当事人信息
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄培舟，男，****年**月**日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。 委托诉讼代理人：何昊扬，广东科扬律师事务所 律师。 委托诉讼代理人：胡志锋，广东科扬律师事务所 律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市亚洲行市场经营管理有限公司。住所地：广州市海珠区泰沙路11号二层（市场地址：广州市海珠区泰沙路9号首、二层）。 法定代表人：庞开权，经理。 委托诉讼代理人：徐柏坚，广东经国律师事务所 律师。
审理经过
上诉人黄培舟与被上诉人广州市亚洲行市场经营管理有限公司（以下简称亚洲行公司）房屋租赁合同纠纷一案，因上诉人黄培舟不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初19029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人诉称
上诉人黄培舟上诉请求：1.请求改判亚洲行公司向黄培舟退还履约保证金39000元、黄培舟已支付的2019年10月至2020年5月的租金合计本金78850元；2.依法改判亚洲行公司向黄培舟赔偿装修费120500元、烟管费用24000元、水电费15500元、停车费4000元、宽带安装费2079元、增容费11570元、烟管疏通费3000元，合计180649元；3.依法判令亚洲行公司承担本案的全部受理费用。事实和理由：一、一审判决认定“合同约定涉案商铺仅限于用作销售和展贸，被告承租时已实地了解并自愿承租，被告以涉案商铺经营餐饮不能办理营业执照为由向原告发出解除合同通知，理据不足”的认定是错误的，亚洲行公司才是根本性违约的一方。1.《租赁合同》中约定承租的案涉物业应为“商铺用途”，而亚洲行公司在诉讼中提交的《集体土地房产证》上写明案涉物业是办公楼，也就是说黄培舟要租赁的是“商铺”，而亚洲行公司提供的却是“写字楼”，因此从一开始亚洲行公司就已经根本违约了，其根本无法为黄培舟提供商铺使用。2.虽然双方签订的《租赁合同》没有明确约定案涉商铺的用途为餐饮，但黄培舟已经在一审时提交了其与亚洲行公司的老板伍铭洲以及物业经理岳志强的录音文件及文字翻译，证明了一审判决的相关认定是错误的：（1）签订合同时黄培舟已经告知亚洲行公司，黄培舟承租商铺是用作经营餐饮的，亚洲行公司清楚知道上述事实但却在签订合同时故意以各种借口推脱向黄培舟出示案涉商铺的房产证，亚洲行公司称办证的时候有专门的人拿着证件陪同协办，证件齐全、大可放心等等，以此欺骗黄培舟签订合同；（2）签订合同时黄培舟已明确向亚洲行公司表示要求办理经营餐饮的营业执照和卫监证（即食品经营许可证）并表示如果在签订合同前亚洲行公司没有欺骗黄培舟并出示了案涉商铺的房产证，黄培舟就绝不会签订合同、租赁商铺；（3）亚洲行公司明确承诺能为黄培舟办理经营餐饮的备案以及上述的营业执照和卫监证（即食品经营许可证），并要求收取2.5万元的所谓“办理费用”。3.黄培舟在对案涉物业进行装修前提供了装修图纸给亚洲行公司，亚洲行公司审阅过没有问题才让进场装修的，并且物业经理岳某强前来指导煤气房安装，老板伍某洲还对烟管安装的位置不满意提出了移位重装，并且装修押金至今仍以各种借口还没有退还。因此，亚洲行公司是明知道做黄培舟要做餐饮的并且故意欺骗黄培舟以达到获取不法收益的目的。4.从《租赁合同》中的权利义务条款以及违约条款中一边倒的倾向于亚洲行公司的约定均可以看出，该合同为亚洲行公司所起草的格式合同，黄培舟在签订合同前已经提出要经营餐饮企业并办理营业执照等相关证照，但亚洲行公司以《租赁合同》为格式合同不能修改为由，仅对黄培舟进行口头承诺，因此相关格式条款的解释和理解应以对黄培舟有利的解释为准，对此黄培舟也提交了录音作为证据证实。