当事人信息
上诉人（原审被告）：王洪涛，男，****年**月**日出生，汉族，无业，住吉林省四平市铁西区。
委托诉讼代理人：蔡云奇，系辽宁富洲律师事务所 律师。
被上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司铁岭调兵山支行，住所地辽宁省调兵山市中心小区三期盛安小区三号楼。
法定代表人：葛东石，系该行行长。
委托诉讼代理人：齐权，汉族，****年**月**日出生，系该银行工作人员，住铁岭市银州区。
委托诉讼代理人：于斌，系辽宁铁宁律师事务所 律师。
被上诉人（原审被告）：调兵山市万川房地产开发有限公司，辽宁省铁岭市调兵山市嘉纳观山郡小区47号楼102室103室。
法定代表人：朱**军，系该公司总经理。
审理经过
上诉人王洪涛因与被上诉人中国银行股份有限公司铁岭调兵山支行、调兵山市万川房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，不服调兵山市人民法院（2020）辽1281民初2407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭，经庭前阅卷及询问当事人，并经双方当事人同意，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人诉称
王洪涛上诉请求：请求二审人民法院依法撤销一审判决，改判由被上诉人调兵山市万川房地产开发有限公司承担还款责任，一二审诉讼费用由被上诉人调兵山市万川房地产开发有限公司承担。事实与理由，上诉人曾于2018年起诉二被上诉人解除双方于2016年1月25日签订的现代城A1-A11（A1幢9号房）《商品房买卖合同》，调兵山市人民法院受理后于2018年7月19日做出的（2018）辽1281民初1302号民事调解书，现该调解书己发生法律效力。依据该生效的调解书上诉人与被上诉人调兵山市万川房地产开发有限公司解除了于2016年1月25日签订的现代城A1-A11（A1幢9号房）《商品房买卖合同》，上诉人己将房屋交付给了被上诉人调兵山市万川房地产开发有限公司。合同解除后该房屋的按揭贷款本应由被上诉人调兵山市万川房地产开发有限公司向贷款银行中国银行股份有限公司铁岭调兵山支行偿还，但一审法院没有依据购房合同已解除，房屋己交还给调兵山市万川房地产开发有限公司的事实做出判决，上诉人坚决不服，提出上诉，具体理由如下：一、上诉人与被上诉人调兵山市万川房地产开发有限公司《商品房买卖合同》解除后，已将房屋交还给了被上诉人调兵山市万川房地产开发有限公司。《商品房买卖合同》既然己将解除，那么就失去了贷款的目地，在这种情况下应同时解除贷款合同。那么贷款合同解除后谁应该还款的问题最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件》适用法律问题解释第二十五条规定的非常明确，应由被上诉人调兵山市万川房地产开发有限公司承担还款责任。因为购房贷款是被上诉人中国银行股份有限公司铁岭调兵山支行转入被上诉人调兵山市万川房地产开发有限公司账户内的，现在合同解除了理应由被上诉人调兵山市万川房地产开发有限公司承担还款的责任。现一审法院判决上诉人承担还款责任没有事实和法律依据，请求二审对此给予更正，改判被上诉人调兵山市万川房地产开发有限公司承担还款责任。二、一审法院判决上诉人承担还款责任，被上诉人调兵山市万川房地产开发有限公司承担连带责任。按照一审法院的判决，被上诉人调兵山市万川房地产开发有限公司向银行归还己经收到的贷款后，还有权利向上诉人追偿，造成了上诉人没有了房屋（己交还被上诉人调兵山市万川房地产开发有限公司）还要最终承担以这个房屋为抵押进行的贷款，很显然对上诉人是极其不公平的，也是不公正的，请求二审给予撤销一审错误的判决，更正一审的错误判决。以上上诉人请求及理由恳请二审法院给予支持。
被上诉人辩称
中国银行辩称：上诉请求和事实理由不成立，也没证据证明判决和适用法律错误，原判认定事实清楚，使用法律正确，驳回上诉人上诉请求，维持原判。
一审原告诉称
中国银行向一审法院起诉请求：1、依法判决被告王洪涛立即偿还截止到2020年11月23日的欠款208859.61元，其中本金是204466.31元，利息4013.04元，罚息110.26元。2、并按贷款合同约定的借款利率和罚息利率支付全部本金及利息，直至还清之日的违约责任。3、依法判决被告调兵山市万川房地产开发有限公司对上述全部款项承担连带还款责任。4、依法判决原告对被告调兵山市万川房地产开发有限公司在原告处开立的保证金帐户的资金享有优先受偿权，对抵押物享有优先权。5、诉讼费用及其他费用由被告承担。
