当事人信息
执 行 裁 定 书 案外人：梁安正，男，****年**月**日出生，住辽宁省沈阳市。 申请执行人：中合中小企业融资担保股份有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街丙12号楼17层。 法定代表人：曾杰，总经理。 委托代理人：张雷，北京天达共和律师事务所 律师。 委托代理人：蔡淼，北京天达共和（上海）律师事务所 律师。 被执行人：北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司，住所地北京市石景山区鲁谷路51号院3号楼A塔3层302。 法定代表人：刘小岐。 被执行人：泰禾集团股份有限公司，住所地福建省三明市梅列区徐碧。 法定代表人：黄其森。 被执行人：泰禾投资集团有限公司，住所地福建省福州市五四北路333号。 法定代表人：黄其森。 被执行人：济南泰禾置业集团有限公司，住所地山东省济南市高新区经十路7000号汉峪金融商务中心三区5号楼301。 法定代表人：迟军。 被执行人：黄其森，男，****年**月**日出生，住福建省福州市。 被执行人：叶荔，女，****年**月**日出生，住福建省福州市。
审理经过
本院在执行中合中小企业融资担保股份有限公司（以下简称中合担保公司）与北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司（以下简称泰禾房地产公司）、泰禾集团股份有限公司（以下简称泰禾集团）、泰禾投资集团有限公司（以下简称泰禾投资公司）、济南泰禾置业集团有限公司（以下简称济南泰禾公司）、黄其森、叶荔公证债权文书一案[执行依据：北京市长安公证处（2017）京长安内经证字第54220、54221、54222、54223号和（2019）京长安内经证字第69511、69512、69513号公证书；执行证书：（2020）京长安执字第33号；执行案号：（2020）京01执404号]过程中，查封了泰禾房地产公司名下位于北京市石景山区鲁谷路51号院3号楼的房产（不动产证号：京[2019]石不动产权第xxx号）。案外人梁安正向本院提出书面异议，本院依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 梁安正述称，请求解除对石景山区鲁谷路51号院写字楼xxx房产（以下简称涉案房产）的查封措施。事实和理由：2016年6月8日，梁安正与被执行人泰禾房地产公司签订了《北京市商品房预售合同》，合同编号：Y1894373，约定购买涉案房产，梁安正已于2018年12月20日前付清涉案房产全部购房款合计2925471元，并办理了网签登记，泰禾房地产公司于2019年2月23日向梁安正交付了涉案房产。请求法院根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，梁安正已支付全部房款并实际占有涉案房产，且并非因梁安正过错未办理过户登记手续，故请求解除对涉案房产的查封措施。 中合担保公司辩称，不同意梁安正的异议申请，请求法院依法驳回。理由：一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，梁安正的理由不能成立。第一，梁安正在涉案房产被查封之前并没有交付全部价款，甚至未缴足50%购房款；第二，梁安正未在查封前合法占有涉案房产，也未提交入住证明，应承担举证不能的不利后果；第三，涉案房产至今未登记到梁安正的名下，仍是被执行人泰禾房地产公司的财产。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，请求法院在查明本案事实的基础上，驳回梁安正的异议申请，尽快推进执行案件进展。
本院查明
本院经审查查明，泰禾房地产公司因项目开发需要，与中泰信托有限责任公司（以下简称中泰信托）签署了合同编号为中泰（2017）ZTCR028-03的《中泰·创融28号单一资金信托之信托贷款合同》，泰禾房地产公司向中泰信托申请信托贷款人民币五亿元，贷款期限24个月，自借款日起计算。 2017年10月18日，泰禾房地产公司与中合担保公司签订了合同编号为ZH-G-ETT2017005的《委托保证合同》，约定由中合担保公司为泰禾房地产公司向中泰信托申请信托贷款提供连带责任保证担保，该合同经北京市长安公证处（2017）京长安内经证字第54220号公证书公证并依法赋予强制执行效力。 