二、黄培舟已经于2020年5月29日将商铺钥匙交给场地保安，并告知物业经理岳某强，也发出了《解除合同通知书》，至此《租赁合同》已经解除并交还商铺钥匙给场地保安，亚洲行公司拒绝办理场地交接手续但已实际接收场地并使用，因此黄培舟无需承担2020年5月29日之后的租金。对此，一审法院认定错误。综上所述，为维护黄培舟的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，黄培舟特向二审法院依法提起上诉，请求二审法院支持黄培舟的全部上诉请求。
被上诉人辩称
被上诉人亚洲行公司二审辩称，不同意黄培舟的上诉请求，同意一审判决的处理。答辩意见与一审意见一致。
一审原告诉称
亚洲行公司于2020年6月5日向一审法院起诉请求：1.黄培舟支付2020年5月至9月租金65000元；2.亚洲行公司没收黄培舟履约保证全39000元。
一审被告辩称
黄培舟向一审法院反诉请求：1.亚洲行公司、黄培舟双方签订的租赁合同于2020年5月29日解除；2.亚洲行公司向黄培舟退还已支付的2019年11月至2020年4月的租金合计本金78000元（按每月13000元计）；3.亚洲行公司向反诉黄培舟退还已支付的履约保证金39000元；4.亚洲行公司向黄培舟退还已支付的2019年12月至2020年4月的保安加班服务费4000元（每月800元×5个月）；5.亚洲行公司向黄培舟退还已支付的水电费15500元（2019年10月至2020年5月充值金额）；6.亚洲行公司向黄培舟赔偿装修费用120500元、设备支出24000元；7.亚洲行公司向黄培舟赔偿宽带安装费2079元、增容费11570元、烟管疏通费3000元、代垫费3900元；8.亚洲行公司向黄培舟返还2019年10月23日至2019年10月31日的租金850元；9.亚洲行公司承担本案的全部诉讼费用。
一审法院查明
一审法院经审理查明：广州市海珠区凤阳街五凤经济联合社是位于海珠区××号房屋的权属人，使用性质是办公楼，总建筑面积2276.552㎡。该社在2018年3月27日出具《授权委托书》，委托广州市华晖物业有限公司经营管理及出租给本案亚洲行公司，并同意本案亚洲行公司分租，期限从2012年1月1日至2021年3月31日止。 2019年10月21日亚洲行公司（甲方）与黄培舟（乙方）签订《租赁合同》，约定亚洲行公司将海珠区××号亚洲行××批发中心内109、110铺出租给黄培舟使用，建筑面积约133平方米，该物业仅限于用作销售和展贸的商铺用途，期限自2019年10月23日至2021年3月31日。每月租金13000元。特别提示：乙方在使用该物业期间涉及电费、税费、电信通讯费、互联网服务费、工人工资等费用均由乙方自行承担。租金及管理费按季收取，乙方应于每月25日前以现金的方式向甲方缴下月的租金及管理费。本合同签订时，乙方向甲方交纳场地（商铺／写字楼）履约保证金39000元，保证金在合同期满双方不再续约，乙方未发生违约责任及乙方所交还场地/商铺的装修、固定设施完好无损情况下，乙方凭本人身份证、保证金单据原件、营业证照经营地址变更（注销）登记等证明且向甲方结清各项费用后，甲方无息退还履约保证金。乙方合同期满或其他原因退场时，甲方与乙方投入商铺或写字楼内部的固定装修与设施（包括天花、地面装饰、水电、照明设施、固定物件、消防栓系统等）不得拆除，甲方也不予补偿。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，乙方向甲方所缴纳一切费用甲方不予退还，其中逾期十五日以上未缴清租金的。特别提示：因乙方原因导致合同提前终止或被解除（包括但不限于乙方私自撤离、放弃租赁场地／商铺或写字楼使用权），甲方有权没收乙方履约保证金，并有权另向乙方收取按剩余租赁年限的合同租金总额的30%作为违约金。