当事人信息
原告（反诉被告）：龚景葵，男，****年**月**日出生，汉族，住浙江省义乌市。
委托诉讼代理人：龚镇刚，男，系龚景葵儿子。
被告（反诉原告）：桐庐春城置业有限公司，住所地：浙江省桐庐县城南街道米兰商厦1幢2单元1104室。
诉讼代表人：桐庐春城置业有限公司管理人。
负责人：李斌。
委托诉讼代理人：刘恋、张之羽，浙江智仁律师事务所 律师。
审理经过 原告龚景葵与被告桐庐春城置业有限公司（以下简称春城置业公司）与破产有关的纠纷一案，本院于2021年5月13日立案受理。春城置业公司于2021年5月21日提起反诉。本院对本诉、反诉合并审理，依法由审判员王杰适用简易程序，于2021年6月4日公开开庭进行了审理。龚景葵及其委托诉讼代理人龚镇刚，春城置业公司的委托诉讼代理人刘恋、张之羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称 本诉原告龚景葵向本院提出诉讼请求（变更后）：1、请求依法判决春城置业公司与龚景葵签订的两份《浙江省商品房买卖合同》（合同编号分别为2013预0002006、2013预0002007）合法有效，春城置业公司应当继续履行合同，将房屋交付龚景葵，并协助龚景葵办理不动产权证书；2、请求依法判决春城大厦2601室、2620室为破产清算中的特定物，不属于春城置业公司的破产财产；3、本案诉讼费由春城置业公司承担。事实与理由：2012年12月22日，龚景葵与春城置业公司签订《春城大厦房屋认购协议》两份，认购春城大厦2601室，2620室房屋，同日分别支付定金4万元和3万元，合计7万元。2013年7月1日，春城置业公司对龚景葵认购的两处房屋在桐庐县房产管理局进行了网签备案，2013年7月25日，龚景葵与春城置业公司签订合同编号分别为2013预0002006、2013预0002007的《浙江省商品房买卖合同》各一份，约定春城置业公司将春城大厦2601室、2620室出售给龚景葵，春城置业公司应在2014年8月31日前交房，龚景葵同时付清全部购房款，春城置业公司开具发票号码分别为00288853、00288854的正式购房发票各一份。至2014年8月31日，春城置业公司未按期交房。在龚景葵催促并多次往返桐庐与春城置业公司沟通后，2015年11月25日龚景葵在桐庐县房地产管理处办理了案涉房屋的预告登记，预告登记编号分别为桐房预2015字第25321号、桐房预2015字第25322号。龚景葵要求春城置业公司交房，但春城置业公司一直未履行合同约定的交房义务。2018年5月2日，桐庐县人民法院裁定受理春城置业公司破产清算一案，并指定浙江智仁律师事务所、浙江至诚会计师事务所有限公司担任联合管理人。后龚景葵向春城置业公司管理人提出继续履行购房合同并交付房屋，但春城置业公司管理人于2021年4月28日发出《债权审查复核通知书》，确认前述购房合同已经解除，并认定龚景葵的债权为普通债权。但实际上龚景葵已依约履行了《商品房买卖合同》的全部付款义务，取得了正式购房发票，办理了网签备案和房屋预告登记，春城置业公司应当继续履行购房合同。管理人依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条，解除购房合同，并确认龚景葵的债权是普通债权并不合理，且继续履行购房合同也不是《中华人民共和国企业破产法》第十六条所称的个别清偿行为。因此，管理人无权解除龚景葵已履行完毕合同义务的《商品房买卖合同》。此外，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定：“下列财产不属于破产财产：．．．．．（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物．．．．．．”因此，案涉商品房买卖属特定物买卖，龚景葵支付全部购房款后，即使该商品房未交付，也不属于破产财产。综上，为维护龚景葵自身的合法权益，特起诉至法院。
被告辩称 本诉被告春城置业公司答辩称：具体答辩意见与其反诉中事实与理由部分陈述一致。
反诉原告春城置业公司向本院提出反诉请求：1、请求依法确认位于桐庐县县城云栖中路春城大厦的2601室、2620室房屋属于春城置业公司的债务人财产；2、请求判决龚景葵协助撤销编号为2013预0002006、2013预0002007的《浙江省商品房买卖合同》的网签备案登记；3、请求判决龚景葵协助注销桐庐县县城云栖中路春城大厦2601、2620室2套房屋的商品房预告登记，权证编号为桐房预2015字第25321号、桐房预2015字第25322号；4、由龚景葵承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、2018年5月2日，桐庐县人民法院裁定受理春城置业公司破产清算一案，并指定浙江智仁律师事务所、浙江至诚会计师事务所有限公司担任管理人。管理人在接受指定后，对春城置业公司名下资产进行调查并开展债权申报工作。龚景葵于2018年6月5日向管理人提交债权申报材料，主张交房及逾期交房违约金，同时提供其与春城置业公司签订的《浙江省商品房买卖合同》。根据申报材料显示，春城置业公司与龚景葵签订的编号为2013预0002006、2013预0002007的2份《浙江省商品房买卖合同》已于2013年7月1日办理网签备案登记，合同约定龚景葵购买位于桐庐县县城云栖中路春城大厦2601、2620室2套商品房，商品房设计用途为非住宅。