当事人信息 上诉人（原审原告及反诉被告）：商洛市汽车运输总公司，住所地：商洛市商州区。
法定代表人：王建良，总经理。
委托诉讼代理人：穆治平，陕西秦南律师事务所 律师。
上诉人（原审被告及反诉原告）:周铁伟，男，****年**月**日出生，汉族，住商洛市商州区。
委托诉讼代理人：白书宝，陕西书宝律师事务所 律师。审理经过 上诉人商洛汽车运输总公司（下称商运司）与上诉人周铁伟因房屋租赁合同纠纷一案，均不服商州区人民法院（2017）陕10民初162号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2017年9月1日公开开庭进行了审理。上诉人商运司委托诉讼代理人穆治平，上诉人周铁伟及其委托诉讼代理人白书宝到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
商运司上诉请求：1、撤销一审判决第三项，维持第一、二项，公正判决赔偿数额；2、一、二审诉讼费由周铁伟承担。
事实和理由：1、政府拆迁导致合同不能履行，完全超出上诉人的意志之外，明显属于不可抗力。一审判决认定合同解除“具有正当性”，但又认为“不属不可抗力”，并判决赔偿损失，显属有法不依、判决不当。我国《合同法》第一百一十七条规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。商运司与周铁伟租赁合同的解除原因正是由于政府决定并实施拆迁这一“不能预见、不能避免，无法克服”的法律事实的发生。所以，造成合同不能履行的是由于不可抗力造成的，一审法院认定拆迁不属可抗力是错误的。2、一审判决认定周铁伟的损失数额既缺乏事实依据，又不合理。一审法院对周铁伟的反诉并未从事实和法律上进行评判，判决支付的赔偿金完全是主观想象的“酌定”，违背了“以事实为依据，以法律为准绳”的裁判原则。退一步讲，即使按照一审法院判决认定，商运司解除合同不属于不可抗力，构成违约。也应当根据双方合同的约定同时兼顾解除合同的合理性和正当性，确定客观的赔偿金额。一审判决认定的所谓损失，上诉人在订立合同时是无法预见的，也远远超出了商运司在20年租赁期限内能够获得的房租收益。一审判决无视这些基本事实和法律的明确规定，作出的判决违背公平原则。被告辩称 周铁伟答辩称，1、商洛市政府棚户区改造并非不可抗力，不应成为商洛运输公司解除合同的法定理由。商洛市政府对商运司区域的棚改行为存在不合法、不合规之处，并非不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，不属不可抗力。《商洛市棚户区改造管理暂行办法》第三条规定：“本办法所称棚户区是指因历史原因形成的房屋密度大、建筑质量差、使用年限久、安全隐患多、市政设施不完善、环境条件脏乱差的集中成片居住区域（包括国有土地上的棚户区和集体土地上的棚户区）。本办法所称棚户区改造，是指为了公共利益的需要，根据中心城市及各县经济社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划和专项规划，对棚户区进行改造的行为”，商运司商州客运站并非成片居住的棚户区，拆迁改造明显是违法违规行为。当然不能成为商运司解除合同的法定理由。2、一审法院判决的数额明显偏低。通过“酌定”的方法确定损失属于法院的职权范围，但是确定损失数额不全面、不准确，损害了周铁伟的利益。周铁伟也对一审判决不服。
周铁伟上诉请求：1、撤销商州区人民法院（2017）陕1002民初162号民事判决第三项；2、依法改判由商运司赔偿周铁伟各项损失180万元；3、由商运司承担一、二审案件诉讼费。
事实和理由：一审判决商运司赔偿周铁伟的损失数额远不足弥补周铁伟所遭受的巨大经济损失，二审应予改判。1、室内装修花费5.908989万元；2、扩建门面房补偿72万元。上诉人扩建门面房72平方，按每平方1万元标准应当补偿72万元。因为征收部门按照1.2279万元每平方给商运司进行了补偿，故商运司应当对上诉人进行补偿。3、违约金16.8万元。依照双方的合同约定应当赔偿总租金的50%，即16.8万元。4、2016年8月31日前损失的房租收益6.5632万元，这是直接损失。5、逾期利益损失79.6万元。上诉人承租的门面房共4间300平方米，2014年1月转租给龚昌明和刘文滨，每人前两年房租均为8万元每年，后三年房租9.6万元每年。平均房租17.6万元每年。剩余5年租期的预期利益为88万元，成本为8.4万元。
