当事人信息
上诉人（原审原告）：晟宽（上海）建筑设计咨询有限公司，住所地上海市浦东新区泥城镇新城路2号3幢N1317室。 法定代表人：黄戍，执行董事。 委托诉讼代理人：洪颖芳，上海衡铭律师事务所 律师。 委托诉讼代理人：王峰旗，上海衡铭律师事务所 律师。 上诉人（原审被告）：上海陆为是教育科技有限公司，住所地上海市杨浦区国定路323号801-87室。 法定代表人：徐庆，总经理。
审理经过
上诉人晟宽（上海）建筑设计咨询有限公司（以下简称：晟宽公司）因与上诉人上海陆为是教育科技有限公司（以下简称：陆为是公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初14984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人诉称
晟宽公司上诉请求：撤销原判，改判支持晟宽公司原审全部诉讼请求。事实和理由：根据《办公用房租赁合同》第7.2条约定，陆为是公司返还房屋应当撤走所有物品，拆除装修，否则由晟宽公司委托他人拆除，拆除费由陆为是公司承担，晟宽公司为此支付拆除费24，800元（人民币，下同）。合同约定租期为三年，晟宽公司出资装修，现因陆为是公司提前退租，导致晟宽公司无法从后续租金中取得装修费用的补偿，造成晟宽公司实际装修损失101，055元。 陆为是公司针对晟宽公司的上诉请求辩称，陆为是公司租赁时房屋已有隔断，并非毛坯房，拆除装修是晟宽公司为了租给其他公司，且陆为是公司也不认可其支付的费用金额。陆为是公司已实际租赁了一年半，合同约定装修费也是由晟宽公司支付。陆为是公司不同意晟宽公司的上诉请求。 陆为是公司上诉请求：维持原判第一、四、五项，撤销原判第二、三项，改判陆为是公司不支付解约违约金105，000元和空置期损失210，000元。事实和理由：晟宽公司承诺协助陆为是公司帮忙办理《办学许可证》，且所在大厦属于拎包即可入驻办公的场所，陆为是公司才决定租赁三年，但晟宽公司并未积极予以帮助，导致陆为是公司不得不退租。空置期损失并非陆为是公司的预见范围，且退租并非陆为是公司一方的原因，故陆为是公司对违约和空置只需承担一半的责任。 晟宽公司针对陆为是公司的上诉请求辩称，其从未承诺陆为是公司完成办学资质，合同中也无此约定，即便是有过沟通，也只是出于房东的善意在可帮忙的范围内予以协助。由于陆为是公司提前退租，故应当按照合同约定支付违约金。晟宽公司不同意陆为是公司的上诉请求。
一审原告诉称
晟宽公司向一审法院起诉请求：1．陆为是公司支付晟宽公司2019年7月15日至2019年8月14日的租金、保洁费106，600元；2．陆为是公司支付晟宽公司解约违约金105，000元；3．陆为是公司支付晟宽公司两个月空置期损失210，000元；4．陆为是公司支付晟宽公司拆除装修及保洁费24，800元；5．陆为是公司支付晟宽公司装修损失101，055元。
一审法院查明
一审法院认定事实：2018年4月25日，晟宽公司（出租方、甲方）与陆为是公司（承租方、乙方）签订《办公用房租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋座落在上海市徐汇区XX路XX号XX办公室，房屋用途为综合，结构为钢混；甲乙双方约定，房屋租赁期自2018年2月15日起至2021年2月14日止，共36个月；该房屋月租金第一年总计为100，000元，第二年即2019年2月15日至2020年2月14日月租金总计为105，000元，第三年即2020年2月15日至2021年2月14日月租金总计为110，000元；租金按照先付款后使用的原则，乙方应于下一期租期到期前1日支付租金，以每1个月支付一次的方式结算，最迟付款日为当月的15日（房租为下期房租），遇节假日延后至下一个工作日；本合同的房屋租赁保证金142，000元，用以保证乙方履行其在本合同项下的所有义务，乙方应在2018年5月1日前支付全额保证金……甲方有权从上述保证金中抵扣乙方