当事人信息
原告（反诉被告）：武汉阳光粒子科技孵化器有限公司，住所地：武汉市江岸区合作路14号三层。 法定代表人：袁玲玲，执行董事。 委托诉讼代理人：王攀迪（一般授权代理），湖北维力律师事务所 律师。 委托诉讼代理人：卢青霞（一般授权代理），湖北维力律师事务所 律师。 被告（反诉原告）：张行，男，****年**月**日出生，汉族，住武汉市江岸区， 委托诉讼代理人：赵珍宝（特别授权代理），湖北游于艺律师事务所 律师。
审理经过
原告武汉阳光粒子科技孵化器有限公司（以下简称阳光粒子公司）诉被告张行房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员侯立平独任审理。被告（反诉原告）张行于2020年11月3日向本院提出反诉请求，本院经审查后予以受理，并与本诉合并审理。本案于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）阳光粒子公司的委托诉讼代理人王攀迪、卢青霞，被告（反诉原告）张行及其委托诉讼代理人赵珍宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告（反诉被告）阳光粒子公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告（反诉被告）阳光粒子公司与被告（反诉原告）张行签订的《房屋租赁合同书》于2020年7月24日解除；2、判令被告（反诉原告）张行向原告（反诉被告）阳光粒子公司支付欠缴的2020年1月25日至2020年7月24日的租金76,230元；3、判令被告（反诉原告）张行从租赁房屋中立即腾退；4、判令被告（反诉原告）张行向原告（反诉被告）阳光粒子公司支付自2020年7月25日起至2020年11月12日共计111天的房屋占用费94,017元；5、判令被告（反诉原告）张行向原告（反诉被告）阳光粒子公司支付违约金70,207.83元（以76,230元为本金，按日0.3%的标准，从2020年1月10日起计算至2020年11月12日，共计307天）；6、判令被告（反诉原告）张行向原告（反诉被告）阳光粒子公司支付欠缴的物业管理费7,200元（按照每月900元的标准，自2020年2月25日起计算至2020年10月24日止）；7、判令被告（反诉原告）张行承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年7月20日，阳光粒子公司与张行签订《房屋租赁合同书》，双方约定：阳光粒子公司将武汉市江岸区合作路界立方项目的第一层中街1-1号商铺租给张行用于经营，每月租金为12,705元，如逾期缴纳租金，按应交款项金额每日0.3%计算滞纳金。交还期满后，若未如期交还房屋，则按照日租金的二倍支付场地占用费。合同签订后，阳光粒子公司按约定将租赁房屋交付给张行，但张行自2020年1月25日起，就不再如期支付租金，直到2020年7月24日，租赁合同到期终止。为维护阳光粒子公司的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。案件审理过程中，阳光粒子公司同意用房屋履约保证金折抵张行欠缴的租金。
被告辩称
被告（反诉原告）张行辩称：1、阳光粒子公司主张的租赁合同于2020年7月24日解除是违法解除，双方租赁合同第十八条第二款约定发生不可抗力履行期限自动延长，因为新冠××是不可抗力，双方租赁合同应该顺延至2020年11月24日，顺延4个月。张行已经多次与阳光粒子公司沟通合同应该顺延，但是阳光粒子公司强行关门。阳光粒子公司主张解除违反了合同约定和法律关于不可抗力的规定。2、张行不拖欠阳光粒子公司2020年1月25日至7月24日的租金。3、2020年7月24日租赁合同期限到期后，阳光粒子公司采取了拒绝为张行供电，且强制关门贴封条的行为，阳光粒子公司已经收回房屋，张行不存在占用房屋的情形。4、本案的违约方为阳光粒子公司，违约责任应由阳光粒子公司承担，张行不应向阳光粒子公司支付违约金。5、阳光粒子公司增加的物业费的诉讼请求，与本案不属于同一法律关系，张行与案外人物业公司应该单独签订物业服务合同，同时阳光粒子公司并未实际支付该物业费；6、张行向阳光粒子公司支付了履约保证金共计32,000元。 被告（反诉原告）张行向本院提出反诉请求：1、判令原告（反诉被告）阳光粒子公司赔偿被告（反诉原告）张行提前解除合同的损失共计104,516元；2、判令原告（反诉被告）阳光粒子公司返还被告（反诉原告）张行履约保证金32,000元；3、判令被告（反诉原告）张行不予支付原告（反诉被告）阳光粒子公司2020年1月23日至2020年6月12日的房屋租金；4、本案本诉与反诉的诉讼费用由原告（反诉被告）阳光粒子公司承担。