当事人信息
上诉人（原审原告）：吴建军，男，****年**月**日出生，汉族，住岳阳市君山区。
委托诉讼代理人：吴越梦思（系吴建军的女儿），女，****年**月**日出生，汉族，住岳阳市君山区。
被上诉人（原审被告）：方美辉，男，****年**月**日出生，汉族，住岳阳市君山区。
委托诉讼代理人：彭国勇，男，****年**月**日出生，汉族，住岳阳市君山区。
原审第三人：皮述根，男，****年**月**日出生，汉族，住岳阳市君山区。
审理经过
上诉人吴建军因与被上诉人方美辉、原审第三人皮述根返还原物纠纷一案，不服湖南省岳阳市君山区人民法院（2021）湘0611民初88号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人诉称
吴建军上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求;2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，《协议书》不是附条件的委托合同而是抵押担保协议，由于协议内容属于流质条款，违反《担保法》相关规定，因此该协议无效。二、皮述根无权处分涉案房屋，一审法院认定皮述根将房屋出卖给方美辉的行为系有权处分属于认定事实错误。三、方美辉受让房屋不构成善意取得，吴建军作为房屋所有权人，有权要求方美辉返还房屋。1、方美辉作为吴建军的邻居，明知涉案房屋为吴建军所有，仍找到皮述根要求买下涉案房屋，方美辉受让房屋时主观上有明显的恶意。2、方美辉仅以26000元的价格买下包括涉案房屋在内的4间房屋，属于以不合理的价格受让；3、涉案房屋未办理过户登记，房屋在吴建军的名下。故被上诉人方美辉受让房屋的行为不构成善意取得。综上,请求判如所请。
被上诉人辩称
方美辉辩称，一、一审人民法院认定事实清楚。吴建军与皮述根为姻亲（当时，皮述根的儿媳妇是吴建军的妹妹）。1996年，因吴建军结婚需要房子，当时为君山区柳林洲镇农机站会计的皮述根为其借款买房，即购买皮述根工作单位的房屋（三间）。后来，吴建军与皮述根之间姻亲关系破裂，皮述根因此数次到吴建军家中要求还款。2002年10月31日，吴建军向皮述根出具《协议书》。吴建军交付房屋后，未按约定向皮述根清偿借款。2009年2月14日，皮述根将案涉房屋出卖给方美辉。二、一审人民法院适用法律正确。该《协议书》不符合吴建军认为的流质条款的规定，依法应当予以保护。事实上，皮述根根据吴建军的委托将案涉房屋出卖给方美辉的行为系有权处分，方美辉购买房屋，按照当时的价格支付了合理的价款。吴建军的诉求不符合公序良俗，也有违诚实信用原则。综上，请求驳回上诉，维持原判。
第三人皮述根答辩称,当时因为我与吴建军是姻亲关系,看他们住在棚子里,我就要他们买我单位要处理的房子。吴建军他们没有钱，我就用我的工资给他出了7000元左右，吴建军自己出了2000元左右将房子买下来了。后来姻亲关系破裂了，吴建军就用房屋抵欠我的房款。
一审原告诉称
吴建军向一审法院起诉请求：一、判令方美辉与皮述根之间签订的《房屋买卖合同》无效；二、判令方美辉返还房屋并恢复原状；三、本案诉讼费用由方美辉承担。
一审法院查明
一审法院认定事实：1996年，吴建军因欠皮述根钱，向皮述根出具协议书，载明：“因1996年皮述根购房款柒仟壹佰壹拾陆元玖角贰分整。先双方商定将房子抵压给皮述根以作抵压。定于2002年10月31号交房，双方无异议。抵押期（2002.10.31号-2003.10.31止）到期无钱收房，皮述根可以变卖（在此期间之内任何人不得转卖）。抵押人吴建军。皮述根。2002.10.31号”。之后吴建军将案涉房屋和该房屋的国有土地使用证交给了皮述根。交付房屋后，吴建军未按约定向皮述根清偿借款。2009年2月14日，皮述根将案涉房屋出卖给方美辉，并向方美辉出具收条，载明：“今收到方美辉购房贰万陆仟元整。附：房由吴建军抵账来，包括西边一间在内，共四间。因吴建军前房由皮所购，后因无钱归还，当时用房押，一年后付清可收回房屋。但写字是二〇〇二年十一月份，至今已有近柒年，多次找吴但不见踪影，为此予以出售。皮述根2009.2.14号”。之后，皮建军将该房屋及其国有土地使用证交付给方美辉，方美辉占有该房屋至今。2015年3月30日，吴建军以不慎遗失国有土地使用证为由，向有关部门补办了一张新的国有土地使用证。案涉房屋位于岳阳市君山区自成垸居委会柳林洲镇农机站。
一审法院认为
一审法院认为，本案的争议焦点系吴建军于2002年10月31日出具的《协议书》中涉及的内容是否属于流质条款，是否合法有效。本案中，吴建军与皮述根签订的《协议书》的主要内容系吴建军到期不清偿债务的，皮述根有权变卖该房屋。根据该内容，该协议应当被视为一个附条件的委托合同，即当“吴建军到期无钱收房”这一条件成就时，“皮述根可以变卖”这一委托事项就成立了。故该《协议书》并不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。”的情形，合法有效，依法应当予以保护。故吴建军主张方美辉与皮述根之间签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求没有依据，法院不予支持。皮述根根据吴建军的委托将案涉房屋出卖给方美辉的行为系有权处分，吴建军应当依约履行交付房屋、协助变更房屋所有权的义务。且方美辉占有、使用、维修案涉房屋长达10多年，吴建军未表示异议。故吴建军要求方美辉向其返还房屋的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。至于皮述根变卖案涉房屋所得款项如何处理的问题，吴建军及皮述根在本案中均未有诉讼请求，法院在本案中不作处理，相关当事人可另行主张权利。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、第三百九十七条、第四百零二条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条的规定，判决：驳回吴建军的诉讼请求。案件受理费80元，由吴建军负担。
二审期间，各方当事人没有向法庭提交证据。
二审查明，2002年10月31日，吴建军向皮述根出具《协议书》。
二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为
本院认为，本案争议的焦点为：皮述根对案涉房屋的处分行为是否合法。上诉人认为其与皮述根签订的《协议书》的性质为抵押担保合同，其中“到期无钱收房，皮述根可以变卖”属于流质条款，依照法律规定应属无效。经审查，案涉《协议书》的由来是因皮述根曾与上诉人存在姻亲关系，上诉人因结婚需要房屋，故而皮述根为上诉人垫付上诉人购买皮述根单位房屋的购房款。后因双方之间的姻亲关系解除，皮述根要求上诉人还款，上诉人亦认可。因上诉人无法归还欠款，故上诉人向皮述根出具《协议书》。从《协议书》的内容及欠款发生在《协议书》签订6年前的事实来看，该《协议书》并不符合抵押担保合同的特征。其内容体现的是上诉人因无力归还欠款而以欠款所购买的房屋来抵偿欠款。上诉人主张《协议书》的内容涉及流质条款应归于无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。另外，关于上诉人提出方美辉属于恶意受让的问题。经审查，上诉人对皮述根欠款属实，其与皮述根签订的《协议书》亦可清楚地体现上诉人以房屋抵偿债务的意思表示，方美辉受让的价格也并无明显不合理之处，并且皮述根处分的房屋中包括皮述根自有的一间房屋，其故意低价处分的可能性较低,故上诉人主张方美辉存在恶意受让的事实和理由均不能成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实、适用法律正确，处理适当。上诉人吴建军的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由吴建军负担。
本判决为终审判决。
