当事人信息
上诉人（原审被告）：上海亦静实业有限公司，住所地上海市浦东新区川沙路1098号8幢。
法定代表人：陈群秋，执行董事兼总经理。
上诉人（原审被告）：陈群秋，女，****年**月**日出生，汉族，住上海市浦东新区。
上述两上诉人共同委托诉讼代理人：夏静晶，上海宇钧律师事务所 律师。
上诉两上诉人共同委托诉讼代理人：葛秋阳，上海宇钧律师事务所 律师。
被上诉人（原审原告）：陈长伟，男，****年**月**日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区，港澳居民来往大陆通行证号码：XXXXXXXXXXX。
委托诉讼代理人：胡立中，北京观韬中茂（上海）律师事务所 律师。
审理经过
上诉人上海亦静实业有限公司（以下简称“亦静公司”）、陈群秋因与被上诉人陈长伟房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初19167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人诉称
上诉人亦静公司、陈群秋上诉请求：撤销一审判决第二项至第四项判决，改判驳回被上诉人陈长伟原审第二项至第四项诉讼请求。事实和理由：一、原审认定事实不清。案涉房屋租赁合同解除的事实基础在于被上诉人于2020年5月26日向上诉人发出的解约通知函，且该份函件明确解除的原因从未注明是由于上诉人多次提出解除而导致案涉租赁合同的解除。案涉房屋租赁合同之所以能够解除，完全是由于被上诉人单方提出房屋租赁合同于2020年5月31日解除，并得到了上诉人的同意，双方于2020年5月31日办理了交接手续，上诉人不应当对于合同解除承担任何的违约责任。而在原审中，对于房屋租赁合同的解除，原审法院却片面地认为是由于上诉人因新冠疫情的影响，多次向被上诉人提出解除房屋租赁合同，构成了根本违约，属于事实认定不清。关于租金支付，上诉人已经于2020年3月31日搬离案涉房屋，自2020年4月起，即不再实际占有该房屋。故对于案涉房屋2020年4至5月份的房屋租金，上诉人不应当支付。原审法院对于该两个月的租金支付并没有作出任何的说理，直接认定上诉人应当支付租金，明显有违客观事实。二、原审法院适用法律错误，《中华人民共和国民法典》已于****年**月**日出生效，而原审法院却在裁判中援引1999年《中华人民共和国合同法》的内容，明显错误。
被上诉人辩称
被上诉人陈长伟辩称，上诉人的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审驳回上诉，维持原判。
一审原告诉称
陈长伟向一审法院起诉请求：1．确认陈长伟与亦静公司、陈群秋就坐落于上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX楼XX区房屋签订的《上海房屋租赁合同》及其《补充协议》《补充协议二》于2020年5月31日解除；2．判令亦静公司支付陈长伟2020年2月1日至2020年5月31日拖欠租金512，000元；3．判令亦静公司支付陈长伟逾期违约金，按每日日租金的5％计算，其中2月欠租自2月6日起算，3月欠租自3月6日起算，4月欠租自4月6日起算，5月欠租自5月6日起算，计算至付清租金之日止；4．判令亦静公司向陈长伟结清物业管理费1万元，车位费6，000元，水费286元，电费7，760元；5．判令亦静公司支付陈长伟解约违约金512，000元；6．判令陈群秋对亦静公司的上述付款义务承担连带责任。一审审理中，陈长伟明确诉请3：每日日租金5％为每日210.4元，计算方式为月租金128，000元×12个月÷365天×5％。明确诉请4：物业管理费、车位费均是2020年4月、5月发生的；水费、电费是签署交接书时抄表的数字对应水电费扣除已付水电费得出未结水电费。明确诉请5：根据租赁合同10-5约定，违约金为19个月租金，根据公平原则，主张9个月租金的违约金1，152，000元，免除10个月租金的违约金。扣除亦静公司已付保证金64万元，还需支付违约金512，000元。
一审法院查明
一审法院经审理查明：
陈长伟系位于上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX楼XX区房屋的权利人。
