当事人信息
案外人：姚宽深，男，汉族，****年**月**日出生，住湖南省益阳市赫山区。 案外人：付益平，女，汉族，****年**月**日出生，住湖南省益阳市赫山区。 案外人：陶宏建，女，汉族，****年**月**日出生，住湖南省益阳市赫山区。 申请人：中建二局第二建筑工程有限公司，住所地广东省深圳市南山区南山街道前海路0169号。 法定代表人：魏庆国。 被申请人：益阳嘉兆海洋城房地产开发经营有限公司，住所地湖南省益阳市赫山区。 法定代表人：梁金野。 被申请人：湖南嘉兆文化旅游投资管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区。 法定代表人：杨洪康。
审理经过
本院依据（2019）湘09民初85号民事裁定书，于2019年8月22日查封了益阳嘉兆海洋城房地产开发经营有限公司（以下简称嘉兆公司）名下位于赫山区××社区××＃××室××平米）等房产，权证号：湘（2018）益阳市不动产权第0019152号。案外人姚宽深、付益平、陶宏建三人向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
请求情况
案外人称，2017年5月12日其与嘉兆公司签订《商品房买卖合同》，购买嘉兆公司开发的上述涉案房产，一次性付清了全部购房款项，交纳了相关税费，办理了预售登记。2017年10月28日，案外人委托湖南量奥商业管理有限公司（以下简称量奥公司）验收、交付并出租给湖南量奥商业管理有限公司。所购涉案房产未办理产权登记手续系嘉兆公司违约，案外人无过错。请求解除对涉案房产的查封。
本院查明
本院查明，中建二局第二建筑工程有限公司（以下简称中建二公司）与嘉兆公司、湖南嘉兆文化旅游投资管理有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年8月20日作出（2019）湘09民初85号民事裁定书，裁定冻结嘉兆公司、湖南嘉兆文化旅游投资管理有限公司银行存款56000000元或查封、冻结、扣押其他等值财产。2019年8月22日，本院以（2019）湘09执保16号《协助执行通知书》查封了嘉兆公司名下位于赫山区××社区××＃××室××房产在内的67套房产，查封期限为2019年8月22日至2022年8月21日。 另查明，案外人姚宽深、付益平、陶宏建三人于2017年5月12日与嘉兆公司签订合同编号为预许YY2017041927《益阳市商品房买卖合同》，合同约定案外人三人共同购买嘉兆公司益阳海洋城项目中的2#（B）区B-1（单元）1层B-1-163号房（建筑面积36.62平米），房款为1318338元，付款方式为一次性付清。2017年5月7日、5月12日，案外人通过银行转账的方式向嘉兆公司共计付款1373052元（含房款、契税等）。2017年10月，案外人与量奥公司签订《商铺租赁合同》，约定委托后者与涉案商铺出卖人办理商铺验收及交付等相关手续。2017年10月28日，嘉兆公司与量奥公司办理了涉案房产的交接手续，并于10月31日告知案外人。
本院认为
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人作为买受人在本院采取保全措施之前已经签订书面合同，并支付涉案房产的全部价款和实际占有，也无证据证明未办理产权登记的原因归责于案外人。符合上述司法解释规定排除执行的法定条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
本案裁判结果
中止对益阳嘉兆海洋城房地产开发经营有限公司名下位于赫山区××社区××＃××室××平米）房产［权证号为湘（2018）益阳市不动产权第0019152号］的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判人员
审判长 黄浩益 审判员 贾云卫 审判员 谭环栋
裁判日期
二〇二〇年十一月二十三日
审判辅助人员
书记员 廖 赟