同日，亚洲行公司、黄培舟还签订《租赁合同确认书》，其中订明水电费按自己实际使用充值。 之后，黄培舟向亚洲行公司支付履约保证金39000元，黄培舟支付租金至2020年5月5日（即4月份租金，2020年4月6日至2020年5月5日期间）。黄培舟以涉案商铺无法办理营业执照为由在2020年5月28日通过快递邮件向亚洲行公司发出《解除合同通知书》（亚洲行公司表示在2020年5月29日收到）。黄培舟在2020年5月29日撤离涉案商铺。 亚洲行公司于2020年6月3日提起本案诉讼，黄培舟在2020年9月28日提出了反诉。诉讼期间，经法院向当事人释明法律，亚洲行公司、黄培舟在2020年9月29日办理涉案商铺的交接手续。双方确认：每月计租期间是当月的6日起至次月的5日止；保安加班服务费即车场停车费。 黄培舟对其反诉主张事实，提交证据如下：1.店铺装修合同、转账记录截图；2.烟管装修费转账截图；3.水电费转账记录截图；4.停车费收据；5.宽带安装费转账记录截图；6.三厢电增容费转账截图；7.烟管疏通费转账记录截图、代缴凭证；8.微信聊天记录截图、录音，证明黄培舟已于2020年5月底将案涉商铺交还给亚洲行公司。对此，亚洲行公司的意见是：证据1-2确认黄培舟实际有投入装修，但不清楚实际支付多少，亚洲行公司不确认黄培舟证据记载的数额；对证据3确认黄培舟有充值15500元的水电费用，但黄培舟在实际使用商铺过程中水电费是否有剩余金额应由黄培舟举证；证据4真实性确认，确认已收到该证据记载的停车费；证据5如黄培舟安装了，黄培舟可以办理迁移的；证据6确认收到增容费；证据7确认收到烟管疏通费，同意退还代垫费给黄培舟；证据8确认黄培舟在2020年5月29日自行撤场，但非亚洲行公司同意，黄培舟自己要离场亚洲行公司也没办法，黄培舟放下钥匙就走了。
一审法院认为
一审法院认为，亚洲行公司、黄培舟签订的《租赁合同》为有效合同，对双方当事人均有法律约束力。合同约定涉案商铺用途仅限于用作销售和展贸，黄培舟承租时已实地了解并自愿承租，黄培舟以涉案商铺经营餐饮不能办理营业执照为由向亚洲行公司发出解除合同通知，理据不足，该通知对亚洲行公司不发生解除合同的效力。黄培舟在没有与亚洲行公司办理交接手续情况下自行撤场，并在2020年5月29日将商铺钥匙交给场地保安，亚洲行公司知悉并在2020年6月3日提起本案诉讼，虽然亚洲行公司未收回场地，但此时涉案《租赁合同》已实际解除，同时为避免损失扩大，亚洲行公司此时应当及时止损，并在合理期限两个月内收回场地，但双方在2020年9月29日经法院释明后才办理了涉案商铺交接手续，故从2020年7月30日起由此产生的扩大损失亚洲行公司自行承担，同时一审法院依法认定涉案《租赁合同》于2020年5月29日解除。如前所述，黄培舟的行为构成根本性违约，导致合同不能履行责任应由黄培舟承担。黄培舟实际使用涉案商铺，理应支付租金，亚洲行公司要求黄培舟按合同约定标准支付2020年5月6日起至2020年7月29日期间租金合法有理，一审法院予以支持，对亚洲行公司要求黄培舟支付上述期间以后的租金请求，一审法院予以驳回。同理，黄培舟反诉要求亚洲行公司退还实际使用商铺期间的租金及所需的宽带安装费、增容费、烟管疏通费、保安加班服务费请求，依法无据，一审法院予以驳回。亚洲行公司要求没收黄培舟的履约保证金39000元不予退还，符合合同约定，一审法院予以支持，同时对黄培舟反诉退还该履约保证金的请求，一审法院予以驳回。亚洲行公司表示同意退回代垫费3900元，对黄培舟反诉的该诉请一审法院予以支持。黄培舟租用涉案商铺期间产生水电费用理应据实结算，黄培舟以充值卡方式支付水电费用，黄培舟主张的水电费用充值金额15500元发生在涉案商铺承租期间，但黄培舟未能提供该期间实际使用水电费用具体金额，故黄培舟要求亚洲行公司全额退回该水电费用15500元，缺乏依据，一审法院不予支持。合同约定，黄培舟原因退场的，黄培舟投入房屋内部的固定装修与设施不得拆除，亚洲行公司也不予补偿。故黄培舟反诉要求亚洲行公司赔偿装修费用120500元缺乏理据，一审法院不予支持。除固定装修与设施，可搬移设备黄培舟应自行拆除，黄培舟反诉要求亚洲行公司赔偿设备支出24000元请求，一审法院不予支持。
