当事人信息
原告：张挚，女，****年**月**日出生，汉族，住上海市黄浦区。 原告：王枫，男，****年**月**日出生，汉族，住北京市西城区。 两原告共同委托诉讼代理人：王玲，上海秦兵律师事务所 律师。 两原告共同委托诉讼代理人：刘骁霄，上海秦兵律师事务所 律师。 被告：上海鑫泰房地产发展有限公司，住所地上海市徐汇区。 法定代表人：沈际文，董事长。 委托诉讼代理人：朱霈雯，女。 委托诉讼代理人：陆建润，上海汉盛律师事务所 律师。
审理经过
原告张挚、王枫与被告上海鑫泰房地产发展有限公司（以下简称鑫泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张挚、两原告的委托诉讼代理人王玲、被告的两委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
张挚、王枫向本院提出诉讼请求：判令鑫泰公司支付逾期交房违约金323，978.72元（自2019年6月1日起至2020年7月14日止，按照每日租金5.20元每平方米标准计算，房屋建筑面积151.96平方米）。审理中，原告依据评估报告变更诉请金额为317，462元。事实与理由：2017年6月18日，原告与被告签订了《上海市商品房预售合同》，原告向被告购买位于上海市XX路XX弄《尚海湾豪庭（北块13#一14#楼）》3号1201室房屋。同时，原告还与被告签订了《房屋装修委托合同》，将房屋交由被告装修。装修合同第六条约定：“房屋装修时间为最迟于2019年5月31日完成并通知乙方接收。”但被告至2020年7月14日才将装修完成的房屋交付给原告。原告基于对被告的信任，与被告签订了《上海市商品房预售合同》及《房屋装修委托合同》，《房屋装修委托合同》的附件明确了精装修的标准，该精装修标准也是被告最终交房、原告最终收房的标准，被告逾期向原告交付精装修房屋，根据法律规定，被告应向原告承担赔偿损失的违约责任。故原告诉至法院。
被告辩称
上海鑫泰房地产发展有限公司辩称，不同意原告的诉请，对原告主张的延迟交付期间的截止日期有异议，被告2019年11月14日就向原告发出精装修房屋接收通知，原告2019年11月15日即可接收房屋，原告因装修瑕疵而不接收房屋，由此产生的后果应由原告自行承担，因此延迟交付期间仅为2019年6月1日至2019年11月15日。
本院查明
本院认定事实如下：2017年6月18日，被告（甲方，卖方）与两原告（乙方、买方）签订《上海市商品房预售合同》（以下简称预售合同），约定：乙方向甲方购买XXX路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋（以下简称系争房屋）。暂测房屋建筑面积150.65平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）101，271元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款为15，256，493元。第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：贰、取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2019年3月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同；第十一条约定，甲方定于2018年9月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过30天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：贰、见补充条款。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付标志为发出入住通知书。附件三（该房屋建筑结构、装修及设备标准）约定了系争房屋所在楼宇的主体结构、外墙、大堂、走廊、电梯、进户门、窗、燃气、配电照明系统、供水、环保、电话、网络通讯及安防系统标准。预售合同补充条款一的第十二条约定：对于本合同第十二条补充如下：1、若甲方不能按照合同第十二条规定期限交房，乙方同意给予甲方宽限期八个月，自合同第十二条约定的房屋交付日期次日开始计算，甲方在宽限期届满前具备交付条件，将符合本合同约定的房屋交付给乙方不视为甲方延期交付，乙方同意宽限期内合同继续履行，且甲方不承担违约责任。若发生不可归责于甲乙双方事由导致延期交付房屋，造成的交付延期甲方不承担违约责任，且宽限期相应顺延。2、若甲方在宽限期届满日后六个月内交房，自本条第一款约定宽限期届满日的次日起至甲方书面交房通知的交付房屋之日止，甲方按日向乙方支付其已付房价款万分之一违约金，合同继续履行，但违约金总额不超过乙方已付房款的1％……5、双方同意，关于房屋交付的约定以本条为准，甲方除承担本条约定的违约责任，不再承担其他责任。 当日，被告（甲方）与两原告（乙方）还签订了《房屋装修委托合同》（以下简称装修合同），约定：乙方房屋地点位于上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室，房屋竣工验收合格，并已交付使用，乙方房屋已经毛坯交付，符合装修条件，甲方免费为乙方房屋设计装修方案和施工方案；乙方授权委托甲方选择装修单位，代理乙方签订装修合同、监督施工、现场管理等；装修所涉及的设备材料由乙方委托甲方指定供应商提供；乙方委托甲方指定装修公司为乙方进行装修，相关费用由甲方承担。委托期限自合同签订之日起至房屋装修结束乙方接收之日止，房屋装修时间为最迟于2019年5月31日完成并通知乙方接收。质量标准：按国家相关标准。合同价款及支付方式：按照装修设计完成装修发生的费用由甲方承担。甲方认可的设计、施工方案也视为乙方的认可。装修设备和材料详见附件，甲方可以根据工期和供应情况进行调整，但不得随意降低品牌档次。装修公司对房屋装修质量向甲方和乙方负责。