应付而未支付的任何费用；乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，撤走乙方所有物品，［拆除该房屋内乙方自行装修的所有装修隔断及乙方自行添置的设施和设备（甲方同意保留的除外），经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用后，方可办理退租手续，如乙方未按约定拆除的，由甲方或甲方委托的第三方代为拆除，拆除费用由乙方承担，拆除工作所需的合理时间视为乙方未经甲方同意逾期返还该房屋，每逾期一日，乙方应按日租金的3倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费］……甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的1倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（七）乙方逾期不支付租金累计超过12日的……；租赁期间，非本合同规定的情况，而乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的1倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付；合同另约定，甲方愿支持乙方发展，双方友好协商，由甲方出资为乙方在XX路XX号XX楼原租赁区域部分进行装修改造，此次新增面积装修投入也由甲方承担（具体装修约定见补充条款）。补充条款约定，甲方为支持乙方发展，同意对该房屋进行装修，费用由甲方承担。 合同签订后，双方按约履行。除租金外，陆为是公司每月支付给晟宽公司保洁费1，600元。 2019年7月18日，陆为是公司向晟宽公司发出《房屋租赁提前解约申请》，表示：已于2019年6月2号口头向晟宽公司提出租赁合同解约事宜，承租期截止2019年7月份，现正式以书面形式提出申请，承租期截止2019年7月28日，望晟宽公司按照合同返回违约金以外的押金。 2019年7月19日，晟宽公司向陆为是公司发送《催款告知单》，要求陆为是公司支付2019年7月15日至8月14日的租金、税金及清洁费，补交合同履约保证金，并告知于2019年7月18日收到陆为是公司违约退租申请，就违约后的相关赔付另行协商。 2019年7月28日，陆为是公司搬离涉讼房屋，双方未办理退房交接手续。同时，陆为是公司通过微信告知晟宽公司称，“我们今日已全部搬离，遗留部分垃圾已处理完毕，可能还有部分垃圾，待其他事宜（比如留下了大量课桌椅，如你们需要则留下，如不需要，我们处理掉）一并处理，自2019年7月15日我们并未支付房租及保洁费，请两位结算一下，如应偿还押金不够支付，我们会尽快补缴。” 2019年7月29日，晟宽公司向陆为是公司发送《违约退租催款告知书》，要求陆为是公司支付未付租金、税金、保洁费，补齐所欠税金，并支付提前退租违约金、拆除修复费用、装修损失、租赁损失等。 2019年8月11日，晟宽公司向陆为是公司发出《合同解除通知》，主要内容为：陆为是公司拖欠2019年7月15日至8月14日租金行为，依据合同通知陆为是公司至2019年8月14日双方解除合同；因陆为是公司所有的物品尚未搬离承租房，陆为是公司对所租赁房屋处于实际占有状态……望收到本通知12小时内派人到场清点并搬清物品，否则将对陆为是公司所有的物品进行处置。 嗣后，因双方意见不一，晟宽公司遂诉至原审法院。 原审审理中，晟宽公司称，其发出解除函后，于2019年8月5日进入涉讼房屋清场，拆卸课桌椅后放仓库了，8月份就在58同城网上挂牌，分别于2019年11月、12月才将涉讼房屋分两部分租出去，因陆为是公司提前退租且没有提前告知晟宽公司，致使房屋产生四个月空置损失，晟宽公司只主张三个月，因为违约金只有一个月租金金额，故晟宽公司现在主张两个月空置损失。 