当事人信息
异议人（案外人）：孙建男，男，****年**月**日出生，汉族，居民，住吉林省蛟河市。
申请执行人：崔丹萍，女，****年**月**日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市船营区。
被执行人：蛟河市新城房屋开发有限公司，住所地吉林省蛟河市河北街南京路5号。
法定代表人：韩伟，总经理。
审理经过
本院在执行申请执行人崔丹萍与被执行人蛟河市新城房屋开发有限公司（以下简称新城公司）民间借贷纠纷一案过程中，异议人（案外人）孙建男提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现在已审查终结。
孙建男称，2011年3月14日，孙建男与新城公司签订了商品房买卖合同，购买位于蛟河市河北街道红叶大街*-1（城市家园B区4号楼）*单元*室，面积为89.10平方米的房屋，每平方米的价格为1950元，总房款173,745元。该房屋系孙建男以按揭贷款的方式所购买，于2013年3月11日还清全部房款。新城公司于2014年为孙建男出具了不动产销售发票。购房后孙建男一直居住至今，并按时缴纳一切费用。故要求解除对上述房屋的查封。
孙建男向本院提交了以下证据：蛟河市物业管理中心出具的说明、电费、供热费明细表、物业费收据、不动产销售发票、商品房买卖合同、房屋照片等。
本院查明
现审查查明：2011年3月14日，孙建男与新城公司签订《商品房买卖合同》，约定新城公司将位于蛟河市河北街道迎宾大道西侧城市家园B区4号楼*单元*室，面积为89.10平方米的房屋出卖给孙建男，价款为173,745元，付款方式为银行按揭。2013年3月11日，新城公司为孙建男开具了上述房屋的销售不动产统一发票。购买该房屋后孙建男办理了房屋入住手续，并缴纳了物业费、供热费等费用，现居住该房屋至今。本院于2021年5月27日对孙建男的妻子孙洋进行调查时，孙洋自认其名下在蛟河市枫林湾有一处房产，房屋的实际出资人为其弟弟。
另查明，崔丹萍与新城公司民间借贷纠纷一案，本院于2020年6月28日作出（2020）吉0281民初730号民事判决，判决新城公司偿还崔丹萍借款本金52万元及逾期利息。判决生效后，新城公司未履行给付义务，崔丹萍向本院申请强制执行，要求被执行人履行金钱给付义务。在执行过程中，本院于2020年12月29日作出（2020）吉0281执1154号执行裁定书，裁定查封蛟河市新城房屋开发有限公司名下位于蛟河市河北街道红叶大街60-1（城市家园B区4号楼）3单元602室，面积为89.10平方米的房屋内在的七套房屋。查封期限均为三年。
再查明：2021年6月3日，蛟河市不动产登记中心出具了一份证明，载明新城公司于2020年12月4日已办结不动产首次登记。2021年5月17日，蛟河市物业管理中心出具说明，载明孙建男在办理入户时，物业维修资金已被开发企业收取，同意产权交易中心先行办理房屋网签备案手续。
本院认为
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因本人原因未办理过户登记。上述规定的第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普通性条款，对于所有类型的被执行人和不动产均可以适用。而第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的特别条款。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，孙建男在本院查封案涉房屋前既与新城公司签订了商品房买卖合同，并支付了全部价款，占有、使用该房屋至今。孙建男虽然无证据证明其所购商品房属于唯一住房，而且新城公司办结不动产首次登记（2020年12月4日）的时间在本院查封案涉房屋（2020年12月29日）之前，但两者时间相差较短，不能将未办理登记过户的责任强加于异议人，故异议人所享有的民事权益，能够排除本案的执行。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项规定，并经本院审判委员会讨论，裁定如下：
本案裁判结果
中止对蛟河市新城房屋开发有限公司名下位于蛟河市河北街道红叶大街60-1（城市家园B区4号楼）3单元602室，面积为89.10平方米房屋的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向吉林省蛟河市人民法院提起诉讼。