事实与理由：2019年7月25日，阳光粒子公司与张行签订《房屋租赁合同书》，约定：租赁期限为2019年7月25日至2020年7月24日；承租房屋为武汉市江岸区合作路界立方，该门面建筑面积共计141.17平方米，月租金共计12,705元。张行承租该房屋后，将房屋用于酒店“光阴的故事”的经营。2020年7月25日，阳光粒子公司及物业公司对“光阴的故事”酒店强行封门，并贴上封条，并不给张行的店面予以电费充值。阳光粒子公司与物业公司系关联企业，法定代表人为同一人。2020年1月23日突发新冠疫情，新冠疫情为突发公共卫生事件，属于不可抗力，张行遵循武汉市防控疫情政策，于2020年6月12日开业，上述2020年1月23日至2020年6月12日属于不可抗力期间，合同期限应予顺延。为维护自身权益，故向法院提起反诉，望判如所请。 原告（反诉被告）阳光粒子公司针对反诉辩称：1、张行的第一项诉讼请求和第三项诉讼请求互相矛盾。2、关于合同解除，本案房屋租赁合同系到期解除，并非阳光粒子公司提前解除，张行主张损失没有事实依据，且损失并未实际产生；3、不可抗力系法定解除的条件，不是法定延长的条件，合同约定的不可抗力不包括新冠××，张行到期没有腾退，房屋押金不予退还，张行的反诉请求没有依据。
本院查明
经审理查明：2013年8月5日，湖北源昌物业发展有限公司（以下简称源昌公司）与武汉阳光谊通商业管理有限公司（以下简称阳光谊通公司）签订《房屋租赁合同》，约定将源昌公司所有的坐落于武汉市江岸区合作路14号的房屋出租给阳光谊通公司，租赁期从2013年9月1日至2025年8月31日。 2016年11月24日，张行向阳光谊通公司承租武汉市江岸区合作路界立方中街1-1号物业，并向阳光谊通公司支付保证金32,000元。 2018年12月17日，源昌公司与武汉谊通文旅股份有限公司（以下简称谊通文旅公司，原名称为阳光谊通公司）签订《补充协议》，约定将《房屋租赁合同》的租期延长6年，至2031年8月31日。 2019年5月30日，源昌公司、谊通文旅公司、阳光粒子公司签订《承租人变更协议》，约定租赁期限至2031年8月31日；自2019年6月1日开始阳光粒子公司开始承租该房屋，阳光粒子公司在合同有效期限内承担原租赁合同中谊通文旅公司所有的权利和义务。 2019年7月20日，阳光粒子公司（甲方）与张行（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方向乙方出租合作路界立方项目的第一层中街1-1号铺位（房屋）作为商业经营（办公）使用，计租建筑面积为90平方米；承租期限为1年，自2019年7月25日至2020年7月24日止；租金（含税）为141.17元/月/平方米，每月含税租赁费用为12,705元；本合同签订后当天缴纳首期租金38,115元给甲方；本合同的租金支付方式为季付，签订合同之日乙方缴纳首期租金，以后乙方应在下一季缴纳日前15个工作日内向甲方全额缴纳下一季的房租，以此类推；承租单元的物业管理由项目物业管理有限公司负责，或由甲方委托的其他物业服务公司负责，乙方与物业服务公司另行签订物业管理协议；乙方需按物业服务公司所定的物业管理费标准和支付方式向物业服务公司支付物业管理费；乙方须在签署租赁承租单元合同当日内，向甲方支付履约保证金32,400元；如乙方违反本合同任何条款，包括但不限于乙方欠付的租金或其他相关费用，甲方有权以租赁保证金冲抵乙方欠付的租金或其他费用（甲方享有的此项权利并不排除甲方可以采取其他方法或行使其他权利以维护甲方的利益），同时书面通知乙方；若乙方违反本合同项下其他任何义务或责任的，甲方有权书面通知其限期改正，经甲方书面通知，乙方仍不改正的，自甲方发出第二次书面通知之日起，乙方每日应向甲方支付相当于承租单元月租金千分之三的违约金，直至改正为止；本合同履行完毕终止后7个工作日内，乙方应将承租单元恢复到交付状态，并交还甲方（包括承租单元的全部钥匙）；无论任何原因，交还期满后乙方仍未能将该承租单元按约定条件交还甲方的，则自交还期届满次日起，乙方应当按照合同终止时该承租单元平均日租金的2倍标准向甲方支付场地占有费；本合同项下的不可抗力仅包括项目房屋所在地发生的地震、塌方、陷落、洪水、台风等自然灾害和非因甲方或乙方原因而发生的火灾、爆炸以及战争、社会动乱或动荡和法律、行政法规的变化以及政府征收、征用；如发生不可抗力，以至于任何一方的合同义务因这种事件的发生而无法履行，此种合同义务在不可抗力持续期间应予中止，履行期限按上述中止时间自动延长，双方均不承担违约责任；该合同还约定了其他条款。2016年11月张行向阳光谊通公司支付的保证金32,000元转为本合同项下的履约保证金。