当事人信息
原告：平凉市崆峒区房地产管理局，住所地：平凉市崆峒区果木市巷1号。
法定代表人：姬某，该局局长。
委托诉讼代理人：陈某，该局职工。
委托诉讼代理人：徐某，甘肃晨东律师事务所 律师。
被告：郭某，女，汉族，崆峒区居民。
审理经过
原告平凉市崆峒区房地产管理局（以下简称崆峒区房管局）与被告郭某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告崆峒区房管局委托诉讼代理人陈某、徐某，被告郭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告崆峒区房管局向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告的租赁关系；2．要求被告支付租赁费20000元及实际归还房屋之日期间租赁费；3．要求被告返还租赁房屋；4．要求被告支付违约金3000元、暖气费4626.16元。事实及理由：2018年4月29日，被告冒用郭燕之名与原告签订房屋租赁合同，约定原告将崆峒区南门院内二楼商业用房租赁给被告经营舞蹈班，租金每月1250元，期限自2018年4月29日至2019年4月28日。租期届满后，被告拒绝续签房屋租赁合同并持续非法占有房屋，经核算被告现拖欠房租共计20000元，原告向被告催要未果。
被告辩称
被告郭某辩称：原告没有陈述解除租赁合同的原因，其于2010年4月起租赁原告房屋，房屋陈旧、设施不完善，每年都需要维修，房屋漏水、下水不利，其给原告和物业反映无果，自行维修了厕所、挖地沟、排水、铺设地板、做扣板等。2017年因为棚户区改造房屋整整1年不能开门营业，其也按时给原告支付租金。2019年原告维修了房顶，其把二楼转租给兰某办公，租金26000元，后兰某与原告联系欲直接从原告处租赁房屋。2020年4月29日租期届满后其与原告因为疫情影响没有续签合同。2019年至2020年房租14400元，下欠房租4400元，2020年7月原告称要上涨房租至26000元，否则就租给兰某，其没有接受。其花了几万元修缮房屋，原告当时称如果其搬离房屋，愿意放弃其下欠房租，现在兰某锁了房门，其不能进入。暖气费应该由兰某交，不承担违约金。兰某还欠其房租，愿意交还房屋但不承担租赁费。
本院查明
本院经审理查明本案事实如下：2010年被告郭某开始以郭燕名义租赁原告南门巷1、2层面积85.6平方米房屋使用。2018年4月29日，崆峒区房管局多种经营部（甲方）与郭燕（乙方）签订房屋租赁合同1份，约定乙方承租甲方南门巷1、2层面积85.6平方米房屋经营，租赁期限自2018年4月29日至2019年4月28日，月租金1250元，本合同签订之日，乙方应向甲方缴纳租赁保证金3000元，合同到期后，乙方履行完本合同约定的各项条款，并经甲方检查、验收，房屋完好无损后，甲方将租赁保证金原本无息退还给乙方。乙方应于本合同生效之日起向甲方支付12个月租金15000元，在房屋租赁期间水电费、供暖费、物业管理费、卫生费、一切维修费用由乙方支付。租赁期满后本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方，如乙方要求继续租赁，则须提前1个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前1个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签合同。任何一方违反合同约定，按年度须向对方缴纳年度租金10％违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日甲方有权按月租金5％向乙方加收滞纳金。租赁期满后，乙方若不如期交回房屋，每逾期一日甲方有权按月租金的10％向乙方加收滞纳金，并采取停水、停电措施。合同尾部郭某外甥女燕淑萍代书了郭燕姓名。2019年9月30日原告向崆峒区房管局缴纳租金10000元。2021年5月10日，崆峒区房管局张雄等人与郭某约谈，郭某称2019年4月29日-2020年4月28日租赁合同由燕淑萍代签，已交租金。之后双方未签订合同也未支付租金。2021年5月11日，甘肃红太阳热力有限公司向郭某送达了催费函，要求郭某支付2年采暖费4626.16元。
双方当事人均认可实际承租人为郭某。2019年12月1日郭某将租赁房屋中的2楼转租给案外人兰某。
本院认为
本院认为，崆峒区房管局多种经营部与郭某之间的房屋租赁合同是当事人真实的意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。崆峒区房管局多种经营部是崆峒区房管局下设部门，因履行租赁合同产生的法律后果应由崆峒区房管局承担。2018年4月29日签订的租赁合同期限届满后，双方再未续签租赁合同，但承租人郭某继续使用租赁房屋，崆峒区房管局也未提出异议，故在租赁合同期限届满后崆峒区房管局与郭某之间形成不定期的租赁合同关系。当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。现崆峒区房管局要求与郭某解除合同并交还房屋，本院对其该项诉讼请求予以支持。《中华人民共和国民法典》第七百一十六条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人和出租人之间的租赁合同继续有效；……根据合同的相对性，郭某将房屋转租兰某后，郭某与崆峒区房管局之间的租赁合同继续有效，郭某仍应履行承租人支付租赁费及合同解除后交还房屋的义务。次承租人兰某仅与郭某之间存在转租合同关系，与崆峒区房管局不存在租赁合同关系。故郭某以兰某实际占有房屋拒绝交还房屋的抗辩意见不能成立。郭某辩称已交清2019年4月29日-2020年4月28日期间的租赁费，但未提供相应的付款证据，故本院对该期间的未付租赁费按崆峒区房管局主张的5000元确认。崆峒区房管局主张的2020年4月29日-2021年4月28日期间的租赁费15000元符合合同约定，本院亦予以支持。2021年4月29日至实际交还房屋期间的租赁费亦应按15000元／年支付。郭某不支付租赁费的意见无合同和法律依据，本院不予采信。本院判决确定了崆峒区房管局因郭某迟延支付租金的违约损失即租金损失，也确定了郭某未按期履行判决义务的迟延付款利息，故本院不再支持崆峒区房管局主张的违约金。供热单位直接向郭某催收暖气费，说明供暖合同的当事人是甘肃红太阳热力有限公司与郭某，且崆峒区房管局也未代郭某支付暖气费，故本院对于崆峒区房管局主张的暖气费不予支持。
根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百三十三条之规定，判决如下：
一、被告郭某于本判决生效之日起十日内向原告平凉市崆峒区房地产管理局交还南门巷1、2层面积85.6平方米房屋；
二、被告郭某于本判决生效之日起十日内向原告平凉市崆峒区房地产管理局支付2021年4月28日前房屋租赁费20000元2021年4月29日至实际交还房屋期间租赁费按合同约定计算；
三、驳回原告平凉市崆峒区房地产管理局其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费376元，减半收取188元，由被告郭某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。
