当事人信息
原告（申请执行人）：曹洪佑，男，****年**月**日出生，汉族，住江苏省新沂市。 委托诉讼代理人：章淞研，江苏元融律师事务所 律师。 被告（案外人）：刘瑞，男，****年**月**日出生，汉族，住江苏省睢宁县。 委托诉讼代理人：刘强（系被告刘瑞父亲），住江苏省睢宁县。 委托诉讼代理人：尹建军，江苏苏沂律师事务所 律师。 被告（被执行人）：江苏万宁房地产开发集团有限公司，住所地江苏省徐州市铜山区三堡街道办事处1号楼三层301—303室。 法定代表人：冯星文，该单位经理。
审理经过
原告曹洪佑与被告刘瑞、江苏万宁房地产开发集团有限公司（以下简称万宁公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹洪佑的委托诉讼代理人章淞研，被告刘瑞的委托诉讼代理人刘强、尹建军到庭参加诉讼。被告万宁公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
曹洪佑向本院提出诉讼请求：1.准许对睢宁县房屋（以下简称案涉房产）的执行；2.诉讼费用由刘瑞、万宁公司承担。事实和理由：曹洪佑与万宁公司借贷纠纷一案，经新沂市人民法院审理作出（2016）苏0381民初288号调解书。应曹洪佑的申请，新沂市人民法院在诉讼中作出（2016）苏0381民初288-1号裁定，查封了万宁公司位于睢宁县房产。因万宁公司没有履行生效调解书确定的义务，曹洪佑于2016年5月26日申请强制执行，案号为（2016）苏0381执1983号。刘瑞于2021年初才对案涉房产的执行提出异议，新沂市人民法院于2021年2月4日作出（2021）苏0381执异21号裁定书，中止了对案涉房产的执行。曹洪佑认为对案涉房产的中止执行明显不当，理由如下：一、刘瑞提出执行异议所持证据材料的真实性无法确认，其陈述的“事实和理由”明显违背常理，不应当得到支持。1、案涉房产于2016年1月14日被查封，且不论是初次查封，还是在2018年4月27日的续封时，新沂市人民法院的执行法官在每栋的单元门口和对应的房号的房门上都张贴了新沂市人民法院的查封公告。刘瑞在申请书里坚称“其一直在被查封的房屋内居住至今”。但其后又说：“直到2020年12月9日才知道案涉房产被新沂市人民法院查封的事实”，这明显是前后自相矛盾的谎言！2、刘瑞主张其在查封前已经签订合同并“一次性交纳房款”的事实根本不成立。众所周知，徐州市房产交易网上备案系统，早在2012年之前就已经在全市范围内普及并实际运行。而刘瑞提供的所谓的“万宁城市景苑商品房订购协议”，在法律上属于“预约”的性质，根本不是徐州市房产交易主管机关所要求的正式《商品房买卖合同》。该订购协议第三条明确约定“乙方没有在约定时间内签订正式的《商品房买卖合同》，逾期视为自动放弃，本协议不再具有任何法律效力”。鉴于万宁公司与刘瑞在该预约协议后，没有签订正式的书面《商品房买卖合同》。因此，该订购协议早已失效，不具有任何法律效力。尤其是，刘瑞在本案中仅提供了开发商的收据和收条，意图证明其“一次性交清房款”的事实，但其始终不能提供近50万元的巨额款项究竟是如何实际交付的相关证据。因此，该收据及收条均无法支持其所谓的“款项一次性支付”的主张（暂且先不说刘瑞提供的只是收据，而不是正式的购房发票；以及收条中明显存在“先盖章、后填写内容”这种违背常识的可疑之处）。3、刘瑞提供的“订购协议”的签订日期为2014年3月7日，而收据载明的收款时间却是2015年5月10日，且是“一次性交纳”近50万元的购房款。这亦明显不符合常理！刘瑞对此既没有举证，也没有进行合理的说明。相关款项是否实际交纳根本无法查实，不排除万宁公司在获知房产被查封后，与个别人之间恶意串通，虚构相关的“协议、收据”等手续来损害曹洪佑利益的可能！二、刘瑞与万宁公司之间并不存在“合法、有效”的书面买卖合同，双方之间存在恶意串通损害曹洪佑合法权益的行为，刘瑞的异议主张不应当得到支持。从刘瑞提供的“万宁小区新沂法院查封业主统计表”显示的内容可以看出：①案涉房产在2016年1月14日被新沂市人民法院查封后，刘瑞是在2015年5月10日交纳房款的；在2017年7月5日办理上房手续的。而刘瑞上房时，案涉房产已经被新沂市人民法院查封两年之久，万宁公司的主观恶意非常明显。②该统计表没有来源或出处，无法证实统计表中内容的真实性。不排除刘瑞自己制作的可能。③案涉房产在新沂市人民法院之后还存在南京玄武区法院的查封。