当事人信息
案外人：白晓燕，女，****年**月**日出生，汉族，住青州市。
委托诉讼代理人:门福志，山东春水律师事务所 律师。
申请执行人：陈洪忠，男，****年**月**日出生，汉族，住青州市。
委托诉讼代理人：王培，山东点睛律师事务所 律师。
被执行人：张玉荣，女，****年**月**日出生，汉族，住青州市。
被执行人：青州铭泰仓储物流有限公司，住所地青州市钢铁物流园D区3号。
法定代表人：张玉荣，总经理。
审理经过
在本院执行申请执行人陈洪忠与被执行人张玉荣、青州铭泰仓储物流有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人白晓燕对本院以（2019）鲁0781执恢311号执行裁定书，拍卖被执行人张玉荣名下位于青州市西北角的厂房院落一处不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
请求情况
案外人白晓燕称，2010年1月10日，案外人与张玉荣签订房屋买卖协议一份约定张玉荣将位于青州市产以200万元的价格转让给案外人，房屋买卖协议签订时案外人支付定金200000元，后陆续通过银行转账支付其余款项，因涉案房产系张玉荣夫妻共同财产，2013年7月8日案外人又与张玉荣、陈军重新签订房屋买卖协议一份，同日张玉荣将涉案房地产及相关手续（土地出让合同书原件1份、收款收据原件4份）向案外人交付，现案外人占有使用至今。现案外人得知上述房地产被青州市人民法院查封并评估，案外人认为贵院在执行案件过程中，将案外人財产查封并予以评估拍卖，明显错误，严重侵犯了案外人的合法权益，根据《民事诉讼法》之规定，特提出执行异议，请求法院立即中止对坐落于青州市西北侧土地房地产的执行，并依法解除对该房地产的查封。
申请执行人陈洪忠称，1、根据执行异议复议司法解释，案外人需提供证据证明执行标的权属。案外人白晓燕户籍不属于叶家社区居委会，根据《中华人民共和国土地管理法》第十五条规定：农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。涉案土地使用权的转让未经法定程序，土地转让行为无效。2、因案外人与张玉荣存在民间借贷纠纷并已在青州市人民法院审理终结，案号：（2015）青民初字第796号，借款发生时间与本案房屋买卖协议签订及履行时间存在重合，案外人需举证证明已全额交付购房款及所交付款项属于购房款的事实。3、在青州市人民法院对涉案厂房及院落查封之前案外人并未对查封财产进行占有和使用。不符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条排除执行的规定，不能阻止（2019）鲁0781执恢311号案件的强制执行。综上，请求法院依法驳回案外人的异议请求。
本院查明
经审查查明，原告陈洪忠与被告张玉荣、青州铭泰仓储物流有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年6月24日作出（2015）青民初字第769号民事调解书，约定：一、被告张玉荣欠原告陈洪忠借款4250000元，于2015年9月24日前一次付清；二、被告青州铭泰仓储物流有限公司对上述债务承担连带清偿责任。因被告未在约定期限内履行法律义务，本院依原告申请立案执行。本院在诉讼过程中，于2015年6月24日以（2015）鲁0781民初769-1号民事裁定书，查封被执行人张玉荣名下位于青州市西北角的厂房院落一处（二层办公楼一处、仓库两排）后进行了续封，并以（2019）鲁0781执恢311号执行裁定书拍卖上述财产，案外人为此提出异议。
同时查明，2010年1月10日，张玉荣作为甲方，乙方空白，约定：张玉荣将位于青州市产（建筑面积2214平方米，附着物1200，土地使用面积2214平方米）以200万元的价格出售给乙方，乙方向甲方预付定金150万元，乙方付定金后于2013年1月9日前付清余款，该房产过户费用由乙方负担，甲方在交付房屋钥匙前负责交清水、电、有线电视等费用。2013年7月8日，张玉荣、陈军作为甲方，案外人作为乙方，签订买卖协议一份，约定：甲方将坐落在309国道王桑路口西北侧的土地一宗的房屋（建筑面积2214平方米）出卖给乙方，价款为2000000元，乙方于2013年7月8日前向甲方支付房屋全部价款，甲方出具收到条一份，甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金），甲方保证在该楼过户时积极提供协助，若因甲方原因造成产权不能过户的，产生的一切费用及法律后果由甲方承担，甲方应在2013年7月8日前将该房产交付乙方，届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用，无欠账等。案外人提供了自2010年1月9日至2013年1月13日日期间的银行打款证明9份，金额计2000000元。案外人提供的证据能够证实在本院查封之前案外人已经实际占有使用涉案房屋，未办理过户并非案外人自身原因造成。
本院所确认的上述事实，有（2015）鲁0781民初769-1号民事裁定书、（2019）鲁0781执恢311号执行裁定书、（2015）青民初字第769号民事调解书等证据材料在案为凭，上述证据材料已经听证、质证和本院审查，可以采信。
本院认为
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人白晓燕已与被执行人在本院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，已按照合同约定支付全部价款，并已在本院查封之前合法占有使用涉案房屋，且非因买受人自身原因未办理过户登记。故案外人的异议请求，于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
本案裁判结果
中止本院（2019）鲁0781执恢311号执行裁定书的执行，解除对被执行人张玉荣名下位于青州市西北角的厂房院落一处（二层办公楼一处、仓库两排）的查封。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
