当事人信息
原告：麦慧，女，汉族，****年**月**日出生，住址：广东省吴川市××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××*。 委托诉讼代理人：陈土福，广东梅江律师事务所 律师。 被告：湛江地标投资有限公司。住所：湛江市坡头区××××××，该司的统一社会信用代码：914××××××××1869046。 法定代表人：谢某1。 委托诉讼代理人：袁少玲，被告公司员工。
审理经过
原告麦慧诉被告湛江地标投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告麦慧的委托诉讼代理人陈土福律师，被告湛江地标投资有限公司的委托诉讼代理人袁少玲等人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告麦慧起诉请求：1、判决被告向原告支付逾期交房违约金1152.60元（以已付购房款404421元为基数，按违约时间自2018年7月1日起至2018年8月27日止共57天，每日按0.5/万计算）；2、判令被告向原告支付逾期交付房屋所有权证违约金23666.94元（以已付购房款404421元为基数，按违约时间自2019年7月1日起至2020年6月21日止共356天，按年利率6%标准计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月2日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》约定：买受人（原告）购买被告开发的海东广场2号楼2404房，总房款为404421元；出卖人（被告）应于2018年7月1日前交付房屋，如出卖人未按照约定时间交付商品房，逾期在60日内的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款0.5/万的违约金；因出卖人的原因，买受人未能在房屋交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方协商解决。合同签订后，原告已依约履行了合同义务，向被告支付了全部购房款。被告于2018年8月17日通知原告，房屋的集中收楼期为2018年8月28日至8月30日。2020年6月22日，被告才将房屋所有权证交给原告。 综上，被告违反双方签订的《商品房买卖合同》约定，迟延交房及办理房屋所有权证，根据《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应向原告支付违约金。为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。
被告辩称
被告湛江地标投资有限公司向本院提交书面答辩称： 一、涉案房屋逾期交房系因发生合同约定的“顺延交房”的情形，并非被告恶意违约或过错行为所致，被告已尽可能克服困难，减少损失，对于不可控因素导致逾期交房，应当免除被告责任。 双方签订的《商品房买卖合同》附件十一第二条第四款约定：“合同约定买受人对商品房交付期限可以顺延的情形包括但不限于以下情形，买受人不得以此为由解除合同······4、因政府规划调整导致逾期交付的······6、其他非出卖人原因导致逾期交付的情形”合同履行期间，因政府新政策的颁布以及受台风影响，案涉项目楼盘的工程进度受阻，被告虽然做了大量的准备工作和各种防御措施，但始终无法按合同约定的日期向原告交付房屋。根据上述约定以及《中华人民共和国合同法》第117条的规定，由于不可抗力原因造成违约的，可部分或全部免除违约方责任，故被告向原告迟延交房的责任应当予以免除。 二、退一步说，即使被告存在逾期交房的情形，违约金也仅应当计至符合法定交房条件之日止，因原告自身原因故意拖延收房的责任不应当由被告承担。 本案中，原告购买房屋所在的楼盘于2018年8月31日取得房屋竣工验收备案，至此，案涉房屋已经符合合同约定及法律规定的交房条件，被告曾多次通知原告办理收房手续，但原告一直不予理会，到2019年8月18日才办理收房手续。 三、被告不应承担逾期办证的违约责任。 1、因政府捆绑用地问题未解决导致整个项目无法按期竣工，影响到案涉楼盘首次登记和案涉房屋的转移登记。2013年4月2日，被告与湛江市自然资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，该局同意出让现海东广场项目的土地给被告开发，合同第十五条约定，被告必须同步修建捆绑市政道路海湾南路，并约定被告应在2016年6月14日前竣工。后因该局无法完善该路段的用地手续，导致被告开发的案涉项目无法如期竣工。 2、被告不应在本案中承担逾期办证的违约责任。 根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需要承担逾期办证的违约责任。本案中因湛江市自然资源局无法解决海湾南路用地问题而导致整个开发项目无法按期竣工，在该局没有延期竣工情况下导致无法办理涉案楼盘首次登记和涉案房屋转移登记。本案中原告逾期办证并非被告原因造成，故被告不应在本案中承担逾期办证的违约责任。 四、原告要求支付逾期办证违约金过高。 1、应按一年期市场拆借利率3.85%计算违约金。 即使逾期办证责任由被告承担，原告要求按照年利率6％计算逾期办证违约金显属过高。《商品房买卖合同》没有约定逾期办证违约金计算方法。根据《八民会议纪要》第十八条第二款“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干题的规定》第二十九条第二款规定和2020年8月20日修订的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款“既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起承担逾期还款违约责任的，人民法院应予支持”的规定，逾期办证违约金的利率应以一年期贷款市场报价利率（LPR）3.85%为准。 2、计算违约金截止日期应以房屋产权证上记载的登记时间为准。 根据《商品房买卖合同中补充协议》第七条第五款“买受人同意完成房屋的权属转移登记的时间即房屋产权证上记载的登记时”约定，开发商的办证义务以房屋产权证上记载的登记时间为终止。所以，本案对于违约金截止日期应以房屋产权证上记载的登记时间为准。 3、应以实际损失为基础确定违约金。 根据《合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高入民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的、人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百ー十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，请求法院不应按照双方的约定计算违约金，而应以原告实际损失为基础确定应支付的违约金。 综上，被告认为原告提出的诉讼请求没有事实及法律依据，应予驳回其诉讼请求。 