当事人信息
原告：王锐，男，****年**月**日出生，汉族，个体，住吉林省梅河口市。
被告：裴丽娟，女，****年**月**日出生，满族，无职业，住吉林省梅河口市。
审理经过
原告王锐与被告裴丽娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2018年11月9日公开开庭进行了审理。原告王锐、被告裴丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
王锐向本院提出诉讼请求：1.要求裴丽娟退还房屋租金150元和房屋保证金2500元，总计2650元；2、诉讼费用由被告承担，事实和理由：2018年4月6日，王锐与裴丽娟签订《租房协议》，王锐租赁位于梅河口市河南街兴业村二组（莲花湖南侧）房屋及部分院内，租期从2018年4月5日起至2018年10月5日止。租金25000元，租房押金2500元，王锐于协议签订之日一次性将上述款项交付，裴丽娟在租房协议上注明收到上述款项。房屋租赁期间，裴丽娟未经王锐同意擅自在租赁的房屋内放置物品，导致其无法使用部分租赁房屋，裴丽娟应返还租金150元。租赁期满后，王锐租赁房屋腾退要求裴丽娟退还租赁押金2500元遭拒。经多次向其索要，裴丽娟均找理由推脱。现提起诉讼，请人民法院依法判决、维护合法权益。
被告辩称
裴丽娟辩称，房屋到期后我才将房屋租赁出去的，王锐要求返还150元房租无事实依据。关于房屋保证金2500元，因房屋协议约定租赁期满后需恢复原状，王锐租房后改动了房屋结构，有很多铁橛子和铁钉应拆除，院内大门支柱被拆除拿走了现门已倾斜，应当将支柱安装定牢，此外还应恢复房间门、拆除搭建舞台，并安装取暖棚等，在王锐未将以上事项恢复原状之前，其无权要求返还保证金。
经庭审查明，2017年4月20日，王锐与裴丽娟签订租房协议，裴丽娟将位于梅河口市河南街兴业村二组（莲花湖南侧）的房屋租给王锐使用，租金16000元，租期自2017年4月20日至2017年10月30日。裴丽娟按房屋租金的百分之十收取了1000元租房保证金。租赁期满后，双方于2018年4月6日又签订了租房协议，租期自2018年4月5日至2018年10月5日，租金25000元，合同第四条约定了王锐如需改变房屋及院内设施或装修须经裴丽娟同意，租期满时必须恢复原状。双方在协议上签字。王锐交纳全部租金及房屋保证金1500元。裴丽娟在协议下方载明，收房屋保证金2500元，房屋租金已收全款，经庭审查明该2500元包含2017年收取的保证金。租赁期间内，王锐为经营需要对房屋进行了改动。租赁到期后，双方未继续签订租赁合同，王锐腾退了房屋，并要求返还保证金2500元及租金150元，裴丽娟要求恢复原状，双方发生矛盾并经公安局协商未果，现起诉来院。庭审中，王锐放弃要求裴丽娟返还租金150元的请求。现涉案房屋已由裴丽娟进行了自行恢复。
本院查明
认定上述事实的证据有：双方当事人陈述、租房协议两份、照片复印件八张。
本院认为
本院认为，双方签订的房屋租房协议是当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。本案中，王锐为经营需要对房屋进行部分改动，租赁期满后，应按合同约定恢复至租赁前状态。庭审中，王锐虽诉称房屋已恢复原状并要求返还保证金2500元，裴丽娟辩称其未恢复原状不具备返还保证金的条件并向本院提交了照片八张及协议书后，王锐未向本院提供证据进一步证明其主张，双方合同虽未约定租房保证金的返还条件，租房保证金即是保证王锐按合同约定全面履行义务的资金，但综合合同内容及履行情况，因王锐未能向本院提供证据其已按合同约定恢复原状的事实，本院认定王锐未能按合同约定全面履行义务，故王锐要求返还租房保证金无事实及法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回王锐诉讼请求。
案件受理费25元（已减半），由王锐负担。
本判决为终审判决。
