当事人信息
上诉人（原审原告）：钱益华，女，汉族，****年**月**日出生，住常州市武进区。
委托诉讼代理人：龚雷，江苏常弘律师事务所 律师。
被上诉人（原审被告）：无锡市创盈八号投资合伙企业（有限合伙），住所地无锡市蠡园开发区06-4地块写字楼（滴翠路100号）AB幢273室，统一社会信用代码91320200MA1NN6FA9D。
执行事务合伙人：创盈企业委派代表孙长滨。
委托诉讼代理人：郑婷，江苏同恒律师事务所 律师。
被上诉人（原审被告）：江苏贝斯特电器有限公司，住所地常州市武进区礼嘉镇秦巷村，统一社会信用代码91320412731143961G。
法定代表人：王雪琴，总经理。
委托诉讼代理人：上官俊杰，江苏常武律师事务所 律师。
审理经过
上诉人钱益华为与被上诉人无锡市创盈八号投资合伙企业（有限合伙）（以下简称创盈企业）、江苏贝斯特电器有限公司（以下简称贝斯特公司）案外人执行异议之诉一案，不服常州市天宁区人民法院（以下简称天宁法院）（2020）苏0402民初4991号民事判决书，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭，进行了公开听证审理，上诉人委托诉讼代理人龚雷，被上诉人创盈企业委托诉讼代理人郑婷，被上诉人贝斯特公司委托诉讼代理人上官俊杰参加听证。本案现已审理终结。
上诉人诉称
钱益华的上诉请求：1、撤销（2020）苏0402民初4991民事判决书，发回重审或依法改判。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1.被上诉人贝斯特公司法定代表人王雪琴以公司经营所需为由，于2011年至2014年多次向上诉人借款，王雪琴所借款项均用于贝斯特公司，对此事实有上诉人的转帐记录、借条、王雪琴借款用于贝斯特公司的现金解款单、以物抵债协议为证。据此，根据《合同法》第二十五条及最高人民法院民二庭第4次法官会议纪要精神，双方就以物抵债达成合意，该协议即成立。本案中，上诉人与贝斯特公司之间的以物抵债行为发生在2015年5月1日，上诉人己合法占有该房屋并用于出租，而原审法院的查封发生在2019年12月30日，故该以物抵债协议真实且不存在损害债权人利益的情况。2.虽以物抵债协议中有“土地及厂房抵偿给钱益华后仍由贝斯特公司经营并使用”的约定，但由于贝斯特公司于2015年因故停止了经营，已不再需要使用厂房，故上诉人将抵债厂房出租给贝斯特公司的关联企业使用，上诉人的出租行为不违反法律规定，贝斯特公司对此也无异议，一审法院据此认定该行为存在矛盾无事实依据。3.上诉人在签订协议时，贝斯特公司提供了征（使）用土地协议书，缴纳征地费用的结算凭证，后因行政管理部门的原因而至今未能办理案涉厂房、土地的过户登记。上诉人认为过户登记的手续非上诉人自身能力所能办理，故未办理过户系客观因素造成，与上诉人自身原因无关。一审判决也不能据此来推定上诉人存在过错。4.贝斯特公司的抵债厂房除有征（使）用地协议书、缴费凭证外，还有征地告知书、拟征土地红线图、武进区建设工程登记管理手续传递单、企业投资项目备案通知书、建设项目选址意见书等证据证明案涉厂房具有初步的建设手续，这与一般意义上无土地、建设审批手续的违章建筑有着本质区别，贝斯特公司在10余年前凭此手续建造厂房符合当时特定的历史背景，该情况也是普遍存在的，且至今未有相关行政机关认定案涉厂房系违章建筑。一审判决以案涉土地、厂房无土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可为由认定权属不清与前述证据不符，也与一审法院拟对贝斯特公司的案涉不动产进行拍卖互相矛盾。二、一审判决适用法院错误。上诉人认为对于无证房屋的抵债行为只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定均能排除执行。本案中，上诉人与贝斯特公司在一审法院查封案涉厂房前已订立合法有效的抵债协议，支付了合理的全部价款，并合法占有该不动产，非因上诉人自身原因未办理过户登记，故上诉人的以物抵债协议应当受法律的保护。一审以****年**月**日出生效的《中国人民共和国民法典》第二百零九条、第二百三十二条的规定来否定上诉人于2015年通过以物抵债取得案涉不动产的所有权，属于适用法律错误。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，上诉人享有阻却执行的民事权利，请求二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判。
