当事人信息
（2021）粤13民终1464-1469、1471、1477-1478、
上诉人（原审原告）：罗海平等二十五户业主（具体信息详见附表）。
委托诉讼代理人：胡维刚、曾明金,广东深大地律师事务所 律师。
上诉人（原审被告）：惠州市帆通实业有限公司，住所：惠州大亚湾霞涌镇霞景一路1号。
法定代表人：尹某1。
委托诉讼代理人：钱向阳、刘学科，广东德邻律师事务所 律师。
审理经过
上诉人罗海平等二十五户业主与上诉人惠州市帆通实业有限公司因商品房预售合同纠纷二十五件系列案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的民事判决（原审案号详见附表），向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本系列案现已审理终结。
上诉人诉称
（本系列案所涉及上诉请求、基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以（2021）粤13民终1464号案件为例进行表述、论证。）
上诉人罗海平上诉请求：一、请求贵院依法撤销广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初3405号民事判决；二、请求贵院依法改判被上诉人向上诉人支付逾期交房的违约金人民币52567.20元（以购房款人民币588000元为基数，按照每日万分之三的标准，自«约定交付房屋日»计至2017年10月25日）；三、请求贵院依法判决被上诉人按约完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；四、请求贵院依法判决被上诉人向上诉人支付未铺设燃气管道的违约金人民币177987.60元（以购房款人民币588000元为基数，按照每日万分之三的标准，自2017年10月26日起暂计至2020年7月31日，实际计至判决生效之日止）；五、请求贵院依法判决被上诉人向上诉人赔偿经济损失人民币88200元（按购房款的15%计算）;六、请求贵院依法改判被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。（上诉金额共计人民币318754.80元）。
一审法院查明
事实与理由：一、一审法院认定被上诉人的关联方即案外人惠州市海景实业有限公司（以下简称海景公司）代为办理交付手续，对上诉人发生效力，属认定事实错误、适用法律错误，一审法院的认定变相支持了被上诉人“售后包租”的违法行为。（一）被上诉人以“售后包租”的方式吸引消费者，诱导上诉人签署商品房买卖合同，属于严重违法行为。根据《商品房销售管理办法》第11条第二款之规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”被上诉人为了：1、掩盖了房屋缺陷。2、以返租的高额回收吸引消费者。3、逃避合同责任。采取了国家明令禁止的“售后包租”方式，以案外人海景公司的名义与上诉人签署了《委托管理经营协议书》。二、案外人惠州市海景实业有限公司（以下简称海景公司）与被上诉人存在控制及关联关系，案外人海景公司代为办理交付手续不应当认定有效。1、海景公司与被上诉人存在控制及关联关系。首先，根据被上诉人所提供的证据1案外人海景公司与上诉人签署的《委托管理经营协议书》，正文第一段明确“大亚湾‘海景公馆’项目，系乙方（海景公司）投资，惠州市帆通实业有限公司开发”。其次，从上诉人与被上诉人签署的《商品房买卖合同（预售）》出售方的委托代理人签章为“贺光华”，而海景公司2017年11月28日的法定代表人亦为“贺光华”。最后，依据广东省惠州市中级人民法院（2019）粤13民终5458号民事判决（现已生效）中查明的事实可以佐证，海景公司在2016年12月12日与案外人深圳市金丰顺投资发展有限公司就涉案房屋的租赁事宜签署租赁合同时，还需要取得被上诉人惠州市帆通实业有限公司的授权。上述事实充分证明被上诉人与海景公司存在着控制及关联关系。2、交付行为不符合合同约定及法律规定。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条之约定，出卖人应在达到第九条、第十条约定的交付条件后于2016年12月31日前向买受人交付该商品房。另根据第九条第一款之规定，交付时应当符合条件中第1项为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。而根据一审已查明的事实，被上诉人直到2017年10月25日才取得建设工程竣工验收备案。依据《城市房地产开发经营管理条例》【行政法规】第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。同时依据该条例第三十条规定，交付房屋应当向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。依据《建设工程质量管理条例》【行政法规】第十六条规定：建设工程经验收合格的，方可交付使用。