当事人信息
原告：齐文超，男，****年**月**日出生，汉族，个体工商户，户籍所在地黑龙江省大庆市萨尔图区，现住依安县。 被告：郝杰，男，****年**月**日出生，汉族，无职业，现住依安县。 委托诉讼代理人：司马春生，黑龙江鸿瑞律师事务所 律师。 被告：徐光耀，男，****年**月**日出生，汉族，个体工商户，现住依安县。
审理经过
原告齐文超与被告郝杰、徐光耀房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告齐文超，被告郝杰及委托诉讼代理人司马春生，被告徐光耀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称
原告齐文超向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告齐文超与被告郝杰、徐光耀于2020年8月7日签订的《房屋租赁协议》；2.判令被告郝杰退还原告交付的租金350000元并支付利息（自2020年8月8日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决确定的给付之日止）；3.判令被告郝杰赔偿原告经济损失其中搬家费6000元、重新搬家租库发生的租金每天按300元计算（以实际发生天数为准）、在院内新建办公室一间造价15000元、办公室安装电路1000元、新装监控设施9000元，共计381000元；4.诉讼费由二被告承担。 事实和理由：被告郝杰为依安永强酒行实际控制人。2020年8月7日被告郝杰将其从被告徐光耀处租赁的位于依安县造纸厂院内（包括冷棚）转租给原告。合同租赁期限五年，每年租金70000元。合同签订后，原告依约向被告郝杰支付了全部租金350000元，被告郝杰将房屋交付原告使用。但原告刚接收使用，案外人李德即向原告主张租赁库房的使用权，李德向原告出示与徐光耀签订的协议一份，以证明此库房其有使用权（有李德出示复印件一份），并且采取车辆堵门等方式阻止原告使用库房，并多次要求原告搬离库房。依安县第一派出所出警三次调解无果，被告郝杰也无法解决问题，郝杰多次空头承诺负责全部损失，（有影像资料为证）。原告从8月23日等待至今，李德从8月23日堵门至今，原告无法再次正常经营，原房主已多次以空头形式告知原告此库房和场地有争议，不同意转租要求原告搬走，（有派出所出警影像资料为证）。并且原房主徐光耀以通知函形式告知原告腾让库房场地和与李德有争议的库房（有徐光耀通知函原件），并且告知原告有争议库房是2019年前郝杰合伙人与李德发生的，与徐光耀无关（有证人证言原件）。由此，原告所租库房无法正常使用，达到合同约定的应由被告郝杰负责退还房屋租金，被告郝杰应依法退还原告租金并应支付相应的赔偿金（违约金）及其他损失。同时，由于被告交付的房屋存在瑕疵，隐瞒事实并有纠纷，导致原告无法使用房屋，原告的合同目的不能实现，被告已构成根本违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，案涉租赁合同也应予以解除。庭审中原告放弃重新搬家租库发生的租金每天按300元计算（以实际发生天数为准）的诉讼请求。
被告辩称
被告郝杰辩称，酒行是刘凤强、霍继林和郝杰三个人合伙开的，郝杰投资了一部分，但是不参与经营和管理。经营了三年之后，由于厂家不让专门经营就不干了，由齐文超接手经营，所有的经营啤酒的设备及啤酒、库房都交由齐文超接手。过了几天之后，齐文超给郝杰打电话说库房有争议，但争议与郝杰无关，所以被告郝杰不同意解除合同，也不同意赔偿原告各项损失。 被告徐光耀辩称，徐光耀有两门三个库房，争议的库房是徐光耀的。李德从2015年就开始租用这个库房,但是2018和2019年李德并没有实际使用该库房,而是郝杰、张志军在实际用库房。