当事人信息
原告（反诉被告）：张浩，男，****年**月**日出生，汉族，和顺县人，现住本村××号。 委托诉讼代理人：孔艳红，山西均儒律师事务所 律师。 被告（反诉原告）：焦姣，女，****年**月**日出生，汉族，和顺县人，会计，现住和顺县。 委托诉讼代理人：周旭芳，系焦姣母亲。 委托诉讼代理人：刘卯年，和顺县李阳镇法律服务所法律工作者。
审理经过
原告（反诉被告）张浩诉被告（反诉原告）焦姣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张浩及其委托诉讼代理人孔艳红，被告（反诉原告）焦姣委托诉讼代理人刘卯年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告（反诉被告）张浩向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告2020年9月20日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告立即返还购房款115000元，并双倍返还房屋定金40000元；3、判令被告向原告支付以135000元为本金，按照年利率3.85%自2020年12月3日至实际付清之日止的利息，暂计算至2021年1月27日（54天）为779.63元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告焦姣名下有位于和顺县××小区××号楼××单元××室房屋一套欲出售，原告有意向购买此房屋，双方协商一致后，原告于2020年8月20日向被告支付购房定金20000元。2020年9月20日双方签订《房屋买卖合同》，后原告于2020年9月28日向被告支付首付款75000元，2020年12月2日支付首付款40000元，在合同履行过程中，原告积极办理银行贷款等事宜，后在办理过户时双方发生争议，原告一直积极与被告协商处理。但2021年1月份，原告得知，被告在未告知原告，也未与原告解除合同的情况下，擅自将该房屋出租给他人，租期长达一年。原告认为，被告的行为违反合同约定，构成违约，并直接导致合同目的无法实现，故原告起诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求，来保护原告的合法权益。
被告辩称
被告（反诉原告）焦姣辩称，一、原告诉求第一解除《房屋买卖合同》的因与果。本案原告（买房人张浩）诉求第一条解除《房屋买卖同》是2020年12月28日他得知过户费高时就向答辩人和其母说“房屋他不买了”的请求，从那时到现在他的真实本意。我（本案被告），不仅现在同意他不买的请求，而是我2020年12月28日与原告张浩共同相跟到不动产部门（住建局）办理房屋权属转移过户手续时，承办人告知买房人张浩需交过户费2万多至3万元。依据《房屋买卖合同》第八条规定，原告嫌过户费多。便向我当时当面提出：“因过户费多交不起为由房我不买了”的请求。我便代女儿：焦姣（卖房人）依据《房屋买卖合同》第四条第二款规定，当场表示同意，并回答张浩说：“不买可以，你将我给你的契税发票还给我。我把你交的买房款项壹拾叁万伍仟元（13.5万元）你适当的给我留点违约金（因过错违约方是原告张浩），剩余钱返还给你。”二、原告第二诉求返还他买房款115000元，至今未返还的因果：1、买卖不成仁义在，同意返还。既然同意，为何买房款还在我手中。理由是我与张浩商定，他来还给我买房契税发票，我还他买房款11500元。但原告张浩迟迟未来给我契税发票，我也未见到张浩本人，故买房款115000元，张浩也未从我手中拿走。2、定金问题是否我应双倍返还于张浩，还是因张浩的过错和违约，张浩应给被告出违约金。三、原告购房款已交135000元的利息是否应由焦姣（被告）支付张浩（原告）。诉状第三诉求135000元购房款54天的利息是否应由焦姣（被告）承担?因原告诉求无事实，无理由、无证据、无法律条款支持要求焦姣（被告）承担利息。理由是：从2020年12月3日起至2021年1月27日止计54天，利息款779.63元无关，因为张浩（原告）不买房，形成过错，违约均是张浩（原告）。