2013年11月23日，陈长伟（甲方）作为出租方与陈群秋（乙方）作为承租方签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将本市徐汇区XX路XX弄XX号XX楼XX区出租给乙方。建筑面积505平方米。乙方向甲方承诺租赁该房屋作为商业使用。租赁期自2013年11月23日起至2019年11月22日止。月租金116，000元。乙方应于每月5日前向甲方支付下一个月租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的5％支付违约金。乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为5个月租金即58万元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的6倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足以抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（六）乙方逾期不支付租金累计超过半个月的。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的1倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。该房屋租金自第四年起（2016年11月23日至2019年11月22日止），月租金递增8％，即租金调整为每月125，280元。
2013年12月3日，陈长伟（甲方）、陈群秋（乙方）、亦静公司（丙方）签订《补充协议》，约定2013年11月23日，甲乙双方就系争房屋签订租赁合同，现因乙方根据租赁合同补充条款之约定注册成立新公司亦静公司（丙方），各方同意将原租赁合同承租方陈群秋变更为亦静公司。各方共同确认，原租赁合同除承租方主体变更外，其他所有约定各方仍须遵照执行。原租赁合同所涉乙方的所有权利和义务由丙方拥有并承担。同时，乙方承诺：愿意为丙方在原租赁合同以及相关补充协议项下必须履行的义务（包括但不限于应当承担的租金、违约金、赔偿金及其他相关费用等）由甲方提供连带责任保证。
2019年11月22日，陈长伟（甲方）作为出租方、亦静公司（乙方）作为承租方、陈群秋（丙方）作为保证人签订《〈上海市房屋租赁合同〉补充协议二》（以下简称补充协议二），约定现因乙方向甲方提出申请延长原合同项下租赁期限，甲、乙、丙三方达成本补充协议，甲乙双方同意，租赁合同第三条3-1款项下“出租房屋租赁期限自2013年11月23日起至2019年11月22日止”变更为“出租房屋租赁期自2013年11月23日起至2021年12月31日止”。租金标准：自2019年11月23日起至2019年11月30日止的月租金标准为每月125，280元；自2019年12月1日起至2021年12月31日止的月租金标准为每月租金128，000元。自2019年11月23日至2021年12月31日止的租金支付方式如下：自2019年12月1日起至2021年12月31日的租金仍然按月支付，乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金，即乙方应于2019年12月5日前向甲方支付2019年12月份租金128，000元，依此类推，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金5％支付违约金。原合同约定乙方应向甲方支付房屋租赁保证金为5个月租金，乙方同意甲方将继续保留上述保证金，双方同意租赁保证金变更为64万元，扣除乙方已向甲方支付的保证金58万元后，乙方还需向甲方支付保证金6万元。租赁关系终止时，乙方向甲方交还租赁房屋、结清水电煤费以及物业费等乙方应承担的费用、乙方营业执照注册地址迁出后5个工作日内，甲方应将保证金64万元以现金转账方式无息退还至丙方账户。丙方承诺：丙方愿意为乙方在原合同以及本补充协议项下必须履行的义务（包括但不限于应当承担的租金、违约金、赔偿金以及其他相关费用等）向甲方提供连带责任保证。
