当事人信息
原告：贵州恒森物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区四方河路39号[后巢乡]。 法定代表人：王建国。 委托诉讼代理人：裴云，贵州乾民律师事务所 律师。 委托诉讼代理人：王龙，贵州乾民律师事务所 律师。 被告：黄友军，男，****年**月**日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：韩春艳，与黄友军系夫妻关系。
审理经过
原告贵州恒森物业管理有限公司（以下简称恒森物业）与被告黄友军物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告恒森物业委托诉讼代理人裴云，被告黄友军委托诉讼代理人韩春艳到庭参加诉讼。因疫情原因，本院依法扣除相应审限，本案现已审理终结。
原告诉称
原告恒森物业向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告向原告支付所拖欠的物业服务费7074.27元、违约金1414.85元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：根据《物业管理合同》可知，原告为恒森自在城小区的物业服务企业。原告已按合同约定提供了物业服务，但被告未履行按时交纳物业费的义务。具体欠费如下：自2016年4月1日起至2020年12月31止，拖欠物业服务费7074.27元。虽然原告多次电话、书面告知被告需按合同、法规要求履行按时交纳物业费的义务，但是被告一直无正当理由拒交，其行为已构成违约。故原告恒森物业为维护其权益，遂诉至法院，诉请如前。
被告辩称
被告黄友军辩称，1.小区环境卫生脏、乱、差，原告未为业主提供优质的物业服务。2.小区无任何外来人员登记确认制度，门禁系统形同虚设；楼道消防通道堵塞、消防指示灯破损、消防设施破损、楼道窗户无防护措施、照明设施损坏。3.小区内存在很多违章建筑，占用公共用地。4.电梯等特种设备未定期维护及保养，存在较大的安全隐患，小区电梯等公共设施无备用电源。5.小区公摊面积出租未商铺，楼道、电梯、小区内部广告、架空层出租，停车场收费等公共收益部分未公示，物业运营相关费用未公示。6.未公示小区物业服务标准，未公示经政府相关部门审批的物业费收取标准。7.应该在房屋取得合法手续，合法交房后才能收取物业服务费。8.房开违法交房导致小区在安全不达标、消防未验收、环境脏乱差，使用工业用电、用水，电梯经常停运的情况下，原告是否有资格收取物业费或有资格全额收取物业费。9.与房开公司签订的三通费及违约金未退还。10.房屋存在漏水情况。综上，本人基于与物业公司就物业费收取时间、收取标准、物业服务标准等存在异议，且一直未达成一致，因物业的服务标准低、服务质量差、服务意识低和不作为，致使本人无法参照相关标准如期交纳物业费，非本人故意为之，希望就本案实际情况认定物业费交费时间及交费标准，对于因物业公司不作为而产生的本案违约金不予支持。
本院查明
本院经审理认定事实如下： 一、涉案房屋情况：贵阳经济技术开发区长江路自在城7栋1单元23层3号；房屋面积为82.5㎡；被告系该房屋权利人。 二、案涉小区现尚未成立业主委员会。 三、案涉小区物业服务合同签订情况： 2014年12月31日，恒森物业作为乙方与作为甲方的恒森房开签订《物业管理合同》，主要内容为：甲方在业主委员会成立前代表全体业主签定本合同，将房屋交与乙方实行物业管理，管理区域包括住宅、非住宅及相关配套设施；委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；公用设施、设备的日常零星维修、运行和管理等，物业服务费的标准为1.5元/月/平方米，合同管理期限从自在城所有项目完工并交付使用至业主委员会成立，业主及使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每月应交管理费的千分之五交纳违约金等，该合同还对其他相关权利义务进行了约定。 四、原告主张费用的期间：2016年4月1日起至2020年12月31日。 五、原告主张费用标准：物业费1.5元/月?㎡。 六、原告主张违约金：按照未交物业费的20%计算。 七、原告通过上门、邮寄律师函的方式向被告书面催缴过物业费。 八、被告提交照片若干，证明案涉小区存在安全隐患、公共设施损害、地下室停车场漏水、小区违章建筑、小区绿化破损、物业不作为，卫生脏乱差；楼道无人维护和管理；电梯存在安全问题；房屋存在漏水情况。
本院认为
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定,贵阳恒森房地产开发有限公司作为恒森自在城小区的建设单位，选聘恒森物业作为小区物业服务企业并签订了《物业管理合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对小区业主具有约束力，业主应按照合同约定的标准交纳相应物业费用，即被告应当支付2016年4月1日起至2020年12月31日的物业服务费，即1.5元/月/㎡×82.5㎡×57个月=7053.75元，原告诉请超出部分，不予支持。 关于被告提出原告存在服务不到位等情况，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿或通过业委会行使更换物业公司的权利，但法律未规定可以此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。在原告已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，以此为由拒交物业服务费超出合理限度。同时，物业管理费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，业主未按时交纳物业管理费的行为将影响小区公共秩序的正常运转，也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果，故本院对该辩称不予采纳。关于房屋漏水、三通费及违约金未退还的问题，因与本案不是同一法律关系，被告可以另行向房开商主张权利。 对于原告主张的违约金，因本案被告及其他案涉小区的业主均提出案涉小区存在服务不到位且对不到位问题长期未能进行妥善解决，可见原告在服务过程中确实存在一定的瑕疵，其提供的服务确有待提高，故对其该项主张，本院不予支持。 综上所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、被告黄友军于本判决生效之日起五日内向原告贵州恒森物业管理有限公司支付2016年4月1日起至2020年12月31日止的物业服务费7053.75元； 二、驳回原告贵州恒森物业管理有限公司其余诉讼请求。 案件受理费50元，由被告黄友军承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。
审判人员
审判员 吴怔秋
裁判日期
二〇二一年六月三十日
审判辅助人员
法官助理高现现 书记员邹玉玲