本院审理查明：2017年6月2日，原告作为“买受人”与被告作为“出卖人”双方共同签订了一份书面的《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：一、被告将其开发的位于湛江市坡头区××××××××××××××××××××××预售给原告；二、预售房屋的总价款为人民币404421元；三、交付时间和手续（合同第十一条）：（一）出卖人应当在2018年7月1日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到本合同第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足合同第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者证明文件不齐全，不能满足合同第九条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按合同第十二条处理；四、逾期交付责任（合同第十二条）：除不可抗力外，出卖人未按照合同第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2不作累加）]：（1）逾期在60日之内，自合同第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款0.5/万的违约金；（2）逾期超过60日后······买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金；五、因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得商品房屋的房屋所有权证书的，双方同意按第2种方式处理：2、双方协商解决（合同第二十条）；六、买受人同意完成房屋的权属转移登记的时间即房屋产权证上记载的登记时间（合同附件十一《补充协议》第七条第5款）；七、出卖人及买受人双方同意，对于迟延交付、权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中之一适用不累加（合同附件第十一《补充协议》第七条第6款）。原告与被告签订上述《商品房买卖合同（预售）》之前，已向被告认购上述预售的商品房，并与被告约定由被告负责代办上述商品房的所有权属证书，代办费用为600元，该费用原告于2017年5月28日已交清给被告。合同签订后，原告已依约向被告交清了案涉商品房的总房款。该商品房所在的2号楼于2018年8月31日通过竣工验收备案。2019年8月18日，原、被告双方办理了该商品房的交付手续，原告接收了该商品房。2020年6月22日，被告为原告办妥了该商品房的《不动产权证书》，案涉商品房所有权登记至原告名下。 再查明，被告湛江地标投资有限公司于2013年3月15日成立，经营范围：房地产投资与开发、酒店管理、自有物业管理与租赁等。被告向原告预售案涉商品房与原告双方签订《商品房买卖合同（预售）》时，已取得案涉楼盘的预售许可证（证号：湛房预许第0120170047号）。 以上事实，有原、被告双方提供的证据及当事人双方陈述等证据予以证实，并在卷佐证。 本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的诉、辩主张，本案争议的主要问题有：一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是否有效；二、被告是否需要承担逾期交房及逾期办证的违约责任；三、原告主张被告支付违约金的请求应否得到支持。针对上述争议的主要问题，本院作如下分析与认定： 一、关于原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的法律效力问题。 本院认为，被告为依法成立的具有房地产投资与开发经营权利的企业法人，其投资开发的案涉海东广场商品房项目经合法审批程序进行开发建设，并领有相关的商品房预售许可证，其与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》亦是基于双方自愿协商、等价有偿的原则而签订，且该合同内容也没有违反国家法律、法规的强制性规定，故该合同合法有效，依法应受法律保护，双方应依合同约定履行各自的义务，享受合同约定的权利。 二、关于被告是否需要承担逾期交房及逾期办证的违约责任问题。 （1）关于原告主张被告逾期交房问题，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条的约定，被告应在2018年7月1日前向原告交付上述案涉商品房。而双方实际办理交房手续及收房的时间却是2019年8月18日。因此，双方办理房屋交付的时间已经超越合同约定的交房时间，对逾越合同约定的交房时间，被告是否需要承担逾期交房的违约责任，应对造成逾期交房的原因予以考察确定。根据原告在起诉状中的陈述所称，被告于2018年8月17日已经通知原告，房屋的集中收楼期为2018年8月28日至8月30日。而此时被告开发的案涉商品房所在的海东广场2号楼尚未取得竣工验收备案手续，不具备交付条件，故原告主张被告应承担合同约定的交房期限届满后至2018年8月27日止期间57天的逾期交房违约责任，理据充分，本院予以支持。 （2）关于原告主张被告逾期办证问题。根据本案事实，双方办理案涉商品房的交付时间是2019年8月18日，被告为原告办妥了案涉商品房产权登记的时间是2020年6月22日。依双方签订的上述《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，如果属被告方面的原因，导致原告购买的案涉商品房未能在房屋交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，被告才需要承担相应的违约责任。但原告收房后未满365天，被告就已经为原告办妥了该商品房的《不动产权证书》，故被告不存在逾期办证的情形。原告主张被告承担逾期办证违约责任，没有理据，本院不予支持。 三、关于原告主张被告支付违约金的诉讼请求。
本院认为
如前所述，被告只需承担逾期交房的违约责任，原告主张被告承担逾期交房违约金1152.60元，符合双方签订的合同约定，且没有违反法律、法规的强制性规定，本院予以支持。被告提出的免责抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》（法释[2015]5号）九十条等规定，判决如下：
本案裁判结果
一、限被告湛江地标投资有限公司于本判决生效后10日内向原告麦慧支付逾期交房违约金1152.60元； 二、驳回原告麦慧的其余诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费为210.25元（原告预交），由被告湛江地标投资有限公司负担25元，原告麦慧负担185.25元。被告应负担的受理费25元，原告已预交，本院不予退还，由被告在上述履行期限内迳付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。
审判人员
审判员 林中轩
裁判日期
二〇二一年四月二十八日
审判辅助人员
书记员 谢妃萍