合同签订后，张行继续承租上述商铺，并向阳光粒子支付租金。 2019年7月20日，武汉谊通捷创物业管理有限公司（甲方）与张行（乙方）签订《物业服务合同》，约定物业坐落于合作路界立方中街1-1，租赁面积90平方米，服务期限2019年7月25日至2020年7月24日；甲方有权向乙方收取本协议约定的物业管理费及其他费用，并有权在乙方逾期支付上述费用时向乙方收取滞纳金；每月物业管理服务费用为900元；物业管理服务费支付方式按三个月缴纳，乙方应当在每期应付日之前15个工作日内向甲方一次性足额支付下期物业管理费用2,700元；该合同还约定了其他条款。 2020年1月23日至2020年4月8日，武汉因新冠××疫情封城。张行自2020年1月25日开始没有向阳光粒子公司支付租金。2020年6月10日，张行在承租商铺经营的武汉市江岸区光阴故事餐厅（以下简称光阴故事餐厅）开始试营业，6月12日正式营业。 2020年6月15日，阳光粒子公司向张行出具律师函，要求张行在收到律师函后3日内向阳光粒子公司支付拖欠的截至2020年6月15日的租金等费用共计76,230元，并同意减免2020年2-3月期间的租金共计25,410元。 2020年6月28日，张行向阳光粒子公司支付1个月租金及1个月物业费共计13,605元。 2020年6月29日，阳光粒子公司向张行出具《关于房屋租赁不续租的函》，说明因张行未在合同到期前三个月申请续租，租赁合同到期终止，阳光粒子公司与张行不再续租。 2020年7月20日，张行向阳光粒子公司回函，说明《解除租赁合同通知书》已经收到，疫情属于不可抗力，合同期限应当顺延四个月。 2020年8月13日，阳光粒子公司向张行出具《房屋腾退通知书》，要求张行腾退出诉争商铺。同日，阳光粒子公司将诉争商铺的门锁上。 2020年12月2日，张行腾退出诉争商铺，阳光粒子公司与张行对腾退物品进行了清点。 上述事实，有原告（反诉被告）阳光粒子公司提交的2019年7月20日的《房屋租赁合同书》、《物业服务合同》、《房屋腾退通知书》、房屋腾退通知书粘贴照片、2013年8月5日的《房屋租赁合同》、关于武汉市江岸区合作路14号物业租赁情况的说明、《补充协议》、《承租人变更协议》，被告（反诉原告）张行提交的2019年7月20日的《房屋租赁合同书》、2020年6月15日的律师函、2020年6月29日《关于房屋租赁不续租的函》、2020年7月20日《回复函》、押金收据、租金及物业费支付凭证、强制关门照××年8月13日的《房屋腾退通知书》、《物业服务合同》、房屋所有权证复印件等经庭审质证、本院予以采信的证据及当事人的当庭陈述在卷佐证。
本院认为
本院认为：阳光粒子公司与张行签订的《房屋租赁合同书》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方都应按协议书的约定履行各自的权利和义务。根据房屋租赁合同第三条的约定，租赁期限截至2020年7月24日，阳光粒子公司与张行未就延长租赁期限达成合意，故房屋租赁合同于2020年7月24日解除。 张行辩称《房屋租赁合同书》约定如发生不可抗力，合同履行期限应自动延长，新冠疫情属于不可抗力，租赁期限应延长四个月。因新冠疫情不在双方约定的不可抗力事项范围内，且约定的不可抗力影响合同履行的中止期间及延长期间需要双方当事人共同确认，而双方对于延长租赁期限未能达成一致意见，阳光粒子发函告知张行租赁合同期满解除，故双方租赁合同于约定租赁期满时即2020年7月24日解除。张行的抗辩没有法律和合同依据，本院不予采纳。 关于租金，2020年1月23日至2020年6月9日，因新冠疫情影响，光阴故事餐厅暂停营业。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条规定：“······疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。”由于诉争商铺为非国有资产，张行所经营的光阴故事餐厅为个体工商户，综合考虑双方的损失，本院酌定张行应承担2020年1月25日至2020年6月9日期间租金金额的50%，即28,612.36元（12,705元/月×12个月÷365天×137天×50%）。光阴故事餐厅自2020年6月10日开始营业，故2020年6月10日至2020年7月24日租金应为18,796.44元（12,705元/月×12个月÷365天×45天）。张行已向阳光粒子公司支付32,000元履约保证金，且张行于2020年6月28日向阳光粒子公司支付了1个月租金12,705元，扣除已支付的履约保证金及1个月租金，张行应向阳光粒子公司支付2020年1月25日至2020年7月24日的租金2,703.8元（28,612.36元+18,796.44元－32,000元－12,705元）。 