一审法院判决
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条的规定，于2020年12月29日判决如下：一、确认广州市亚洲行市场经营管理有限公司与黄培舟签订于2019年10月21日的《租赁合同》于2020年5月29日解除。二、黄培舟在本判决生效之日起10日内向广州市亚洲行市场经营管理有限公司支付2020年5月6日起至2020年7月29日期间的租金（每月按13000元标准计）。三、黄培舟已支付的履约保证金39000元广州市亚洲行市场经营管理有限公司不予退还。四、驳回广州市亚洲行市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。五、广州市亚洲行市场经营管理有限公司在本判决生效之日起10日内向黄培舟退还代垫费3900元。六、驳回黄培舟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5235元（其中受理费2380元、反诉费2855元），由广州市亚洲行市场经营管理有限公司负担633元、黄培舟负担4602元。 本院经二审庭审，双方当事人对一审判决查明事实无异议，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 二审中，黄培舟向本院提交了以下证据：1.亚洲行轻纺城装修管理规定，拟证实双方在签订《租赁合同》时签订了该规定，亚洲行公司从一开始就知道并允许黄培舟以餐饮商铺施工装修；2.装修押金、出入证押金收据，拟证实亚洲行公司审核同意黄培舟进场施工；3.亚洲行轻纺城管理规定（商铺），其中约定黄培舟承租的是商铺，但实际该物业为写字楼，无法办理商铺营业执照；4.视频，拟证实黄培舟再次到海××区××街道社区服务中心交涉办理营业执照事宜，工作人员表示2019年之前即2018年时可以办理餐饮的营业执照是因为涉案物业有临商资格，但从2019年（初）开始不能办理，证明亚洲行公司明知不能办理餐饮营业执照仍故意欺骗黄培舟签订合同，构成违约。亚洲行公司未提交新证据。 经本院组织证据交换及质证，亚洲行公司的质证意见如下：证据1、2、3亚洲行公司也持有，但该证据不属于新证据，不应予以采纳；证据4，黄培舟在一审期间也提交类似视频，但对于视频中的工作人员身份无法确认，单凭一位工作人员的口头意见不能认定涉案商铺无法办理营业执照，应当提供相关部门的书面文件。 二审期间，本院向广州市海珠区市场监督管理局发函调查涉案《租赁合同》签订前及签订后，涉案商铺能否办理经营餐饮的营业执照，如不能办理，不能办理的原因是什么。广州市海珠区市场监督管理局于2021年7月20日作出海市监函（2021）438号复函，内容为：一、2019年10月21日之前，根据海珠区政府相关会议纪要及登记规范指引，涉及餐饮场所登记的，按照餐饮场所登记流程，申请人需先向餐饮经营场所所在的街道政务中心提交申请咨询，由街道组织相关职能部门现场核查，并将核查意见交属地市场监管所。完成现场核查后，再由各属地市场监管所按照登记规范，对符合法定形式的餐饮经营场所核发营业执照。经询凤阳街综合服务中心，“广州市海珠区××号一层自编B109-110号”该址不符合申请增加“餐饮服务”经营项目要求，凤阳街综合服务中心并未接收亚洲行公司关于该址申请增加餐饮服务经营项目的材料。二、根据《广州市海珠区环保工作领导小组办公室关于重新印发海珠区餐饮场所管理指引（试行）的通知》要求，由于来函所述企业并未提交有关申请，我局无法判断该企业的申请材料是否符合申办要求。