2020年2月29日，亦静公司向陈长伟发送《退租通知书》，主要内容为：新型冠状病毒全国性爆发，疫情何时得到控制不得而知，我司承担租金成本、人员成本等巨大损失无法承受。因此我司作出如下决定：于2020年3月1日正式关闭系争房屋的门店，特此书面向陈长伟先生通知退租，2020年3月1日起正式解除双方租赁合同和补充协议，烦请收到本通知后2天内与我司联系协商退租等事宜。
2020年3月15日，陈群秋、亦静公司向陈长伟发送《租金减免申请书》，主要内容为：因疫情请求减免2020年2月至2020年3月的房屋租金。
2020年3月24日，陈长伟委托律师向亦静公司、陈群秋发送《律师函》，主要内容为：亦静公司逾期支付租金行为已构成违约，陈长伟有权根据约定追究违约责任。请收到本函后三日内立即付清全部欠付租金以及违约金。疫情并不导致租赁合同目的无法实现，要求退租不符合法律规定的解除合同情形，也不具备租赁合同解除合同条件。因此，亦静公司若擅自提前退租，应向陈长伟支付相当于剩余租期100％租金的违约金。陈群秋承担连带保证责任。
2020年4月15日，亦静公司向陈长伟发出《退租通知书》，主要内容为：解除通知发出后，我司积极办理退租事宜，并搬离系争房屋。同时已向工商部门申请搬离工商注册的转移手续。但您一直未与我司协商联络交接事宜。现再次通知，于收到本通知书之日起3日内配合我司办理房屋交接手续，逾期不办理的，由此造成的所有损失，均由您自行承担。
2020年4月18日，陈长伟向亦静公司、陈群秋发送函件，主要内容为：新冠肺炎疫情防控措施虽然对合同履行产生一定影响，但并未达到令合同目的无法实现的目的，合同完全可以继续履行。鉴于疫情导致贵方发生经营困难的实际情况，我方可以适当降低或部分免除疫情防控期间的租金或适当延长租期，具体事宜贵我双方可友好协商。若贵方执意擅自提前退租，应按照合同约定承担违约责任、赔偿损失。
2020年5月15日，陈长伟向亦静公司、陈群秋发送函件，主要内容为：合同继续履行的意见不变。贵方发函要求退租，我方未曾同意，且贵方至今未曾联系过我方，办理房屋返还事宜，截至本次发函之日，贵方已拖欠2020年2、3、4、5月租金共计51.2万元，请贵方于接到本函后三日内，立即向我方付清以上欠付租金及逾期违约金。
2020年5月22日，亦静公司、陈群秋向陈长伟发送《复函》，主要内容为：2020年2月29日，我方已向贵方发送《退租通知书》。但贵方在收到《退租通知书》后，并未按通知书内容配合我方办理房屋交接事宜，而我方已根据《退租通知书》于2020年3月1日搬离上述门店。根据《退租通知书》，租赁合同及相关附件已于2020年3月1日起解除，我方已将上述门店归还给贵方。自2020年3月1日起，不再与贵方产生任何房屋租赁费用。故不产生任何的合同继续履行事宜。
2020年5月26日，陈长伟向亦静公司、陈群秋发送函件，主要内容为：鉴于贵方2020年5月22日上午发来的短信回复，以及2020年5月22日下午徐汇区市场监督管理局告知我方以下情形：贵方已经在申请办理工商迁出的手续，并存在消费者向该局投诉会员退卡纠纷等情形，我方认为贵方行为已构成根本性违约，决定依法依约解除与贵方之间签订的租赁合同、补充协议、补充协议二，特通知如下：租赁合同及其补充协议、补充协议二于2020年5月31日解除。贵方应于2020年5月31日前完成房屋腾退，并结清欠付租金、逾期违约金、解约违约金、水电费、车位费、物业管理费等费用。
2020年5月31日，陈长伟与亦静公司、陈群秋就系争房屋进行交接，并签订《房屋交接书》，确认亦静公司将系争房屋返还陈长伟，亦静公司、陈群秋已支付物业管理费至2020年3月31日、已支付2个固定车位费至2020年3月31日。
一审审理中，双方一致确认：亦静公司使用系争房屋用作商业经营，2020年2月1日之前的租金已付清；2020年2月1日之后，亦静公司支付租金6，000元。亦静公司已支付陈长伟租赁保证金64万元，并同意保证金在本案中一并处理。
一审审理中，陈长伟明确解除合同的合同依据为租赁合同10-5条，解除合同的事实理由主要为亦静公司擅自退租以及未付租金。
