当事人信息
原告：郭长江，男，****年**月**日出生，汉族，住贵阳市南明区。 原告：杨霜，女，****年**月**日出生，布依族，住惠水县。 二原告共同委托诉讼代理人：张江雨，贵州贵龙律师事务所 律师。 代理权限：特别代理。 被告：惠水县盛世风华房地产开发有限公司，住所地，惠水县和平镇环城西路，统一社会信用代码：915227310976143588。 法定代表人：李英，系公司董事长。 委托诉讼代理人：陈明书，男，****年**月**日出生，布依族，住贵州省惠水县。 代理权限：一般代理。
审理经过
原告郭长江、杨霜诉被告惠水县盛世风华房地产开发有限公司（以下简称盛世风华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院曾于2020年5月22日作出（2019）黔2731民初2204号民事判决，被告盛世风华公司提出上诉。黔南州中级人民法院于2020年10月29日作出（2020）黔27民终2974号民事裁定，撤销原判，发回本院重审，本院于2020年11月2日立案受理后，依法另行组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告郭长江、杨霜的委托代理人张江雨及原告郭长江、被告盛世风华公司的委托诉讼代理人陈明书均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称
原告郭长江、杨霜向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方于2015年11月27日签订的《商品房买卖合同》约定的交房义务，将位于惠水县建筑面积44.68平方米的商业用房交付原告使用；2、判令被告赔偿逾期交房损失371736元（暂从2015年11月27日开始计算4年的租金损失，即91934元／年×4年），后期的计算至交房之日止；3、本案诉讼费由被告承担。 原告主张的事实及理由：2015年11月27日，原、被告签订商品房买卖合同约定，被告将其开发建设的位于惠水县出售给原告，面积44.68平方米，房屋价款882878元，付款方式采取首付后银行按揭贷款的方式进行，并约定被告应于2016年12月31日交付房屋，合同签订当天，原告支付首付款442878元，余款440000元按约定以银行按揭贷款的方式支付。原告向被告提交了银行贷款资料，因被告所建房屋于2016年和2017年停工，导致案涉房屋一直未能办理按揭贷款，2017年7月31日，被告要求原告重新签订一份商品房买卖合同用于办理贷款，同时双方于2015年11月27日签订《商品房买卖合同》时应被告的要求，原告将所购商铺委托给贵州汇龙商业管理有限公司租赁管理，管理期限为10年，从2015年11月27日至2025年11月26日，前三年租金为278802元，第4-6年的租金为278802元，平均每年租金为92934元，因被告违约未交房，给原告造成了损失，故原告诉至人民法院，诉请如前。
被告辩称
被告盛世风华公司辩称，1、同意继续履行双方签订的商品房买卖合同，但因案涉房屋未经竣工验收，达不到交付条件，还不能向原告交付。2、原告诉请违约金过高，原告与贵州汇龙商业管理有限公司（以下简称汇龙商业公司）签订的租赁合同对被告没有约束力，不能作为被告支付违约金的依据，违约金应该按照双方签订的商品房买卖合同约定进行计算确定。
本院查明
本院经审理查明：2015年11月27日，原、被告签订合同编号为2016000197号的商品房买卖合同约定，被告将其开发建设的位于惠水县出售给原告，面积44.68平方米，房屋价款882878元，签订合同之日需向被告交付首付款442878元，余款440000元以银行按揭贷款的方式支付。并约定被告应于2016年12月31日交付房屋，逾期交房，卖受人即原告选择履行合同的，从交房期限届满次日起，每日按已付款的万分之一支付违约金至实际交付止，并在商铺实际交付之日起15日内向买受人支付。合同签订当天，即2015年11月27日，原告向被告盛世风华公司支付购房首付款442878元及维修基金、契税等31659元，被告盛世风华公司向原告出具了两张收据，两张收据上除加盖有被告盛世风华公司公章、财务专用章外，仅有汇龙商业公司法定代表人曾令鹏在收据上对原告的交款行为进行签字确认。