当事人信息
原告：马梅，女，****年**月**日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：吴俊杰，贵州贵达律师事务所 律师。 委托诉讼代理人：张毅婧，贵州贵达律师事务所 律师。被告：张志雄，男，****年**月**日出生，汉族，住深圳市南山区。 委托诉讼代理人：王静，贵州明涅律师事务所 律师。 委托诉讼代理人：张建朝，贵州明涅律师事务所 律师。
审理经过
原告马梅与被告张志雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月30日受理后，依法适用简易程序,于同年8月5日公开开庭进行了审理。原告马梅的委托诉讼代理人吴俊杰、张毅婧，张志雄的委托诉讼代理人王静到庭参加诉讼。诉讼中，原告马梅申请财产保全，本院经审查后，于2020年7月13日作出（2020）黔8601民初669号民事裁定，冻结张志雄名下6000000元银行存款或查封、扣押张志雄相应价值的财产。本案现已审理终结。
原告诉称
原告马梅向本院提出诉讼请求：1.被告立即赔偿原告经济损失6000000元；2.被告承担本案的诉讼费用。2020年9月4日，原告马梅向本院申请变更诉讼请求，将本案的诉讼请求变更为：1.被告立即赔偿原告经济损失445万元；2.被告承担本案的全部诉讼费用。对原诉状中胡丽明、曾筱竹的损失部分，撤回诉讼请求另案起诉。事实与理由：2018年，被告欲租赁原告的物业作为餐饮经营使用，在充分了解物业出租情况后，被告要求原告腾空物业，空房出租。为此，原告终止了与贵阳云岩水岸玉厨餐饮店的合作，并于2018年3月18日与贵阳云岩水岸玉厨餐饮店办理了交接手续。2018年4月25日，原告马梅与被告张志雄签订了《物业租赁合同》，约定原告将位于贵阳市，建筑面积为950平方米的房屋出租给被告使用。原告交付租赁物业后7个工作日内，被告预付10个月的租金950000元给原告。租赁物业交付日为2018年5月15日，交付标准为清场并落实水、电、烟道、排污等满足乙方装修及营业需要的必备条件。合同签订后，原告按照合同约定，积极履行合同，花费数百万元在2018年5月15日之前清除了原有的全部装潢，为被告腾房完毕，但被告一直拒不收房，亦不支付前期费用。2018年8月22日，被告向原告发送无法继续履行租赁合同的告知函，明确表示不履行合同。2018年8月27日，原告向被告发送回函，明确通知被告解除租赁合同，要求被告赔偿相关损失600万元。但被告收到回函后未支付违约金和进行赔偿。被告的行为构成严重违约，导致原告的物业闲置，无法另行出租，造成巨大损失。故诉至法院请求判令诉请如前。
被告辩称
被告张志雄辩称，原告的诉请没有具体损失组成部分，且没有损失的发生，应当予以驳回。本案诉讼费、保全费应当由原告自行承担。2017年原告与被告认识，就被告的胜记餐饮项目落地贵阳的事情一直在磋商中，2017年10月马梅一行人到深圳胜记进行考察，沟通相关项目租赁及投资的事情，在此期间，马梅将其朋友王波推荐给被告，作为胜记贵阳项目的投资人，因此在2018年4月25日，被告与王波签订合作框架协议，同一天与原告签订租赁合同，该合同约定物业交付的期限为2018年的5月15日，交付的标准是清场并落实水电等满足被告装修及营业需要的必备条件。合同签订以后被告做了设计的准备工作，但在投资协议签订以后王波没有按照合同约定在2018年5月10日以前支付前期费用300万元，因此，原告与被告及王波就投资事宜一直在进行磋商且原告为王波争取到投资的时间也在一直与被告协商，导致租赁房屋的期限被耽误，所以原被告双方又在协商不要王波再投资，原被告重新签订新的租赁合同来约定合同期限及房租的支付金额及方式，但至2018年8月27日双方就原租赁合同的履行协商一致同意解除，但后面由于原告要上涨租金，双方未能对新合同达成协议。原告在起诉中认为其在租赁合同签订以后花费数百万元腾房应当由被告进行赔偿的事实与客观情况不相符合，原告出租的物业是由原经营主体贵州盛泽源餐饮公司投资经营，该公司无法继续经营的情况下，其投资应当由贵州盛泽源餐饮公司自行承担，且该公司并非本案的原告，不能主张其投资的损失。针对原告马梅变更诉讼请求的申请，张志雄提交书面答辩意见辩称，合同未能履行的原因系马梅介绍给张志雄的投资人王波未能履行出资义务，另外马梅主张的各项损失均无证据证明，请法院驳回原告诉请。
本院查明