一审审理中，陈长伟为证明已支付物业费以及停车费，提供两张增值税发票，开票人均为福州XX有限公司上海分公司，购买方均为陈长伟，开票日期均为2020年10月22日。其中一份增值税发票的金额为6，000元，服务名称为车辆停放服务，备注：徐汇区XX路XX弄XX号XX楼XX区门口停车费2020年4月至5月份。另一份增值税发票的金额为10，000元，服务名称为物业管理费，备注：徐汇区XX路XX弄XX号XX楼XX区物业管理费2020年4月至5月份。亦静公司、陈群秋对上述证据真实性认可，但对证明内容不认可，认为该证据无法证明陈长伟已实际支付物业费及停车费。
一审法院认为
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同、补充协议、补充协议二系各方真实意思表示，于法不悖，合法有效，陈长伟、亦静公司作为租赁合同的履约主体，应恪守租赁合同的相关约定。因新冠肺炎疫情影响，上海市人民政府于2020年1月24日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，后自2020年3月24日零时起将响应级别由一级响应调整为二级响应。虽然亦静公司的经营确实受疫情直接影响，但租赁合同约定租赁期限至2021年12月31日，而疫情的影响是阶段性的，不足以造成租赁合同根本目的无法实现，故亦静公司实际无权以疫情为由单方解除租赁合同。根据查明事实，亦静公司多次向陈长伟提出退租，并明确表示已搬离系争房屋，亦静公司实际已构成违约，应承担相应违约责任。陈长伟在亦静公司明确表示不再履行租赁合同的情况下，有权单方解除租赁合同。故陈长伟要求确认租赁合同、补充协议、补充协议二于2020年5月31日解除的诉请，于法有据，一审法院予以支持。
关于陈长伟主张拖欠租金的诉请，如上所述，租赁合同于2020年5月31日解除，亦静公司2020年2月1日之后仅支付租金6，000元，故陈长伟主张该期间租金的诉请，于法有据。现亦静公司要求减免租金，一审法院考虑到疫情的发生确对亦静公司正常使用系争房屋产生影响，故从公平角度，一审法院酌定亦静公司按照每月64，000元的标准支付陈长伟2020年2月1日至2020年3月31日两个月的租金128，000元。至于2020年4月1日至2020年5月31日期间的租金，一审法院认为亦静公司仍应按照约定即每月128，000元的标准支付。综上，扣除亦静公司已支付的6，000元租金，亦静公司还应支付陈长伟2020年2月1日至2020年5月31日期间的租金378，000元。
关于陈长伟主张逾期违约金以及解约违约金的诉请，如上所述，亦静公司已构成违约，应承担相应违约责任，现陈长伟明确表示亦静公司不支付租金作为解除租赁合同的事实理由，故在解除合同条件满足之后的逾期付款违约金与解除合同违约金并存，显已加重亦静公司的负担。故一审法院酌情按照每日210.4元的标准计算15日的逾期付款违约金为3，156元。关于解约违约金即解除合同违约金，亦静公司提出过高，要求调整，一审法院考虑到本案的实际情况，认为陈长伟计算9个月租金的违约金即1，152，000元标准确实过高，对此酌情调整为5个月租金标准的违约金即64万元。
关于陈长伟主张物业管理费、车位费、水费、电费的诉请，根据陈长伟提交的增值税发票，陈长伟实际已代亦静公司支付2020年4、5月份的物业管理费10，000元、车位费6，000元。故对陈长伟主张物业管理费、车位费的诉请，一审法院予以支持。至于水费、电费的诉请，亦静公司对陈长伟主张的水电费金额并无异议，而该费用系亦静公司在搬离系争房屋之前实际发生的费用，故陈长伟主张上述水电费，于法不悖，一审法院予以支持。
关于亦静公司已支付给陈长伟的租赁保证金64万元，为避免诉累，一审法院对此一并予以处理，在本案中用以抵扣亦静公司应承担的解约违约金64万元，故租赁保证金与解除合同违约金抵扣后，亦静公司无需再行支付解除合同违约金。
关于陈长伟主张陈群秋对亦静公司付款义务承担连带责任的诉请，有合同及事实依据，一审法院予以支持。
一审法院判决
