当事人信息
上诉人（原审原告）：陈达辉，男，****年**月**日出生，汉族，住所地：梅州市梅江区。
委托诉讼代理人：温素琴、粟丹丹，广东立政律师事务所 律师。
被上诉人（原审被告）：广东粤财资产管理有限公司。住所地：广州市越秀区东风中路437号越秀城市广场南塔26、27楼。
法定代表人：张伟，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：郑晓波，广东卓兴律师事务所 律师。
被上诉人（原审被告）：陈维勇，男，****年**月**日出生，汉族，住所地：梅州市梅县区。
审理经过
上诉人陈达辉因与被上诉人广东粤财资产管理有限公司、陈维勇案外人执行异议之诉一案，不服广东省梅州市梅县区人民法院（2021）粤1403民初1103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月16日立案后，依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人陈达辉的委托诉讼代理人温素琴，被上诉人广东粤财资产管理有限公司的委托诉讼代理人郑晓波、被上诉人陈维勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人诉称
上诉人陈达辉上诉请求：1、撤销梅县区人民法院（2021）粤1403民初1103号民事判决；2、依法改判确认上诉人与梅县地产开发有限公司签订的《购房协议书》合法有效，上诉人是涉案房屋（位于梅县杂物间）的合法所有权人；3、依法改判解除对位于梅县杂物间的查封措施，并终止对上述房屋的拍卖；4、案件诉讼费用由二被上诉人共同承担。事实与理由：一审法院判决认定事实不清，且程序不当，依法应予撤销和改判。一、上诉人在一审已提交与梅县华慧苑房地产开发有限公司签订的《购房协议书》，上诉人在购房后居住长达二十年，从无任何人争议，基于上述事实，一审法院本应追加梅县华慧苑房地产开发有限公司参与诉讼，查明案件事实，但一审法院都没有追加，明显程序不当。二、根据上诉人在庭审中提交的《关于请求协调维修外墙的报告》中，被上诉人陈维勇已经对上诉人拥有梅县面维勇楼402房产权进行了追认，即被上诉人陈维勇确认了上诉人合法拥有讼争房屋的产权，因此请求贵院依法改判支持上诉人在一审中所有的诉讼请求。涉案房屋实际上是由被上诉人陈维勇与梅县华慧苑房地产开发有限公司合作开发的，合作方式为：被上诉人陈维勇将其个人所有的土地进行出资，梅县华慧苑房地产开发有限公司以资金出资，双方合作建房，由梅县华慧苑房地产开发有限公司统一销售房屋。故，上诉人在向被上诉人陈维勇表示要购买涉案房屋时，被上诉人陈维勇是要求上诉人到梅县华慧苑房地产开发有限公司签订购房协议的，上诉人与梅县地产开发有限公司签订了《购房协议》，并支付了大部分购房款，因协议约定在办理产权过户后再支付剩余购房款，后来因为梅县华慧苑房地产开发有限公司出现经营困难，所以未将房屋产权及时过户给上诉人。从上诉人在一审提交的《关于请求协调维修外墙的报告》中，可以看出，被上诉人陈维勇已经追认了上诉人是涉案房屋的所有权人。综上，目前涉案房屋虽然仍登记在被上诉人陈维勇名下，但涉案房屋是由被上诉人陈维勇与梅县华慧苑房地产开发有限公司合作开发，上诉人向梅县华慧苑房地产开发有限公司购买了涉案房屋并支付了购房款，现在被上诉人陈维勇亦追认上诉人为涉案房屋的所有权人。所以上诉人认为，上诉人是涉案房屋所有权人，是善意的第三人，且已经成就了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的所有条件，涉案房屋足以排除强制执行并解除查封。综上所述，一审认定事实不清，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人在一审中所提的全部诉讼请求。
被上诉人辩称
广东粤财资产管理有限公司辩称，不动产的所有权以登记为原则，上诉人主张因居住长达20年，取得不动产没有相关法律规定。本案的不动产是登记在陈维勇名下，而上诉人是与案外人签订买卖合同，案外人属于无权处分，所以本案并不符合最高人民法院关于善意第三人取得不动产所有权的相关法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人上诉请求。
被上诉人陈维勇辩称，房子是我的，上诉人说他买了房子，我不知情，也没有写过收款单给上诉人。我去派出所几十次反映情况，派出所说不能撬锁，要走法律程序。
一审原告诉称
一审原告陈达辉向一审法院起诉请求：1、确认原告与梅县华慧苑房地产开发有限公司签订的《购房协议书》合法有效，原告是涉案房屋（位于梅县杂物间）的合法所有权人；房屋总额7.5万元；2、判令解除对位于梅县杂物间的查封措施，并终止对上述房屋的拍卖；3、案件诉讼费用由二被告共同承担。
一审法院查明