如果（2021）苏0381执异21号裁定书不能通过撤销予以及时纠正，后续肯定有大量的其他业主紧跟其后，效仿刘瑞向新沂市人民法院或南京市玄武区人民法院提起执行异议。这势必导致后期新沂市人民法院及南京市玄武区法院的执行工作更加困难。亦必将损害曹洪佑的合法权益。从刘瑞提供的“万宁城市景苑商品房订购协议”显示的内容可以看出：①该订购协议第三条明确约定“乙方没有在约定时间内签订正式的《商品房买卖合同》，逾期视为自动放弃，本协议不再具有任何法律效力”。鉴于万宁公司与刘瑞在签订预约协议后，双方没有签订正式的书面《商品房买卖合同》，双方已经用实际行动表明了不再履行订购协议。因此，按照约定该份订购协议早已失效，不具有任何法律效力。②该订购协议第六条针对协议的生效进行了明确约定：“本协议经甲、乙双方签字和加盖公章后方才生效。”而协议中“置业顾问签字”一栏、“专案经理签字”一栏、“甲方”一栏均没有甲方任何人员的签字。显然双方约定的协议生效条件没有成就！截止目前，该订购协议仍处在没有生效的事实状态。因此，（2021）苏0381执异21号裁定中止对案涉房产的执行明显错误！综上，鉴于刘瑞提出的执行异议没有事实及法律依据，其更不是案涉查封房产的产权人。尤其是无法证实刘瑞与万宁公司之间签订过真实、合法、有效的书面《商品房买卖合同》。刘瑞提出的执行异议根本不符合最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中规定的限制性条件，依法应当裁定驳回刘瑞的异议。
被告辩称
刘瑞辩称，一、2014年3月7日，刘瑞与万宁公司签订的《万宁城市景苑商品房订购协议》一份，刘瑞从万宁公司购买案涉房产，总价款为499952元。1.刘瑞与万宁公司所签订的《万宁城市景苑商品房订购协议》虽名为订购协议，但实质上仍然是一份商品房房屋买卖合同，至于曹洪佑在诉状中所述的其不是徐州市房产交易主管机关所要求的正式《商品房买卖合同》，但刘瑞认为，曹洪佑所述的实际房屋买卖合同网签的法律效力问题，无论是存量房买卖合同的“网签”还是增量房买卖合同的“网络备案”，其本质上都是一种通过网络进行的行政备案。依据《城市商品房预售管理办法》第10条规定:商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。网签及其备案不具有创设权利的功能，其目的是为了方便管理者的管理、监督和服务。商品房买卖合同是否成立、有效不是以网签的买卖合同为标准来衡量。2.刘瑞与万宁公司所签订的《万宁城市景苑商品房订购协议》第三条约定“甲、乙双方商定，乙方（刘瑞）于接到通知（手写，不清晰）后七日内携带本协议、签约应交款、购房所需证件到万宁城市景苑展示中心签约《商品房买卖合同》，逾期视为自动放弃，本协议不具有任何法律效力，甲方有权销售。”该条款约定的是刘瑞接到万宁公司通知，可是，刘瑞并没有接到万宁公司通知。曹洪佑称该协议早已失效，不具有任何法律效力的理由显然不能成立。二、刘瑞于2015年5月10日已付清万宁公司购房款499952元。1.按照刘瑞与万宁公司所签协议约定，刘瑞在签订该协议时缴纳定金49952元，但是刘瑞实际以现金方式缴纳定金50000元。2.刘瑞于2015年5月10日已付清江苏万宁房地产开发集团有限公司睢宁分公司（以下简称万宁睢宁分公司）购房款499952元。该499952元款项系由刘瑞于2014年3月7日给付的现金50000元，以及由万宁公司欠郑成艳材料款449952元通过换据方式支付，即因万宁房公司欠郑成艳材料款无法支付，经人介绍，郑成艳、万宁公司、刘强均同意以万宁公司欠郑成艳的材料款抵偿刘瑞应付万宁公司的剩余购房款449952元。三、涉案房屋是刘瑞购买用于居住且刘瑞名下无其他用于居住的房屋。经查询睢宁县不动产统一登记信息管理系统，2000年以来，刘瑞及其妻子仲曼在睢宁县范围内无住房，现案涉房产是刘瑞的唯一住房。四、2017年7月5日，万宁公司已经将案涉房产交付给刘瑞，由刘瑞占有、使用该房屋至今。综上所述，曹洪佑请求查封案涉房产是错误的，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，据此规定，案涉房产刘瑞在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，刘瑞购买案涉房产用于自己居住，在睢宁县全家三代人都居住在该房屋内，且无其他居住的房屋，案涉房产购房款刘瑞已全部付清。曹洪佑起诉的事实和理由均不能成立，请依法驳回曹洪佑的诉讼请求。 万宁公司未作答辩。