2017年11月20日，泰禾集团、泰禾投资公司分别与中合担保公司签署了合同编号为ZH-G-ETT2017005-C051和ZH-G-ETT2017005-C052的《反担保保证合同》，泰禾集团、泰禾投资公司向中合担保公司提供连带责任反担保保证，上述合同分别经北京市长安公证处（2017）京长安内经证字第54221、54222号公证书公证并依法赋予强制执行效力。 2017年11月20日及2017年12月15日，叶荔、黄其森分别签署了编号为ZH-G-ETT2017005-C041的《不可撤销反担保保证书》，向中合担保公司提供连带责任反担保保证，该合同经北京市长安公证处（2017）京长安内经证字第54223号公证书公证并依法赋予强制执行效力。 2017年11月22日，中泰信托与中合担保公司签订了合同编号为中泰（2017）ZTCR028-04的《保证合同》，中合担保公司为泰禾房地产公司在编号为中泰（2017）ZTCR028-03的《中泰·创融28号单一资金信托之信托贷款合同》项下的债务向中泰信托提供连带责任担保保证。 2019年12月17日，泰禾房地产公司与中合担保公司签署了合同编号为ZH-G-ETT2017005-01的《委托保证合同补充协议》，济南泰禾公司与中合担保公司签订了合同编号为ZH-G-ETT2017005-C031的《股权质押合同》和合同编号为ZH-G-ETT2017005-C053的《反担保保证合同》，济南泰禾公司以其持有的济南东禾置业有限公司51%的股权向中合担保公司提供质押反担保并向中合担保公司提供连带责任反担保保证，上述合同分别经北京市长安公证处（2019）京长安内经证字第69511、69512、69513号公证书公证并依法赋予强制执行效力。 2020年1月20日，北京市长安公证处出具（2020）京长安执字第33号执行证书，主要内容：申请执行人为中合担保公司，被申请执行人为泰禾房地产公司、泰禾集团、泰禾投资公司、济南泰禾公司、黄其森、叶荔……二、2017年12月6日，中泰信托向泰禾房地产公司发放信托贷款人民币五亿元，贷款期限自2017年12月6日至2019年12月5日；三、根据中合担保公司提供的材料，应中泰信托的要求，中合担保公司于2019年12月20日为泰禾房地产公司向中泰信托代偿了贷款本金及逾期利息人民币501284246.58元，自2019年12月27日至2020年1月2日，泰禾房地产公司分四笔共计向中合担保公司偿还了人民币1400万元整；四、中合担保公司称，其代偿上述款项后，泰禾房地产公司未完全履行代偿款项的偿还义务，泰禾集团、泰禾投资公司、济南泰禾公司、黄其森、叶荔亦未履行相应的反担保义务；五、按照上述被申请执行人分别在上述合同中约定的地址，北京市长安公证处于2020年1月10日通过分别向上述被申请执行人寄送《核实函》的方式向上述被申请执行人核实上述欠款及代偿情况并要求其在预先承诺的期限内向北京市长安公证处提交是否履行还款或反担保义务的书面证明材料，其中寄送给济南泰禾公司的《核实函》因被拒收退还，至本执行证书出具之日，泰禾房地产公司、泰禾集团、泰禾投资公司、济南泰禾公司、黄其森、叶荔均未向北京市长安公证处出具已履行偿还及反担保义务的证明材料。应申请执行人中合担保公司的申请，根据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国公证法》《公证程序规则》的规定和上述合同的约定，特出具此执行证书。被申请执行人：泰禾房地产公司、泰禾集团、泰禾投资公司、济南泰禾公司、黄其森、叶荔。执行标的：1.全部代偿款项余款人民币491205678.67元；2.以上述全部代偿款项余款为基数，按年利率6%计算的利息（自2020年1月3日起计算至实际偿还之日止）；3.以上述全部代偿款项余款为基数，按年利率18%计算的罚息（自2020年1月3日起计算至实际偿还之日止）；4.律师费人民币270000元、公证费人民币899840元；5.为实现债权而发生的其它费用，包括但不限于执行费、评估费等。可执行标的物：济南泰禾公司持有并质押于中合担保公司的济南东禾置业有限公司51%的股权。后中合担保公司持上述公证债权文书及执行证书向本院申请强制执行，本院于2020年4月20日立案执行，执行案号为（2020）京01执404号。 执行过程中，本院于2020年7月22日查封了泰禾房地产公司名下位于北京市石景山区鲁谷路51号院3号楼的房产（不动产证号：京[2019]石不动产权第xxx号），查封期限为3年，自2020年7月22日至2023年7月21日止，涉案房产亦在上述查封范围内。 