被上诉人辩称
被上诉人创盈企业辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。钱益华与贝斯特公司签订的协议基础法律关系是民间借贷关系，但是从上诉人提交的证据上看民间借贷无论是从主体、数额、还是与借条对应的关系都存在矛盾的地方，该基础法律关系并不成立。另外贝斯特公司并没有取得相关的土地使用权、建设工程许可证、施工许可证相关证书。法律规定的排除执行的前提是对登记在被执行人名下的不动产提出异议，本案中所涉土地也未登记在贝斯特公司名下，故本案不适用法律排除执行的情形。另外，本案所涉土地、厂房以及附属设施系集体土地性质，上诉人也并不属于集体组织的成员，他们之间以物抵债的行为也是无效的。
被上诉人贝斯特公司辩称，同意上诉人的上诉请求。贝斯特公司已经向政府相关部门签署了征用土地的协议书并且缴纳了相关费用，因为相关部门的不作为导致贝斯特公司未能办理土地使用权证，这不是贝斯特公司的过错。贝斯特公司与上诉人钱益华签订的抵偿协议是真实意思的表示，且该协议不违反法律的规定，贝斯特公司认为该份抵偿协议合法有效。
本院查明
经审理查明，2015年7月15日，天宁法院对江苏银行股份有限公司常州分行（以下简称江苏银行）与贝斯特公司、常州市武进贝斯特电子线缆有限公司、江苏尼科尼亚电动车制造有限公司、施建良、王雪琴金融借款合同纠纷一案作出（2015）天商初字第758号民事判决：1、江苏贝斯特电器有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向江苏银行归还借款本金27000000元，暂计至2015年5月14日的利息110880元，以及自2015年5月15日起至实际还清全部借款本息之日止按合同约定利率计算的利息及律师费710000元；2、如果贝斯特公司不能按期足额履行上述债务，江苏银行有权以贝斯特公司抵押的坐落于常州市武进区礼嘉镇秦巷村的房屋（权证号：常房权证武字第0××1号）、土地使用权（权证号：武国用（2007）第1××4号）折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿；3、常州市武进贝斯特电子线缆有限公司、江苏尼科尼亚电动车制造有限公司、施建良、王雪琴对上述债务承担连带保证责任，上述单位及个人承担连带保证责任后有权向江苏贝斯特电器有限公司追偿。
根据江苏银行的申请，天宁法院于2015年8月25日立案强制执行，案号为（2015）天执字第1740号。
2019年12月30日，天宁法院作出（2015）天执字第1740号执行裁定：冻结、划拨被执行人江苏贝斯特电器有限公司、常州市武进贝斯特电子线缆有限公司、江苏尼科尼亚电动车制造有限公司、施建良、王雪琴的银行存款等财产28011649.50元或查封、扣押其相应价值的其他财产。根据该执行裁定，天宁法院于当日查封了贝斯特公司在常州市武进区礼嘉镇秦巷村时家村后时组租赁的57.75亩无证土地及地上无证房屋和附属设施。后江苏银行将本案债权转让给了创盈企业，天宁法院于2020年1月3日作出（2015）天执字第1740号之二执行裁定：变更创盈企业为本案申请执行人。经创盈企业申请，天宁法院于2020年5月18日立案恢复执行，案号为（2020）苏0402执恢283号，并拟对贝斯特公司在常州市武进区礼嘉镇秦巷村时家村后时组租赁的57.75亩无证土地及地上无证房屋和附属设施进行评估拍卖。案外人钱益华于2020年9月10日向天宁法院提起执行异议，请求停止对涉案房屋和土地（电动车间11645平方米、办公楼7758平方米及对应的土地28000平方米）的评估、拍卖措施。天宁法院于2020年9月22日作出（2020）苏0402执异84号执行裁定书，驳回了钱益华的异议请求。原告钱益华遂向天宁法院提起诉讼，请求：1、立即停止对位于常州市武进区礼嘉镇秦巷村时家村后时组57.75亩无证土地内电动车间、办公楼的强制执行，并解除查封。2、本案产生的诉讼费用由被告承担。
一审法院查明：2005年4月5日，贝斯特公司（征地单位、甲方）与常州市武进区礼嘉镇秦巷村民委员会后时村民小组签订（被征地单位、乙方）《征（使）用土地协议书》（复印件）一份。协议约定：征（使）用土地地块四至：东伟民塑料制品厂，西煜锋塑料公司，南园区路，北贝斯特公司。经济补偿包括土地补偿费、安置补助费等合计2036900元。土地本金乙方于2005年（）月（）日（月、日前未写具体数字）一次性支付甲方。甲方在该土地上建设时，施工过程中产生的一切事宜均由甲方自行解决，乙方不得以任何形式予以干涉。所属村委常州市武进区礼嘉镇秦巷村民委员会在协议上盖章。2006年12月18日，常州市武进区礼嘉镇秦巷村民委员会后时村民小组出具结算凭证一份，载明收到贝斯特公司征用土地本金57.25亩2036900元。
