当事人信息
申请执行人:朱文彬,男,****年**月**日出生,汉旗,住海南省海口市美兰区。
委托诉讼代理人:胡亚龙,海南昌字律师事务所 律师。
被执行人:卓仁周,男,****年**月**日出生,汉族,住海南省海口市龙华区。
审理经过
本院在执行申请执行人朱文彬与被执行人卓仁周民间借贷合同纠纷一案中，案外人李菊红于2021年3月1日对执行被执行人卓仁周名下的位于海口市琼山区博雅路622号桂雅新居A栋1301号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
请求情况
案外人李菊红称，案外人于2011年至2019年就职于卓仁周名下的海南星光绿色建筑涂料有限公司。2014年，案外人考虑买房自住，在跟卓仁周商讨提成款事宜时，卓仁周称其名下有一套小户型房产，反正他自己也不住就用工程提成款抵给案外人，案外人当时看了房就同意了。经双方协商后，卓仁周承诺将该房作价25万元（当时跟开发商买的价格）作为工程提成款抵给案外人。当时卓仁周称该房产由于被抵押给小额贷款公司无法办理过户，只是把土地证给了案外人，然后就让案外人先搬进去住，随后再办理过户手续。出于对老板的信任，案外人大概在2014年6月份开始装修置办家具，9月份正式搬进去居住至今。期间，虽然案外人也多次催促卓仁周办理过户手续，但由于卓仁周存在个人债务纠纷始终无法过户。2016年2月20日，因考虑小孩要面临上学问题，于是再次催促卓仁周办理过户手续，当时因对方原因还是无法办理过户。经协商后，双方立下一份《过户补充协议》，卓仁周承诺将位于澄迈老城的厂房卖掉还清所有债务之后，立即办理过户手续，但至今未能办理。现案外人已在该房居住多年，故请求法院解除对卓仁周名下位于海口市琼山区博雅路622号桂雅新居A栋1301号房产的查封并停止拍卖。为此，案外人向本院提交了如下证据：1.《过户补充协议》；2.涉案房产的土地证；3.公司工资表；4.《劳动合同》。
答辩情况
申请执行人朱文彬在本院指定的期间内未提出书面答辩意见。
被执行人卓仁周称，其向朱文彬所借债务，其保证在2021年4月30日前还清，涉案房产确由海南星光绿色建筑涂料有限公司在2016年抵给李菊红，请求法院解除对该房产的查封。
本院查明
经审查查明，朱文彬与卓仁周民间借贷合同纠纷一案，海口市龙华区人民法院于2017年11月28日作出（2017）琼0106民初12019号判决书,判决：一、限卓仁周于本判决生效之日起十五日内向朱文彬偿还借款本金794414元及支付暂计至2017年8月21日的利息293465元（自2017年8月22日起至实际还清之日止的利息,以794414元为基数,按月利率2%计付）;二、驳回朱文彬的其他诉讼请求。该民事判决书已于****年**月**日出生法律效力，但卓仁周未履行上述法律文书确定的付款义务。经海南省高级人民法院指定执行，申请执行人朱文彬于2018年7月26日向本院申请强制执行，本院于当日立案受理。在案件执行过程中，本院于2018年7月30日作出（2018）琼72执283号执行裁定书及协助执行通知书，轮候查封了被执行人卓仁周名下位于海口市琼山区博雅路622号桂雅新居A栋1301号房产（不动产产权证号HKYL361304），并于2020年8月24日实际查封该房产。2021年2月2日，本院发出征询异议公告，要求对上述房产的权属有异议者，应自该公告之日起30日内以书面方式向本院提出。案外人李菊红遂提起本次执行异议。
另查明，2014年5月1日，海南星光绿色建筑涂料有限公司与李菊红签订劳动合同，聘请李菊红担任该公司业务经理，工资为3000元/月，合同期限为4年，自2014年5月1日起至2018年12月止。
还查明，海南星光绿色建筑涂料有限公司成立于2013年7月29日，法定代表人为方萍，注册资本2000万元，卓仁周为该公司股东，投资比例为5%。
本院认为
本院认为，本案系案外人对执行标的提起的排除执行异议案件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定，涉案房产的买受人只有同时满足上述规定中的四种情形且其权利能够排除执行的，其异议请求人民法院才予以支持。本案中，首先，案外人李菊红称其从被执行人卓仁周处购买了涉案房产，但当时只是口头约定，并未签订合法有效的书面买卖合同。其次，李菊红向本院提交的《过户补充协议》记载的涉案房产的出售时间为2014年3月19日，并以李菊红在海南星光绿色建筑涂料有限公司工作所得的25万元工程提成款抵作购房款，但李菊红在海南星光绿色建筑涂料有限公司的工作时间是2014年5月1日之后，没有证据证明李菊红在2011年就已经在该公司工作，因此，不能证明李菊红于2014年3月19日已购买涉案房产及以25万元工程提成款抵作购房款的事实。另外，卓仁周仅是海南星光绿色建筑涂料有限公司的小股东，其以自己的房产抵偿公司员工的工程提成款也不符合常理。最后，李菊红证明其合法占有涉案房产的证据仅有12份交付水电费等费用的收款收据，该批收据没有收款单位和缴款人名称，无法证明该款是李菊红为涉案房产所交，更无法据此证明其在本院查封前已合法占有该房产。
综上，李菊红未签订合法有效的书面买卖合同，不能证明其已支付了涉案房产的购房款及在本院查封前已合法占有该房产，其异议请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
本案裁判结果
驳回案外人李菊红的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
