等，业主拒交物业管理费，不仅损害了物业服务企业的利益，也是对其他业主利益的侵害，故对于邓爱华的上述抗辩理由，原审法院不予采信。同时，佳兆业物业公司作为物业管理服务的提供者，亦应当不断提高服务质量，以维护包括邓爱华在内的全体小区业主的合法权利。
邓爱华未举证证明其已向佳兆业物业公司支付2013年9月至2017年8月期间的物业管理费和本体维修基金，应承担举证不能的不利后果，故邓爱华应向佳兆业物业公司支付前述期间的物业管理费10309.25元（3.6元/月/平方米×59.66平方米×48个月）和本体维修基金715.92元（0.25元/月/平方米×59.66平方米×48个月）。佳兆业物业公司要求邓爱华支付物业管理费10254.4元和本体维修基金715.2元，系其对自身权利的处分，原审法院予以照准。
佳兆业物业公司代收电费、垃圾处理费、水费、排污费，符合相关规定，邓爱华对垃圾处理费、水费、排污费的金额予以认可，故邓爱华应向佳兆业物业公司支付水费760.8元、排水费267.5元和垃圾处理费634.5元。对于佳兆业物业公司主张的电费，邓爱华虽对其金额不予认可，但并未提交相关证据予以反驳，而佳兆业物业公司已提交相关证据证明涉案房产的用电量，故原审法院对于佳兆业物业公司要求邓爱华支付电费2422.3元的诉讼请求予以支持。
对于佳兆业物业公司主张的太阳能水费、太阳能污水费的诉讼请求，佳兆业物业公司未提交证据证明其该费用的收取依据和标准，且邓爱华不予认可，故佳兆业物业公司的该项诉求无事实依据，原审法院不予支持。
一审法院判决
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、邓爱华于本判决生效之日起十日内向佳兆业物业管理（深圳）有限公司支付2013年9月至2017年8月期间的物业管理费10254.4元、本体维修资金715.2元、水费760.8元、排水费267.5元、垃圾处理费634.5元、电费2422.3元；二、驳回佳兆业物业管理（深圳）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费89.31元，佳兆业物业公司已预交，由佳兆业物业公司负担0.31元，由邓爱华负担89元。
本院查明
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，上诉人邓爱华作为业主应当按照约定履行支付物业管理费、本体维修基金、水电费等费用的义务，上诉人邓爱华未提交有效证据证明其履行相关缴费义务，应承担举证不能的不利后果，一审法院支持被上诉人佳兆业物业公司的诉请，处理正确，本院予以维持。
至于上诉人邓爱华主张被上诉人佳兆业物业公司不作为以及服务质量存在问题等。首先，上诉人邓爱华未提交证据予以证明，且在一审未提出反诉，上诉人邓爱华的上诉请求超出本案二审审理范围，本院不予审理，上诉人邓爱华可另循法律途径解决。其次，小区业主缴纳的物业管理费是对物业服务公司提供服务的对价和物质基础，若部分业主认为物业公司的服务存在不当不支付或者少支付物业服务费，则对已支付物业服务费的其他业主相对不公平，且可能会影响小区的整体服务。因此，即使被上诉人佳兆业物业公司存在服务不到位的情形，但因业主建筑物区分所有权中共有部分的不可分性，业主所享有的抗辩权应受到相应的限制，故对上诉人邓爱华以被上诉人佳兆业物业公司不作为以及服务质量存在问题为由不支付管理服务费的主张，本院不予支持。若确实因被上诉人佳兆业物业公司未履行物业服务合同对上诉人邓爱华造成了损失，上诉人邓爱华可另循法律途径解决。
综上所述，关于上诉人邓爱华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费776.39元，由上诉人邓爱华负担。
本判决为终审判决。