关于阳光粒子公司主张张行从租赁房屋中立即腾退的诉讼请求，由于2020年12月2日，张行腾退出诉争房屋，阳光粒子公司与张行对腾退物品进行了清点，该项诉讼请求已无事实依据，故对该项诉讼请求，本院不予支持。 关于房屋占有使用费，《房屋租赁合同书》约定，张行应在合同履行完毕终止后7个工作日内将诉争房屋恢复到交付状态。《房屋租赁合同》于2020年7月24日终止，张行应于2020年8月4日腾退，但张行并未按期腾退，鉴于双方约定的占有使用费过高，本院认为应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。因2020年8月13日，阳光粒子公司将诉争商铺的门锁上，张行经营的光阴故事餐厅不能继续经营，此日开始张行无需向阳光粒子公司支付占有使用费。 张行应支付2020年7月25日至2020年8月12日期间的房屋占有使用费7,936.27元（12,705元/月×12个月÷365天×19天）。 关于违约金，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”新冠疫情及其防控措施属于不可抗力。本案中，张行租赁诉争商铺系用来进行经营，其欠付租金系受疫情影响导致合同目的不能实现所致，根据前述法律规定，阳光粒子公司关于违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于物业管理服务费，根据《物业服务合同》的约定，张行应向武汉谊通捷创物业管理有限公司支付物业管理服务费，阳光粒子未能提交证据证明其已代张行向物业公司支付了物业费，故阳光粒子公司无权向张行主张物业管理服务费，故对该项诉讼请求，本院不予支持。 关于张行要求阳光粒子公司赔偿提前解除合同的损失104,516元的诉讼请求，因房屋租赁合同系于双方约定的租赁期满日2020年7月24日解除，阳光粒子公司与张行未就延长租赁期限达成合意，且张行未能提交充分证据证明光阴故事餐厅的经济损失，该项诉讼请求没有事实和法律依据，故对该项诉讼请求，本院不予支持。 关于张行要求阳光粒子公司返还履约保证金32,000元的诉讼请求，因张行欠付2020年1月25日至2020年7月24日的租金，根据《房屋租赁合同》关于“甲方有权以租赁保证金冲抵乙方欠付的租金或其他费用”的约定，结合阳光粒子公司同意以32,000元履约保证金冲抵张行欠付的租金的当庭陈述，本院已将履约保证金冲抵租金，故对该项诉讼请求，本院不予支持。 关于张行要求不予支付阳光粒子公司2020年1月23日至2020年6月12日的房屋租金的诉讼请求，虽然新冠疫情导致光阴故事餐厅无法经营，但是张行承租的房屋非国有资产，不可抗力导致的双方损失双方应进行分担，故对张行应支付的租金予以部分免除为宜，故对该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
本案裁判结果
一、原告（反诉被告）武汉阳光粒子科技孵化器有限公司与被告（反诉原告）张行于2019年7月20日签订的《房屋租赁合同书》于2020年7月24日解除； 二、被告（反诉原告）张行于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）武汉阳光粒子科技孵化器有限公司支付2020年1月25日至2020年7月24日的租金2,703.80元； 三、被告（反诉原告）张行于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）武汉阳光粒子科技孵化器有限公司支付2020年7月25日至2020年8月12日的房屋占有使用费7,936.27元； 四、驳回原告（反诉被告）武汉阳光粒子科技孵化器有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）张行的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费减半收取2,507.50元，由原告（反诉被告）武汉阳光粒子科技孵化器有限公司负担2,474.50元，被告（反诉原告）张行负担33元。反诉受理费1,515元（已减半），由被告（反诉原告）张行负担。因原告（反诉被告）武汉阳光粒子科技孵化器有限公司已将本诉案件受理费预交本院，故被告（反诉原告）张行应于本判决生效之日起十日内将33元款项支付给原告（反诉被告）武汉阳光粒子科技孵化器有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判人员
审判员 侯立平
裁判日期
二〇二〇年十二月二十二日
审判辅助人员
法官助理汪为 书记员邬荣