商运司答辩称，1、一审法院判决商运司没有违约是合理的，周铁伟认为商运司违约的事实不能成立；2、关于棚改是商运司执行政府文件，棚改项目在本案中不属于争议内容，周铁伟如果有异议可以走行政诉讼的道路；3、周铁伟要求赔偿的项目没有事实依据，也没有法律依据；
原审认定，2001年8月31日，原告（反诉被告）商运司下属商洛地区汽车客运站作为甲方与乙方即被告（反诉原告）周铁伟签订《房屋出租合同》，约定，鉴于原合同已于2001年8月31日到期，经甲乙双方共同协商，重新签订此合同。合同第一条：甲方同意乙方继续租用原租房屋，租用期为20年，即从2001年9月1日起至2012年8月31日止。第五条：房租费为每月1400元整，乙方必须在每月10号前交纳。第八条：合同期内，甲方不得在此房屋屋顶上架设任何附属物。第九条：合同期满后，在同等条件下，乙方有优先继续租用的权利，如能达成继续租用协议，乙方的装饰装修等物件，经双方协商，可由甲方出资买断，如达不成协议，由乙方自行拆除。第十条：此合同从****年**月**日出生效。第十一条：此合同各条款双方共同遵守。合同期内，如一方违反其中条款，应视为违约，由违约方赔偿另一方20年总租金50%的违约金。
合同履行期间，经原客运站同意，周铁伟对承租房屋进行了改造、扩建、装饰、装修，并在楼顶设置了广告牌。2013年12月4日，周铁伟与龚昌明签订《房屋出租协议书》，将车站东大门北侧两间门面房转租给龚昌明使用，期限5年，前两年房租每年8万元，签订合同时一次性交清，后三年房租9.6万元，每年11月15日前交清。2013年12月24日，周铁伟与刘文滨签订《房屋出租协议书》，将车站东大门北侧另外两间门面房转租给刘文滨使用，期限5年，房租及交纳时间与龚昌明相同。
2015年10月28日，商洛市人民政府下发商政发[2015]54号《关于实施中心城区商运区域棚户区改造项目房屋征收的决定》文件，确定该区域房屋征收范围及对象：东至工农路、西至锦园水岸小区、北至名人街、南至江滨大道范围内房屋所有权人的房屋、建（构）筑物及附着物。征收期限：2015年10月30日至2016年1月30日。按照文件规定，本案涉诉房屋属于棚户区改造范围，商运司应在2016年1月30日前完成房屋征收工作。
2015年11月1日，商洛市商运区域棚户区改造项目建设管理处委托陕西中盛房地产评估有限公司对商运司原客运站所有出租的临街房屋拆迁及附着物进行了评估，形成《房屋评估报告》。依据该报告，商用房屋修正后的拆迁补偿标准为每平方米1.2279万元。评估报告中对周铁伟主张的扩建房屋的情况没有单列，其所租房屋附着物评估项目在报告的163-174和175-195项，共计5.9089万元，该评估报告未送达周铁伟。因商运区域棚户区改造项目建设管理处在商运司名人街和工农路沿线门面房前人行道修建围墙，周铁伟转租的门面房经营受到影响，次承租人要求解除合同，周铁伟分别于2015年12月16日和2016年6月19日与刘文滨、龚昌明解除合同。2016年9月22日和9月28日，商运司先后直接和通过邮政快递向周铁伟送达了《解除合同及限期腾房通知书》，通知解除与周铁伟签订的《房屋出租合同》，并要求周铁伟在收到通知后15天内向商运司腾交承租房屋。周铁伟对商运司的通知没有理会，至今也未腾交房屋，商运司向本院提起诉讼。原告诉称 商运司向一审法院提起诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》已于2016年9月22日解除；2、依法判令被告立即向原告腾交承租房屋；3、判令被告支付原告2016年及今后租金（2016年1月1日至实际交房之日至，按照每年1.68万元标准计算）。3、本案诉讼费由被告承担。
