当事人信息
文书内容 原告：唐术兰，女，****年**月**日出生，汉族，居民，住重庆市奉节县。 委托诉讼代理人：余江**，重庆市奉节县吐祥法律服务所法律工作者，有特别授权。 被告：陈朝援，男，****年**月**日出生，汉族，居民，住重庆市奉节县。 被告：凌兴，男，****年**月**日出生，汉族，居民，户籍地湖南省，现住重庆市奉节县。 上述两被告共同委托诉讼代理人：杨伯恒，重庆夔府律师事务所 律师，有特别授权。
审理经过
原告唐术兰与被告陈朝援、凌兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案受理后，依法由审判员谭林适用简易程序，于2021年3月10日、2021年4月29日两次公开开庭进行了审理,原告唐术兰的委托诉讼代理人余江**，被告陈朝援、凌兴及其共同委托诉讼代理人杨伯恒均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告唐术兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告共同给付原告租金148000元；2.判令被告支付物管费21760元、电费944.75元，小计22704.75元;3.判令被告共同给付违约金118000元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月30日，原告与被告签订房屋转租合同，约定原告将自已承租的部分房屋转租给被告，具体房屋位置为奉节县某房屋，面积约为680平方米，年租金为148000元，合同约定租赁期限为57个月，被告应在每年的8月1日前向原告支付租金，租金按年支付。合同签订后，原告方将房屋交付给被告经营使用，现被告拖延交付房屋租金及相关费用。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法裁决。庭审中原告陈述主张的物管费和电费是2020年的，物管费被告与原告是按房屋面积平方区分，按2元/平方米标准收取；电费安装有分电表，有起止度数；对于被告第一次庭审后提交的申请书及奉节县鱼复街道迎宾社区居委会出具的书面证明，对其真实性无异议，但对其合法性及关联性有异议。现被告要求解除合同，我方同意与被告解除合同，解除时间以2021年4月8日为准，但被告应按合同约定承担违约金，并要求将物管费支付至合同解除之日。
被告辩称
被告陈朝援、凌兴共同辩称,二被告不是适格的被告，二被告是代表重庆夔州半兽人健身有限公司签订的合同，租的房子是公司租的，陈朝援是法定代表人，凌兴是隐形股东，交付收据也是周静和陈朝援签的，是属于公司行为；2019年9月30日房屋转租合同签订后，前期在装修，接着受疫情影响，被告一直未实际经营，但被告依旧按照合同约定支付了第一年租金，因受疫情影响不能正常经营，在法律上属于不可抗力，不能实现合同签订目的，已于2020年8月12日通知原告解除合同，原告收到后未提出异议；原告既请求租金，又请求违约金，不符合法律规定，请求不予支持。对于原告第一项共同给付租金的请求，我们已给付；对于原告第二项请求的物管费和电费应由公司支付；对于原告第三项请求，我们认为已按照法定程序通知解除，不存在给付违约金；请求驳回原告的诉讼请求。认可案涉房屋安有电表，但后期公司转让给周静，电表已拆除。第一次庭审后提出书面意见，请求解除2019年9月30日原告唐术兰与两被告签订的房屋转租合同，同时认为原告主张的违约金过高，请求法院对违约金进行调整。同意原告提出的合同解除时间以2021年4月8日为准，物管费亦支付到2021年4月8日。重庆夔州半兽人健身有限公司于2020年6月8日复工复产，但实际上没有经营，请求减少疫情期间的租金。
本院查明
经审理查明，2019年6月3日，原告唐术兰（承租方、乙方）与案外人薛瑾（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于奉节县某全部房屋租赁给乙方。租赁期限为五年，即从2019年6月1日至2024年9月30日止（2019年6月1日至8月30日为乙方招商及装修期，甲方不收取费用）。租赁价格为36万元/年，大写叁拾陆万元正，乙方在每年9月1日前通过转账交付给甲方。租赁期限内，乙方可以自已经营或有权转租他人经营。甲方产权属四人所有，薛瑾受委托代表甲方四人签订合同，具有法律效力，中途不得变更委托。 2019年9月30日，原告唐术兰（转租方、甲方）与被告陈朝援、凌兴（受转租方、乙方）签订《房屋转租合同》，合同约定：第一条转租房屋基本情况。甲方依法承租的坐落于奉节县某房屋（已书面通知出租人/按房租租赁合同的转租约定/征得房屋出租人书面同意），由甲方将上述承租房屋（部分）即奉节县某房屋（以下简称该房屋）转租给乙方，面积680平方米。第二条转租期限。甲、乙双方约定转租期为57个月。自2019年10月1日至2024年8月30日止（2019年10月1日至2019年11月30日为乙方装修期，甲方不收取租赁费用），装修期内，水、电、气及物业管理费用等均有乙方承担。第三条租金。