一审法院查明
一审法院认定事实：2016年2月1日原告中国银行与被告王洪涛、万川地产签订了一份《个人一手住房贷款合同》，合同编号2016年房字1012号，王洪涛为其购买的现代城A1幢3层9号房屋向中国银行贷款24万元，贷款期限为20年/240个月，自2016年2月1日至2036年1月31日，自贷款人实际放款日起算，采用浮动利率，首次利率为放款当日中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率，每12个月为一个浮动周期，每年1月1日重新定价，利率为定价日日中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率，逾期还款的，罚息利率在本合同约定的贷款利率水平上加收50%。王洪涛以现代城A1幢3层9号房屋作为贷款的全程抵押担保，并办理了预抵押登记，预抵押登记的编号为调市房购房预抵押字第××号。合同编号2016年房字1012号的借款合同的保证人为被告万川地产，保证人的保证方式为连带保证，保证期间为阶段性担保，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任但对于在该日之前已到期的合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任，借款人未按期归还贷款本息或应支付的其他费用贷款人有权宣布贷款本息全部或部分提前到期，要求保证人承担保证责任。2016年1月25日被告万川地产为原告中国银行出具《不可撤销连带责任担保函》，承诺已全面了解王洪涛与贵行签订的2016年房字第××号《购房借款合同》的全部内容，并自愿为王洪涛提供不可撤销连带责任还款保证。保证范围为应偿还本金、利息及相关费用；保证期间自本担保函签发之日起，至房屋竣工交付使用，办妥抵押登记、取得房屋所有权证书、房屋他项权证书正本时止。中国银行已将贷款24万元汇入调兵山市万川房地产开发有限公司账户。被告王洪涛在中国银行借款借据的借款人处签字并按手印。
被告万川地产与原告中国银行签订了一份合同编号为2017年质字001号《中国银行股份有限公司个人贷款保证金质押合同》，合同约定：出质人为被告万川地产，质权人为原告中国银行，主合同为质权人与借款人刘志刚等（详见后附贷款清单）之间签署的编号为2014年房字7063号等（详见后附贷款清单）的《个人一手住房贷款合同》，担保范围包括本金、利息、违约金、赔偿金、质押物保管费用、实现债权的费用，因借款人违约而给质权人造成的损失和其他所有应付费用。出质人提供保证金质押，质押账户中保证金金额应在缴足总体项目保证金协议约定的基础保证金金额后，按照贷款金额的5%存入保证金专用账户，如有贷款减少等情形，保证金可相应减少。保证金质押方式为阶段性质押担保，自借款人办妥抵押登记手续且质权人收到他项权证正本之日起，出质人不再发生新的担保义务和责任，但在该日之前已发生的担保责任，出质人须以质押物予以承担。出质人通过转账形式将保证金划入其在质权人处开立的保证金账户，出质人将资金转入保证金账户或质权人经授权将出质人资金划拨至保证金账户，即视为移交质权人占有，作为对附件所列借款合同的担保。未经质权人书面同意，在主债权被清偿前，出质人不得支取或要求返还已交付的保证金，也不能使用保证金账户进行收付结算。出质人及质权人均在该合同上加盖公章，出质人及质权人的有权签字人均在该合同上签字。现被告万川地产已经将保证金转人至其在原告处开立的专门保证金账户（账号为29×××81）中。
截止2020年11月23日，被告王洪涛尚欠原告中国银行贷本金204466.31元，利息4013.04元，罚息110.26元，合计208589.61元。
另查明，被告王洪涛与被告万川地产于2018年7月19日经本院调解解除了现代城A1幢3层9号房屋的买卖合同。
一审法院认为
一审法院认为，原告中国银行与二被告签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有限合同。原告按照合同约定发放了24万元的贷款，履行了合同义务，被告王洪涛未按照合同约定按期偿还贷款，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于被告王洪涛抗辩其与被告万川地产之间的房屋买卖合同已经解除，原告不应向其主张还款一节，被告王洪涛与被告万川地产之间的买卖合同关系与原告并无关系，被告王洪涛与原告的借款合同尚未解除，原告仍应按照借款合同的约定，履行自己的义务，故被告王洪涛的该抗辩，本院不予支持。综上，本院对原告中国银行要求被告王洪涛偿还贷款本金、利息及罚息的诉讼请求予以支持。