另查，2016年6月8日，梁安正与泰禾房地产公司签订了编号为Y1894373的《北京市商品房预售合同》，约定：出卖人为泰禾房地产公司，买受人为梁安正，所售商品房为泰禾中心项目中的商业金融[幢][座]xxx号。该商品房预测建筑面积共59.6平方米，其中套内建筑面积37.14平方米。商品房价款约定如下：该商品房按照套内建筑面积计算，单价每平方米人民币78768.74元，总价款人民币2925471元。商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，买受人同意委托出卖人或出卖人委托的第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。该商品房预售合同附件八《补充协议》第十条约定，在买受人交清办理商品房权属转移登记所需的资料及税费并办理完毕涉案房产交付使用手续之日起720日内，出卖人协助办理完毕涉案房产的权属转移登记。 2019年1月7日，泰禾房地产公司作出泰禾长安中心交付（入伙）通知书，告知梁安正其购买的泰禾长安中心xxx室已按合同约定达到交付条件，泰禾房地产公司将于2019年1月18日进行集中交付，请梁安正按时至泰禾长安中心办理交付手续，进行房屋验收。 2019年2月23日，泰禾房地产公司向梁安正出具了两张收据，载明的内容分别为：今收到梁安正交来xxx契税人民币83719.92元、印花税人民币1462.74元。 同日，北京羽林房地产经纪有限公司向梁安正出具收据一份，载明的内容为：今收到石景山区鲁谷路51号xxx交来产权证代理费1000元、产权登记费550元。交款人处有梁安正的签名。 同日，梁安正在《泰禾长安中心业主资料签收表》上签字，确认收到泰禾长安中心房屋建筑说明书、泰禾长安中心房屋质量保证书、泰禾长安中心写字楼客户手册/泰禾新天地客户手册、泰禾长安中心写字楼客户装修手册/泰禾新天地客户装修手册、泰禾长安中心安全协议书、承诺书、泰禾长安中心钥匙托管协议。 再查，北京市住房和城乡建设委员会官网网上签约查询结果显示：合同号为Y1894373，主要买方为梁安正，签约日期为2016年6月8日，网上联机备案日期为2016年6月8日，专用账户名称为泰禾房地产公司。入账明细分别为2016年8月25日入账1172924.00元、2016年10月12日入账292547.00元、2017年12月1日入账540000.00元、2018年12月20日入账920000.00元，合计2925471.00元。 以上事实，有《北京市商品房预售合同》、泰禾房地产公司出具的收据若干、期房签约查询打印单、泰禾长安中心交付（入伙）通知书等证据及当事人陈述在案佐证。
本院认为
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，梁安正于2016年6月8日与被执行人泰禾房地产公司签订了涉案房产书面买卖合同，根据北京市住房和城乡建设委员会官网期房签约查询打印单上载明的信息，截至2018年12月20日梁安正已经分四次支付完毕了涉案房产的全部价款。泰禾房地产公司至迟于2019年2月23日与梁安正办理了涉案房产交接手续，向梁安正交付了房屋建筑说明书、房屋质量保证书等业户资料。上述签订书面买卖合同、交付涉案房产的时间均在本院2020年7月22日查封泰禾房地产公司名下位于北京市石景山区鲁谷路51号院3号楼的房产之前。根据双方签订的商品房预售合同的约定，在梁安正交清办理商品房权属转移登记所需的资料及税费并办理完毕涉案房产交付使用手续之日起720日内，泰禾房地产公司协助办理完毕涉案房产的权属转移登记。在上述约定期间届满前，本院即查封了涉案房产，亦无其他证据证明涉案房产至今未办理过户登记系因梁安正个人原因导致。故梁安正提出的案外人异议符合上述法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
本案裁判结果
一、案外人梁安正提出的异议成立； 二、中止对位于北京市石景山区鲁谷路51号院xxx号房屋的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判人员
审 判 长 栗俊海 审 判 员 娄玉玲 审 判 员 冯更新
裁判日期
二〇二一年六月十六日
审判辅助人员
法官助理 徐梓程 书 记 员 陈 静