该房屋年租金为（人民币大写）壹拾肆万捌仟元整，乙方在每年8月1日前通过转账将年租金交付给甲方，租赁期间，转租方不得以任何理由调整租金。……。第七条违约责任。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按租房期未付租金的80%承担责任。第八条因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任。如因事故造成对方损失，由造成方负责。……。第十二条本合同自甲、乙双方签字之日起生效，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等效力。附原租赁合同一份。合同签订当日，被告方向原告支付了第一年即2020年9月30日前的租金111000元（已免除装修期租赁费）。原告将房屋交付给被告。 2019年10月25日，被告陈朝援及案外人周静、苏佳乐等人（被告凌兴为隐形股东）共同出资设立重庆夔州半兽人健身有限公司，同年10月28日办理营业执照，被告陈朝援为法定代表人。2020年5月7日，被告陈朝援及案外人苏佳乐将所持公司股权转让给周静，由周静持股100%，公司法定代表人变更为周静。公司因疫情影响，于2020年6月8日复工复产。2020年8月12日，被告向原告通过短信通知的方式提出解除双方签订的《房屋转租合同》，原告方不同意，也未办理房屋交接事宜。2020年9月16日，被告陈朝援作为原告身份以案外人周静为被告向本院提起诉讼，请求判令周静给付陈朝援股权转让费30000元。本院于2020年10月14日作出（2020）渝0236民初4107号民事调解书，载明“双方当事人自愿达成如下协议：一、被告周静于2020年10月21日前支付原告陈朝援股权转让款20000元；二、原告陈朝援在2020年10月21日前配合被告周静将原告陈朝援持有的重庆夔州半兽人健身有限公司的34%股份变更登记在被告周静名下；……。”2021年2月5日，原告唐术兰诉至本院。 诉讼过程中，被告陈朝援、凌兴于2021年3月23日向本院提出书面申请，请求解除2019年9月30日原告唐术兰与两被告签订的《房屋转租合同》，同时认为原告主张的违约金过高，请求法院对违约金进行调整。原告于2021年4月8日向本院提交书面意见，并于第二次庭审中明确同意与被告解除合同，解除时间以2021年4月8日为准，同时主张被告应按合同约定承担违约金，并要求将物管费支付至2021年4月8日。 另查明，原告已支付案涉房屋2020年8月至11月的电费944.75元。同时，原告已代被告方按1360元/月的标准支付物管费至2020年12月31日。 上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提交的原告身份证复印件、房屋租赁合同、房屋转租合同、房屋租金收据1张、国网重庆市电力公司电费清单4张，被告提交的身份证复印件2份、营业执照2份、（2020）渝0236民初4107号民事调解书、短信记录、奉节县鱼复街道迎宾社区居民委员会证明等证据在卷佐证。经庭审质证和本院审查，对上述证据的真实性、合法性、关联性予以采信。对原告提交的重庆龙湖飞洋物业服务有限公司三峡风B栋客户服务中心于2020年12月25日出具的书面证明，被告对于其中载明的重庆夔州半兽人健身有限公司物业费1360元/月的标准和已由原告唐术兰支付至2020年12月31日的事实部分无异议，只是认为应有公司支付，对该部分事实予以采信，至于证明载明的重庆夔州半兽人健身有限公司物业费的起付时间与房屋转租合同约定时间不符，应以房屋转租合同约定时间为准，对该部分内容不予采信。
本院认为
本院认为，案涉合同签订及房屋租赁事实发生在2021年1月1日之前，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案仍适用民法典施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于：一、被告陈朝援、凌兴主体是否适格；二、《房屋转租合同》是否已于2020年8月12日通知解除；三、被告是否应给付租金、违约金、物管费、电费及具体金额。本院分述如下： 一、被告陈朝援、凌兴主体是否适格。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，合同相对人对于请求责任主体是发起人还是公司有选择权，本案中，被告陈朝援、凌兴（隐形股东）作为重庆夔州半兽人健身有限公司发起人，以自己名义与原告签订《房屋转租合同》，系原、被告双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。原告起诉要求发起人承担合同责任，符合法律规定，故对于被告辩称是以公司股东名义签订的合同，应由成立后的重庆夔州半兽人健身有限公司承担相应责任的辩称意见不予采纳，两被告的主体适格，原告请求两被告承担合同责任，本院予以支持。 二、《房屋转租合同》是否已于2020年8月12日通知解除。本案中，原、被告于2019年9月30日签订《房屋转租合同》，被告接受房屋后进行了装修，2020年5月7日将公司股权转让给周静，由周静持股100%，公司法定代表人亦由陈朝援变更为周静，公司因疫情影响未正常营业，于2020年6月8日复工复产。