当事人信息中华人民共和国
原告:彭子倪，女，****年**月**日出生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市柳南区，现住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。
委托诉讼代理人：廖俊斌，广西万益（柳州）律师事务所 律师。
被告：罗军（ＬＵＯＪＵＮ，又名ＤＡＶＩＤＬＵＯ），男，****年**月**日出生，澳大利亚永久性居民，住所地澳大利亚（15／*-30ｐａｒｋＡｖｅＢｕｒｗｏｏｄＳｙｄｎｅｙＮ,Ｓ,Ｗ2134Ａｕｓｔｒａｌｉａ）。
委托诉讼代理人：罗艺，广西万铭律师事务所 律师。
委托诉讼代理人：刘海峰，广西万铭律师事务所 律师。
审理经过 原告彭子倪因与被告罗军（LUOJUN，又名DAVIDLUO）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法进行审理。
原告诉称 原告彭子倪向本院提出诉讼请求：1.解除双方签署的《房屋租赁合同》；2.判令罗军退还租赁押金人民币60000元；3.判令罗军支付违约金人民币90000元；4.判令罗军支付赔偿装修损失和可拆装设备损失暂计人民币600000元（实际损失以法院委托的评估机构作出的评估报告为准）；5.判令罗军支付营业损失人民币150000元（自2020年3月25日暂计至委托评估之日止，实际损失以法院委托的评估机构作出的评估报告为准）；6.判令本案的诉讼费、保全费、诉讼财产保全责任保险费、评估费由罗军承担。彭子倪在庭审中明确其上述请求第二项罗军应赔付的装修费损失金额为人民币270899元，第六项罗军应承担的诉讼财产保全责任保险费人民币1800元、评估费人民币3000元。
事实和理由：2018年6月20日，彭子倪与罗军签订《房屋租赁合同》，罗军将坐落于柳州市公园路72号星河大厦一楼14号房出租给彭子倪做面包店使用。合同约定：租赁期限为三年，自2018年7月1日起至2021年7月31日止。每月租金为人民币30000元，租金按月支付。同时约定了押金为人民币60000元。罗军承诺对案涉商铺拥有完整合法的所有权与处置权，如违约导致无法承租案涉商铺的应向彭子倪支付违约金人民币90000元，罗军将商铺交付彭子倪后，彭子倪对商铺进行了装修并开展经营。2020年3月份彭子倪才得知，该商铺已经被法院查封。同时还得知，案涉商铺已于2020年2月12日被成功拍卖。因为法院对房屋采取的执行措施，导致彭子倪作出错误的意思表示租赁该商铺，罗军存在重大过错，应依法赔偿彭子倪的损失。
本院认为 本院经审查认为，关于本案适用的准据法问题。涉案的当事人罗军为澳大利亚永久性居民，本案具有涉外民事关系。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”。本案中，由于租赁合同关系的发生、履行、租赁标的物均在中华人民共和国境内，因此，与本案合同有最密切联系的是中华人民共和国法律，本案应适用中华人民共和国法律。
《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，关于《中华人民共和国民法典》施行后，本案的法律如何适用的问题，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，第二十八条的规定：“本规定自2021年1月1日起施行。本规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本规定。”《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日施行，案涉《房屋租赁合同》签订、履行及纠纷的产生均在该法典施行之前，本案应当适用当时的法律。
经证据证实且双方均认可的事实是，罗军为澳大利亚永久性居民。罗军于2018年6月20日与彭子倪签订案涉《房屋租赁合同》，约定将其名下的位于柳州市出租给彭子倪使用，租赁期间为2018年7月1日至2021年7月31日，合同第一条约定：罗军作为出租方保证对该房屋拥有合法出租的权利，出租该房屋并没有侵犯第三人的权利，并保证合同所载该有关房屋之情况以及所提供的全部资料真实、合法、准确、完整，否则出租方应承担由此引起的一切责任。第七条第1点约定：若出租方对本合同第一条所述房屋无完全合法的所有权或处置权，或者违反本合同的约定造成乙方没有承租该房屋，或出租方中途擅自解除合同，出租方应支付违约金人民币90000元，且承租方不得再迫使出租方出租该房屋。罗军和彭子倪签订《房屋租赁合同》之前，案涉商铺未被采取任何司法查封措施。《房屋租赁合同》签订后，因罗军对外负有债务，案涉商铺于2018年10月23日被柳州市中级人民法院查封，并于2020年2月11日在淘宝网上公开进行网络司法拍卖，2020年3月2日，柳州市中级人民法院作出（2018）桂02执恢7号之四《执行裁定书》，裁定案涉原备案在罗军名下的位于柳州市的所有权及相应的其他权利归买受人弓明所有。
罗军和彭子倪签订的案涉《房屋租赁合同》是双方在平等协商的基础上达成的，是当事人真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法在效，应受法律的保护。彭子倪自认在案涉商铺所有权人变更为弓明之前，从未有其他第三人向其主张过所有权或者不让其承租、使用租赁商铺，罗军出租案涉房屋并未侵犯其他第三人的权利，罗军已经履行了其交付租赁物的义务。本案不存在《房屋租赁合同》第一条中约定的罗军对案涉商铺没有合法出租权的违约情形。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。案涉《房屋租赁合同》约定的租赁期间为2018年7月1日至2021年7月31日，租赁期间内，案涉商铺因为被司法拍卖，所有权人从罗军变更为弓明，不影响案涉《房屋租赁合同》的效力。换而言之，弓明通过司法拍卖的方式受让案涉商铺作为新的所有权人，是案涉《房屋租赁合同》权利义务的继受者，《房屋租赁合同》在弓明和彭子倪之间有效，因此，彭子倪应当向《房屋租赁合同》出租方的继受者弓明主张关于合同项下出租方的义务，其向罗军提出本案《房屋租赁合同》项下的诉请主张缺乏事实和法律依据。
依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：本案裁判结果驳回原告彭子倪的起诉。
案件受理费人民币12800元（原告彭子倪已预交），退回原告彭子倪。
如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。审判人员 审判长 温清华
审判员 朱立志
审判员 余 深
裁判日期 二〇二一年七月二十八日
审判辅助人员 书记员 苏 晗