依据《商品房销售管理办法》【部门规章】第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。3、交付行为超出《委托管理经营协议书》约定委托范围及委托期限。根据《委托管理经营协议书》第二条委托期限为自2017年1月1日起，而案外人海景公司却早于2016年11月26日已经办理交付手续，显然超出了合同约定委托期限。根据《委托管理经营协议书》第三条明确约定案外人海景公司应当按《商品房买卖合同》约定标准办理交接手续，显然海景公司在交接房屋时，房屋根本就不符合《商品房买卖合同》约定标准。综上，案外人海景公司与被上诉人相互串通，以高额回报的“售后返租”方式销售涉案房屋，同时为了掩盖房屋缺陷、逃避合同责任，在涉案房屋不具备交付条件下办理交接手续，该交付行为对上诉人不发生法律效力。二、被上诉人未按合同约定交付涉案房屋，也未按照法定交付条件交付房屋，同时交付瑕疵房屋，依法构成违约，应当承担相应的违约责任。一审法院事实认定错误，本案当事人签署的《商品房买卖合同（预售）》属于双方的真实意思表示，依法应当予以遵守，被上诉人未按合同约定期限及条件履行交房义务，应当承担逾期交付的违约责任。依据上诉人与被上诉人签署的《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（一）款约定，被上诉人应当于2016年12月31日前向上诉人交付涉案房屋；依据《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）款约定买卖双方应当签署《商品房交接单》；依据《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，交付房屋应当取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告及提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。另依据《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，如被上诉人构成逾期交付，则每日应按全部房价的万分之三标准计算逾期交付违约金。但实际上，该房屋事实上至今未按合同约定履行相应的交付手续，而是直至2017年10月25日才取得《竣工验收备案表》，同时双方并未签署任何《商品房交接单》文件，被上诉人截至2020年1月份才将《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》交接至上诉人。故从双方签署的《商品房买卖合同（预售）》的约定来看，被上诉人已经事实上构成了逾期交付涉案房屋，其作为涉案房屋开发商，完全有能力理解自身合同条款的效力及意思表示，在其违反合同约定交付期限及条件的情况依法应当按照合同约定承担逾期交付违约金。三、管道燃气属商品房住宅必备的功能性基础设施，管道燃气设施的缺失严重影响了商品房住宅的使用功能，导致房屋价值的贬损。基于被上诉人交付的房屋存在严重功能性缺陷，属严重的违约行为，被上诉人应当承担相应的赔偿责任。涉案房屋由住宅性质房屋被设计成公寓户型，导致上诉人高价购买的住宅型房屋价值贬值严重，一审法院认定被上诉人交付的房屋未改变住宅的用途性质，属于曲解，上诉人该行为实际上导致了房屋的使用价值贬损，上诉人有权就此主张相应的经济损失赔偿。（一）燃气无法铺设及开通的根本原因是被上诉人将涉案房屋设计成公寓户型，一审法院提炼焦点但并未进一步分析阐述损失，而是直接驳回诉求，明显属于错误的裁决。被上诉人取得的土地用途为城镇住宅用地，同时上诉人办理的不动产权证上标注的房屋性质属于成套住宅，即被上诉人依法应当按照民用普通住宅的标准去建设涉案房屋，同时依据《中华人民共和国国家标准住宅建筑设计规范》的规定，成套住宅是应当涵盖建设厨房等的配套设施。套型由居住空间和厨房、卫生间等共同组成的基本住宅单位。每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本功能空间。但被上诉人交付的房屋系公寓性质（有房屋现状的《视频光盘》、《关于陈禹信访事项处理意见书》等证据予以佐证），且涉案房屋水费缴费标准系按照商业用水，且未提供给上诉人厨房、燃气、排烟以及排气管道，不符合成套住宅的标准。涉案房屋因为户型设计成公寓户型，其价值已经很明显的产生了贬损，被上诉人交付的房屋与规划用途以及合同约定交付住宅性质的房屋存在差异，属于根本违约行为，因此被上诉人应当向上诉人赔偿住宅功能缺失的贬损损失，但一审法院却把该行为产生的损失直接予以忽略驳回，依法应当予以改判。（二）被上诉人利用普通购房者的认知差异，设计文字陷阱，违背诚实信用原则，导致上诉人以正常住宅房屋的价格购置公寓户型，对其二者的差价损失，被上诉人依法应当予以赔偿。上诉人作为一个普通购房者，并不属于相应领域的专业人士，而被上诉人作为房产开发商，天然的属于优势方，其利用自身专业的优势，设计文字陷阱，让上诉人付出了正常民用住宅的价格去购买商业公寓，其存在混淆交易标的性质，显然违背了商业活动正常应有的诚实信用。