经审理查明，2018年4月25日，马梅（甲方）与张志雄（乙方）签订了《物业租赁合同》，约定：甲方将位于贵阳市云岩区未来方舟G6组团负1层7号（以下简称租赁物业），建筑面积为950平方米的房屋出租给乙方用于经营餐饮。租赁期限自2018年11月15日起到2038年11月14日止。租赁物业交付日为2018年5月15日，交付标准为清场并落实水、电、烟道、排污等满足乙方装修及营业需要的必备条件。租金标准为100元/平方米，每月租金95000元。物业管理费按租赁建筑面积每平方米每月2.8元计算，每月物业管理费共计为2660元。同时，合同对其他权利义务进行了约定。《物业租赁合同》3.3条约定，装修免租期为甲方交付租赁物业给乙方之日起6个月；5.1条约定，乙方向甲方交纳租赁保证金190000元；5.2.2条约定，物业管理费从甲方交付租赁物业给乙方之日起计算，乙方应当于每月15日之前支付下个月的物业管理费；10.3条约定乙方若提前终止协议，则需自行承担所有经济损失，并将租赁保证金赔偿给甲方；10.4条约定，租赁期间，非本合同约定的情形，乙方中途退租，乙方应按月租金及物管费的2倍向甲方支付违约金。 合同签订后，马梅终止了与贵阳云岩水岸玉厨餐饮店的租赁关系，将租赁物业腾空并拆除了装修。2018年8月22日，张志雄向马梅出具告知函，明确2018年4月25日签订的物业租赁协议无法继续履行。2018年8月27日，马梅向张志雄出具回函，明确解除双方2018年4月25日签订的《物业租赁合同》。 另查明，马梅与贵州盛泽源餐饮管理有限公司签订了《商铺租赁合同》，约定马梅将案涉租赁物业出租给贵州盛泽源餐饮管理有限公司，租赁期限为2016年10月10日起至2024年10月10日，租金第二年为85500元/月。之后案涉租赁物业由贵阳云岩水岸玉厨餐饮店承租。 再查明，与张志雄签订《物业租赁合同》后，马梅的物业一直空置，直至2019年1月16日与于文签订了《商铺租赁合同》。本案中马梅申请了保全，并支付了保全费5000元，同时购买了诉讼财产保全责任保险，并支付了保险费9000元。 上述事实，有原、被告的身份证明、原、被告的当庭陈述笔录、《物业租赁合同》、《不动产权证书》、《商铺租赁合同》、照片、借记卡账户历史明细清单、微信聊天记录等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信。
本院认为
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，马梅与张志雄2018年4月25日签订的《物业租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律或行政法规的强制性规定，合同合法有效。该合同因未实际履行，双方在庭审中也一致认可该合同2018年8月27日已解除，因此本院确认该合同已于2018年8月27日解除。 本案的焦点是，一、张志雄是否应赔偿马梅的损失；二、马梅的损失如何计算。 关于焦点一，张志雄称不能履行2018年4月25日签订的《物业租赁合同》，原因是马梅介绍的案外人王波的资金一直无法到位。但王波并非租赁合同的当事人，王波是否履行与张志雄的协议，与张志雄是否履行《物业租赁合同》无关，因此，张志雄未按《物业租赁合同》的约定履行合同，导致合同解除，应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同的解除系因张志雄违约造成，故张志雄应赔偿因违约而导致合同解除给马梅造成的损失。 关于焦点二，本案中马梅主张的损失主要分为六个部分，1.租金损失；2.违约金；3、租赁保证金；4.物业管理费；5.装修剩余价值；6.诉讼费用。 首先，关于租金损失，根据马梅提供的损失计算清单，其主张按合同约定张志雄应支付的租金标准来计算。按照合同约定，若张志雄依约履行合同，应按照月租金95000元的标准，从2018年11月15日起向马梅支付租金。但2018年8月27日双方一致确认合同已解除，因此，对于马梅的该项主张，因按照合同约定尚未到张志雄应支付租金的时间，故对按此标准计算损失本院不予支持。但马梅因与张志雄签订《物业租赁合同》，终止了与贵阳云岩水岸玉厨餐饮店的租赁关系并将租赁物业腾空，若无与张志雄签订的合同，按常理而言，马梅会继续履行与贵阳云岩水岸玉厨餐饮店的租赁合同，故马梅因张志雄的违约所受的租金损失实际为其丧失的向贵阳云岩水岸玉厨餐饮店收取的租金。因本案中马梅没有提交其与贵阳云岩水岸玉厨餐饮店的租赁合同，但因贵阳云岩水岸玉厨餐饮店是在贵州盛泽源餐饮管理有限公司后继续承租的，故本院参照马梅与贵州盛泽源餐饮管理有限公司的《商铺租赁合同》中约定的租金85500元/月的标准计算租金损失。因2018年8月27日马梅与张志雄一致确认合同已解除，合同解除之后，马梅应积极的出租物业减轻损失，因此，对于马梅主张的租金损失，2018年8月27日之后的，本院再予以支持两个月。