本院认为
关于原告中国银行要求对被告王洪涛抵押物享有优先受偿权的问题，我国法律除要求设立抵押权要订立书面合同外，还要求对不动产财产办理抵押登记，不经抵押登记，抵押权不发生法律效力。本案中，原告中国银行与被告王洪涛只办理了预抵押登记，未正式办理抵押登记，因此原告的抵押权尚未设立，故原告中国银行主张对该抵押物享有优先受偿权，本院不予支持。
关于原告中国银行要求被告万川地产承担连带责任的问题，因原告与被告万川地产约定的保证方式为连带保证，且按照被告万川地产与原告签订的合同及为原告出具的承诺，被告万川地产的保证期间未过，借款人提供的抵押物的抵押权尚未设立，故本院对原告要求被告万川地产对王洪涛的借款债务承担连带责任予以支持。
关于原告中国银行要求对被告调兵山市万川房地产开发有限公司在原告处开立的保证金账户（账号为29×××81）的资金享有优先受偿权的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条规定：“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”保证金质押必须具备两个条件，一是作为保证金的金钱必须特定化，可以以特户，封金和保证金等形式；二是存放在账户中的金钱必须移交债权人占有。本案中被告万川地产已经将保证金转入其在原告处开立的专门保证金账户且原告与被告万川地产约定：“未经质权人书面同意，在主债权被清偿前，出质人不得支取或要求返还已交付的保证金，也不能使用保证金账户进行收付结算”，由此可见，被告万川地产在原告处的保证金已经特定化且由原告占有。根据《个人贷款保证金质押合同》中的约定，被告万川地产提供的保证金质押所担保的债务应包括本案被告王洪涛在《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》项下的所有债务。故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条之规定，判决：一、被告王洪涛于本判决生效之日起十日内一次性偿还原告中国银行股份有限公司铁岭调兵山支行截止至2020年11月23日的全部欠款208589.61元（未还贷款本金204466.31元，利息4013.04元，罚息110.26元）并给付利息（从2020年11月24日起至借款本金全部偿还之日止，按合同约定借款利率及罚息利率计算）；二、被告调兵山市万川房地产开发有限公司对被告王洪涛的上述债务承担连带责任；三、原告中国银行股份有限公司铁岭调兵山支行在上述第一项债权范围内对被告调兵山市万川房地产开发有限公司在原告处开立的保证金账户（账号为29×××81）中的资金享有优先受偿权；四、驳回原告中国银行股份有限公司铁岭调兵山支行其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4390元（原告已预交），由被告王洪涛、调兵山市万川房地产开发有限公司共同负担。
本院查明
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：王洪涛与万川地产解除了房屋买卖合同，并未解除按揭贷款合同，并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定。中国银行根据《个人一手住房贷款合同》约定，根据借款人王洪涛的指示将借款24万元划付至万川地产账户，该款虽划付至万川地产账户，但王洪涛是贷款合同的相对方，中国银行已经向王洪涛履行了出借义务，王洪涛应当按照合同约定履行偿还贷款的义务。（2018）辽1281民初1302号民事调解书已经解除王洪涛与万川地产签订的《商品房买卖合同》。合同解除后，万川公司和王洪涛应当对王洪涛缴纳的购房款和房屋的归属问题进行处置。根据合同相对性原则，王洪涛是贷款合同的相对人，应当由王洪涛偿还银行贷款并由万川地产承担连带还款责任。综上所述，王洪涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4390元，由上诉人王洪涛负担。
本判决为终审判决。