对于被上诉人存在恶意玩弄文字游戏，导致上诉人产生的差价损失，上诉人有权依法主张。司法是维护社会公平正义的最后一道防线，同时司法也是应当努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义，而非纵容不守诚信者。四、一审法院仅判决被诉人承担相当于房价1.5%的违约金，显属适用法律错误，表面上支持了上诉人的部分请求，实质上变相纵容了被上诉人的违约行为。一审法院遗漏了上诉人最重要的诉讼请求，即房屋贬损的损失赔偿请求。（一）违约金过低。事实上，仅仅从上诉人因被上诉人违约行为产生的纠纷维权成本来看，上诉人因该纠纷支出诉讼费、保全费、律师费以及耗掉巨大的精力和时间成本，一审法院的判决金额几乎无法覆盖上诉人的维权支出，该判决已经严重失衡。在当今房价高涨的形势下，基本上所有的房产开发商都在利用自身的强势地位，采取各类格式条款恶意愚弄购房者，如果作为已经在合同中约定，对购房者依法应当予以保护的合法利益都无法正常维护，该行为已经显示公平，明显是在助长房产开发商的违约行为。该类判决对于房产开发商根本起不到任何作用，事实消耗掉的是普通民众对法律及司法权威的信任。（二）被上诉人的主观恶意明显，为掩盖房屋缺陷采取“售后包租”的非法销售方式。被上诉人在明知其房屋设计为公寓户型，不具备开通管道燃气的条件下，未对上诉人作出任何的说明或提示，相反却以“售后包租”的非法销售方式予以逃避。（三）商品房住宅的房屋功能性缺失，导致价值贬损，应当予以赔偿。如前所述，被上诉人取得的土地用途为城镇住宅用地，同时上诉人办理的不动产权证上标注的房屋性质属于成套住宅，即被上诉人依法应当按照民用普通住宅的标准去建设涉案房屋，同时依据《中华人民共和国国家标准住宅建筑设计规范》的规定，成套住宅是应当涵盖建设厨房等的配套设施。涉案房屋因为户型设计成公寓户型，其价值已经很明显的产生了贬损，而该行为是属于被上诉人不遵守相应的法律法规导致的，但一审法院却把该行为产生的损失直接予以忽略驳回，依法应当予以改判。五、一审法院以类案（2019）1391民初1949号作为参考，属适用法律错误。（一）一审法院事实认定错误，其参考（2019）1391民初1949号案件裁定违约金毫无依据，二者之间的基本事实、争议焦点、法律适用问题等根本不属于同一类型。《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》第一条之规定，本意见所称类案，是指与待决案件在基本事实、争议焦点、法律适用问题等方面具有相似性，且已经人民法院裁判生效的案件。（2019）1391民初1949号案件是因为开发商销售房屋存在虚假宣传，混淆小区，该问题是因为两小区平均售价存在差别才导致的，其根本不会影响到购房者所购买房屋的功能使用。但具体到本案，因为被上诉人已经很明确的在预售合同里约定注明存在相应的燃气，并且也进行了详细的约定，但被上诉人却最终被认定事实无法履行。而该违约行为导致的是上诉人所购涉案房屋的重大功能损失，燃气作为住宅的附属设施，是日常生活必须具备的，如因此而未开通，涉案房屋的居住价值将严重贬损，价值大幅降低，故一审法院参考（2019）1391民初1949号案件来裁定本案的违约金损失毫无依据，二者之间根本不属于同一情况。（二）上诉人提供张洪成等23人与深圳市金地北城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷系列案，（2019）粤03民终10430-10452号类案供二审法院参考。该判决书经广东省高级人民法院（2019）粤民申14034-14056号民事裁定书审查予以维持。该生效判决依据《中华人民共和国合同法》第107条的规定，因卖方未能交付符合双方约定的房产，业主有权要求其赔偿因违约造成的损失，综合考虑金地公司的违约情节，涉案房产的现状等因素，酌定金地公司按照涉案房产购房总价款的30%向张洪成等23名业主赔偿损失。综上所述，一审法院认定逾期交付、燃气开通、逾期违约金及损失等基本问题存在部分事实认定错误及法律适用错误。有鉴于此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，上诉人特向贵院提出上诉申请，请求贵院查明事实依法改判，以维护法律的尊严，切实保护上诉人的合法权益。
被上诉人辩称