一审法院认定事实：本案涉案房屋位于梅州市梅县区，该房产不动产产权登记权利人为被告陈维勇与饶玉任，不动产证书号为：1120150355。原告陈达辉（买方）与梅县华慧苑房地产开发有限公司（卖方）于2000年9月10日签订了一份《购房协议书》，原告向该公司购买坐落在梅县面维勇楼402房及杂物间，房价为75000元，且已经向该公司支付购房款60000元，双方约定在3个月内办好相关房产证、土地使用证，原告在收到上述证件后，一次性支付房款余额。一审法院于2019年3月22日立案受理了广东粤财资产管理有限公司与陈维勇金融不良债权追偿纠纷一案，一审法院于2019年6月12日作出（2019）粤1403民初703号民事判决书，判决陈维勇向广东粤财资产管理有限公司归还借款本金33000元及利息（按合同约定月利率9.24‰从1997年3月17日起计算至实际清偿之日止，利息计算如超过88655.77元则以该数额为限）。陈维勇不服该判决提起上诉，后因其未在法定期限内缴交二审诉讼费，梅州市中级人民法院作出（2019）粤14民终1028号民事裁定书，裁定按自动撤回上诉处理。广东粤财资产管理有限公司于2020年5月11日向一审法院申请执行，一审法院立案执行，执行案号为（2020）粤1403执472号。一审法院于2020年6月1日作出（2020）粤1403执472号之一执行裁定书，裁定查封被执行人陈维勇与饶玉任共有的位于梅州市梅县区（不动产证书号为：1120150355）中被执行人陈维勇的房产份额。原告陈达辉作为案外人于2021年2月1日向一审法院提出书面异议，认为涉案房产是其向被告陈维勇购买的，因陈维勇当时声称已经交由梅县华慧苑房地产开发有限公司出售，故其与该公司进行了涉案房产的交易，双方签订了购房合同，该房产已交付给原告入住。原告认为其善意取得涉案房产，已经合法取得涉案房产的所有权，个人权益受到侵害，故请求法院停止执行该房产。一审法院于2021年4月2日作出（2021）粤1403执异4号执行裁定书，裁定驳回异议人陈达辉的执行异议申请。以上事实，有经过质证的原、被告的诉讼主体资料、《购房协议书》、收据、涉案房屋的水电费缴交记录、（2020）粤1403执472号之一执行裁定书、（2021）粤1403执异4号执行裁定书、《关于请求协调维修外墙的报告》及委托书等证据证实，予以确认。
一审法院认为
一审法院认为，本案是案外人提起的执行异议之诉，案件的争议焦点在于原告陈达辉就执行标的即位于梅州市梅县区（不动产证书号为：1120150355）是否享有足以排除强制执行并解除查封的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”,原告陈达辉未与被告陈维勇签订合法有效的房屋买卖合同，原告亦未提交证据证明已经向涉案房产登记的权属人陈维勇、饶玉任支付了全部房款，仅凭居住、使用涉案房产的情形不能证明其已经合法取得涉案不动产权，故原告的异议不符合法律规定，原告并不享有足以排除强制执行并解除查封的民事权益，一审法院不予支持其诉请。综上，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零五条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告陈达辉的全部诉讼请求。案件受理费1675元，由原告陈达辉负担。
本院查明
二审期间双方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院另查明，据被上诉人陈维勇陈述，被上诉人陈维勇与梅县华慧苑房地产开发有限公司达成口头协议，约定委托梅县华慧苑房地产开发有限公司出售其所有的位于梅州市梅县区的套房房产，约定出售每套房陈维勇实得7万元房款，卖房款高于7万元部分归梅县华慧苑房地产开发有限公司。房产售出，陈维勇收到房款后，将房屋产权过户至购房者名下。
本院认为
本院认为，本案属案外人执行异议之诉。本案二审处理意见如下：
本案的争议焦点是上诉人陈达辉对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据被上诉人陈维勇与梅县华慧苑房地产开发有限公司达成委托销售案涉房产的约定，陈达辉与梅县华慧苑房地产开发有限公司于2000年9月20日就案涉房产签订的《购房协议书》，是双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。案涉房产于2020年6月1日被一审法院裁定查封，陈达辉在人民法院查封之前已合法占有案涉房产。根据《购房协议书》约定，案涉房产价款为7.5万元，陈达辉支付了6万元购房款，梅县华慧苑房地产开发有限公司应于3个月内将陈达辉的房产证、土地使用证办理完并交给陈达辉，陈达辉付清余款1.5万元。现无证据表明人民法院要求陈达辉将剩余价款交付执行，陈达辉亦表示同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，故应认定陈达辉已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。案涉房产未办理过户登记手续，系因梅县华慧苑房地产开发有限公司未按合同约定履行，非因陈达辉自身原因未办理过户手续。综上，陈达辉对案涉房产具备符合上述司法解释规定的全部四种情形，享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院驳回陈达辉的诉讼请求，继续执行案涉房产不当，应予纠正。案涉房产登记在陈维勇和饶玉任名下，陈达辉并不具有对案涉房产的所有权，只能依照合同约定要求梅县华慧苑房地产开发有限公司办理案涉房产的相关手续，故对陈达辉要求确认案涉房产的所有权归其所有的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、撤销广东省梅州市梅县区人民法院（2021）粤1403民初1103号民事判决；
二、广东省梅州市梅县区人民法院于2020年6月1日作出的（2020）粤1403执472号之一执行裁定书于本判决生效时自动失效，不得执行该执行标的；
三、驳回上诉人陈达辉的其他诉讼请求。
一审案件受理费100元、二审案件受理费100元（上诉人陈达辉已分别预交了1675元），均由上诉人陈达辉负担。多预交的一审案件受理费1575元，由一审法院退回，多预交的二审案件受理费1575元，由本院退回。
本判决为终审判决。