本院查明
本院经审理认定事实如下：2016年4月27日，本院对曹洪佑诉万宁公司民间借贷纠纷一案作出（2016）苏0381民初288号民事调解书：一、万宁公司欠曹洪佑借款本金500万元及利息（均自借款之日起，按月利率2%计算直至实际偿还之日止）。此款由万宁公司于2016年5月12日前偿还本金30万元，以后于每月12日前偿还本金100万元，至2016年10月12日前本息全部付清，利息于2016年10月12日前一次性付清。如万宁公司有一期未足额给付，曹洪佑有权申请强制执行剩余全部款项。二、案件受理费51350元，减半收取25675元，保全费5000元，合计30675元，由曹洪佑承担。根据（2016）苏0381民初288号卷宗记载，曹洪佑与万宁公司的三笔借款时间分别为2014年11月7日、2014年11月20日、2014年12月11日。 2016年1月14日，本院根据曹洪佑的申请，作出（2016）苏0381民初288-1号民事裁定：一、查封万宁公司所有的价值600万元的房产或者查封其他等值财产。银行存款冻结期限为一年，房产查封期限为三年，车辆、动产及其他财产查封期限为二年。二、查封曹洪佑所有的位于新沂市产（房产证号**）。查封期限为三年。当日，本院向睢宁县不动产登记交易服务中心送达该民事裁定及协助执行通知书，查封万宁公司开发的万宁景苑案涉房产在内的十六套房屋，查封期限为三年。 根据曹洪佑的申请，本院于2016年5月26日立案强制执行，案号为（2016）苏0381执1983号。在本案执行过程中，本院于2018年12月28日作出（2016）苏0381执1983号之一执行裁定：续行查封被执行人万宁公司位于睢宁县，期限为三年。本院于2019年1月8日向睢宁县不动产登记交易服务中心送达该执行裁定及协助执行通知书。案外人刘瑞对本案执行标的提出异议后，本院于2021年2月4日作出（2021）苏0381执异21号执行裁定，中止对案涉房产的执行。曹洪佑不服该裁定，在法定期限内向本院提起执行异议之诉。 另查明，标注日期为2014年3月7日的《万宁城市景苑商品房订购协议》记载，万宁公司（甲方）与刘瑞（乙方）约定的主要内容如下：1.乙方购买案涉房产，建筑面积为118.81平方米、单价为4208元/平方米、总价为499952元；2.乙方同意在签订本协议单时，缴纳定金499952元，作为甲乙双方订立《商品房买卖合同》的担保金，签订《商品房买卖合同》后乙方所交定金转为房价款。3.甲乙双方商定，乙方于接到通知（“接到通知”系由“签订本协议”修改而来）7日内携带本协议、签约应交款、购房所需证件到万宁城市景苑展示中心签约《商品房买卖合同》。逾期者视为自动放弃，本协议不再具有任何法律效力，甲方有权销售。专案经理签字处为刘旭。刘瑞主张实际向万宁公司交付现金5万元作为购房定金，万宁公司向刘瑞出具5万元定金收据。 标注入账日期为2015年5月10日，编号为0000043的睢宁万宁房地产公司专用收据记载，缴款单位为刘瑞，收款方式为换收据，款项数额为499952，收款事由为**-**-**现金5万加抵款449952.由郑成艳变更。单位盖章处为万宁睢宁分公司财务专用章，经办处为刘旭。 2017年3月29日，刘强从中国邮政储蓄银行睢宁县中山营业所用卡取款10万元，刘强在江苏睢宁农村商业银行向李群转账26万元。 日期为2021年4月20日的证明记载：刘瑞万宁城市景苑商品房8栋2单元1201室所签订：1.订购协议票据。2.房款收据专用票据（其中肆拾肆万玖仟玖佰伍拾贰元由郑成艳材料款抵扣）所提供的资料真实有效。特此证明。证明下方加盖的是万宁睢宁分公司合同专用章。 日期为2017年7月5日的收据记载：今收到**-**-**室刘瑞3000元上房费用，其中电梯卡3张，上房时多退少补，下方加盖的是万宁睢宁分公司发票专用章。日期为2017年7月28日的收据记载，当日刘瑞向万宁睢宁分公司交纳案涉房产燃气开户费2600元；刘瑞另提交燃气收据（标注日期为2018年3月23日、2018年5月2日）、自来水充值交易明细、自来水发票（标注日期为2018年5月10日、2018年10月22日、2019年9月12日、2020年6月1日、2020年9月2日、2021年1月16日）、向物业公司交纳电梯费收据（标注日期为2017年11月15日）、向物业公司交纳临时电费收据（标注日期为2018年12月28日2019年3月23日、2019年6月18日），主张以实际入住案涉房产。