故租金损失，本院支持2018年4月25日至2018年10月27日的部分，共计521550元（85500元/月×6月+85500元/月÷30日×3日=521550元）。 其次，双方在《物业租赁合同》10.4条约定，租赁期间，非本合同约定的情形，乙方中途退租，乙方应按月租金及物管费的2倍向甲方支付违约金。因此张志雄应支付的违约金为195320元（95000元×2+2660元×2=195320元）。 关于租赁保证金，《物业租赁合同》5.1条约定，乙方向甲方交纳租赁保证金190000元，《物业租赁合同》10.3条约定乙方若提前终止协议，则需自行承担所有经济损失，并将租赁保证金赔偿给甲方。从上述约定可以看出，租赁保证金的实质是乙方提前终止协议的违约金，与10.4条约定的违约金重复，因此，本院对此不予支持。 第四，关于物业管理费，因《物业租赁合同》5.2.2条约定，物业管理费从甲方交付租赁物业给乙方之日起计算，3.2条约定，租赁物业交付日为2018年5月15日，3.3条约定，装修免租期为甲方交付租赁物业给乙方之日起6个月。从上述约定可以看出，合同中约定的6个月的免租期，只是针对租金，对6个月的物业管理费是否免除没有约定。但从合同的整体约定及交易习惯可以推定，出租人对装修免租期期间的物业管理费一般并未予以免除。因此，马梅的物业管理费的损失应从2018年5月15日开始计算。同时，2018年8月27日马梅已向张志雄去函表示确认合同已解除，合同解除之后，马梅应积极的出租物业，减轻损失，因此，对于马梅主张的物业管理费的损失，2018年8月27日之后的，本院再予以支持两个月。故物业管理费的损失，本院支持2018年5月15日至2018年10月27日的部分，共计14364元（2660元/月×5月+2660元/月÷30日×13日=14453元）。 第五，关于装修剩余价值，马梅称其按照张志雄的要求对租赁物业进行了腾空，全部装潢进行了拆除。《物业租赁合同》3.2条中，约定的交付标准为清场并落实水、电、烟道、排污等满足乙方装修及营业需要的必备条件。双方对“清场”的标准约定不明，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定，合同约定不明的，按照交易习惯进行判断。按照一般的交付租赁物的交易习惯，出租人只需要将房屋腾空即可，房屋需要如何装修，如何拆除房屋的装修设施属于承租人的决定范围，与出租人无关。因此，因马梅提供的证据不足以说明合同中约定的“清场”是要求将所有的装潢、装修设施全部拆除，无法证明其拆除租赁物业的装潢装修系按照张志雄的要求进行，故对于马梅主张的装修剩余价值本院不予支持。 最后，对于诉讼费用，《物业租赁合同》10.3条约定，乙方若提前终止协议，则需自行承担所有的经济损失。本案中发生的保全费5000元中败诉部分应由张志雄承担。关于诉讼财产保全责任保险保险费9000元，因并非必要费用，故本院不予支持。关于律师费，因为本案中两位委托诉讼代理人均为贵州贵达律师事务所的律师，但律师服务费的发票销售方为贵州贵达（北京）律师事务所，原告未提交证据证明贵州贵达律师事务所与贵州贵达（北京）律师事务所之间的关系，本院无法认定20000元律师费系因本案产生，故对律师费部分不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
本案裁判结果
被告张志雄于本判决生效之日起十日内向原告马梅支付租金损失521550元； 被告张志雄于本判决生效之日起十日内向原告马梅支付违约金195320元； 被告张志雄于本判决生效之日起十日内向原告马梅支付物业管理费损失14453元； 驳回原告马梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费42400元，减半收取计21200元，由原告马梅负担17716元（原告因减少诉讼请求多预缴的5700元和被告负担的3484元，合计9184元自本判决生效后自行向本院申请退回），被告张志雄负担3484元（被告在本判决生效次日起七日内向本院支付。开户名称：贵阳铁路运输法院；开户行：中国建设银行股份有限公司贵州省贵阳市黔灵支行；账号：52×××51）；保全费5000元，由原告马梅负担4391元，被告张志雄负担609元（保全费原告已预交，被告履行本判决时径行支付给原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判人员
审判员 杨芳
裁判日期
二〇二〇年九月二十九日
审判辅助人员
法官助理谭慧敏 书记员杨丽