惠州市帆通实业有限公司答辩称：一、帆通公司不存在“售后包租”，购房人对《委托管理经营协议书》的质疑不能成立。（一）帆通公司不存在“售后包租”行为。1、帆通公司并未与购房人签署过《租赁合同》，购房人主张“售后包租”的前提之“租赁关系”不存在。2、对于涉案房产，购房人与惠州市海景实业有限公司签订《委托管理经营协议书》所确定的是“委托合同关系”，而非租赁合同关系。3、帆通公司与惠州市海景实业有限公司是两个不同的民事主体，不能将帆通公司与惠州市海景实业有限公司完全混同。（二）购房人关于委托期限的质疑没有事实依据。虽然《委托管理经营协议书》第二条约定了委托期限，但从《委托管理经营协议书》第三条的约定看，并没有将授权交接限定在“委托期内”，因此，该授权并不受该委托期限的限制，且授权作为单方民事行为，只要购房人签字就可以认定为已授权。（三）退一步说，即使《委托管理经营协议书》存在“售后包租”，其第三条关于“房屋交验”的约定也是与购房人所谓“售后包租”无关的内容，对于房屋的交验仍然应当按照《委托管理经营协议书》执行。购房人所主张的“售后包租”，是针对房屋经营的问题，但“房屋交验”的约定是与经营本身无关的，是可以单独设置的。而在购房人签字确认后，该约定当然有效，其中关于“甲方授权乙方按甲方与惠州市帆通实业有限公司签订的《商品房买卖合同》约定标准与惠州市帆通实业有限公司直接办理本房产的交接手续（本授权为不可撤销之授权），该交接手续亦视为交易双方的交验手续”的内容，对购房人仍然有约束力。二、帆通公司已经与购房人授权单位办理了房产交接手续，购房人认为帆通公司未交楼，明显与事实及证据不符。（一）帆通公司已经与购房人授权单位办理了房产交接手续。根据购房人与惠州市海景实业有限公司签订的《委托管理经营协议书》第三条：“甲方授权乙方按甲方与惠州市帆通实业有限公司签订的《商品房买卖合同》约定标准与惠州市帆通实业有限公司直接办理本房产的交接手续（本授权为不可撤销之授权），该交接手续亦视为交易双方的交验手续”及《海景公馆楼宇验收表》，购房人已授权惠州市海景实业有限公司与帆通公司直接办理本房产的交接手续，且已实际办理，购房人主张帆通公司“逾期交楼”，没有任何事实依据，且与现有证据相违背。（二）在购房人签署《委托管理经营协议书》后，帆通公司只需与惠州市海景实业有限公司办理收楼手续即视为购房人已收房，而购房人上诉主张“逾期交房”，明显与证据不符。具体见《委托管理经营协议书》第三条：“甲方授权乙方按甲方与惠州市帆通实业有限公司签订的《商品房买卖合同》约定标准与惠州市帆通实业有限公司直接办理本房产的交接手续（本授权为不可撤销之授权），该交接手续亦视为交易双方的交验手续”的内容及《海景公馆楼宇验收表》。三、购房人以海景公馆项目未铺设室内燃气管道主张海景公司违约，并要求完成室内燃气管道的铺设，既不符合合同约定，也不符合项目的实际情况。（一）海景公馆项目客观上不具备安装铺设室内燃气管道的条件。根据《城镇燃气设计规范GB50028-2006（2017修订版）》第10.4.2条规定：“居民生活用气设备严禁设置在卧室内。”，而从海景公馆的布局看，大门与卧室直接连通，依法不能安装室内燃气管道。对于这一点，大亚湾住房和规划建设局《关于陈禹信访事项处理意见书》中“因室内厨房与客厅、卧室直接连通，不符合《城镇燃气设计规范》管道燃气安装条件”的内容，也足以证明。（二）从交楼标准看，交房标准已确定为“按照政府相关部门批准文件为准”，而从海景公馆建设、办证情况看，并不包括室内燃气。根据《房屋买卖合同》的补充协议第13条：“具体交楼标准按政府相关部门批准文件为准”及第15条：“此前出卖人的解释、承诺、文件及合同条款与本补充协议不一致的，均以本补充协议约定为准”的约定，交房标准实际已确定为“按照政府相关部门批准文件为准”，而如前所述，海景公馆项目客观上无法安装室内燃气管道，其相关部门已完成对海景公馆项目的竣工验收备案。小结：海景公馆项目在符合政府批准文件时，就符合了交付条件。而购房人要求海景公馆项目必须“安装室内管道燃气”，既不符合合同约定，也不符合项目的实际情况。四、对于购房人对一审判决按照总房价的1.5%计算违约金及类案适用（2019）粤1391民初1949号案判决的上诉意见，帆通公司已在《民事上诉状》中予以说明，答辩意见以帆通公司提交的《民事上诉状》第二点为准，在此不赘述。五、其他：购房人自始至终都没有任何经济损失，其诉请帆通公司承担违约责任缺乏事实依据。（一）在2010年1月1日前，购房人系委托他人经营，购房人无权使用其购买房产，其权益不受该房产有关事项的影响，更不可能有任何经济损失。根据《委托管理经营协议书》，购房人购买涉案房产的目的就是委托经营管理，并非为了自住。2020年1月1日之前，购房人购买的房产由惠州市海景实业有限公司经营，维修及装修由惠州市海景实业有限公司负责，期间所产生的管理费和经营费用均无需承担，购房人不干预房屋的管理经营。由此可见，虽然购房人购买了房产，但在2020年1月1日之前，该房产并非由购房人使用，其除享有《委托管理经营协议书》约定的权益外，并不享有其他权益，并不会受2020年1月1日之前与房产有关事项的影响，更不会有任何经济损失。（二）在2020年1月1日后，涉案房产已办出房产证，且已移交购房人使用，购房人也不可能有任何经济损失。在《委托管理经营协议书》的委托期限于2020年1月1日到期后，房产交由购房人自行使用。而在2020年1月1日前，涉案房产不仅早已竣工备案，而且已经办出了房产证，购房人也不可能有任何经济损失，更无权再向帆通公司主张任何赔偿责任。综上所述，答辩人认为：被答辩人的上诉理由依法不能成立，请求法院依法予以驳回。
上诉人惠州市帆通实业有限公司上诉请求：撤销（2020）粤1391民初3405号《民事判决书》的第一判项及诉讼费用的承担，改判上诉人无需承担第一判项的违约金8820元且无需承担一审判决判令的诉讼费用4023.71元。