四、原告诉状中事实理由，纯属颠倒是非，颠倒时间。理由是：我的房让他人暂住是我与张浩（原告）2020年12月28日去办理房屋所有权属转让登记（过户）原告张浩嫌过户费高，当日提出不买房之后，我才让关系户暂时居住进的，并不是张浩与我在未解除合同的情况下，我擅自将房屋租给他人居住的。房的所有权是我的，张浩提出不买，我就有权支配。综上所述，同意解除合同。违反合同约定构成违约责任是本案原告张浩，导致合同目的无法实现的也是原告，现也是本案原告张浩。提出让我给他支付利息，违约金是颠倒是非，颠倒时间，讹人。恳请和顺人民法院查明事实，凭证据，依法驳回原告诉求。 被告（反诉原告）焦姣向本院提出反诉请求：1、以事实，凭证据，依法判令被反诉人给付反诉人违约金40000元；2、被反诉人承担本案诉讼费。事实和理由：2020年8月20日，反诉人与被反诉人，签订了《房屋买卖合同》。2020年12月28日，反诉人协同被反诉人在办理房屋权属转移登记（过户）手续时，被返诉人嫌过户费用高而擅自反悔，《房屋买卖合同》，故直接导致合同目的无法实现本案过错方、违约方均是被反诉人。故就本案依理、依法凭证据提起反诉，恳请人民法院依法保护反诉人的合法权益，判令被反诉人支付反诉人违约金40000元。 原告（反诉被告）张浩辩称：我们认为应该在举证期间提出，当庭提出不符合法律规定，请求法院不予受理。被告说的不是事实，应该驳回诉求，说我们嫌弃过户费高不是事实，因过户费产生争议是事实，但是和他履行过程中有争议是正常现象，双方积极协商，均未提出解除合同，在双方房屋买卖合同未解除之前，被告将房屋出租，违反合同第二条三款规定，我们购买房子目的无法实现，双方合同解除的时间自被告反诉原告收到起诉状副本时候解除。
争议焦点
本案的争议焦点为：1、被告（反诉原告）焦姣是否应该返还原告（反诉被告）张浩购房款115000元及双倍返还定金40000元？2、被告（反诉原告）焦姣是否应向原告（反诉被告）张浩支付利息779.63元？3、本案原告（反诉被告）张浩是否应该给付本案被告（反诉原告）焦姣违约金40000元？ 围绕本案的争议焦点原告（反诉被告）张浩提供如下证据：1、房屋买卖合同，证明原被告于2020年9月20日签订该合同，由原告向被告购买本案涉案房屋，第二条三项约定，被告没有将该房租赁给他人。2、支付凭证三张，证明原告累计向被告支付共计135000元，2万元为定金。3、视频，录制于本案涉案房屋内，时间是2021年1月，证明被告在双方未解除合同的情况下，擅自出租，租期一年，导致目的实现，应该向我们双倍支付定金。 被告（反诉原告）焦姣对原告（反诉被告）张浩以上证据的质证意见为：1、对房屋买卖合同有异议，不是双方签订的原件，复印件和原件不一样。去除了哪些，增加了哪些，不清楚，不是真实的合同。2、三份付款只要够135000元，我认可。3、对视频有异议，利用诱导方式去询问租房，给谁也会回答，这个房子已经租出去了，原告认可是2021年1月诱导的，请求法官注意看视频中的细节。
本院查明
本院对原告（反诉被告）张浩提供的以上证据认定如下：对原告提供的证据1，虽被告（反诉原告）焦姣提出异议，但在原告（反诉被告）张浩向本院提出笔迹鉴定申请后又承认该合同系其本人签字，对该证据本院予以采信。对原告提供的证据2，因被告（反诉原告）焦姣对其真实性未提出异议，本院予以采信。对原告提供的证据3，被告（反诉原告）焦姣承认涉案房屋已租出的事实，本院予以采信。 围绕本案的争议焦点被告（反诉原告）焦姣提供证据如下：1、房屋买卖合同原件。2、买卖合同解除协议，2020年12月28日双方在交易所办理过户的时候，张浩嫌过户费多，当面提出不买房，我方为了把事情弄完，自己写了一份解除合同，让中间人送合同，张浩接到后，看到违约金承担2万元，不签字拒收，中间人叫蔡宪岗。3、书证，证明蔡宪岗和我方送解除协议的过程，对方拒收拒签。4、2020年12月28日双方过户时签订的最终的合同，证明这天买卖双方去住建局过户的时候需要重新签订合同，这是原告拿出来让被告签字的。真正的合同就是我们举证的合同，随后原告的合同和我们的合同字数行数不相符。