其中附件海珠区餐饮场所指引（试行）及《广州市海珠区环保工作领导小组办公室关于重新印发海珠区餐饮场所管理指引（试行）的通知》（海环领导小组办【2020】19号）附件中第二条均规定：“本指引所称的餐饮场所，是指与食品加工经营直接或间接相关的场所，包括食品加工处理和就餐场所。” 本院将上述复函向双方当事人送达后，黄培舟的质证意见为：对该复函的真实性、合法性无异议，并表示复函已明确“广州市海珠区××号一层自编B109-110号”该址不符合申请增加“餐饮服务”经营项目要求，亚洲行公司未提交增加餐饮服务经营项目的材料，与黄培舟的证据及陈述相互印证，应当予以采纳。亚洲行公司的质证意见为：1.涉案物业性质为“办公”，但一层可以办理“临商”，领取餐饮牌照，一审中亚洲行公司已提供涉案场地另外两间餐饮公司办理临商，并领取餐饮执照。2.办理餐饮执照手续应是黄培舟，亚洲行公司只是提供相关房产证明予以配合，办理何种餐饮、如何装修及办理消防、环保等，均由黄培舟自行负责，应由黄培舟提交相关材料，凤阳综合服务中心没有接到亚洲行公司的申请是正常的。3.黄培舟办理的不是有顾客的餐饮公司，其是做盒饭加工厂，无需有顾客的经营，从其装修可知，黄培舟承租涉案物业装修后，自行生产经营，从事盒饭配送服务，经营半年有余，客户要求开具发票时其没有去办理相关手续，后自行搬离，实属违约。 二审另查明，亚洲行公司为证实涉案物业可以办理餐饮营业执照，向一审法院提交了以下证据：1.广州市海珠区××号B102、11号首层自编B118、11号首层自编B122的营业执照、食品经营许可证，显示经营范围均为餐饮业，营业执照的登记时间分别为2018年5月14日、2017年9月29日、2017年10月27日。 关于双方合同约定及办理餐饮营业执照的情况，黄培舟主张：黄培舟在签订《租赁合同》时没有要求亚洲行公司出示产权证明，不清楚物业性质，亚洲行公司称其他商铺可以办理餐饮营业执照，涉案物业也可以办理餐饮营业执照，后去街道了解才得知2019年之后无法办理餐饮营业执照；涉案《租赁合同》是亚洲行公司提供的格式合同，亚洲行公司称不能更改。亚洲行公司在二审庭询中主张：涉案《租赁合同》没有写明为“餐饮”，包括亚洲行公司之前出租做餐饮的店铺也是与涉案《租赁合同》约定相同，如果黄培舟当时提出更改为餐饮用途，亚洲行公司也会同意修改，合同是以前的版本，没有根据具体需要变更；亚洲行公司在签订涉案《租赁合同》前清楚黄培舟承租涉案物业用于经营餐饮，黄培舟将其装修图纸交给亚洲行公司，显示并非对外经营的餐位，而是一个大厨房的格局，无需领取餐饮营业执照；如果黄培舟需要领取餐饮营业执照是可以领取的，因此前11号楼一层已有两个商铺领取了餐饮营业执照，没有相关部门明确告知在2019年之后11号楼一层无法办理餐饮营业执照。二审庭询后，亚洲行公司提交书面意见，表示在庭询后经与公司确认，涉案房屋11号楼签订合同时写明限于销售和展贸，没有餐饮功能，也不能直接写餐饮功能，黄培舟在看完场地后直接表明不办营业执照，是在2020年5月份才提出要办理营业执照，其需自行向相关部门申请临商，再办营业执照。 黄培舟确认其在承租后对涉案物业进行了装修，后在没有办理营业执照的情况下经营了一段时间餐饮。黄培舟主张其装修项目主要是墙面、间隔、地台、天台、油漆、水电。亚洲行公司确认黄培舟有进行装修，但对装修款项有异议。双方均未向一审法院申请对装修费用进行评估。黄培舟主张根据其提交的2020年9月28日的涉案物业现状，亚洲行公司已自行使用涉案物业并变更了间隔，打通了墙面，放置了一些材料。亚洲行公司表示涉案物业尚未出租，只是拆除了一面间隔墙。 黄培舟主张烟管疏通费3000元是物业指定供应商安装烟管，但黄培舟不同意该供应商的价格，另行寻找供应商安装，物业要求黄培舟支付3000元的疏通费，该费用转账支付给伍铭州，黄培舟认为该费用实际由亚洲行公司收取。亚洲行公司表示黄培舟安装的烟管在施工过程中要通过相邻铺位以及管道的走向需要管理人员的配合及指导，故收取3000元管理费。 二审庭询后，亚洲行公司向本院补充提交了其与黄培舟签订的《广州市房屋租赁合同》（备案合同）及房屋租赁登记备案登记表，显示双方约定及备案的租赁用途为“办公”。
