当事人信息
原告：史卫东，男，****年**月**日出生，汉族，南京鹏雅光源灯具有限公司职工，住安徽省濉溪县。 委托诉讼代理人：赵小宝，江苏德善律师事务所 律师。 委托诉讼代理人：胡卫，江苏德善律师事务所 律师（未出庭）。 被告：薛松，男，****年**月**日出生，汉族，南京荣鼎会娱乐公司员工，住江苏省南京市浦口区。
审理经过
原告史卫东与被告薛松房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年1月3日作出（2015）浦江民初字第1522号民事判决后,原告史卫东不服，向南京市中级人民法院提起上诉。南京市中级人民法院于2017年5月31日作出（2017）苏01民终2339号民事裁定，将本案发回本院重审。本院依法重新组成合议庭，于2017年8月22日公开开庭进行了审理。原告史卫东及其委托诉讼代理人赵小宝，被告薛松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告史卫东向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告装饰装修补偿费132808元（166.01㎡×800元）、搬家费1992.12元（166.01㎡×12元）、停业损失补偿278898.8元（166.01㎡×1680元/㎡）、提前搬家奖励费74704.5元（166.01㎡×450元/㎡）、附属物赔偿费6558元，合计494959.42元；2.判令被告返还原告押金2000元；3.判令被告承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：2012年10月8日，原告与被告签订《房屋租赁协议书》，约定被告将其位于南京市浦口区XX镇XX组XX号房屋的一层租给原告，房屋为三大间三小间。原告租赁房屋用于经营饭店“铭豪酒家”，租赁期限为2013年9月1日至2016年9月1日，租赁面积170㎡，年租金40000元，押金2000元，原告已将租金缴纳至2015年9月1日。协议中约定“在遇到政府拆迁时，被告退还剩余房租，其余一切损失与被告无关。”原告依据合同，使用租赁房屋经营至今。2015年6月12日，南京市浦口区人民政府发布《求雨山文化创意产业园地块环境综合整治项目（一期）房屋征收补偿方案公告》，原告租赁的涉案房屋在本次征收范围内，2015年8月，被告与江浦街道拆迁办签订了《浦口区城中村改造房屋拆迁补偿协议》，协议中明确了房屋货币补偿金额、装饰装修补偿金额、拆迁补助费、过渡补助费、停业补助费、其他拆迁补助费等各项补偿的具体数额。因原告系常年整体租赁被告房屋，被告并无实际居住和使用该房屋，且原告在经营时对房屋进行了装修，故本次拆迁中获得的拆迁补助费、过渡补助费、停业补助费、其他拆迁补助费、提前搬家奖励均应由原告获得。鉴于目前被告已与拆迁部门签订了《拆迁补偿协议》，并已实际获得各项补偿，而原告在依据合同向被告主张各项应得费用时，被告予以拒绝。原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。
被告辩称
被告薛松辩称，原、被告在租赁合同中明确约定，遇政府拆迁则退还原告剩余房租，原告的其他损失与被告无关。并且，因被告的房屋属于集体土地房屋，无论是否装修，均按照800元/平方米的标准补偿，故原告主张的费用，被告不同意支付。另，原告在搬离房屋时，未将水、电费结清。
本院查明
经审理查明,2012年10月8日，原告史卫东（协议中称“乙方”）与被告薛松（协议中称“甲方”）签订了《房屋租赁协议书》，协议约定：甲方将其座落于南京市浦口区XX镇XX组XX号门面房，租给乙方从事合法经营活动，底层三大间三小间；租赁期限为2013年9月1日至2016年9月1日；年租金40000元，按年支付；租赁期间，乙方承担租期内的水、电费，在不影响房屋质量前提下，可适当进行维修；协议第六条约定，在遇到政府拆迁时，甲方退回乙方剩余房租，其余一切损失与甲方无关；第七条约定，乙方交给甲方保证金2000元。上述协议签订后，原告史卫东利用所承租的房屋开办“铭豪酒家”经营餐饮服务，但一直未领取工商营业执照及饮食行业卫生许可证。因环境综合整治项目建设需要，2015年6月12日，南京市浦口区人民政府在征收地块张贴了《求雨山文化产业园地块环境综合整治项目（一期）房屋征收补偿方案公告》，案涉房屋被划入征收范围之内。2015年8月8日，薛松与浦口区江浦街道拆迁办公室签订了《浦口区征地房屋拆迁补偿安置协议》，约定征收薛松所有的坐落于浦口区××街道××组的案涉房屋。协议约定：有效房屋面积220㎡；拆迁补偿款总金额为1856233元，其中，原房补偿款102850元，购房补偿款726000元，区位补偿款33000元，装修补偿款176000，附着物补偿款491903元，搬家费2640元，过渡费15840元，提前搬迁奖励费99000元，其他费用209000元。浦口区江浦街道拆迁办公室扣除用于购买安置房的价款861850元后，实际向被告薛松支付了994383元。 