晟宽公司另称，为了陆为是公司能够承租涉讼房屋，且装修后租金可以上浮，晟宽公司为陆为是公司承租的770平米房屋进行了一个月时间装修，费用由晟宽公司承担，主要做了隔断、出风口，粉刷墙面，做地毯、地皮等，虽然合同没有约定装修补偿事宜，但陆为是公司提前退租，造成晟宽公司损失，装修费用应由陆为是公司承担。为证明装修损失，晟宽公司提供装修平面图、发票、付款凭单、费用报销单、转账凭证等，共计242，557.60元（其中发票、转账凭证合计金额207，314.60元），装修损失按总金额／36个月（总租期）＊15个月（退租时加上3个月空置期后剩余的租期）计算。对此，陆为是公司则称，当时晟宽公司为了留住陆为是公司，称能搞定培训资质并专门为陆为是公司装修，陆为是公司才同意承租新增区域，合同中没有约定陆为是公司需承担装修损失，故不同意承担装修损失。 对于主张的拆除装修及保洁费，晟宽公司出示了拆除装修费用的发票及转账凭证等，共计24，800元。对此，陆为是公司称，房屋由晟宽公司装修，陆为是公司搬离不可能拆除装修，房屋内只留了课桌椅，搬离无需那么多费用。 对于合同解除日期，晟宽公司认为其于2019年8月11日向陆为是公司发出解除通知，告知陆为是公司合同于同年8月14日解除，故解除日期应为2019年8月14日。陆为是公司则认为，其于2019年7月28日搬离并告知晟宽公司，故合同于该日期解除。 对于租赁保证金142，000元，双方同意用于抵扣陆为是公司需支付的费用，多退少补，具体如何处理由法院裁决。
一审法院认为
一审法院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，晟宽公司与陆为是公司就涉讼房屋签订的《办公用房租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。但陆为是公司在合同履行过程中未能按约支付租金，且因自身原因而单方提前终止履行合同，其行为构成根本性违约，应按约承担相应的违约责任。陆为是公司作为违约方，并不享有合同解除权，其向晟宽公司发出的《房屋租赁提前解约申请》以及自行搬离行为并不能产生解除合同的法律效力。在陆为是公司发生违约行为后，晟宽公司根据合同约定及法律规定，享有单方解除合同的权利，晟宽公司向陆为是公司发出的《合同解除通知》具有解除合同的法律效力，故双方的租赁合同应于2019年8月14日解除。晟宽公司据此要求陆为是公司支付2019年7月15日至2019年8月14日期间的租金及保洁费106，600元的诉讼请求，具有事实及法律依据，故予以支持。 陆为是公司违约，晟宽公司依据合同约定要求陆为是公司支付一个月租金金额违约金105，000元的诉讼请求，具有事实依据且符合合同约定，对此予以支持。
本院查明
对于晟宽公司主张的两个月空置损失，其实质系因约定的违约金低于造成的损失而要求予以赔偿。根据审理查明的事实，双方约定的租期为36个月，但陆为是公司在仅履行了不到一半时间的情况下即提前退租，其违约行为有可能给晟宽公司造成较大的租金损失，而且陆为是公司对此后果在订立合同时即应当能够预见。在陆为是公司违约后，晟宽公司及时行使解除权并将房屋另行出租，避免了损失的进一步扩大，但期间仍有将近四个月的空置期，应属陆为是公司违约行为造成的实际损失范畴，而合同约定的解约违约金仅为一个月租金金额，显属过低，晟宽公司依据实际情况主张三个月的租金损失，应属较为合理。在扣除违约金后，晟宽公司要求陆为是公司承担两个月空置损失的诉讼请求，具有事实及法律依据，且在合理范围内，故予以支持。 对于晟宽公司主张的装修损失及拆除费用等，首先，缺乏合同依据，合同中约定装修由晟宽公司实施并承担费用，并无合同终止后由陆为是公司承担的约定。其次，缺乏事实依据，晟宽公司所主张的装修及拆除费用金额，均系晟宽公司依据与案外人之间的票据或转账凭证自行估算而得，对其真实性及关联性并无进一步证据予以佐证。最后，晟宽公司的该项主张有悖于法律规定，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。