签订合同和交付首付款的当天，原告将所购商铺委托给贵州汇龙商业管理有限公司租赁管理，并签订商业物业租赁事物委托代理合同，该租赁合同约定，租赁商铺面积44.68平方米，房屋总价款1161680元（将前三年租金278802元＋购房款882878元所得），每年按原告总房价款的8%计付租金，管理期限为10年，从2015年11月27日至2025年11月26日，商铺所在“钻石城”未开业的，租金最迟于2018年11月26日开始计算。前三年租金以房屋总价款1161680元的8%计算为278802元，第4-6年的租金为278802元，平均每年租金为92934元。因所建房屋未按时竣工及办理按揭贷款未果的原因，2017年7月31日，被告盛世风华公司向原告出具情况说明，情况说明载明：“惠水县盛世风华房地产开发有限公司于2017年7月31日将2015年11月27日购买的1-10（郭长江）商铺购房合同收回，重新修改合同编号用于办理银行按揭，其他合同内容不变，租赁合同不做更改，租赁方式以原租赁合同为准”。2017年7月31日，原、被告就上述被告出具的情况说明重新签订一份合同编号为2017002269号的商品房买卖合同，重新签订的商品房买卖合同仅合同编号和签约日期发生变化，其余合同内容如房屋价款、付款方式、交房时间、违约责任等均与原合同相同。合同签订后，原告重新向被告提交了银行所需按揭贷款材料，截止一审法庭辩论终结时，银行按揭贷款未办理成功。被告开发建设的案涉商铺亦未经相关职能部门进行竣工验收，亦未向原告交付房屋。案涉商铺所在位置“钻石城”区域至庭审结束未开始营业。原告多次与被告协商要求被告交房未果后，以被告未按约定期限交房，给原告造成损失为由向本院提起诉讼，请求判如所请。 另查明，原告与汇龙公司签订的租赁合同中约定的房屋价款1161680元，系以1161680元为基数按每年8%的租金标准计算租金后将前三年租金278802元加上购房款882878元所得。双方实际购房款为882878元，庭审中，原告亦认可这一事实，并当庭表示愿意以房屋价款882878元为基数，按每年8%的约定标准计算租金来计算违约损失。同时提出因商品房买卖合同约定的违约金过低，不能弥补原告损失，签订租赁合同是被告公司的销售商铺的营销手段，被告是知晓同意的，要求参照租赁合同租金的约定方式计算原告违约损失。 上述事实有原、被告的陈述、预售合同备案登记表、商品房买卖合同、物业租赁事务委托代理合同、收款收据、被告公司向原告出具的情况说明、支付凭证、曾令鹏的微信记录等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本案争议焦点：一、案涉商铺能否交付。二、原告主张的违约损失按何标准计算支付。
本院认为
本院认为： 一、关于案涉商铺能否交付的问题，经本院庭审查明，案涉商铺至今未经相关职能部门竣工验收，达不到交房条件，原告的交房请求在现有条件下不能成就，故对其该项请求，本院不予支持。 二、关于原告主张的违约金按何标准计算的问题。首先，经本院庭审查明，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律或行政法规的强制性规定，合同成立并生效。双方理应按合同约定履行好各自的义务，原告按约定交付首付款和提供银行按揭贷款所需相关材料后，被告理应按约定为原告办理好相关按揭贷款手续和交房，但因被告房屋未按时竣工的原因，至庭审结束仍未办理好银行按揭贷款和向原告交付房屋，被告已构成违约，应当承担违约责任。其次，双方签订的商品房买卖合同虽然约定了逾期交房违约金的计算方式，但双方在签订该商品房买卖合同的同日，原告与汇龙商业管理有限公司亦签订了物业租赁合同，将购买的商铺委托汇龙商业管理有限公司承租以获取利润，而从被告盛世风华公司于2017年7月31日向原告出具的情况说明看，该情况说明载明“盛世风华公司于2017年7月31日将2015年11月27日购买的1-10（郭长江）商铺购房合同收回，重新修改合同编号用于办理银行按揭，其他合同内容不变。