2019年12月15日李德租赁到期后,徐光耀在当天就跟刘伟、张志军签订了《房屋租赁合同》，就是李德原来租的库房。刘伟、张志军将李德存在库房的设备挪了出去，因为2018年和2019年实际使用人是刘伟、张志军等人，所以李德就向郝杰等人要2018年和2019年的租金，没同意后发生争议。2020年7月份刘伟、张志军想把这个库房转租给原告，因为这个库房有争议，徐光耀不同意转租，张志军、刘伟、郝杰商量徐光耀，后来徐光耀就同意了，并且徐光耀也告诉郝杰等人，如果产生争议徐光耀就不同意转租了。2019年徐光耀把租给李德的库房租给刘伟、张志军等人，签订协议给了七年租金120000元。郝杰、刘伟、张志军把库房转租给齐文超的租金350000元也包括李德原来租的库房，徐光耀没收到这笔钱，是郝杰等人转租的。因为跟徐光耀没有关系，因此徐光耀不同意原告所要求的赔偿款。
争议焦点
本案争议焦点：原告齐文超与被告郝杰、徐光耀所签订的《房屋租赁协议》是否应予解除；被告郝杰是否应退还原告房租并支付利息；原告要求赔偿的各项损失是否合理，被告郝杰应否赔偿。 根据争议焦点及庭审质证，本院对证据作如下分析与认证。 一、原告为证明主张事实的成立，向本院举示了如下证据： 1.房租收条原件、《房屋租赁协议》、汇款单、交接清单各1份，用以证明原告从被告郝杰处租赁房屋，郝杰收到库房租金 350000元的事实。 被告郝杰质证称：对房租收条原件、汇款单、交接清单没有异议；对《房屋租赁协议》有异议，协议第三条括号内手写的字不是郝杰写的，协议上丙方“郝杰”签字也不是郝杰签的。郝杰与原告确实签过协议，但不是原告提交的协议中的内容，以前签的协议内容郝杰记不清了。 被告徐光耀质证称：协议上甲方“徐光耀”签字是徐光耀签的，并且按的手印，手写部分的内容不是徐光耀写的，记不清是谁写的。
本院认为
本院经审理认为：被告郝杰对原告提交的房租收条、汇款单、交接清单无异议，故对原告提交的上述三份证据予以确认。 被告郝杰对原告提交的《房屋租赁协议》提出异议，主张协议上丙方“郝杰”签字不是其本人签的。为此原告齐文超向本院提出申请，要求对《房屋租赁协议》上丙方“郝杰”的签名和手印进行鉴定，齐齐哈尔市中级人民法院委托黑龙江民强司法鉴定中心进行了鉴定。2021年3月30日黑龙江民强司法鉴定中心出具司法鉴定意见书，结论为：送检的2020年8月7日签订的《房屋租赁协议》丙方签字处“郝杰”签字位置捺印的指纹是郝杰右手食指所捺印；“郝杰”的签名字迹与郝杰样本签名字迹是同一人书写。因该鉴定已确定《房屋租赁协议》上丙方“郝杰”的签名和手印均为郝杰本人所为，故对被告郝杰的主张不予确认。 2.还款协议复印件、通知函，用以证明原告租赁的房屋存在使用权争议，导致原告无法使用的事实。 被告郝杰质证称：三家交接完之后就跟郝杰没关系了。 被告徐光耀质证称：对上述证据没有异议，还款协议和通知函上的签字是徐光耀签的。
本院查明
本院审理认为：被告徐光耀对原告提交的上述证据无异议，故对原告提交的上述证据予以确认。 3.房永良和刘伟的证言各1份，用以证明此房屋存在争议。 被告郝杰质证称：不清楚。 被告徐光耀质证称：无异议。 本院审理认为：因被告徐光耀对原告提交的上述证据无异议，故对原告提交的上述证据予以确认。 4.录音、录像光碟，用以证明原告承租的房屋存在严重纠纷，纠纷发生后郝杰对原告承诺，当承租房屋有纠纷时退还原告房租，并且赔偿一切损失费用。 被告郝杰质证称：对真实性无异议，郝杰承租徐光耀的房子后租给原告，李德说徐光耀将房子租给李德了，李德就把车堵在原告承租库房门口。后来派出所协调此事，没成功让上法院解决。 被告徐光耀质证称：对真实性无异议，2018年和2019年徐光耀确实把房子租给李德了，那时确实是李德在用库房。后来郝杰的库房不够用，2019年12月份郝杰就用了李德租的库房，李德当时允许使用十几天不要房租，后来郝杰用的时间长了，李德就不同意了。 