2015年5月1日，贝斯特公司（甲方）与钱益华签订《协议》一份。该协议约定：1、甲方在2011年至2014年向乙方借款人民币2780万元，该借款甲方已实际收到。2、甲方所借乙方的上述款项甲方至今未向乙方归还。甲乙双方确认，甲方所借乙方的上述款项利息按15%计算，同时双方确认至本协议签订时甲方共结欠乙方借款本金2780万元。3、鉴于甲方现资金困难，暂无法向乙方及时归还借款本息，为此甲乙双方商定甲方以自有的土地及厂房抵偿给乙方，作为向乙方归还的借款本息。4、甲方抵偿给乙方的土地及厂房为无证土地、无证房（乙方对甲方抵偿的土地及房屋为无证是明知并在之后不持任何异议）。甲乙双方一致确认，甲方抵偿给乙方的土地及房屋位于常州市武进区礼嘉镇于家路贝斯特公司内，具体为电动车间11645平方米，办公楼7758平方米，土地面积28000平方米。5、甲乙双方确认，甲方将上述土地及厂房抵偿给乙方后，甲方所借乙方上述借款本息全部结清，甲方不再结欠乙方该款项，乙方之后不得以任何理由就上述借款事项向甲方主张该权利。6、甲方将上述土地及厂房抵偿给乙方后，由于乙方暂不需使用该土地及房屋，为此该土地及房屋仍由甲方经营并使用，费用双方另行协商签订合同确定。为证明借款关系，钱益华提供向王雪琴汇款的银行转账记录：2012年10月26日600元，2013年5月13日200万元（开承兑）、2013年8月21日200万元、2014年1月7日500万元、2014年5月20日200万元，2014年12月23日250万元等（并非全部）。王雪琴向钱益华出具了借款金额合计为2400万元的借条（共7张），贝斯特公司在部分借条上作为担保人盖章。创盈公司认为，钱益华提交的转账不是与贝斯特公司发生的往来，其提交的借条与转账记录无论从数额还是从时间上都完全不能对应，有部分借条也无贝斯特公司的盖章。案涉《协议》载明的借款主体系贝斯特公司，而借条中的主体是王雪琴。贝斯特公司陈述，法定代表人王雪琴收到借款后将款项打给贝斯特公司，并提供了2011年-2014年期间合计2748.5万元的现金解款单。
2015年5月23日，钱益华（甲方、出租人）与江苏茂业电子科技有限公司（乙方、承租人、以下简称茂业公司）签订《厂房租赁合同》一份。该合同约定：甲方同意将部分厂房租赁给乙方作为生产经营用房。乙方租用甲方厂房11645平方米，租期从2015年5月25日起至2020年5月25日止。厂房租赁费每平方米50元/年，一年合计582250元。……同日，钱益华（甲方、出租人）与江苏贝斯特国际贸易有限公司（乙方、承租人，以下简称贸易公司）签订《厂房租赁合同》一份。该合同约定：甲方同意将部分厂房租赁给乙方作为生产经营用房。乙方租用甲方厂房7758平方米，租期从2015年5月25日起至2020年5月25日止。厂房租赁费每平方米40元/年，一年合计310320元。该合同到期后，双方又签订了续租合同，租赁期限为2020年5月25日起至2025年5月25日止。2020年5月23日，钱益华（甲方、出租人）与常州市鼎盛电子科技有限公司（乙方、承租人，以下简称鼎盛公司）签订《厂房租赁合同》一份。甲方同意将部分厂房租赁给乙方作为生产经营用房。乙方租用甲方厂房11645平方米，租期从2020年5月25日起至2025年5月25日止。
一审法院另查明，贝斯特公司未取得案涉土地使用权证，案涉电动车间、办公楼的建造未取得建设工程规划许可证，亦未取得相应的权属登记证书。
一审法院认为
一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。据此，本案审理的焦点在于钱益华对案涉执行标的物是否享有足以排除人民法院执行的民事权益。本案中，钱益华陈述对案涉执行标的物享有的民事权益为所有权，基于以物抵债协议（抵债相当于买卖），钱益华已经支付了对价，房屋的所有权应归属于原告。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，钱益华能否对案涉执行标的享有民事权益，需要符合该《执行异议复议规定》的规定。首先，案涉以物抵债的“物”为相关土地、厂房，属于不动产范畴。该不动产尚未登记在被执行人贝斯特公司的名下。根据法律规定，已登记的不动产的权属，按照不动产登记簿判断。未登记的建筑物、构筑物及其附属设施的权属，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。