周铁伟向一审法院提起反诉请求:商运司应向周铁伟赔偿各项经济损失共计188.119625万元。（具体为：室内地面垫方、室内吊顶、墙面处理及装饰、地砖铺设等装饰装修，花费16.112649万元，商运司应赔偿50%为8.056325万元；门面房扩建（钢结构）72平方米，商运司应赔偿72万元；违约金16.8万元；广告牌花费5.1万元，商运司应赔偿；房租收益6.5633万元商运司应赔偿；预期可得利益至少为自己转租该房屋后的5年期纯租金收益79.6万元。以上六项共188.119625万元。）
一审法院认为，原告（反诉被告）商运司与被告（反诉原告）周铁伟在协商一致基础上签订的《房屋出租合同》真实、合法、有效，对双方当事人具有约束力。在合同履行过程中，因商洛市人民政府实施商运区域棚户区改造，双方所签订的《房屋出租合同》失去继续履行的基础和条件，商运司向周铁伟发出《解除合同及限期腾房通知书》，通知周铁伟解除合同并要求自收到通知书后15日内向其腾交承租房屋，因双方未约定合同解除的异议期间，周铁伟在收到商运司发出的《解除合同及限期腾房通知书》后三个月内未请求人民法院和仲裁机构确认解除合同的效力，承认被迫接受解除合同，故应认定双方之间的房屋出租合同已经解除。商运司诉请陈鹏书腾交房屋，并按每月1400元支付2016年1月1日至腾交房屋之日的租金或占用费，合法有据，应予支持。
对商运司依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）款解除合同，按照最高人民法院法研[2013]79号《关于适用若干问题的解释（二）第二十四条理解与适用的请示的答复》，一审法院认为，商运司基于涉诉房屋在棚户区改造范围内，其与周铁伟签订的《房屋出租合同》的目的不能实现主张解除合同，具有正当性，但该理由不属不可抗力，商运司应就解除合同给周铁伟造成的损失给予赔偿。周铁伟对承租房屋进行装饰装修时，经过商运司原客运站同意，且装修符合合同约定的用途，该行为属善意添附。合同解除后，装饰装修物无法拆除，形成附合。对该部分残值损失，因周铁伟申请鉴定后又撤回，本院不作鉴定。审理中，周铁伟虽有意见但表示可以按评估机构对承租房屋内附着物的鉴定价值予以赔偿，商运司亦表示同意，故商运司应赔偿周铁伟装饰装修损失5.9089万元。周铁伟反诉请求的其他项目，虽有合理合法之处，但请求过高部分不应支持。本院根据合同履行情况，参照周铁伟对承租房屋实际经营状况，酌定商运司赔偿周铁伟损失45.5万元。两项共计51.40898万元。商运司主张其没有违约，对解除合同给周铁伟造成的损失不应赔偿的理由，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项之规定，判决：本案裁判结果1、原告（反诉被告）商洛市汽车运输总公司与被告（反诉原告）周铁伟签订的《房屋出租合同》已于2016年9月22日解除。
2、被告（反诉原告）周铁伟向原告（反诉被告）商洛市汽车运输总公司腾交房屋，并按每月1400元支付2016年1月1日至房屋腾交之日的租金或占有使用费（2016年9月22日以前为租金，之后为占有使用费）。
3、原告（反诉被告）商洛市汽车运输总公司赔偿被告（反诉原告）周铁伟损失51.40898万元。
以上2、3项给付内容，限判决生效之日起10日内履行完毕。
本院二审审理查明的事实与原审判决认定的一致。另查明，周铁伟当年经商运司同意扩建门面房时未经政府相关部门审批。
本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二上诉人所签订的《房屋出租合同》是当事人双方真实意思表示，不违反我国法律、法规的强制性规定，双方当事人对合同效力均无异议，应当认定为有效合同。合同履行过程中，因棚改拆迁致使合同无法继续履行，原审确认双方合同解除，符合法律规定。本院二审有两个焦点问题：第一，政府主导的棚户区改造拆迁是否属于不可抗力，周铁伟的损失应不应当赔偿；第二，周铁伟的损失如何计算，如何赔偿。