本院经审理认为：二被告对原告提交的上述证据真实性无异议，故对该证据的真实性予以确认。 二、被告郝杰为证明主张事实的成立，向本院举示了如下证据： 《房屋租赁协议》和《房屋租赁合同》各一份，用以证明2018年10月1日与徐光耀的女儿签订的《房屋租赁协议》，租的是没有争议的两个库房；2019年12月15日刘伟和徐光耀签订《房屋租赁合同》，租的是原来李德所租的库房。 原告齐文超与被告徐光耀质证称：没有异议。 本院审理认为：原告与被告徐光耀对上述证据无异议，故对被告郝杰提交的两份证据予以确认。 三、被告徐光耀为证明主张事实的成立，向本院举示了如下证据： 2018年8月30日徐光耀与刘伟签订的《房屋租赁协议》一份，用以证明徐光耀没有收到租金；徐光耀本意不同意往外转租，这份协议并没有实际履行。 原告齐文超质证称：这份协议是郝杰等人为了糊弄原告把买卖转接成功与徐光耀弄的假协议，后来原告发现问题了，找郝杰、徐光耀签的三方协议。 被告郝杰质证称：不知道。 本院经审理认为：被告徐光耀与刘伟虽签订了租赁协议，但该份协议并未实际履行，故对被告徐光耀提交的该份协议不予确认。 通过对上述证据的分析与认证，可认定如下事实：被告徐光耀因向案外人李德借款300000元，2019年7月3日对余款120000元徐光耀（乙方）与李德（甲方）达成《还款协议》，约定：2016年至2019年甲方使用乙方库房500平方米，去除之前支付过的租金，不再支付；甲方借给乙方的货币，甲方2019年以前不收取利息，双方将两年多产生的租金和利息互抵，互相不再承担费用。双方约定还款日期为2019年12月31日前，如逾期按照月息2%收取利息至还清，乙方还款日期最迟不得超过2020年6月30日，若在还款日前，甲方之前所使用的仓库，乙方出卖或者出租出去，乙方将卖房款或租金还给甲方，不得它用。 被告郝杰与刘凤强、霍继林三人共同经营依安县勇强酒行，并将营业执照登记在刘凤强侄子刘伟名下。2018年10月1日，由霍继林（承租方）与被告徐光耀女儿徐明君（出租方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：出租方将位于依安县，面积为600平方米房屋租赁给承租方使用，租期5年，自2018年10月1日至2023年9月30日，租金200000元；2019年12月15日，被告徐光耀（甲方）与刘伟（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将依安县租给乙方使用。其中1.面积为600平方米房屋租赁给乙方使用，租期3年，自2023年9月30日至2026年9月30日。2.北侧面积为370平方米（与徐光耀和李德签订的还款协议上500平方米库房为同一个库房）的库房租期7年，自2019年9月30日至2026年9月30日，整体租金120000元。被告徐光耀收取租金后未向案外人李德支付北侧库房租金。 2020年8月7日，原告齐文超（乙方）与被告郝杰（丙方）、被告徐光耀（甲方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：1.丙方将位于依安县（包括冷棚）转租给乙方使用；2.租金乙方已一次性交给丙方（房租每年70000元）；3.租用期间若甲方与其他人产生纠纷、拆迁出卖、征用、抵押等需要乙方搬离当前租用房屋，责任将由丙方承担，包括退款剩余房租。双方于当日办理了《交接清单》，齐文超支付各项费用共计810000元，郝杰在《交接清单》经手人处签字，并为齐文超出具810000元收条一份。《交接清单》第一项为库房房租五年350000元（包括冷棚）。齐文超租赁库房后，经徐光耀的允许又在所租库房的旁边搭建一间办公室。齐文超租赁库房20余天后案外人李德用车堵在北侧库房门口，致使齐文超不能正常使用该库房。