当事人信息
异议人威海双丰昕世房地产开发有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区。 法定代表人刘效锋，董事长。 申请人陈德义，男，****年**月**日出生，汉族，住威海市环翠区。 被申请人胡继然，男，****年**月**日出生，汉族，住威海市。
审理经过
本院在执行申请执行人陈德义与被执行人胡继然民间借贷纠纷一案中，查封了被执行人胡继然名下的位于威海市（以下简称206室）房屋。异议人威海双丰昕世房地产开发有限公司不服，向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
原告诉称
异议人威海双丰昕世房地产开发有限公司称，206室房屋原系胡继然所有，胡继然委托庞泽玉销售该房屋，并于2004年9月24日在威海市公证处办理了授权委托公证。2006年5月27日，威海双丰昕世房地产开发有限公司与胡继然签订房屋置换协议，约定威海双丰昕世房地产开发有限公司用威海火炬高技术产业开发区**一期**号楼304室（以下简称304室）房屋及附属车位与206室等价置换，金额为**元。后威海双丰昕世房地产开发有限公司根据胡继然委托代理人庞泽玉的安排，将304室过户到庞泽玉名下，并于2007年11月办理了产权证。庞泽玉于2006年6月14日将206室交付威海双丰昕世房地产开发有限公司占有使用至今，并将206室的房产证、土地证原件交付威海双丰昕世房地产开发有限公司保管。206室已转让给威海双丰昕世房地产开发有限公司，故请求解除对206室房屋的查封，中止执行。
本院查明
本院查明，2020年8月26日，本院作出（2020）鲁1002执保1416号民事裁定书，并据此于2020年8月27日查封了206室。2020年9月4日，本院作出（2020）鲁1002民初5175号民事调解书，确认胡继然于2021年7月4日前偿还陈德义借款本金**元及利息。后威海双丰昕世房地产开发有限公司向本院提出异议。 威海双丰昕世房地产开发有限公司为证实其异议请求，向本院提交如下证据：1、山东省威海市公证处于2004年9月24日出具的公证书复印件1份，其中委托书载明胡继然、杨颖共同委托庞泽玉代为出售206室房产，包括办理房屋产权转移的一切手续。庞泽玉在办理上述事项时所签署的一切文件，都予以承认。公证书载明胡继然、杨颖在公证员郭某面前，在同意书上签名、按手印。2、威海双丰昕世房地产开发有限公司与胡继然于2006年5月27日签订的房屋置换协议复印件1份，约定双方置换房屋。威海双丰昕世房地产开发有限公司拟置换304室房屋，304室及附属58号车位置换总价为**元。胡继然拟置换206室房屋，206室房屋及储藏室置换价格为**元。该合同落款处加盖威海双丰昕世房地产开发有限公司印章，并由胡继然、庞泽玉签字确认。3、房屋置换补充协议复印件1份，载明合同甲方：威海双丰昕世房地产开发有限公司，乙方：胡继然，乙方提出将甲方房屋先行确权至庞泽玉名下，胡继然承诺根据威海双丰昕世房地产开发有限公司要求，全力配合威海双丰昕世房地产开发有限公司将置换房屋在双方商定的时间内过户至威海双丰昕世房地产开发有限公司指定的人员或单位。乙方指定庞泽玉为代理人，全权代理乙方办理与甲方房产交易的相关手续。该补充协议加盖威海双丰昕世房地产开发有限公司印章，并由庞泽玉签字确认。4、庞泽玉于2007年11月14日出具的补充协议复印件1份，载明304室于2007年11月14日由威海双丰昕世房地产开发有限公司协助将产权办理至庞泽玉名下。此房款用2007年10月24日签订的房屋置换协议约定的方式偿还，立此补充协议时胡继然名下的206室的房产证、土地证及公证书原件交予威海双丰昕世房地产开发有限公司财务保全。5、庞泽玉于2007年12月7日出具的退款收据复印件1份，载明304室产权办理给庞泽玉名下，测绘确权面积与置换协议面积差额为**，胡继然委托代理人庞泽玉收到威海双丰昕世房地产开发有限公司测绘差价退款**元。6、房屋移交说明复印件1份，载明胡继然于2006年6月14日将206室移交给双丰昕世地产公司，移交房屋钥匙8把，2006年6月14日前水291吨，电11081度，由胡继然结清，移交后有关房屋的一切问题均与胡继然无关。产权转移，等双丰昕世地产公司将青青小城4号楼总产权证办理后双方再办理产权转移。庞泽玉在移交人处签字确认。7、业主收楼验收记录复印件1份，载明304室业主胡继然。 另，206室房屋自2004年9月23日登记至胡继然名下。
本院认为
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，206室房屋登记在胡继然名下，胡继然作为本案被执行人，本院查封该房屋并无不当。异议人威海双丰昕世房地产开发有限公司主张其以房屋置换的方式购买了206室房屋并已实际占有，即使该主张属实，但房屋置换协议及补充协议分别于2006年、2007年签订，威海双丰昕世房地产开发有限公司长达十几年之久未办理过户登记，系怠于行使权利，存在过错。故威海双丰昕世房地产开发有限公司所提异议，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：
本案裁判结果
驳回异议人威海双丰昕世房地产开发有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。
审判人员
审判长 张燕春 审判员 陈晓东 审判员 于 琳
裁判日期
二〇二一年八月十九日
审判辅助人员
书记员 宋 涛