2020年8月20日的这个合同是邮政贷款的时候写的，这个白签订了，第二次2020年9月20日是农行贷款的时候写的，最后才是真正的合同。5、调解委员会视频u盘一份，证明买房者在不买的时候是他先提出的，卖方要求买方出违约金最后本案原告不出，导致调解未成。6、调解委员会书证，马存旺的书证，显示本案原告违约在先。7、登记目录的复印件，复印于调解委员会，当事人当时候去咨询的事项。 原告（反诉被告）张浩对被告以上证据的质证意见为：1、对对方提供的房屋买卖合同真实性、合法性不认可，签订的时间不对，与本案不是同一合同，无关联性。2、对解除协议的真实性不认可，甲方是周旭芳，没有乙方签字，没有乙方任何信息。我方从未见过此协议，此协议与本案无关。3、证人的证明，证人身份无法核实，且证人作证应该出庭并接受询问。证明内容与事实不符，不认可。4、对2020年12月28日双方过户时签订的合同的真实性认可，但是该合同是住建局提出的格式合同，办理过户必须签订，不是原告本人书写的，双方签订该合同，证明原告诚心购买该房屋，后来产生争议，原告积极和被告协商，没提出解除合同，该合同签订于2020年12月28日，被告在2021年1月初将涉案房屋出租给他人，这在没有与我们解除合同之前被告构成违约，应该向原告承担违约责任。5、证明不符合证据形式要件，没有经手人签字，无法核实真实性，证明内容与事实不符。原告到调解委员会是咨询如何草拟合同，合同内容就是满2年后购买，没有申请调解。不能作为证据使用。6、不认可录音，身份无法核实，无本人在场，未经过核实，无法反映真实情况。7、登记事项真实性认可，但是取得方式不合法，这是内部对咨询人进行的登记，属于隐私，非国家机关允许不得提供，原告咨询的是未付清房款先入住的情况，要求住进去后再付清剩余款项，标明我们一直主张购买该房屋，与我们等待2年后办理手续相符。 本院对被告（反诉原告）焦姣提供的以上证据认定如下：对其提供的证据1，该合同上有张浩、焦姣二人的签名及手印，原告（反诉被告）张浩对该合同真实性提出异议，但未提出相反证据予以推翻，本院对该合同的真实性予以采信；对被告（反诉原告）焦姣提供的证据2，该解除协议上仅有周旭芳、蔡宪岗的签字确认，乙方一栏空白，无法确认是否与本案当事人及本案事实相关、甲乙双方是否达成合意，对该解除协议本院不予采信；对被告（反诉原告）焦姣提供的证据3，证人应当出庭作证，本院对该证言不予采信。对被告（反诉原告）焦姣提供的证据4，该合同由原、被告双方签字按手印确认，原告（反诉被告）张浩对该合同真实性无异议，本院予以采信。对被告（反诉原告）焦姣提供的证据5，该视听资料不能单独作为认定案件事实的依据，本院不予采信。对被告（反诉原告）焦姣提供的证据6，该调解委员会书证没有负责人或经办人的签字，不符合证据的形式要件，本院不予采信。对被告（反诉原告）焦姣提供的证据7，该证据为复印件未提供原件，本院不予采信。 根据本案当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年8月20日，张浩与焦姣签订《房屋买卖合同》（8月20日），约定焦姣将位于和顺县××号楼××单元××室的房屋出售给张浩，该房屋已取得房屋所有权证书，双方约定合同总价为人民币370000元，付款方式为在合同签订后，张浩向焦姣支付定金人民币40000元（冲抵首付款），待银行贷款成功下批后，买方向卖方支付成交总价的20%即人民币74000元，剩余款项待银行贷款发放后交清。2020年9月20日，张浩与焦姣就购买上述房屋重新签订《房屋买卖合同》（9月20日），约定该房屋的租赁情况为卖方未将该房屋出租。房屋成交价格为人民币375000元，付款方式为在合同签订后，买方向卖方支付定金人民币115000元，剩余款项待银行贷款发放后交清。卖方应当在房屋过户买方名下后30日内将该房屋交付给买方。合同签订后张浩分别于2020年8月20日、2020年9月28日、2020年12月2日分三次向焦姣转账25000元、75000元、40000元共计140000元，其中20000元为购房定金，115000元为购房款。2020年12月28日，张浩与焦姣为办理房屋过户登记签订《和顺县存量房屋买卖合同》，后张浩与焦姣未成功办理过户登记手续。2021年1月，焦姣将和顺县××号楼××单元××室的房屋出租给他人。 另张浩在诉讼过程中向本院提出对2020年9月20日签订的《房屋买卖合同》中的“焦姣”签字笔迹申请鉴定，后因焦姣承认而未进行鉴定。