事实与理由：一、一审判决认定上诉人因涉案房产无“室内燃气设施”而构成违约，是错误的。1、对于交楼不包括“室内燃气设施”，原被告签订的补充协议已经予以明确，上诉人不存在违约。具体见《补充协议》第十三条中“具体交楼标准按政府相关部门批准文件为准”的内容。据此，对于交楼标准的约定，实际已经调整为“按政府相关部门批准文件”，而在政府批准文件中不可能包括“室内燃气设施”的情况下，依法不能认定上诉人违约。2、如前所述，该房屋客观上无法安装“室内燃气设施”。3、被上诉人早已知晓房产无“室内燃气设施”，且已经以行为的方式予以认可。被上诉人早在2016年购房前看样板房时，就已经知晓涉案房产无“室内燃气设施”，而在2016年购房后，购房人又将涉案房产委托他人经营到2019年12月31日，被上诉人客观上不可能不知道房产的实际情况。由此可见，被上诉人实际已经以行为的方式接受并认可该房产无“室内燃气设施”的事实，依法不应认定上诉人违约。二、本案所涉及的“室内燃气”与另1949号案涉及的“幼儿园、游泳池”不具备可比性。1、如前所述，本案上诉人不存在违约，而另1949号案的被告存在违约，两案不具备可比性。2、本案争议的室内燃气设施，客观上“不能有”，而另1949号案涉及的“幼儿园、游泳池”，是“应该有”，两案不具备可比性。本案房产没有安装“室内燃气设施”，并不是上诉人恶意违约而不安装，而是该房产客观上“不能有”，但是，另1949号案涉及的“幼儿园、游泳池”，却是“应该有”但交付时却没有的情形，该案被告存在明显的过错。从这个角度看，两案也不具备可比性。三、一审判决对诉讼费用的分担，明显不合理，请求二审法院予以纠正。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”的规定，诉讼费用的分担应当按照判决结果合理分配。而在本案中，一审判决支持的金额为8820元，与被上诉人诉请的562742.4元相比，其诉请得到支持的比例很小，但诉讼费用却判令各承担二分之一，明显不合理，请求二审法院予以纠正。四、其他：本案的起因。从购房人购买房产的动机看，很明显是投资目的，而投资当然是有涨有跌的，而本案恰恰就是因为受新冠疫情的影响，导致其投资的回报降低，之前的经营者无法按照前几年的标准给予其回报。购房人在无法满足投资预期时，却打起了帆通公司的“歪心思”，完全不顾此前已委托收楼、委托经营（甚至每月收取经营收益）的基本事实，提出了极其荒谬的诉请，诸如本案，房产总价仅为588000元，要求的违约金却达到461462.4元（仅计算到2020年7月31日），可谓“过分”。综上所述：请求法院依法支持上诉人的全部上诉请求。
罗海平答辩称：第一点，上诉人帆通公司的上诉事实与请求不成立，应当予以全部驳回。补充协议第13条中的原文是，出卖人就海景公馆所作的售楼广告，售楼书、广告折页和各种模型、样板及其他形式投放的广告宣传资料均为要约邀请，仅供参考，不作为合同的组成部分，其中所载或所示的各项资料及数据均以政府相关部门最终批注为准，具体交楼标准按政府相关部门批准文件为准。按该条的约定，明确的是广告一个数据，其他并没有约定或变更，帆通公司恶意曲解了该条条款，双方对于涉案房屋是否应当交付燃气，在主合同中有明确的约定，应当适用主合同的约定。第二点，上诉人就是买受人罗海平等18人，在签署合同时，以及在售后的返租的所有的过程中，从来没有人向各业主披露过涉案房屋不存在燃气设施这重大事实。帆通公司在上诉状中主张各业主事先知情，没有任何的证据予以证实，帆通公司作为开发商，应当向买受人披露影响房屋重要价格的设施变动的情形，但是帆通公司应当披露而没有披露，显然是隐瞒。所以一审认定帆通公司未能开通燃气，或者说不能开通燃气构成根本违约，这一认定是正确的。第三点，本案与一审引用的类案不具可比性。本案是开发商承诺有燃气，并在书面合同中明确约定了开通管道的具体时间，以及相应的违约责任。涉案房屋燃气对于住宅而言是一个必备的功能性设施，而本案的涉案物业功能性的设施完全缺失，导致涉案房屋的严重贬损。一审引用的类案是附近不存在幼儿园，不存在游泳池，这个跟房屋的功能性损失是不具有可比性的。所以我们认为一审引用类案适用1.5%作为违约金的一个标准明显过低。第四点，对于诉讼费的分担，我们认为也明显不合理。根据人民法院关于诉讼费的收费规则第29条，人民法院应当根据案件的具体事实来分担当事人的诉讼费。在本案中，作为买受人，不存在任何的违约责任，一直积极履行案涉合同，但是帆通公司利用售后返租这一明令禁止的违法销售行为，恶意隐瞒了涉案房屋不存在燃气这一功能性设施的事实。帆通公司是具有重大的过错，所以应当承担全部责任。所以我们认为诉讼费应当由帆通公司全部承担。
一审原告诉称