另查，被告薛松原有的南京市浦口区XX镇XX组XX号房屋共有两层，租给原告的房屋为一层共计七间，其中四大间正房办有产权证，经房屋征收部门测量面积为100.37㎡，另外三小间房屋系被告未办理建房手续自行搭建。在办有产权证的房屋中，有一间面积为49.4㎡的房屋原属于案外人薛佩生所有。案外人薛佩生系被告薛松大伯，薛佩生已于2008年去世，其户口于2008年5月21日被注销。薛佩生生前一直将其所有的上述房屋无偿地交由薛松管理和使用，该案涉房屋也在此次房屋征收补偿项目中一同被征收。原告诉讼时原主张的损失计算面积包括四大间正房、三小间被告自行搭建房及过道，根据房屋征收部门的测量平面图计算，合计面积为166.085㎡（包括案外人薛佩生的49.4㎡）。本案审理中，原告放弃主张原属于案外人薛佩生所有的49.4㎡房屋损失部分，将计算损失的面积变更为116.685㎡。 再查，因原告史卫东所承租的案涉房屋均被征收，故原告于2015年8月28日搬离了案涉房屋，原告将租金缴纳至2015年9月1日。原告在搬离时，未将水、电费结清，相关费用已由被告垫付。经原、被告在庭审中结算，双方一致认可原告应付电费1429元、水费100元，合计1529元。 上述事实，有原、被告在庭审中的陈述、谈话笔录；原告提供的《房屋租赁协议书》、《浦口区征地房屋拆迁补偿安置协议》、《浦口区房屋拆迁补偿测算表》、照片等证据予以证实。
本院认为
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。但违反法律规定的合同无效。本案中，被告薛松租给原告的七间房屋均位于集体土地上，其中四大间正房办理了产权证明，另有三小间房屋未取得相关建设手续属于违建房。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同时，该司法解释第一条规定，该解释所称的城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋；乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理，但法律另有规定除外。因本案所涉的三小间租赁房屋并未取得相关建设许可，根据上述相关规定，该部分房屋的租赁合同条款应当认定为无效。法律规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。原、被告在所签租赁协议中第六条约定“在遇到政府拆迁时，甲方退回乙方剩余房租，其余一切损失与甲方无关”，该条款属于原、被告对租赁协议履行期中可能产生的争议进行的约定，系双方真实意思表达，内容不违反法律规定，且该条款与合同中上述存在无效情形的租赁条款各自独立，其本身也不含有导致合同内容无效的因素。故本院认为，原、被告在租赁协议中的上述约定合法有效，对双方均有约束力，原、被告双方在遇政府拆迁时应按该约定履行。虽然原告在协议履行期未满时因房屋征收而提前搬迁，确实产生了停业损失等相关损失，但根据原、被告双方所签协议第六条约定，原告不应当向被告主张因拆迁导致的相关损失，故其要求被告给付装修补偿费、提前搬家奖励、停业损失及附属物损失的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。对于搬家费，因原告实际使用案涉房屋，搬家费应当补偿给原告。本案审理中，原告放弃主张原属于案外人薛佩生所有的49.4㎡房屋损失部分，将计算损失的面积变更为116.685㎡，系原告自由处分其权益，依法应予准许。故原告按被告实际被征收补偿搬家费的标准12元/㎡及面积116.685㎡计算主张搬家费，面积及标准均适当，搬家费应为1400.22元，本院予以支持。对于原告主张退还押金2000元，被告对此不持异议，本院也予以支持。庭审中经双方结算，原、被告一致认可原告应付被告电费1429元、水费100元，合计1529元，本院予以确认。 综上，被告薛松应当向原告支付3400.22元（1400.22元+2000元），扣除原告应当支付给被告的水、电费1529元，被告实际应向原告支付1871.22元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定,判决如下:
本案裁判结果
被告薛松应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告史卫东支付1871.22元； 驳回原告史卫东其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7026元，由被告薛松负担50元，由原告史卫东负担6976元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费7026元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行。账号：43×××18。
审判人员
审 判 长 王 芹 审 判 员 黄爱斌 代理审判员 黎庆东
裁判日期
二〇一七年十一月二十四日
审判辅助人员
书 记 员 王 萍