综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、陈长伟与亦静公司、陈群秋就上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX楼XX区房屋签订的《上海市房屋租赁合同》《补充协议》《〈上海市房屋租赁合同〉补充协议二》于2020年5月31日解除；二、亦静公司应于判决生效之日起十日内支付陈长伟2020年2月1日至2020年5月31日期间的租金378，000元；三、亦静公司应于判决生效之日起十日内支付陈长伟逾期付款违约金3，156元；四、亦静公司应支付陈长伟解除合同违约金64万元（扣除亦静公司已支付的租赁保证金64万元，亦静公司无需再支付陈长伟该解除合同违约金）；五、亦静公司应于判决生效之日起十日内支付陈长伟物业管理费10，000元、车位费6，000元、水费286元、电费7，760元；六、陈群秋对亦静公司的上述第二、三、五项付款义务承担连带清偿责任。一审案件受理费减半收取计7，386元，由亦静公司、陈群秋负担。
二审中，上诉人未向本院提供新的证据材料。
被上诉人向本院提供照片一组，证明涉案房屋至今一直空关，被上诉人因上诉人违约造成实际经济损失，一审认定的违约金不存在过高的情况。经质证，上诉人认为无法核实该照片的拍摄时间，真实性不予确认，照片即便真实，与本案无关。案涉合同已经解除，双方对此并无异议，合同解除后的房屋状态与上诉人无关。本院经审核认为，由于上诉人对被上诉人提供的上述照片的真实性不予确认，本院亦无法确认其真实性，故不予采纳。
一审查明的事实，有相关证据予以佐证，双方当事人均未提出异议，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为
本院认为，本案系涉港合同纠纷，双方当事人未选择合同所适用的法律，由于案涉合同的履行地、上诉人住所地均位于我国内地，故一审法院适用我国内地法律作为案件准据法并无不当，本院予以认同。
本案的争议焦点在于：一、被上诉人于2020年5月26日向上诉人发函解除合同是否具有合法的理由？上诉人还是被上诉人存在违约行为？一审认定上诉人应支付的房屋租金、逾期付款违约金等是否恰当？二、一审适用法律是否恰当？
关于第一个争议焦点。本院认为，根据在案证据，上诉人在租赁期间多次提出退租，而被上诉人并不同意，并要求上诉人继续履行合同，在2020年5月22日上诉人向被上诉人发送的短信和邮件中表明，其于2020年3月1日搬离门店。上诉人的行为表明其实质上单方面终止合同。虽然在案涉合同履行过程中，新冠疫情可能会导致上诉人经营困难，但此种情形不属于不可抗力，且疫情的影响是阶段性的，不足以导致上诉人合同目的无法实现，不能作为上诉人解除合同的合法理由。况且，被上诉人也在函件中表示可以适当降低或部分免除疫情防控期间的租金或适当延长租期，具体事宜双方可友好协商。上诉人在无正当理由的情形下单方面提前退租，上诉人亦未按照合同约定支付租金，且逾期支付租金也超过半个月。被上诉人于2020年5月26日向上诉人发函解除合同既符合案涉房屋租赁合同约定的解除条件，也符合法定解除条件，双方之间的合同自2020年5月31日解除。案涉合同解除的原因在于上诉人，其应当承担相应的法律责任。上诉人认为被上诉人违约缺乏事实和法律依据，本院不予采信。一审法院认定双方之间的合同于2020年5月31日解除于法有据，本院予以认同。
由于双方之间的合同自2020年5月31日解除，且双方于该日交接涉案房屋，故上诉人应当向被上诉人支付截止至2020年5月31日的租金，上诉人主张其只需支付3个月之前的租金于法无据，本院不予支持。考虑到疫情对上诉人的影响，一审法院对上诉人应当支付的使用期间的租金予以部分酌减符合公平原则，本院予以认同。一审法院认定的逾期付款违约金不存在明显过高的情形。由于上诉人的提前解约行为，导致被上诉人遭受一定的租金损失，导致合同利益的丧失，一审法院酌情调整合同解约违约金为5个月的租金标准亦无明显不当，本院亦予以认同。
关于第二个争议焦点。本院认为，本案争议事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，根据“法不溯及既往”的一般原则，本案不应当适用《中华人民共和国民法典》之规定。一审法院适用法律并无不当。
综上所述，上诉人亦静公司、陈群秋的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14，206.80元，由上诉人上海亦静实业有限公司、陈群秋共同负担。
本判决为终审判决。
