当事人信息
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上诉人：新疆大有房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91659005552418341U，住所地新疆北屯市正阳路895-1-1室。
法定代表人：贺敏达，执行董事。
委托诉讼代理人：金庆梅，女，****年**月**日出生，住 新疆北屯市 。
委托诉讼代理人：王丽娜，女，1 ****年**月**日出生，住 新疆北屯市 。
被上诉人：王海红，男，****年**月**日出生，住 新疆北屯市 。
被上诉人（原审被告）：李明，男，****年**月**日出生，住 新疆阿勒泰市 。
审理经过
上诉人新疆大有房地产开发有限责任公司（以下简称大有公司）因与被上诉人王海红、李明房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院（2020）兵1001民初29号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人大有公司的委托诉讼代理人金庆梅、王丽娜，被上诉人王海红、李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人诉称
大有公司上诉请求：撤销新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院（2020）兵1001民初29号民事判决，改判上诉人不承担退还王海红购房款228 000元，并以228 000元为基数以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，支付2017年9月28日至购房款退还完毕之日的利息损失，或将本案发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定李明与大有公司之间成立表见代理关系依据不足。王海红与李明签订的明润花园住宅认筹意向书，并非商品房买卖合同，大有公司与王海红之间并不存在房屋买卖合同事实。王海红所交付的228 000元购房款，收款人系李明，王海红所举证据无法证明李明收取其购房款并出具购房凭证的行为系受大有公司委托，因此应由李明返还王海红购房款，与大有公司无关。对于王海红所交纳的装修保证金、垃圾清运费、暖气费，与大有公司无关，不应由大有公司退还。涉案房屋的钥匙、水卡、电卡，也并非大有公司交付给王海红，双方之间没有任何关联。综上，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人辩称
王海红辩称，不认可上诉人的上诉请求及事实理由。
李明辩称，不认可上诉人的上诉请求及事实理由，具体意见与一审一致，请求人民法院依法裁判。
一审原告诉称
王海红向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除与大有公司、李明的合同关系；2.请求判令大有公司、李明返还购房款287 238元及2017年9月28日至2019年9月27日期间利息 34 468.56元，并以本金287 238元为基数按照年利率6%的标准承担自2019年9月27日至实际清偿之日的利息；3.判令大有公司、李明支付房屋装修费19 250元；4.判令大有公司、李明支付暖气费、垃圾清运费共计4500元；5. 大有公司、李明承担本案诉讼费用。
一审法院查明
一审法院认定事实：2016年9月10日，大有公司与李明签订《北屯明润花园小区二期工程项目施工承包合同》，约定李明以包工包料方式承建大有公司开发的北屯明润花园小区二期工程6、9、10号楼工程，大有公司欠李明的工程款支付方式为全额抵扣明润花园二期项目在建工程8号楼一至四单元2-6层、6、7、9、10号楼部分住宅和门面，价格以现金价抵扣结算。2016年7月13日，王海红与阿勒泰市阿苇滩镇蓝天工程队签订《明润花园住宅认筹意向书》，约定将该小区10号楼5单元402室房屋出售给王海红。2016年7月13日，王海红向李明指定的收款人李桂花汇款100 000元，后以从银行卡取现的方式又陆续支付128 000元，合计向李明支付房款228 000元。为方便与大有公司结算，2017年9月27日李明向王海红出具《收条》一份，载明：“今收到新疆大有房地产开发有限公司付工程款287 238元贰拾捌万柒仟贰佰叁拾捌元，此房款王海红全部付清，10号楼5单元402室117.24㎡。”李明向王海红交付房屋钥匙。2017年11月22日，王海红向大有公司财务室缴纳装修保证金1000元、垃圾清运费500元、暖气费3050元，大有公司向王海红交付水卡（编号为161230521）、电卡（编号为170515005306）。后大有公司将涉案房屋销售给他人并办理了备案登记手续。另查明，阿勒泰市阿苇滩镇蓝天工程队成立于2011年3月17日，法定代表人李明，2018年6月29日已注销。再查明，因小区合并，明润花园小区10号楼变更为瑞祥小区23号楼。
一审法院认为
一审法院认为，本案的争议焦点为：1.李明与大有公司是什么关系，即涉案房屋的出卖方是谁？2. 王海红要求与大有公司解除合同并由大有公司、李明退还购房款及支付利息的诉讼请求是否合法有据，能否支持？3.王海红主张大有公司、李明退还的房屋装修保证金、暖气费、垃圾清运费数额是多少，能否支持？
争议焦点一，李明与大有公司是什么关系，即涉案房屋的出卖方是谁？王海红主张李明与大有公司系代理关系，大有公司对此予以否认。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中李明与大有公司签订的《北屯明润花园小区二期工程项目施工承包合同》第八条第2款约定，大有公司欠李明的工程款支付方式为全额抵扣明润花园二期项目在建工程8号楼一至四单元2-6层、6、7、9、10号楼部分住宅和门面，价格以现金价抵扣结算。李明实际出售房屋达六七十户之多，大多数已入住并办理登记备案手续。本案王海红到大有公司咨询买房事宜，大有公司工作人员告知可从李明处购买，且楼层更好。根据被告大有公司庭审中的陈述，向大有公司缴纳费用后，大有公司出具收据，财务室才交付水电卡。王海红交纳房款后，拿到房屋钥匙及水电卡。大有公司作为开发商，未经其同意，王海红不可能拿到房屋钥匙及水电卡。综上，李明销售房屋抵扣大有公司欠付的工程款，在客观上具有代理权的表象，王海红在主观上善意且无过失地相信李明具有代理权。因此李明与大有公司系表见代理关系，李明为代理人，大有公司为被代理人。一审庭前证据交换中，大有公司亦认可李明对涉案房屋拥有处置权。本案中，李明代为销售房屋并收取房款，其行为后果应当由被代理人即大有公司承担。因此涉案房屋的出卖方应认定为大有公司。