本院认为
本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1.涉案物业是否具备办理餐饮营业执照的条件；2.涉案物业无法办理餐饮营业执照的责任如何承担；3.黄培舟是否应当向亚洲行公司支付2020年5月6日至2020年7月29日期间的租金或场地占用费，亚洲行公司是否应当返还黄培舟已付租金；4.亚洲行公司是否应当返还黄培舟已付的履约保证金39000元；5.黄培舟要求亚洲行公司赔偿各项费用损失是否具有充分依据。对此，本院分析如下： 关于涉案物业是否具备办理餐饮营业执照条件的问题。虽然亚洲行公司提交了涉案物业所在的11号楼首层其他物业的餐饮营业执照，但其提交的营业执照办理时间均在涉案《租赁合同》签订之前，无证据证实在涉案《租赁合同》签订时以涉案物业权属证书记载的使用性质“办公楼”可以办理餐饮营业执照。同时，根据广州市海珠区市场监督管理局出具的对本院调查取证的复函内容可知，涉案物业在签订合同前不符合申请增加“餐饮服务”经营项目要求。根据广州市海珠区市场监督管理局的复函内容，可以认定涉案物业不符合办理餐饮营业执照的条件，亚洲行公司主张涉案物业可以办理餐饮营业执照，缺乏理据，本院不予采纳。另，亚洲行公司主张黄培舟提交的装修图纸显示涉案物业是一个大厨房的格局，并非对外经营餐位，无需领取餐饮营业执照，对此亚洲行公司并未提交相应的证据证实，故本院对其主张不予采纳。 关于涉案物业无法办理餐饮营业执照的责任承担问题。涉案物业的使用性质为“办公楼”，涉案《租赁合同》约定“该物业仅限于用作销售和展贸的商铺用途”，备案合同约定用途“办公”。黄培舟主张签订合同时约定承租涉案物业用于经营餐饮，亚洲行公司在二审中确认其在签订涉案《租赁合同》前清楚知道黄培舟承租涉案物业用于经营餐饮。如上所述，涉案物业客观上不符合办理餐饮营业执照的条件，从而导致合同目的无法实现，双方对此均存在缔约过失。具体如下：黄培舟承租涉案物业的目的系用于经营餐饮，应当对经营餐饮的场地要求进行了解。但黄培舟确认在承租前未查看涉案物业的权属证书，不清楚涉案物业的使用性质，且在《租赁合同》约定“该物业仅限于用作销售和展贸的商铺用途”的情况下，未能意识到物业登记使用性质可能导致其经营餐饮存在一定风险，而是轻信亚洲行公司有关可以办理餐饮营业执照的表示，明显未尽到谨慎审查义务，存在缔约过失。黄培舟主张亚洲行公司存在故意隐瞒或欺骗情形，但对此黄培舟未提交充分证据予以证实，本院对其该主张不予采纳。亚洲行公司作为出租人，其对涉案物业的使用性质应当是清楚知悉的，其在明知黄培舟承租涉案物业用于经营餐饮的情况下，单凭11号楼首层其他物业可以办理餐饮营业执照即简单认为涉案物业也可以办理餐饮营业执照，在此情况下其将涉案物业出租给黄培舟用于经营餐饮，对合同目的无法实现亦存在缔约过失。亚洲行公司主张黄培舟表示无需办理餐饮营业执照缺乏证据支持，本院不予采信。因此，涉案《租赁合同》的合同目的无法实现，系双方缔约过失导致，应由双方共同承担相应的不利后果。 关于黄培舟是否应当向亚洲行公司支付2020年5月6日至2020年7月29日期间的租金或场地占用费的问题。一审法院认定双方签订的《租赁合同》于2020年5月29日解除，双方均未就该项判决内容提出上诉，本院对该项判决内容予以确认。如上所述，涉案《租赁合同》因双方缔约过失导致解除，黄培舟于2020年5月28日以此为由主张解除合同合理，可以在通知送达亚洲行公司后产生解除合同的法律效力。一审法院查明黄培舟在2020年5月29日将涉案物业钥匙交给场地保安，亚洲行公司对此知悉，在无证据显示亚洲行公司于2020年5月29日收回涉案物业存在客观障碍的情况下，本院依法认定黄培舟自此已交还涉案物业给亚洲行公司，黄培舟无需向亚洲行公司支付2020年5月29日之后的场地占用费。