2套房屋合同总价款合计993623元。龚景葵于2015年11月20日办理了2套房屋的预售商品房预告登记。后管理人于2021年3月24日向龚景葵出具《债权审查结果通知书》，确认龚景葵债权金额1437000.39元（含2套房屋购房款本金及相应违约金、1套房屋定金），确认债权性质为普通债权。同时依据《企业破产法》第十六条、第十八条等相关规定，书面函告龚景葵解除上述2份商品房买卖合同，并告知其协助办理上述合同的网签备案登记撤销和房屋预告登记注销手续。龚景葵收到函件后，向管理人提出书面异议要求春城置业公司交房。2021年4月14日春城置业公司召开第二次债权人会议对债权进行核查，龚景葵在债权核查期间提出异议，认为争议房屋属于其名下财产，要求向其交付房屋，拒绝办理网签撤销和预告登记注销手续。管理人对债权异议复核后出具《债权审查复核通知单》，维持原债权审核结果，并再次告知其配合管理人前往有关部门办理房屋网签备案撤销手续以及预告登记注销手续。二、春城大厦2601、2620室房屋属于春城置业公司的破产财产。春城置业公司现已经进入破产程序，并于2021年4月2日被依法裁定宣告破产。根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条和第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》（以下简称《破产法司法解释二》）第二条的规定，上述商品房应属于春城置业公司的破产财产。此外，根据《中华人民共和国民法典》第二百零八条、第二百零九条规定的不动产物权设立变动依法登记生效原则，网签备案、预告登记仅为防止一房二卖的管理措施，不产生物权的设立、变更等效力，因此案涉商品房的所有权仍归属于春城置业公司。2份《浙江省商品房买卖合同》已依法解除，龚景葵主张交房属于个别清偿行为。春城置业公司已被法院依法裁定宣告破产，春城大厦工程尚未竣工，亦无资金进行复工续建，无法完成后续的竣工验收及交房义务，使得《浙江省商品房买卖合同》的合同目的不能实现，管理人也已书面函告龚景葵解除《浙江省商品房买卖合同》。同时，基于春城大厦土地性质为商业、金融业、办公，房屋并非用于居住使用，龚景葵因此不属于消费者购房户，其债权不具有法定优先性。基于此，龚景葵主张交房的行为属于《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定的个别清偿行为。综上，为了推动破产案件的进程，保护破产企业债权人的利益，现管理人代表龚景葵提起诉讼，请求贵院确认争议房屋属于春城置业公司破产财产，要求龚景葵协助撤销编号为2013预0002006、2013预0002007的《浙江省商品房买卖合同》的网签备案登记，并协助注销春城大厦2601、2620室房屋的预告登记。
针对春城置业公司的反诉，反诉被告龚景葵答辩称：债务人和对方当事人均未履行完毕的合同管理人有权决定解除或继续履行，但是买受人已付清案涉房屋的房款且办理了网签备案和预告登记，已履行完毕全部合同义务，故管理人无权解除合同。
龚景葵向本院提交了如下证据材料：
1、房屋认购协议、浙江省商品房买卖合同、购房定金收款收据、购房正式统一发票，证明龚景葵与春城置业公司就案涉房屋签订商品房买卖合同，并支付全部购房款的事实。
2、房屋预告登记证明，证明案涉房屋已经办理预告登记的事实。
3、债权审查复核通知书，证明管理人对龚景葵申报债权的审核情况。
春城置业公司向本院提交了如下证据材料：
1、债权申报材料，证明龚景葵向管理人申报债权情况。
2、债权审查结果通知书及书面异议回函，证明管理人对龚景葵的债权认定情况。
3、第二次债权人会议资料，证明管理人审核认定龚景葵的债权并编制在债权表中的事实。
4、债权异议表及预告登记证书，证明龚景葵对管理人的债权认定结果提出异议的事实。
5、债权审查复核通知单、邮寄签收记录，证明管理人维持龚景葵的原债权认定结果并再次告知其配合管理人前往有关部门办理房屋网签备案撤销手续以及预告登记注销手续。
本院查明 对龚景葵提供的证据，春城置业公司均无异议，本院均予以认定。
对春城置业公司提供的证据，龚景葵均无异议，本院均予以认定。
根据以上有效证据和当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：
2013年7月25日，龚景葵向春城置业公司购买桐庐县县城云栖中路春城大厦2601室和2620室房屋，并分别签订了合同编号为2013预0002006、2013预0002007的《浙江省商品房买卖合同》，房屋性质为非住宅，约定购房价款分别为484024元和509599元，且均办理了网签备案和预告登记，预告登记号编号分别为桐房预2015字第25321号、桐房预2015字第25322号。同时龚景葵按约向春城置业公司支付了全部购房款。
2018年5月2日，本院作出（2018）浙0122破申3号民事裁定书，裁定受理春城置业公司破产清算一案，并于同日指定浙江智仁律师事务所、浙江至诚会计师事务所有限公司担任春城置业公司的联合管理人。
2018年6月5日，龚景葵向管理人进行了债权申报，要求确认春城置业公司向龚景葵交付上述两套房屋。