但贝斯特公司、钱益华均未能提供案涉建筑物的土地使用权、建设工程规划许可、施工许可等相关证据。案涉建筑物（电动车间、办公楼）建造是否合规合法、该建筑物能否取得所有权证、所有权属于谁均没有证据予以证明。其次，《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二百三十二条规定，处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力（原中华人民共和国物权法也有上述规定）。以房抵债是当事人处分房屋的行为，处分的前提条件是抵债之人依法对房屋享有所有权。而案涉土地和电动车间、办公楼均未办理权证登记，用于抵债之物的权利本身存在法律上的严重缺陷。在权利本身存在缺陷的情况下，交易之人当然不能以签订协议的方式来改变或完善该物的权利属性。因现有证据不能证明贝斯特公司本身对抵债之物享有法律上的所有权，故钱益华即使签订了以物抵债协议，也不能凭该协议取得（或将取得）该电动车间、办公楼的所有权。钱益华不能对该厂房享有法律意义上的所有权（或物权期待权），自然就不能享有阻却执行的民事权益。3、案涉协议签订之时，钱益华对案涉土地和电动车间、办公楼尚未取得相应的权利证书是明知的，故其亦对案涉电动车间、办公楼不能办理相应的过户登记手续存在主观过错。4、案涉《协议》约定“土地及厂房抵偿给钱益华后仍由贝斯特公司经营并使用”，而《厂房租赁合同》约定钱益华将电动车间、办公楼租赁给茂业公司、贸易公司等使用。上述合同约定的租赁主体自相矛盾。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。综上，钱益华对案涉执行标的物不享有足以排除人民法院执行的民事权益。据此，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民法典》第二百一十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款的规定，判决如下：驳回钱益华的诉讼请求。案件受理费119078元，由钱益华负担。
二审另查明，钱益华提供的其向王雪琴付款凭证所记载的付款情况如下：1、2012年10月11日，向王雪琴转账745000元；2、2012年10月11日，钱益华“存款金融交易明细查询”记载，向王雪华转账3427761.15元；3、2012年10月26日向王雪琴汇款6000000元，该“银行卡取款业务回单”上有手写：“货款”字样；4、2013年5月13日，“银行卡取款业务回单”2000000元，该凭证上注明：开承兑；5、2013年8月21日，“银行卡取款业务回单”2000000元；6、2014年12月23日，“个人查询-个人明细”，记载账号为“×××60”向王雪琴付款2500000元。7、2014年1月7日，卡号为“×××60”向王雪琴转账5000000元；8、2014年5月20日，钱益华向王雪琴付款2000000元。合计236727761.15元。
钱益华提供的王雪琴收到上述借款出具的借条的时间和金额分别为：1、2012年6月16日，借款人为王雪琴（贝斯特公司也盖了印章），借款金额4000000元；2、2016年10月26日，王雪琴借款10000000元（贝斯特公司为担保人）；3、2013年5月13日，王雪琴借款2000000元；4、2013年8月21日，王雪琴借款2000000元（贝斯特公司为担保人）；5、2013年12月16日，王雪琴借款1000000元；6、2014年6月16日，王雪琴借款4000000元（贝斯特公司为担保人）；7、2015年1月7日，王雪琴借款1000000元（贝斯特公司为担保人）。以上合计24000000元。
贝斯特公司提供的2011年-2014年期间合计2748.5万元的现金解款单共计15笔，该些现金解款单上记载的解款人为：“财务”、“王”及“王雪琴”。记载的款项来源为：“货款”、“自筹”、“还款”、“货”以及“借款”。其中2012年10月26日有二份单据，分别为6000000元和1200000元，该两份单据款项来源栏内均注明：货款。有二份单据记载款项来源为：借款，计金额7000000元。
根据钱益华提供的其与茂业公司签订的房屋租赁合同，自2015年5月25日到2020年5月25日止，约定租金为2911250元；其与贸易公司约定的五年租金为1550160元。钱益华提供的用以证明茂业公司支付租金的凭证为2017年7月30日和同年8月30日的两份现金支票存根，该存根上有手写的金额，分别为100000元。