上述自来水充值交易明细、自来水发票记载的用户地址均为万宁8-2-1104，自来水开户日期为2017年7月3日。物业公司出具2021年4月20日的证明记载，因水表错装，**-**-**原交水费实际为**-**-**业主刘瑞。 睢宁县不动产登记交易服务中心于2021年3月22日出具睢宁县家庭（个人）住房状况证明，记载仲曼320******、刘瑞自2000年以来在睢宁县范围内该家庭（个人）名下无住房状况登记。 刘瑞申请证人许某出庭，证人陈述其在徐州市华升建筑工程监理有限公司就职，从事工程建筑，刘瑞是其外甥，证人与万宁公司无关。万宁公司在2014年、2015年出现不景气现象，2015年，证人听王道平站长提到郑成艳的材料款万宁公司无力支付，能以材料款抵房款，可以省一部分钱，因刘瑞的房款支付了预付款，其他款未付清，证人就联系了郑成艳、刘强，具体事宜是郑成艳、刘强协商的，证人未参与。刘强2014年至2017年在村里种地、做瓦工，2018年开始做监理。 刘瑞陈述，案涉房产（期房）系2014年购买，先交纳定金5万元，一年后，许某说有熟人介绍，材料款可以抵扣房款，能省几万元钱。2015年5月10日，刘强、郑成艳、万宁公司三方在万宁景苑售楼处达成口头协议，以郑成艳的材料款冲抵案涉房产房款449952元，由刘强支付郑成艳38万元，由万宁公司收回原有5万元购房订金收据，向刘瑞开具了499952元收据以说明刘瑞系全款购买案涉房产。因考虑必须先看到房子才能向郑成艳付款，故手续办理时间在先，刘强付郑成艳款在后，刘强付郑成艳现金2万元，后于2017年3月29日，刘强将其从邮政银行取现的10万元交付郑成艳，并应郑成艳要求向李群账户转账支付26万元，合计支付郑成艳38万元。 刘瑞表示不清楚就上述以房款冲抵材料款万宁公司与郑成艳之间有无协议，且无郑成艳的信息，无法联系郑成艳。经本院释明异议之诉的举证责任后，刘瑞表示无其他证据需要提交。
本院认为
本院认为，《最高人民法院》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。一、买卖双方在人民法院查封之前是否签订了合法有效的书面买卖合同。本案中，刘瑞与万宁公司在签订的《万宁城市景苑商品房订购协议》记载了涉案房产的房号、面积、价格等主要信息，可以确认刘瑞与万宁公司就案涉房产的买卖主要内容形成合意，并以有形的方式加以记录、固定，应当认为双方成立了合法有效的书面买卖合同。刘瑞提交的标注日期为2014年3月7日的《万宁城市景苑商品房订购协议》纸张较旧，折痕明显，应为年久之物，虽然并无5万元定金票据及款项来源进行佐证，但刘瑞未缴纳定金，万宁公司就无向其出具订购协议的必要，故本院采信双方在本院查封之前买卖双方已签订合法有效的书面买卖合同。二、刘瑞所购商品房是否用于居住且买受人名下是否无其他用于居住的房屋。根据睢宁县不动产登记交易服务中心出具睢宁县家庭（个人）住房状况证明，可以说明刘瑞家庭（个人）名下在2000年以来在睢宁县范围内无住房状况登记。三、刘瑞已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十。刘瑞仅提交万宁公司出具的收据，该收据仅能证实万宁公司认可收到刘瑞房款，但并不能对抗申请执行人等商品房买卖合同之外的第三人。刘瑞抗辩开发商、材料商、购房者三方存在以开发商欠付材料款冲抵购房款，由购房者代开发商支付欠付材料款的约定，刘瑞应举证证实万宁公司拖欠郑成艳材料款的数额、三方存在上述约定等基础事实，刘瑞提交的取款凭证及转账凭证仅能证实刘强取款10万元、刘强向李群转账26万元的事实，并不能证实上述抗辩意见，刘瑞经本院释明举证责任后表示无其他证据需要提交。因刘瑞未完成举证责任，故需承担不利的法律后果，本院对刘瑞抗辩的案涉房产购房款已付清的意见不予采信。综上，曹洪佑对准许执行案涉房产的诉请符合法律规定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：
本案裁判结果
准许对睢宁县房屋的执行。 案件受理费7300元，由刘瑞、江苏万宁房地产开发集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判人员
审 判 长 马会婷 人民陪审员 李衡阳 人民陪审员 张宜贵
裁判日期
二〇二一年八月十日
审判辅助人员
书 记 员 张旖桐
