当事人信息
山东省泰安市岱岳区人民法院
原告：泰安市泰山可利尔物业服务有限公司，住泰安市东岳大街261号。
法定代表人：王锡兴，董事长。
委托诉讼代理人：孟谏，该公司员工，代理权限见授权委托书。
被告：李秀美，女，汉族，****年**月**日出生，住山东省泰安市岱岳区。
委托诉讼代理人：李平，系李秀美之夫。
审理经过
原告泰安市泰山可利尔物业服务有限公司（以下简称可利尔物业公司）与被告李秀美物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孟谏及被告委托诉讼代理人李平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告可利尔物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付拖欠的物业费4973.5元、违约金1492.1元，共计6465.6元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年9月26日，原告与被告签订了物业服务协议，协议约定由原告向被告位于泰山新兴园11号楼1单元204室房产提供物业服务，被告自2019年1月1日起，未按物业服务协议缴纳物业服务费；原告多次催促被告履行协议，但被告拒不缴纳。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所诉。
被告辩称
被告李秀美答辩称：涉案房屋在2018年8月份被泰山区法院查封，在2020年6、7月份被拍卖，之后过户给买受人张军，泰山区法院也发送了腾退公告，要求在2020年9月10日前迁出。我方认为在房屋过户之后的物业费用不应当由我承担。
本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月26日，被告李秀美作为乙方与原告可利尔物业公司作为甲方签订《物业服务协议》，协议约定根据业主与山东新兴园地产开发有限公司签订的购房合同，结合山东新兴园地产开发有限公司与可利尔物业公司签订的前期物业服务合同，进一步明确在泰山?新兴园小区物业管理服务中双方的权利义务。乙方拥有泰山?新兴园11号楼1单元204室房屋，建筑面积98.68平方米。甲方在物业管理区域内，提供共用部位的维修、养护和管理等物业服务。物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.4-1.5元收取。乙方同意自物业服务协议签订之日起向甲方缴纳物业服务费及其他相关费用，并在服务协议签订时向甲方缴纳一年的物业服务费及其他相关费用。乙方应自觉履行交费义务，在每年10月26日前缴纳下一年度的物业服务费及其他相关费用，如未能按时足额缴纳的，物业服务中心有权打电话或采用其他方式催缴或到业户家中收取物业服务费及其他相关费用，且乙方需按所欠金额每日5%的标准向甲方支付滞纳金。双方在合同落款处签字盖章确认。后原告提供了物业服务，被告李秀美支付物业费至2018年12月31日，自2019年1月1日起一直未支付物业费。
2020年8月26日，泰安市泰山区人民法院向被告发出腾退公告，载明：根据（2020）鲁0902执恢157号之二执行裁定书，李秀美应将泰安市长城路69号泰山新兴园11号楼1单元204号房地产交付买受人张军。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条之规定，今依法责令被执行人李秀美及上述房屋的占用人于2020年9月10日前迁出上述房屋并将房屋钥匙交来法院。到期不履行，将依法强制执行。
2021年5月21日，原告在案涉房屋门前张贴物业费催缴通知书，告知被告欠缴物业费4973.5元及相应的法律后果。被告仍未缴纳，为此成讼。
以上事实由原被告陈述、《物业服务协议》、欠费明细、物业费催缴通知书、催缴照片、腾退公告照片等证据在案证实。
本院认为
本院认为，原被告之间签订的《物业服务协议》系双方真实意思表示，内容及形式不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应遵守。原告依约履行了提供物业服务的合同义务，被告应按约支付物业费。根据合同约定，被告应在每个支付年度之初向原告支付一年度的物业服务费及其他相关费用。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。故物业费的支付主体应为房屋所有人或实际使用人，而根据被告提交的腾退公告，案涉房屋已经合法程序进行拍卖，法院责令被告于2020年9月10日之前迁出，被告亦未提供证据证实其实际迁出时间，故本院认为，应以2020年9月9日作为其接受物业服务的截止日期为宜。原告主张被告支付自2019年1月1日起至2020年9月9日的物业费符合双方合同约定及法律规定，根据双方约定，该期间物业费应为2841元（1.4元/平方米617天÷30天98.68平方米），被告应当支付。被告未及时支付物业费构成了违约，应承担相应的违约责任。因原告主张的计算标准过高，依法应予以调整，自2019年1月1日起至2019年8月19日止，应按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日至本判决生效之日止，应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、被告李秀美于本判决生效之日起七日内支付原告泰安市泰山可利尔物业服务有限公司物业费2841元并支付违约金（以2841元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日至本判决生效之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；
二、驳回原告泰安市泰山可利尔物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元，由原告泰安市泰山可利尔物业服务有限公司承担14元，被告李秀美承担11元。
本判决为终审判决。