钱益华提供的其与茂业公司以及与贸易公司和与鼎盛公司签订的三份租赁合同上，承租人仅有单位印章，均无经手人签名和签署日期。
请求情况
钱益华在向天宁法院提出本案执行异议时称：虽然案涉房屋仍由被执行人使用，但被执行人每年向异议人支付698700元租金，故涉案房屋和土地的所有权应归属于异议人。
答辩情况
钱益华在向天宁法院提出本案执行异议时称：虽然案涉房屋仍由被执行人使用，但被执行人每年向异议人支付698700元租金，故涉案房屋和土地的所有权应归属于异议人。
本院认为
本院认为，本案争议焦点是上诉人对本案执行标的物是否享有排除执行的民事权益。上诉人主张其对案涉执行标的物通过“以物抵债”方式取得了所有权，故其对执行标的物享有足以排除执行的权益。对此，本院认为，审查案外人是否通过“以物抵债”方式取得排除执行抵债物的民事权益，首先应根据抵债物的不同类型（动产、不动产等等），审查其是否已经发生所有权转移，作为不动产，如果产权已转移登记至案外人名下，则即使“以物抵债”的事实是否真实等存在争议，申请执行人也只能通过提起撤销权诉讼等途径行使救济权。其次是抵债物产权尚未转移至案外人的情况下，则应审查案外人和被执行人以物抵债的真实性，以及案外人通过以物抵债能否对该抵债物取得优先于其他债权的权利，从而取得排除执行的权利。
本案中，首先，案涉房屋属于无土地使用权证和房屋产权证的“无证房”，虽然根据贝斯特公司与案涉土地所有权人签订的征（用）土地协议书，支付征用土地的相关费用等证据，可以认定案涉房屋由贝斯特公司建造，但该房屋不能认定贝斯特公司已取得不动产所有权，而上诉人更未能取得该房屋的所有权。其次，上诉人提供了其与贝斯特公司于2015年5月1日签订的抵债协议，约定以上述房屋和土地使用权抵偿贝斯特公司欠其借款人民币2780万元，但上诉人提供的借条载明的借款人均是王雪琴，虽大部分借条上注明贝斯特公司是借款担保人，但也有少部分借条上未有贝斯特公司作为担保人。同时，上诉人提供的支付借款的凭证所反映的款项支付时间和金额与借条大部分不能吻合，有些凭证上注明的款项用途是“货款”、“开承兑”，故不能完全证明王雪琴向上诉人借款2780万元以及贝斯特公司应承担2780万元的还款担保责任。在此情况下，即使贝斯特公司自认该借款和借款担保责任，也不能对抗外部债权人，否则就损害外部债权人的利益。另外，从上诉人提供的贝斯特公司的现金解款单反映，一方面，从解款时间和金额上不能完全反映王雪琴收取上诉人的款项后即将款项解入贝斯特公司，另一方面，该现金解款单反映的款项来源中有部分明确为“货款”、“货”、“还款”等，因此，该解款事实不能印证上诉人的主张，反而说明王雪琴收取上诉人的部分款项不是借款。因此，上诉人主张王雪琴向其借款2780万元，并由贝斯特公司担保，或认为贝斯特公司向其借款的证据并不充分。再次，上诉人提供的抵债协议约定，抵债房屋仍然由被执行人贝斯特公司使用，费用双方另行协商签订合同，同时上诉人就本案执行行为向天宁法院提出执行异议时也称，案涉房屋仍由贝斯特公司使用，贝斯特公司每年向上诉人支付698700万元租金，但在该异议审查中上诉人未提供贝斯特公司向其支付租金的事实，在此情况下，本案诉讼中上诉人又主张自2015年5月25日起，将上述房屋分别出租给茂业公司、贸易公司和鼎盛公司，但同样上诉人未能提供上述承租人自签订合同以来支付租金的事实。另外，上述租赁合同的承租方均仅有单位的印章，没有签订合同的经手人签字。故上诉人对案涉房屋以物抵债后的交付或占有使用方式的陈述不仅自相矛盾，而且主张的两种情况均不能得到认定。第四，相关司法解释规定在执行程序中，就登记在被执行人名下的房产进行执行时，对无过错买房人予以保护，是基于对消费者购房人进行特别保护，其本理念是，购房人请求交付房屋的债权为物权期待权，其优先于金钱债权。而以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债作为履行原来的金钱之债的方法，其享有的债权，本质上仍然是金钱之债，该债权不应优先于另一个金钱之债。因此，即使上诉人与贝斯特公司债权债务关系真实存在，以及以房抵债协议也是真实存在，那也因该以房抵债的目的是消灭之前的金钱之债，在抵债房屋并未发生所有权转移的情况下，上诉人享有的仍然是一般债权，该债权并不优先于执行债权。故在天宁法院对执行标的物采取执行措施时，上诉人并不享有要求排除执行的权利。
综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费119078元，由上诉人钱益华承担。
本判决为终审判决。