装修结束后，乙方应自接到甲方通知后七日内按照合同约定和相应质量标准组织验收，办理验收移交手续，签署相关验收文件。装修公司承担的房屋装修质保期为壹年，自房屋装修交接完成或视为交接完成之日起计算。本合同与甲乙双方签订的商品房销售合同为两个独立合同。装修完成，甲方书面通知乙方接收房屋装修，乙方若不能在通知期限办理房屋装修交接或拒绝办理交接的，视为装修单位已完成房屋装修交接，房屋保管和毁损灭失风险全部由乙方承担。乙方不能以房屋装修瑕疵为由拒绝房屋装修交接。房屋装修若存在质量问题，甲方协助乙方向装修公司要求整改和索赔，由装修公司承担最高赔偿额不超过10万元赔偿责任。装修公司与乙方对房屋装修质量问题存在争议的，双方可委托第三方权威有资格鉴定单位进行鉴定，鉴定费由申请鉴定方垫付，最终由责任方或双方按责任比例承担。另外，装修合同还对精装品牌及标准进行了约定。 2019年5月20日，王枫、张挚登记成为系争房屋权利人，房屋建筑面积151.96平方米。 2019年11月14日，被告向原告邮寄发送《通知书》，主要内容为：您购买的房屋已于2018年9月30日交付，现通知你，按照《房屋装修委托合同》的约定进行装修接收，我们计划于2019年11月16日至2019年11月30日在XX路XX弄XX号楼大堂为业主分批办理相关手续。该通知于2019年12月1日由张挚签收。 2019年12月10日，王枫对系争房屋装修进行验收，并在表格六业主签字栏签字。该验收单记载：1、淋浴房的门合不上；2、大理石3处待修，主卧阳台2处，次卧阳台1处；3、地漏防臭心不闭合，配件缺损；4、主卧硬包瑕疵明显……等等8条装修问题。 2020年7月14日，原告接收系争房屋钥匙。2020年7月15日，原告在表格六复检确认单上签字确认整改完成。 审理中，本院根据原告申请，委托上海大雄房地产估价有限公司（以下简称估价公司）对系争房屋2019年6月1日至2020年7月14日租金进行评估。2021年4月13日，估价公司出具《住宅房地产租赁价格估价报告》（以下简称评估报告），估价结果：系争房屋2019年6月1日至2020年7月14日止的房屋租金为317，462元，其中2019年6月1日至2020年5月31日止的租金为282，324元，2020年6月1日至2020年7月14日止的租金为35，138元。原告对鉴定报告无异议。被告对鉴定结论无异议，但认为评估价格为带家具的租金价格。 原、被告均同意2019年6月1日至2020年5月31日期间的日租金标准为282，324元÷366天=771.38元／天；2020年6月1日至2020年7月14日期间的日租金标准为35，138元÷44天=795.59元／天。 以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有预售合同、装修合同、通知书、流转单、验收单等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。
本院认为
本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 本案中，双方签订的预售合同、装修合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规强制性规定，应属有效，双方均应恪守。原告与被告签订预售合同的当日，与被告另行签订装修合同，约定房屋已经毛坯交付，符合装修条件，原告委托被告进行装修，相关费用由被告承担；房屋装修时间为最迟于2019年5月31日完成并通知原告接收，并对精装品牌及标准进行约定。基于前述事实，本院认定被告与原告实际形成精装修房屋买卖合同关系。 被告与原告签订的预售合同和装修合同对交付时间、交付标准等做了不同约定，故预售合同、装修合同系精装修房屋买卖合同关系项下的两个分别独立适用的合同。原告有权基于装修合同的约定向被告主张相关权利。根据查明事实，被告于2019年11月14日才通知接收房屋，故被告已违反装修合同的约定，应承担相应违约责任。鉴于装修合同并未对逾期交付精装修房屋的违约责任作出明确约定，原被告对房屋租金按日租金771.38元的标准已达成一致意见，现原告以该标准主张逾期交付装修房屋的损失，有事实及法律依据，本院予以支持。 关于逾期交付精装修房屋造成损失的期间，从验收表格上记载的问题来看，基本为装修瑕疵，原告并未提供充足证据证明系争房屋装修因存在严重质量问题而导致无法正常使用，故本院认为原告于2019年12月10日拒绝收房的理由并不充分。虽然该些装修问题并非属于严重质量问题，但是被告处理房屋瑕疵问题亦需要时间，维修对原告正常使用系争房屋确实产生一定影响。又根据合同法相关规定，当事人一方违约后，对方当事人亦负有止损义务，因此针对装修瑕疵，原告亦应在合理期间采取适当措施防止损失的扩大，就扩大部分损失，本院不予支持。综上，考虑房屋实际状况、维修时间及当事人合理止损义务等因素，本院酌情认定2019年6月1日起至2020年1月10日止作为被告逾期交付精装修房屋造成损失的期间。 综上，被告应支付原告自2019年6月1日起至2020年1月10日止的逾期交付精装修房屋的损失。 据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条的规定，判决如下：
本案裁判结果
上海鑫泰房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿张挚、王枫逾期交付精装修房屋造成的损失172，789.12元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计3，080元，保全费2，107元，共计5，187元，由原告张挚、王枫负担2，364元，被告上海鑫泰房地产发展有限公司负担2，823元；评估费23，500元，由被告上海鑫泰房地产发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判人员
审 判 员 徐 磊
审判辅助人员
法官助理 胡歆婷 书 记 员 江佳韵