罗海平向一审法院起诉请求:1.请求判决被告向原告赔偿逾期交房的违约金230731.2元。【以购房款588000为基数，按照每日万分之三的标准，自2016年12月31日起暂计算至2020年7月31日（1308天），实际计算至被告按约向原告完成交房之日止。】；2.请求判决被告按约完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；3.请求判决被告向原告支付未铺设燃气管道的违约金230731.2元。【以购房款588000为基数，按照每日万分之三的标准，自2016年12月31日起暂计算至2020年7月31日（1308天），实际计算至被告按约完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应之日止。】；4.请求判决被告向原告赔偿因未铺设燃气管道所造成的经济损失13080元【以每日10元为基数，自2016年12月31日起暂计算至2020年7月31日（1308天），实际计算至被告按约完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应之日止。】；5.请求判决被告向原告赔偿合同约定应当交付“住宅”性质的房屋与实际交付“公寓”性质的房屋所造成的购房差价损失88200元。【计算标准：588000×15%=88200】；6.本案诉讼费、保全费等由被告承担。
一审法院认定事实：原告与被告签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾霞涌霞景路1号海景公馆X房，总价款为588000元。合同第一条项目建设依据中注明所占用的土地用途为商业服务、住宅用地，合同第三条商品房基本情况中约定该商品房的规划用途为住宅，合同第七条约定：原告应当于2015年12月22日前支付首期房价款294000元，占全部房价款的50%。余款294000元向商业银行（贷款机构）申请贷款支付。合同第九条约定：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.原告已交清全部房款或银行放款，并已付清所有应付款项。合同第十条关于商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备中约定：1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，下划线内容为由开发商自行申请开通水表并承担相应费用；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，下划线内容为由开发商自行申请开通电表并承担相应费用；3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，下划线内容为本项目无供暖；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，下划线内容为空白；……。如果在约定期限内基础设施未达到交付条件，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1.以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，被告按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任；2.协商解决。合同第十一条约定：被告应当在2016年12月31日前向原告交付该商品房。该商品房达到合同第九条、第十条约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告。合同第十二条主要约定：1.逾期在120日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。2.逾期超过120日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照2%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，被告按照全部房价款的0%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。补充协议第十三条，被告就海景公馆所做的售楼广告、售楼书、广告折页、各种模型、样板及以其它形式投放的广告宣传资料均为要约邀请，仅供参考，不作为合同的组成部分，其中所载或所示的各项资料及数据均以政府相关部门最终批准为准，具体交楼标准按政府相关部门批准文件为准。补充协议第十五条，未经被告加盖公章认可的任何书面或口头承诺均为无效，对被告不产生任何法律约束力。本补充协议为（广东省商品房买卖合同）的补充和变更，此前被告的解释、承诺、文件及合同条款与本补充协议不一致的，均以本补充协议约定为准。合同及补充协议还约定了其他事项。上述合同签订后，原告依约付清了购房款。另查明一，原告与案外人惠州市海景实业有限公司（以下简称海景公司）签订《委托管理经营协议书》，委托海景公司负责管理经营涉案房产，约定原告授权海景公司按原告与被告惠州市帆通实业有限公司签订的《商品房买卖合同》约定标准与被告直接办理本房产的交接手续（本授权为不可撤销之授权），该交接手续亦视为原告与被告双方的交验手续；第四条约定，鉴于购买房屋时，海景公司为原告争取了优惠条件，原告同意委托海景公司管理经营该套房屋，委托期内，原告每年享有免费使用同类型1套公寓30天的权利，在这期间，原告不需交纳房费、服务费；委托期限为3年，暂定从2017年1月1日起到2019年12月31日。