晟宽公司主张的该项损失并非合同履行后的可得利益范畴，同时也超出了陆为是公司的预见范围。据此，晟宽公司要求陆为是公司承担装修及拆除损失的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，故难以支持。 对于陆为是公司交纳的保证金142，000元，双方同意用于抵扣陆为是公司需支付的费用，多退少补，具体如何处理由法院裁决。为便于计算及执行，判决由晟宽公司将保证金返还陆为是公司，由双方在判决生效后的执行过程中再行抵扣。 原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，于2020年12月1日作出判决：一、上海陆为是教育科技有限公司于判决生效之日起十日内支付晟宽（上海）建筑设计咨询有限公司2019年7月15日至2019年8月14日期间的租金及保洁费106，600元；二、上海陆为是教育科技有限公司于判决生效之日起十日内支付晟宽（上海）建筑设计咨询有限公司解约违约金105，000元；三、上海陆为是教育科技有限公司于判决生效之日起十日内支付晟宽（上海）建筑设计咨询有限公司空置期损失210，000元；四、晟宽（上海）建筑设计咨询有限公司于上海陆为是教育科技有限公司履行完毕上述判决主文确定的义务之日起三日内，返还上海陆为是教育科技有限公司保证金142，000元；五、驳回晟宽（上海）建筑设计咨询有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5，283元，由晟宽（上海）建筑设计咨询有限公司负担1，215元，上海陆为是教育科技有限公司负担4，068元。
本院认为
二审审理中，陆为是公司提供证据1．该公司法定代表人徐庆与晟宽公司实际负责人张某的微信聊天记录，证明当初签订合同约定一个月的违约金是因为晟宽公司承诺为陆为是公司完成办学资质；证据2．徐庆与教育局余某的微信聊天记录，证明陆为是公司退租的原因是没能办出办学资质。晟宽公司对证据1的真实性认可，但认为房东是出于善意，在可帮忙的范围内帮忙，不是合同约定条件，故该证据不能达到陆为是公司的证明目的；对证据2的真实性认可，但认为与本案无关，不能达到陆为是公司的证明目的。本院认为两份证据即微信聊天记录，晟宽公司承认真实性，故予以认定，但根据聊天记录无法证明晟宽公司帮忙办理办学资质是合同履行的条件，不能达到陆为是公司的证明目的，故不予采纳。 本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：陆为是公司退租产生的违约损失如何认定，晟宽公司主张拆除装修及保洁费、装修损失是否有依据。陆为是公司与晟宽公司约定的租期为3年，但陆为是公司提前退租，并明确发出解约申请，其行为已属违约，陆为是公司主张其提早解约的原因是晟宽公司未按约定为其办妥办学资质，晟宽公司不予认可，双方在《办公用房租赁合同》中亦未约定此系晟宽公司的义务，故陆为是公司关于晟宽公司亦存在违约的主张，本院不予采信。原审法院根据陆为是公司的违约情形和合同约定，认定其应当支付一个月违约金和承担两个月的空置损失无不当。晟宽公司主张其为陆为是公司租赁所需进行了装修，因陆为是公司提前解约而产生的装修损失应当由陆为是公司承担，但从合同约定看，装修系晟宽公司的合同义务，其要求陆为是公司承担相关费用没有依据。至于拆除装修和保洁费，陆为是公司不认可该些费用，晟宽公司亦无确凿证据证明真实发生了该些费用。原审法院对本案的分析充分、详尽，本院均予认可。 综上所述，晟宽公司和陆为是公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币6，025元，由上诉人晟宽（上海）建筑设计咨询有限公司负担2，430元、由上海陆为是教育科技有限公司负担3，595元。 本判决为终审判决。
审判人员
审判长 侯卫清 审判员 寻增荣 审判员 潘春霞
裁判日期
二〇二一年五月十七日
审判辅助人员
书记员 王 琼