关于焦点一，法律意义上的“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，政府以棚户区改造的名义进行拆迁，其目的是对商运司区域进行更高价值的开发利用，还是由人的主观意志所控制与法律意义上的不能预见、不能避免的客观情况存在本质区别。国务院《城市国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋的所有权人给予公平补偿”，按照该规定应当给予被拆迁人公平补偿，说明棚户区拆迁改造也并非法律意义上的不可抗力，因为不可抗力无需承担法律责任。商运司认为双方的合同解除属不可抗力的抗辩理由，不能成立。商运司在合同期限届满前解除合同构成违约，损害了周铁伟的合同利益，应对周铁伟的相关损失依法予以赔偿。
关于焦点二，周铁伟损失的计算问题。针对周铁伟提出的损失逐项分析如下：1、装修损失其同意按照拆迁部门的评估数额5.90898万元计算不存在争议，应当按照该数额计算；2、扩建门面房的补偿问题。周铁伟提出其经商运司同意扩建了72平方米的房屋面积，拆迁部门给商运司是按每平方米1.2279万元补偿，现只要求商运司按每平方米1万元，共计72万元，补偿给自己。经审查，周铁伟扩建门面房虽然经过了商运司的同意，但没有经过政府相关部门审批，且双方对扩建费用的处理没有约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二项规定“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…..（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费由双方按照过错分担。”因此，周铁伟主张按拆迁部门补偿给商运司的标准适当下浮至每平方米1万元予以补偿，于法无据。周铁伟当年扩建房屋的造价，酌情按每平方米1000元计算，按照周铁伟提出的扩建面积，建造成本大约7万元，双方平均分担，商运司应当承担3.5万元；3、违约金16.8万元。违约金与赔偿损失同时适用时不能超过造成损失的总额，周铁伟请求赔偿的损失远远超过了违约金的数额，因此应当按照赔偿损失的总额进行审查。4、2016年8月31日前的房租损失6.5632万元。因为拆迁导致转租户解除合同，该损失客观存在应当予以核定，但是周铁伟扩建的72平方的门面房没有合法手续，该部分房租利益不受法律保护。加盖的房屋面积大约是整个租赁房屋面积的20%，故应扣除1.3万，2016年8月31日前的房租损失为5.26万元。5、预期利益损失79.6万元。周铁伟将房屋转租给龚昌明和刘文滨，每人前两年房租均为8万元每年，后三年房租9.6万元每年，平均年房租17.6万元，剩余5年租期的预期利益为88万元，支出房租成本为8.4万元，预期利益损失79.6万元，扣除扩建房屋房租份额15.92万元，周铁伟预期利益损失为：63.68万元。综上，周铁伟总的损失约为78.34万元。
周铁伟损失如何赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超出违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失”。该条规定确立的合理预见规则的目的在于限制过高的违约赔偿数额，防止当事人利益失衡。本案周铁伟的损失范围和数额，是按合同正常履行可以获得的利益计算得出的，其数额远远超出了双方订立合同时商运司能预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失额度，故本案应当依据上述规定对本案赔偿数额进行调整。本院基于公平原则，结合合同的履行情况、违约原因、商运司获得的租金收益以及经济发展变化等因素，综合考虑商运司给周铁伟的赔偿不应超过合同租金总额，由商运司赔偿周铁伟损失总计33.6万元较为适当。原审判决未能考虑到上述合理预见规则的适用导致本案结果有失公允，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持商州区人民法院（2017）陕1002民初162号民事判决第一、二项，撤销第三项；
二、由商洛市汽车运输总公司赔偿周铁伟各项损失33.6万元。
上述履行内容限判决生效后十日内履行完毕。
一、二审案件受理费共计36498元，由商运司负担13000元，周铁伟负担23498元。
本判决为终审判决。审判人员 审判长 尤永刚
审判员 卢洛军
审判员 文改云裁判日期 二〇一七年十一月十五日审判辅助人员 书记员 査瑶怡