争议焦点二，王海红要求与大有公司解除合同并由大有公司、李明退还购房款及支付利息的诉讼请求是否合法有据，能否支持？《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”庭审中大有公司认可已将涉案房屋销售给他人并办理备案登记手续，王海红所签房屋买卖合同的合同目的已经不能实现。因此，王海红有权要求解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，王海红要求与大有公司解除合同并退还购房款的诉讼请求，一审法院予以支持。鉴于王海红实际缴纳的购房款数额为228 000元，并非李明出具《收条》所记载的287 238元，故，大有公司应退还王海红购房款 228 000元。至于王海红要求大有公司、李明支付利息损失的诉讼请求，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”鉴于自2019年8月20日起,我国中国人民银行贷款基准利率标准取消,自此之后贷款利率的基本标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。因此，一审法院酌情确定大有公司承担王海红以实际交纳房款228 000元为基数以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，支付自2017年9月28日起至购房款退还完毕之日的利息损失。
争议焦点三，王海红主张大有公司、李明退还的房屋装修费、暖气费、垃圾清运费、装修保证金数额是多少，能否支持？大有公司、李明根本违约导致王海红的合同目的不能实现，合同解除后，大有公司除返还王海红已付购房款外，还应退还王海红已交纳的房屋装修保证金、垃圾清运费、暖气费等费用。庭审中王海红出示2017年11月22日两份收据，能够证实向大有公司缴纳了1000元房屋装修保证金及500元垃圾清运费。庭审中，李明认可王海红实际交纳了3050元暖气费，三项金额合计 4550元。王海红要求大有公司、李明支付装修保证金、暖气费、垃圾清运费合计4500元，系对自己权利的处分，不违反法律规定，一审法院予以确认。对于王海红要求大有公司、李明支付房屋装修费19 250元的诉讼请求，王海红未提交相应证据予以证实，一审法院不予支持。综上，王海红主张退还房屋装修保证金、暖气费、垃圾清运费合计4500元的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决：一、解除王海红与新疆大有房地产开发有限责任公司2016年7月13日签订的商品房买卖合同；二、新疆大有房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告王海红退还购房款228 000元，并以228 000元为基数以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，支付2017年9月28日至购房款退还完毕之日的利息损失；三、新疆大有房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向王海红退还房屋装修保证金、暖气费、垃圾清运费合计4500元；四、驳回王海红的其他诉讼请求。案件受理费6482元，由王海红负担2119元，由新疆大有房地产开发有限责任公司负担4363元。
本院查明
本院二审期间，当事人围绕上诉人请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
上诉人大有公司提供证据如下：1、史家武《十师北屯市群众来访登记表》、《不予受理告知书》及送达回证各一份；2、大有公司与史家武签订的《明润花园住宅认筹意向书》一份，李明代表大有公司签字；3、有李明、王海红、大有公司参加的信访局调解会议记录一份；4、李明出具欠条一份。以上证据共同证实李明向王海红售房的行为是其个人行为，与大有公司无关。经质证，李明对证据1认为其不清楚，对证据2认可系其所签，证据3认可参加该会议，证据4认为与本案无关。王海红质证意见与李明一致。本院经审核，对该组证据真实性认可，证明目的不认可。
被上诉人王海红提供证据如下：1、通话录音一份，证明大有公司承诺给被上诉人解决问题，并承认涉案房屋系被上诉人所有；2、从自来水公司调取涉案房屋补办水卡记录截屏一份，证明涉案房屋水卡由王海红先办理，后来购买涉案房屋的住户水卡系补办，涉案房屋应归被上诉人所有。经质证，大有公司对证据1认为大有公司只是承诺为被上诉人解决问题，并不是承认涉案房屋属被上诉人所有，并且解决问题的前提是李明退回大有公司一套门面房；对证据2真实性认可，证明目的不予认可，认为水卡在早期谁都可以补办，该证据与本案无关。李明对证据1、2均予认可。本院对该组证据真实性予以确认。
二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为
本院认为，本案争议的焦点为王海红要求解除与大有公司的购房合同并由大有公司退还购房款等及承担赔偿责任的诉讼请求是否有事实和法律依据。李明与大有公司签订的《北屯明润花园小区二期工程项目施工承包合同》第八条第2款约定，大有公司欠李明的工程款支付方式为全额抵扣明润花园二期项目在建工程8号楼一至四单元2-6层、6、7、9、10号楼部分住宅和门面，价格以现金价抵扣结算。李明实际出售房屋达六七十户之多，大多数已入住并办理登记备案手续。李明销售房屋抵扣大有公司欠付的工程款，在客观上具有代理权的表象，王海红在主观上善意且无过失地相信李明具有代理权。因此李明与大有公司系表见代理关系，李明为代理人，大有公司为被代理人。李明代为销售房屋并收取房款，其行为后果应当由被代理人即大有公司承担。因此涉案房屋的出卖方应认定为大有公司。一审庭前证据交换中，大有公司亦认可李明对涉案房屋拥有处置权。一审庭审中大有公司认可已将涉案房屋销售给他人并办理备案登记手续，王海红所签房屋买卖合同的合同目的已经不能实现。因此，王海红有权要求解除合同，并由大有公司退还购房款等及承担赔偿责任。
综上所述，大有公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4 720元，由上诉人新疆大有房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