但是，黄培舟应依约按每月13000的标准支付2020年5月6日至合同解除之日2020年5月29日期间的租金10400元。一审法院认定黄培舟向亚洲行公司支付2020年5月6日起至2020年7月29日期间的租金不妥，本院予以纠正。黄培舟在合同解除前已实际使用涉案物业，故其主张返还已支付的2019年10月至2020年5月的租金78850元，缺乏理据，本院不予支持。 关于亚洲行公司是否应当返还黄培舟已付的履约保证金39000元的问题。如上所述，涉案《租赁合同》系双方缔约过失原因导致解除，而非因黄培舟单方违约解除，故亚洲行公司应向黄培舟退还已付履约保证金39000元。 关于黄培舟要求亚洲行公司赔偿各项费用损失是否具有充分依据的问题。对于装修费120500元、烟管费用24000元，黄培舟承租涉案物业用于经营餐饮，但对涉案物业的使用性质未尽到谨慎审查义务，对于合同的解除存在缔约过失，其在未能办理相关经营证照的情况下即对涉案物业进行装修，装修后在无相关证照的情况实际用于经营餐饮，该装修费损失属于其自身原因导致的损失扩大，且涉案物业在交回亚洲行公司后实际无法用于经营餐饮，亚洲行公司并未基于黄培舟的装修行为而获益，故装修费120500元、烟管费用24000元应由黄培舟自行承担。关于水电费15500元、停车费4000元、宽带安装费2079元、增容费11570元，一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。黄培舟主张退还装修费、烟管费用、水电费、停车费、宽带安装费、增容费的上诉理由不成立，本院不予采纳，对其主张的上述损失赔偿诉请不予支持。对于烟管疏通费3000元，黄培舟主张实际由亚洲行公司收取，亚洲行公司并未予以否认，且亚洲行公司未举证证实其收取该项费用具有合法依据，故亚洲行公司应向黄培舟退还烟管疏通费3000元。 综上所述，黄培舟的上诉请求部分成立。一审法院认定基本事实清楚，但对于合同解除的责任及烟管疏通费认定不当，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
本案裁判结果
一、维持广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初19029号民事判决第一项、第五项； 二、撤销广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初19029号第三项、第四项、第六项； 三、变更广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初19029号第二项为：黄培舟在本判决生效之日起10日内向广州市亚洲行市场经营管理有限公司支付2020年5月6日起至2020年5月29日期间的租金10400元； 四、广州市亚洲行市场经营管理有限公司在本判决生效之日起10日内向黄培舟返还履约保证金39000元； 五、广州市亚洲行市场经营管理有限公司在本判决生效之日起10日内向黄培舟返还烟管疏通费3000元； 六、驳回广州市亚洲行市场经营管理有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回黄培舟的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5235元，由广州市亚洲行市场经营管理有限公司负担2588元，黄培舟负担2647元。二审案件受理费5777元，由黄培舟负担4610元，广州市亚洲行市场经营管理有限公司负担1167元。 本判决为终审判决。
审判人员
审 判 长 白小云 审 判 员 莫 芳 审 判 员 余 盾
裁判日期
二〇二一年八月十七日
审判辅助人员
法官助理 熊盈颖 书 记 员 叶小琳