租赁合同不做更改，租赁方式以原租赁合同为准”，该情况说明表明盛世风华公司与原告签订商品房买卖合同时，不仅明知原告将所购商铺交由汇龙公司承租并收取租金的事实，亦认可同意这一事实。再从原告向被告交付房款时被告向原告出具的收据看，该收据上除盖有被告盛世风华公司公章和财务专用章外，仅有曾令鹏代表被告盛世风华公司对原告的交款行为进行签字确认，曾令鹏一方面作为汇龙公司法定代表人与原告签订物业租赁合同，一方面作为被告盛世风华公司案涉房屋收款确认人，足以表明汇龙公司与盛世风华公司具有商业利益的关联性，亦能佐证被告盛世风华公司为促进商铺营销活力，采取租赁获利回报的方式进行商铺营销的行为，因此，对原告认为商品房买卖合同约定的违约金不足以弥补原告损失，要求参照租赁合同计算其违约损失的意见，在被告明知并认可租赁合同存在和明知原告存在租赁损失的情况下，有其合理性和客观存在的事实基础，本院予以支持。但在参照租金损失计算违约金时，应根据租赁合同约定结合原告付款情况来确定原告的违约损失，根据租赁合同约定，案涉商铺所在区域“钻石城”如未营业时，租金最迟于2018年11月26日开始计付，因案涉商铺所在“钻石城”区域位置商业圈经庭审查明至今未开始营业，根据约定，原告损失应从2018年11月26日开始计算，因此，对原告要求从2015年11月27日开始计算的主张，不符合本案实际，亦会加大被告责任，本院不予支持，对原告主张租金按每年92934元标准计付的请求，因年租金92934元系以房屋价款1161680元的标准按租赁合同约定8%的比例计算所得，而经本院庭审查明房屋价款1161680元系以合同约定的购房款882878元预先加上三年的租金278802元而来，而双方约定的实际房屋价款为882878元，庭审中原告亦表示愿意以此实际房款882878元为基数参照租赁合同约定标准（每年按总房款8%计付租金）计付租金，而按房款年8%的比例，结合处理资金占用费的审判实践，亦没有超出法律的规定。因此，本案参照租金计算损失时，理应按实际房款按此比例进行计算确定，即双方约定的实际房款882878×8%=70630元。超出部分因与本案事实不符，本院不予支持。但该年租金70630元系以全部房款882878元（付清时）计算而得，但至本案庭审结束（2020年12月30日）止，原告未全额付款，仅支付首付款442878元，原告的损失应按其付款占房款比例进行确定才符合案件实际和公平原则，原告付款占比为442878÷882878=0.5016（即50.16%），原告年租金损失按其付款占比应为70630×50.16=35428元，因此，原告因被告违约至庭审结束止的损失，根据前述分析认定，从2018年11月26日开始计算至2020年12月30日庭审结束共计两年零一个月四天，损失为35428元×2年＋35428元÷12月＋（35428元÷365天×4天）=74196元。对原告2020年12月30日后的违约损失应以年租金70630元为标准按原告付款占房屋价款比例计算向原告支付至房屋交付为止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、被告惠水县盛世风华房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性支付因违约造成原告郭长江、杨霜截止2020年12月30日的违约金损失74196元，对原告2020年12月30日后的违约金损失，由被告以年租金70630元（全款付清时）为基数按原告付款占房屋价款比例标准计算向原告支付至房屋交付之日为止。 二、驳回原告郭长江、杨霜的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6876元，由被告惠水县盛世风华房地产开发有限公司承担1372元，原告郭长江、杨霜承担5504元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。
审判人员
审 判 长 肖明江 人民陪审员 谢德林 人民陪审员 石尚琴
裁判日期
二〇二一年一月十三日
审判辅助人员
书 记 员 向小梅