协议还约定了其他事项。另查明二，因海景公司经营实际需要，2016年11月26日，海景公司与被告签订协议书，约定，凡是海景公司与原告签订委托管理经营协议书的商品房，被告于2016年11月26日前将房产交付海景公司使用、装修，由海景公司对案涉房屋进行验收，达到买卖合同约定交付标准和条件，由海景公司收楼，视为原告收楼，提前使用产生的责任，由海景公司承担，提前收楼产生的纠纷，与被告无关。2016年11月25日，海景公司代表原告办理了案涉房屋的验收手续并收房。另查明三，“海景公馆”项目于2017年10月25日取得竣工验收备案表，于2017年9月18日取得房屋测绘报告。案涉房屋办理了不动产权证，不动产权证用途中注明案涉房屋为“城镇住宅用地/成套住宅”。另查明四，2020年1月14日，惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局对案涉楼盘业主陈禹反映未安装管道燃气问题进行回复，回复认为该项目共334户，为公寓户型，因室内厨房与客厅、卧室直接连通，不符合《城镇燃气设计规范》管道燃气安装条件，因此，该项目未设计安装管道燃气。另查明五，本院生效民事判决，案号为（2019）粤1391民初1949号，因开发商在要约中宣传案涉小区有幼儿园、游泳池等配套设施，交付时无上述设施，该案认定开发商构成违约，以总房价的1.5%向购房者支付违约金。在本案审理过程中，原告向本院提出财产保全申请，本院查封被告开发的位于惠州大亚湾霞涌霞景路1号海景公馆X房，查封价值为562742.4元，查封期限为三年。
一审法院认为
一审法院认为,本案是系列案98件中的一案，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案争议的焦点是:1.被告是否存在逾期交房；2.被告是否应继续完成室内燃气管道铺设；3.燃气管道未铺设是否构成违约及如何计付违约金问题。对此，本院分析评判如下：关于被告是否存在逾期交房的问题。合同约定，被告应当在2016年12月31日前向原告交付该商品房。被告根据案外人海景公司与原告签订《委托管理经营协议书》，并依原告委托代理人的经营实际需要和主动申请，提前将案涉房屋交付给海景公司，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，海景公司作为原告收房的代理人，以原告名义实施的收房行为，对原告发生效力。本案中，被告已于2016年11月26日前将涉案房屋交付给海景公司，应视为原告在此时已收房，根据《惠州市中级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引》第十一条第二款的规定，买受方知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,买受人同意接收商品房之日认定为房屋交付之日，逾期交房违约金计算至买受人同意接收商品房之日止，此后买受方又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的,不予支持。此外，根据委托管理经营协议书，海景公司确在委托收房期限前收房，但在委托管理期限内是否交房只会影响原告能否得到30天免费使用时间，海景公司提前代收房并不会导致原告其他损失，不应否定海景公司的代收房行为效力。因此，原告诉请被告支付逾期交房，包括因未铺设燃气管道而导致的逾期交房违约金的请求不予支持。关于诉请完成室内燃气管道铺设的问题，根据惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局回复关于陈禹信访事项处理意见书回函可知，案涉房产是公寓户型，不符合《城镇燃气设计规范》管道燃气安装条件，并非被告能履行而不履行，而是铺设燃气管道属于事实上不能履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项的规定，该项请求不予支持。关于燃气管道未铺设是否构成违约及如何计付违约金问题。根据房屋的使用性质房屋可分为住宅、商业用房、工业厂房等,本案中合同约定为“住宅”，交付的房屋不动产权证用途中注明案涉房屋为“城镇住宅用地/成套住宅”，交付房屋并未改变住宅的用途性质，请求该损失，不予支持。但是商品房买卖合同作为政府相关部门制定的规范性合同文本，被告虽然不能删除合同中关于燃气安装内容的条款，但可以通过该条约定的下划线部分进行注明类似“本房屋系公寓性质无法安装管道燃气”等等说明或提示，让原告在购买时对案涉房屋的燃气能否安装有清晰知悉后，再决定是否购买。相反，被告并没有提醒和说明，并将“交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应”作为合同内容进行约定，被告未按该约定进行交付，已构成违约，应当承担违约责任。