本院认为
本院认为，张浩与焦姣于2020年9月20日重新签订了《房屋买卖合同》，对房屋成交总价、付款方式作出了新的约定，而双方于2020年12月28日签订的《和顺县存量房屋买卖合同》的在房屋成交总价、付款方式方面的约定内容与该《房屋买卖合同》一致，且在其他方面未作约定，故2020年9月20日签订的《房屋买卖合同》所约定的内容合法有效。张浩要求解除该《房屋买卖合同》，焦姣当庭表示同意，故对张浩要求解除双方于2020年9月20日签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求本院予以支持；张浩主张焦姣将房屋出租给他人构成违约，要求双倍返还定金40000元，但根据2020年9月20日签订的《房屋买卖合同》第六条“卖方应当在房屋过户买方名下后30日内将该房屋交付给买方”的约定，涉案房屋交付的前提条件是买方办理过户登记，根据本案合同的履行情况，买卖双方尚未达到约定的交付和验收条件，焦姣出租房屋的行为并非是张浩不能办理产权登记的原因，也并未致使双方不能实现合同目的，张浩的主张不符合《中华人民共和国民法典》第五百八十七条“…收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”的规定，故对张浩以违约为由要求焦姣双倍返还定金的诉讼请求本院不予支持；本案虽存在焦姣在合同履行过程中将涉案房屋出租的事实，但尚未影响双方合同目的的实现，对张浩要求焦姣以135000元为本金、按照年利率3.85%支付自2020年12月3日至实际付清之日止的利息（暂计算至2021年1月27日）779.63元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持；合同解除后，焦姣应当返还张浩已支付的115000元房款与20000元定金。对焦姣的反诉请求，焦姣虽在审理过程中提供了和顺县人民调解委员会证明等证据，但不能证明张浩嫌过户费用高而擅自反悔的事实，且主张40000元的违约金并未在双方签订的合同违约条款中进行约定，该反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，本案经本院主持调解无果，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定，判决如下：
本案裁判结果
一、被告（反诉原告）焦姣在本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）张浩购房款115000元及定金20000元。 二、驳回原告（反诉被告）张浩的其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）焦姣的反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案法律文书生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，不得有非生活和工作必需的消费行为，不得有转移、隐匿、毁损财产等妨害或逃避执行的行为。当事人如有以上行为，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 本案本诉案件受理费3416元，由原告（反诉被告）张浩负担456元，被告（反诉原告）焦姣负担2960元；反诉案件受理费800元，由被告（反诉原告）焦姣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。
审判人员
审 判 长 梁青聚 审 判 员 王素兰 人民陪审员 李乃林
裁判日期
二〇二一年七月二十六日
审判辅助人员
书 记 员 高 莉