2021年3月24日，管理人向龚景葵发出《债权审查结果通知书》，载明：管理人确认龚景葵对春城置业公司享有普通债权1437000.39元。根据《中华人民共和国企业破产法》相关规定，龚景葵主张交付的房屋仍属于春城置业公司债务人财产，龚景葵无权要求春城置业公司继续交付房屋，龚景葵与春城置业公司签订的《商品房买卖合同》应当依法解除。龚景葵应于2021年3月31日前配合管理人前往有关部门办理网签备案撤销手续及预告登记注销手续。后龚景葵对上述债权认定结果提出异议，认为管理人应当向其交付房屋。管理人复核后仍维持原债权认定结果。
另查明：1、本院于2021年4月2日裁定宣告春城置业公司破产；2、春城大厦至今尚未竣工，管理人已将春城大厦在建工程及其土地使用权挂淘宝网破产清算拍卖平台进行拍卖。
本院认为 本院认为：原、被告签订的合同编号为2013预0002006、2013预0002007的《浙江省商品房买卖合同》系依法成立，不存在法律规定的无效情形，龚景葵与春城置业公司对该合同的效力亦无争议，应为合法有效。
关于案涉房产是否属于春城置业公司的破产财产，本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》系为正确适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》所制定的司法解释，而随着2007年6月1日《中华人民共和国企业破产法》的施行，《中华人民共和国企业破产法（试行）》已经废止，针对该部法律所制定的司法解释原则上应不再适用。尤其是《中华人民共和国企业破产法》施行后发布的《破产法司法解释二》第二条对不应认定为破产财产的情形，作出了不同于《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条的规定。即使在《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》尚未明确废止的情况下，根据“新法优于旧法”的法律适用规则，本案亦应适用《破产法司法解释二》认定案涉房产是否属于破产财产。《破产法司法解释二》第二条规定：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”本案案涉房产并不符合上述规定情形，不应排除在债务人财产之外，应属于春城置业公司的债务人财产。此外，认定案涉房产属于春城置业公司的债务人财产也符合《中华人民共和国物权法》确定的不动产物权变动登记生效原则。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉商品房至今未竣工验收，也未变更登记至龚景葵名下，不产生物权变动的效力，所有权仍归属于春城置业公司，应为春城置业公司的破产财产。
关于龚景葵要求春城置业公司继续履行房屋买卖合同，协助变更登记并交付房屋的诉讼请求，本院不予支持，并作如下分析：《中华人民共和国企业破产法》第一条规定，为规范企业破产程序，公平清理债权债务，保护债权人和债务人的合法权益，维护社会主义市场经济秩序，制定本法，可见公平清理破产企业的债权债务系破产程序的基本宗旨。故《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。本案中，案涉房屋的所有权未发生变更，现龚景葵诉请要求春城置业公司承担办理房屋变更登记手续的义务，属于要求春城置业公司及其管理人对其债权进行个别清偿，违反了破产法的宗旨和相关规定，且案涉房产性质为非住宅，并非日常生活居住所需，不具有优先保护的特殊利益。
因案涉房屋属于破产财产，为了更好实现概括式公平清偿目的，关于春城置业公司要求龚景葵协助办理撤销网签备案登记及注销预告登记的请求，符合法律规定，应予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国企业破产法》第一条、第十六条、第三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》（2013年7月29日最高人民法院审判委员会通过）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 本案裁判结果一、确认龚景葵与桐庐春城置业有限公司签订的合同编号为2013预0002006、2013预0002007的《浙江省商品房买卖合同》有效；
二、确认桐庐县县城新区云栖中路春城大厦的2601、2620室房屋为桐庐春城置业有限公司的财产；
三、龚景葵于本判决生效之日起十日内协助桐庐春城置业有限公司办理桐庐县县城新区云栖中路春城大厦的2601室、2620室房屋的网签备案登记撤销手续；
四、龚景葵于本判决生效之日起十日内协助桐庐春城置业有限公司办理桐庐县县城新区云栖中路春城大厦的2601室（桐房预2015字第25321号）、2620室（桐房预2015字第25322号）房屋的预告登记注销手续；
五、驳回龚景葵的其他本诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。
本诉案件受理费减半收取6868元，由龚景葵负担（已预交）。反诉案件受理费6868元，由龚景葵负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按照自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。审判人员 审判员王杰
裁判日期 二〇二一年六月三十日
审判辅助人员 法官助理周靖