2020年8月12日，被告向原告通过短信通知的方式提出解除双方签订的《房屋转租合同》，原告方不同意，也未办理房屋交接事宜。被告通知解除的理由是“因受新冠疫情影响，不可抗力下，无法继续经营，事实上合同签订以后，我们这边也花费了几十万装修费用后并没有进行实际经营，我方损失巨大，不能达到双方签订的合同目的”。本院认为，新冠疫情属于突发公共卫生事件，符合不可抗力关于不能预见、不能避免且不能克服的特点，应当认定为不可抗力。但疫情对合同履行的具体影响应当在个案中结合合同性质、当事人预期、合同履行情况、疫情对合同履行的影响程度等因素综合认定。本案中，新冠疫情虽然属于不可抗力，但公司已于2020年6月8日复工复产，达不到不能实现合同目的程度，因此被告通知解除合同的行为既不符合“因不可抗力致使不能实现合同目的”解除合同的法定条件，也不符合双方约定的解除条件，因此被告作为违约方不享有单方通知解除合同的权利，故被告主张《房屋转租合同》已于2020年8月12日通知解除的辩称意见，本院不予采纳。诉讼过程中，被告于2021年3月23日向本院提出书面申请，要求解除2019年9月30日原告唐术兰与两被告签订的房屋转租合同，同时认为原告主张的违约金过高，请求法院对违约金进行调整。原告方于2021年4月8日向本院提交书面意见，并在第二次庭审中明确同意与被告解除合同，解除时间以2021年4月8日为准，被告亦认可，本院予以确认双方签订的租赁合同解除时间为2021年4月8日。 三、被告是否应给付租金、违约金、物管费、电费及具体金额。 本院认为，房屋转租合同解除，解除前的租金理应按合同约定由被告方支付。本案中，被告仅支付了第一年的租金（2019年10月1日至2020年9月30日），现被告应支付从2020年10月1日起至合同解除之日（2021年4月8日）的租金，计77288.89元。新冠疫情的影响主要开始于2020年1月底，案涉重庆夔州半兽人健身有限公司于2020年6月8日复工复产，新冠疫情影响期间的租金被告已实际支付，对于已支付的租金，被告要求根据疫情影响减少，其实质就是要求返还已支付的疫情影响期间的租金，无法律依据和事实依据，不予支持。 另外，被告作为违约方，其本应承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除，合同中对于违约金双方进行了约定，但约定的违约金（租房期未付租金的80%）明显过高，被告方请求进行调整，本院予以支持。结合《房屋转租合同》的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、承租人的过错程度等因素，本院酌定以合同约定的三个月租金标准计算违约金，计37000元（148000元/年÷12×3）。 关于原告请求被告支付电费944.75元以及物管费（计算至2021年4月8日合同解除之日）的诉请。本院认为，根据查明的事实，原告方已支付案涉房屋2020年8月至11月的电费944.75元；另外，原告方已代被告方按1360元/月的标准支付物管费至2020年12月31日。本院认为，双方已解除合同，为避免讼累，原告主张在解除合同的前提下按原收费标准一并将物管费支付至合同解除之日（2021年4月8日），合情合理，且被告没有提交证据证明已经交纳了租赁期间的物管费、电费，应承担举证不能的法律后果。此时间段仍在《房屋转租合同》履行期内，被告方理应按合同约定支付，故对该项诉讼请求，本院予以支持。物管费计24842.67元（1360元/月×18月＋1360元/月÷30天×8天）、电费944.75元，共计25787.42元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》（2014年2月17日最高人民法院审判委员会第1607次会议通过）第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
本案裁判结果
一、确认原告唐术兰与被告陈朝援、凌兴于2019年9月30日签订的《房屋转租合同》于2021年4月8日解除； 二、被告陈朝援、凌兴于本判决生效后十日内支付原告唐术兰房屋租金77288.89元、违约金37000元，共计114288.89元； 三、被告陈朝援、凌兴于本判决生效后十日内支付原告唐术兰物管费24842.67元、电费944.75元，共计25787.42元； 四、驳回原告唐术兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5630元，减半收取2815元（原告已预缴），由被告陈朝援、凌兴负担。 义务人如不履行义务，权利人可自本判决履行期限届满后次日起，2年内向本院或被执行财产所在地县、区级人民法院申请强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。
审判人员
审 判 员 谭 林
裁判日期
二〇二一年四月二十九日
审判辅助人员
法官助理 姚玉林 书 记 员 石鹏兵