在派出所多次调解无果后徐光耀向齐文超下达通知函，内容为“我决定不再转租仓库，限齐文超三日内搬离转租仓库，如限期内不搬离我将强制收回仓库”。2020年9月4日，原告齐文超电话和微信通知郝杰并当面告知徐光耀后搬离了所租库房。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。本案中，被告郝杰经出租人徐光耀同意后将所租赁的库房转租给齐文超，并签订《房屋租赁协议》，该协议系三方真实意思表示，不违反法律和行政法规的规定，因此该协议合法有效，对三方具有约束力，三方应按协议约定履行各自的义务。《房屋租赁协议》第三条约定，租用期间若甲方（即徐光耀）与他人产生纠纷，拆迁出卖、征用、抵押等需要乙方（即齐文超）搬离当前租用房屋，责任将由丙方（即郝杰）承担，包括退款剩余房租。现因徐光耀将李德之前使用的北侧库房出租后，未按其与李德所签订的《还款协议》约定将租金交给李德，导致李德用车堵在北侧库房门口，影响原告正常使用。派出所几次调解亦不能解决，在被告徐光耀下发限期搬离通知函后原告齐文超告知被告徐光耀和郝杰后搬离所租库房。由于原告齐文超租赁库房后，因所租库房存在纠纷导致其租赁库房的合同目的不能实现，致使其搬离库房，并向二被告履行了告知义务，其搬离库房之日即为《房屋租赁协议》解除之日，故对原告齐文超要求解除三方所签《房屋租赁协议》的请求予以支持；按协议约定，如发生纠纷丙方郝杰应承担退还剩余房租，因原告齐文超所支付的房租亦由被告郝杰收取，故《房屋租赁协议》解除后，被告郝杰应承担退还原告齐文超房屋租金的义务。但原告从2020年8月7日租赁库房至2020年9月4日搬离期间共29天，在此期间库房一直由原告使用，故此期间的租赁费应由原告自行承担，经计算29天租赁费为5562元，故被告郝杰应退还原告齐文超剩余库房租金344438元。 原告齐文超要求被告郝杰给付租金利息，因本案系因被告违约导致的合同解除，故原告要求的利息应视为违约金。由于被告的违约导致原告租赁库房的合同目的不能实现而解除，故对于原告要求给付违约金的请求予以支持，其给付的标准可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率即3.85%，从协议解除后开始计算。 原告齐文超主张转租库房后，经徐光耀的同意又在库房的旁边搭建了一间办公室造价15000元、安装电路1000元、安装监控9000元、搬家费6000元。原告对其所主张的上述费用，在举证期限内未能提供相应的证据予以证实，故对原告要求被告郝杰赔偿上述损失的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第九十四条第一款（四项）、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十条的规定，判决如下：
本案裁判结果
一、解除原告齐文超与被告郝杰、徐光耀于2020年8月7日所签订的《房屋租赁协议》； 二、被告郝杰于本判决生效后十日内退回原告齐文超库房租赁费344438元及违约金（以344438元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率即3.85%，自2020年9月5日起开始计算至实际清偿之日止）； 三、驳回原告齐文超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7000元，由原告齐文超负担533.43元，被告郝杰负担6466.57元，款项于本判决生效后七日内向本院交纳；鉴定费2000元，由被告郝杰负担，于第二款一并履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。
审判人员
审判长 刘 宝 审判员 徐冬华 审判员 韩凤波
裁判日期
二〇二一年五月二十四日
审判辅助人员
书记员 刘子锋