关于违约损失如何计付问题，合同中虽约定未按约定时间交付完成室内燃气管道铺设的，按日万分之三计算违约责任，但未安装管道燃气铺设，并非被告可以履行而迟延履行，而是事实上案涉房屋系公寓性质，不符合《城镇燃气设计规范》管道燃气安装条件，不应按合同约定的违约条款判定违约责任，本案与本院已生效（2019）粤1391民初1949号民事判决书中的事实有较高相似性，本案参照（2019）粤1391民初1949号民事判决书中确定的违约责任计付标准，即以总房价的1.5%计算违约金。因此，被告应向原告支付违约金的具体金额为8820元（588000元×0.015）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告惠州市帆通实业有限公司自本判决生效后十天内向原告罗海平支付违约金8820元；二、驳回原告罗海平的其他诉讼请求。案件受理费4713.71元、保全费3333.71元，由原、被告各负担4023.71元。被告负担的4023.71元已由原告预交不予退回，判决生效后由被告径付给原告。
本案二审期间，上诉人罗海平提交了行政处罚决定一【惠湾市监稽处字（2020）11号】、行政处罚决定二【惠湾市监稽处字（2020）13号】等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审认定事实基本属实，本院予以确认。
本院认为
本院认为，本系列案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本系列案二审的争议焦点为：一、惠州市海景实业有限公司的收房行为是否对业主产生实际收房的效力；二、涉案房屋是否应铺设燃气管道并开通燃气；三、惠州市帆通实业有限公司是否应支付违约金及违约金如何确定。对此分析如下：
第一，对于惠州市海景实业有限公司的收房行为是否对业主产生实际收房的效力问题。本案中，业主与案外人惠州市海景实业有限公司签订《委托管理经营协议书》，协议第三条约定业主授权惠州市海景实业有限公司按业主与惠州市帆通实业有限公司签订的《商品房买卖合同》约定标准与惠州市帆通实业有限公司直接办理房产的交接手续（授权为不可撤销之授权），该交接手续亦视为业主与惠州市海景实业有限公司的交验手续。惠州市帆通实业有限公司亦与惠州市海景实业有限公司签订协议书，对业主与惠州市海景实业有限公司的委托收房及委托经营的约定达成共识并做进一步约定，可见，三方对委托收房的关系均系清晰明了的。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”，本案惠州市海景实业有限公司代理业主收房的行为合法有效，应视为业主方实际履行了案涉房屋的收楼手续，对业主方发生效力。对于业主方上诉主张的涉案房屋不符合合同约定的收房条件等问题，实为业主方与惠州市海景实业有限公司之间的法律关系，不能以此认定没有发生收房行为，继而要求逾期交房违约金。故业主方主张惠州市帆通实业有限公司未向其履行过任何交房手续的上诉意见无事实和法律依据，本院不予支持。
第二，关于涉案房屋是否应铺设燃气管道并开通燃气的问题。根据惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局对案涉楼盘问题的回复，涉案房屋为公寓户型，因室内厨房与客厅、卧室直接连通，不符合《城镇燃气设计规范》管道燃气安装条件，因此，该项目未设计安装管道燃气。《城镇燃气技术规范》规定“居民住宅用燃气具不应设置在卧室内，燃具应安装在通风良好、有给排气条件的厨房或非居住房间内”。涉案房屋套内面积均在20平方米至30平方米之间，不具备安装燃气的条件，属于履行不能，并非系惠州市帆通实业有限公司的原因而未铺设燃气管道、开通燃气，故业主方要求铺设燃气管道、开通燃气的上诉请求不予支持。
本院查明
第三、对于违约金的问题，如前第二点所述，涉案楼盘不具备铺设燃气管道的条件，但惠州市帆通实业有限公司与业主签订的《商品房买卖合同》为行政部门规定的统一格式合同，对于合同第九条有关燃气的约定，惠州市帆通实业有限公司未作出明确说明，导致从合同文本上看，涉案楼盘确需开通燃气，如此给业主带来心理上的期待而事实上确无法履行的条款设置，惠州市帆通实业有限公司在提供合同文本时未尽审慎注意义务，导致双方矛盾发生，应对该瑕疵承担一定补偿责任。一审酌情按房屋价值的1.5%计算，系基于对双方权利义务的综合考量，并无不当，本院予以确认。对于惠州市帆通实业有限公司所称补充协议第十三条“具体交楼标准按政府相关部门批文文件为准”是对合同第九条的变更，但相对主合同第九条对于燃气的专门约定来看，上述约定并不明确，并不能理解为是对主合同条款的变更。故惠州市帆通实业有限公司主张其无需承担责任的上诉意见本院不予采纳。
综上，上诉人惠州市帆通实业有限公司、上诉人罗海平的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费，由惠州市帆通实业有限公司和罗海平等二十五户业主各负担一半，罗海平等二十五户业主多预交的部分本院予以退还（具体信息详见附表）。
本判决为终审判决。
